Phát triển nhà ở đô thị tại tỉnh Bình Dương :Luận án Tiến sĩ Kinh tế - Chuyên ngành: Kinh tế học

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGUYỄN KHÁNH BÌNH

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐÔ THỊ

TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

Tp. Hồ Chí Minh năm 2019

2

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGUYỄN KHÁNH BÌNH

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐÔ THỊ

TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG

Chuyên ngành: Kinh tế học

Mã số chuyên ngành: 62.31.01.01

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

1. PGS.TS HẠ THỊ THIỀU DAO

2. PGS.TS NGUYỄN TẤN PHÁT

Phản biện độc lập 1: PGS.TS NGUYỄN THUẤN

Phản biện độc lập 2: TS. PHẠM HỒNG MẠNH

Phản biện độc lập 3: PGS.TS LÊ BẢO LÂM

Tp. Hồ Chí Minh năm 2019

i

LỜI CAM ĐOAN

Đây là công trình nghiên cứu do chính tác giả thực hiện dưới sự hướng dẫn

của giáo viên hướng dẫn PGS.TS. Hạ Thị Thiều Dao và PGS.TS. Nguyễn Tấn Phát.

Các kết quả nghiên cứu trong luận án là trung thực và chưa được công bố ở bất kỳ

nghiên cứu nào khác.

Tất cả những phần thừa kế, tham khảo đều được tác giả trích dẫn nguồn một

cách đầy đủ và ghi nguồn cụ thể trong danh mục các tài liệu tham khảo.

Nguyễn Khánh Bình

ii

LỜI CÁM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và viết luận án này, tôi luôn nhận

được sự hướng dẫn tận tình, những lời động viên, khích lệ, sự thấu hiểu và sự giúp

đỡ to lớn từ quý Thầy Cô giáo, Gia đình và Bạn bè của tôi. Nhân đây, tôi xin bày tỏ

lòng biết ơn sâu sắc đến những người đã giúp đỡ tôi rất nhiều trong quá trình học tập,

nghiên cứu và hoàn thành luận án này.

Trước tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Cô Hạ Thị Thiều Dao và

Thầy Nguyễn Tấn Phát là giảng viên hướng dẫn nghiên cứu của tôi. Nếu không có

những lời nhận xét, góp ý quý giá để xây dựng đề cương luận án và sự hướng dẫn

nhiệt tình, tận tâm của Thầy, Cô trong suốt quá trình nghiên cứu thì luận án này đã

không hoàn thành. Tôi cũng học được rất nhiều từ Thầy và Cô về kiến thức chuyên

môn, tác phong làm việc và những điều bổ ích khác.

Tôi cũng xin gởi lời cảm ơn chân thành đến quý Thầy, Cô giáo ở Khoa Kinh

tế nói riêng và quý Thầy, Cô ở trường Đại học Kinh tế - Luật nói chung, nơi tôi học

tập và nghiên cứu đã giảng dạy, giúp đỡ tôi trong suốt khóa học này.

Sau cùng, lời cảm ơn xin gởi đến Anh Chị Em đồng nghiệp, các quý Thầy, Cô

là thành viên hội đồng chấm luận án cấp Khoa, cấp cơ sở, các bạn đồng môn Đại học,

Cao học, các bạn học viên Nghiên cứu sinh đã có những giúp đỡ, chia sẻ, động viên

và khuyến khích tôi hoàn thành luận án này.

Với tất cả sự tôn kính, tôi kính gửi quý Thầy, Cô, các bạn đồng nghiệp, bạn

bè, cựu sinh viên khoa Kinh tế Trường Đại học Kinh tế - Luật, gia đình lòng biết ơn

và sự mến mộ.

Xin chân thành cám ơn.

TP. HCM, ngày 7 tháng 1 năm 2019

Nguyễn Khánh Bình

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN................................................................................................................. I

LỜI CÁM ƠN......................................................................................................................II

MỤC LỤC .........................................................................................................................III

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT .............................................................................................X

DANH MỤC BẢNG BIỂU............................................................................................... XI

DANH MỤC HÌNH ....................................................................................................... XIII

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ............................................................................................... 1

1.1 VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU........................................................................................................... 1

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU....................................................................................................... 3

1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU ......................................................................................................... 3

1.4 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ........................................................................... 4

1.5 PHƯƠNG PHÁP VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU ...................................................................... 4

1.5.1 Phương pháp nghiên cứu .........................................................................................4

1.5.1.1 Phương pháp nghiên cứu định tính.......................................................................... 4

1.5.1.2 Phương pháp nghiên cứu định lượng . .................................................................. 6

1.5.2 Nguồn dữ liệu ..........................................................................................................7

1.6 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU............................... 7

1.6.1 Ý nghĩa khoa học của đề tài nghiên cứu..................................................................7

1.6.2 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu ..................................................................7

1.7 KẾT CẤU LUẬN ÁN................................................................................................................ 8

1.8 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU .................................................................................................... 9

iv

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐÔ THỊ VÀ MÔ

HÌNH NGHIÊN CỨU........................................................................................................12

2.1 ĐÔ THỊ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐÔ THỊ.......................................................................... 12

2.1.1 Đô thị và nhà ở đô thị ............................................................................................12

2.1.1.1 Khái niệm đô thị ...................................................................................................... 12

2.1.1.2 Khái niệm nhà ở đô thị............................................................................................ 14

2.1.1.3 Loại nhà ở đô thị và cơ cấu nhà ở đô thị ............................................................... 15

2.1.1.4 Đặc điểm và tính chất của nhà ở đô thị ................................................................. 18

2.1.2 Phát triển nhà ở đô thị............................................................................................19

2.1.3 Chỉ số nhà ở đô thị.................................................................................................20

2.1.3.1 Chỉ số về giá nhà ở.................................................................................................. 21

2.1.3.2 Chỉ số về số lượng ................................................................................................... 22

2.1.3.3 Chỉ số về chất lượng................................................................................................ 24

2.1.3.4 Chỉ số về cầu nhà ở ................................................................................................. 25

2.1.3.5 Chỉ số về cung nhà ở............................................................................................... 25

2.2 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐÔ THỊ ....................................... 27

2.2.1 Người tiêu dùng nhà ở ...........................................................................................27

2.2.2 Người xây dựng nhà ở ...........................................................................................31

2.2.3 Các tổ chức tài chính nhà ở ...................................................................................34

2.2.4 Chính quyền địa phương........................................................................................36

2.2.5 Chính phủ ..............................................................................................................37

2.3 CÁC LÝ THUYẾT VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐÔ THỊ........................................................ 37

2.3.1 Lý thuyết lựa chọn của người tiêu dùng................................................................37

2.3.2 Lý thuyết sản xuất-chi phí .....................................................................................39

2.3.3 Lý thuyết tài chính.................................................................................................40

2.3.4 Lý thuyết về vai trò của nhà nước .........................................................................42

2.4 THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở ĐÔ THỊ ............................................................................................. 43

2.4.1 Thị trường nhà ở đô thị và đặc điểm của thị trường nhà ở đô thị..........................43

2.4.2 Cầu nhà ở đô thị và các yếu tố làm dịch chuyển đường cầu .................................45

2.4.3 Cung nhà ở đô thị và các yếu tố làm dịch chuyển đường cung.............................49

v

2.4.4 Quan hệ cung - cầu và giá trên thị trường nhà ở đô thị .........................................54

2.5 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI............................. 54

2.5.1 Các công trình nghiên cứu ngoài nước..................................................................54

2.5.1.1 Mô hình sản xuất dạng rút gọn............................................................................... 55

2.5.1.2 Phát triển nhà ở dựa trên mô hình tăng trưởng ngoại sinh.................................. 57

2.5.1.3 Phát triển nhà ở dựa trên mô hình tăng trưởng nội sinh...................................... 64

2.5.2 Các công trình nghiên cứu trong nước ..................................................................72

2.5.2.1 Tài chính nhà ở........................................................................................................ 73

2.5.2.2 Quản lý đất ở ........................................................................................................... 75

2.5.2.3 Phát triển thị trường nhà ở..................................................................................... 76

2.5.2.4 Nhà ở và các chính sách ......................................................................................... 77

2.5.3 Khoảng trống nghiên cứu ......................................................................................78

2.6 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU CUNG - CẦU NHÀ Ở................................................................. 79

2.6.1 Mô hình cầu nhà ở .................................................................................................80

2.6.2 Mô hình cung nhà ở...............................................................................................81

2.7 KHUNG PHÂN TÍCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở........................................................................ 81

TÓM TẮT CHƯƠNG 2 ....................................................................................................83

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN C ỨU ........................................................... 84

3.1 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU NHÀ Ở ĐÔ THỊ TỈNH BÌNH DƯƠNG...................................... 84

3.1.1 Mô hình nghiên cứu cung – cầu nhà ở đô thị tỉnh Bình Dương ............................84

3.1.1.1 Mô hình cầu nhà ở đô thị tỉnh Bình Dương........................................................... 84

3.1.1.2 Mô hình cung nhà ở đô thị tỉnh Bình Dương......................................................... 87

3.1.2 Các giả thuyết nghiên cứu .....................................................................................89

3.1.2.1 Giả thuyết bên cầu nhà ở ........................................................................................ 89

3.1.2.2 Giả thuyết bên cung nhà ở...................................................................................... 90

3.2 DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU........................................................................................................ 91

3.3 QUY TRÌNH VÀ CÁC BƯỚC ĐỊNH LƯỢNG...................................................................... 93

3.3.1 Quy trình định lượng .............................................................................................93

vi

3.3.2 Kiểm định nghiệm đơn vị - phương pháp kiểm định Phillips-Perron (PP) và

Dickey-Fuller (ADF).......................................................................................................94

3.3.3 Mô hình VAR/VECM và đồng liên kết.................................................................96

3.3.4 Quan hệ nhân-quả và hàm phản ứng đẩy...............................................................99

TÓM TẮT CHƯƠNG 3 ..................................................................................................100

CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐÔ THỊ TỈNH

BÌNH DƯƠNG VÀ THẢO LUẬN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU...................................102

4.1 TỔNG QUAN VỀ TỈNH BÌNH DƯƠNG ............................................................................. 102

4.1.1 Lịch sử hình thành ...............................................................................................102

4.1.2 Quá trình đô thị hóa tỉnh Bình Dương.................................................................104

4.2 THỰC TRẠNG NHÀ Ở ĐÔ THỊ TỈNH BÌNH DƯƠNG ..................................................... 105

4.2.1 Giá nhà ở đô thị tỉnh Bình Dương .......................................................................105

4.2.2 Số lượng nhà ở đô thị tỉnh Bình Dương ..............................................................109

4.2.3 Chất lượng nhà ở đô thị tỉnh Bình Dương...........................................................112

4.2.4 Cầu nhà ở đô thị tỉnh Bình Dương.......................................................................115

4.2.5 Cung nhà ở đô thị tỉnh Bình Dương ....................................................................117

4.2.6 Kết luận về thực trạng nhà ở đô thị tỉnh Bình Dương .........................................120

4.3 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐÔ THỊ TỈNH BÌNH DƯƠNG. 120

4.3.1 Người tiêu dùng nhà ở .........................................................................................120

4.3.1.1 Chi phí nhà ở với thu nhập ................................................................................... 120

4.3.1.2 Không gian sống.................................................................................................... 122

4.3.1.3 Biến động về giá nhà ở.......................................................................................... 124

4.3.1.4 Cấu trúc nhà ở....................................................................................................... 126

4.3.1.5 Dịch vụ và tiện nghi ở ........................................................................................... 126

4.3.1.6 Đánh giá mức độ thỏa mãn về nhà ở đối với người sử dụng nhà ở đô thị........ 127

4.3.2 Người xây dựng nhà ở .........................................................................................128

4.3.2.1 Đất ở....................................................................................................................... 128

4.3.2.2 Các yếu tố đầu vào sản xuất................................................................................. 129

4.3.2.3 Rào cản thâm nhập ngành xây dựng nhà ở ......................................................... 130

vii

4.3.2.4 Đánh giá mức độ đáp ứng yêu cầu đối với người xây dựng nhà ở đô thị ......... 132

4.3.3 Các tổ chức tài chính nhà ở .................................................................................132

4.3.4 Chính quyền địa phương......................................................................................134

4.3.4.1 Đủ nhà ở và cơ sở hạ tầng cho cộng đồng .......................................................... 134

4.3.4.2 Sử dụng đất đô thị có hiệu quả ............................................................................. 136

4.3.4.3 Đánh giá mức độ đáp ứng yêu cầu đối với chính quyền địa phương ................ 138

4.3.5 Chính phủ ............................................................................................................138

4.4 PHÂN TÍCH ĐỊNH LƯỢNG CUNG - CẦU NHÀ Ở ĐÔ THỊ TỈNH BÌNH DƯƠNG........ 141

4.4.1 Mô hình cầu nhà ở đô thị tỉnh Bình Dương.........................................................141

4.4.1.1 Thống kê mô tả các biến số mô hình cầu nhà ở đô thị tỉnh Bình Dương........... 141

4.4.1.2 Kiểm định mô hình cầu nhà ở đô thị Bình Dương trước và sau hồi quy........... 145

4.4.1.3 Kết quả và thảo luận kết quả nghiên cứu thực nghiệm mô hình cầu nhà ở đô thị

tỉnh Bình Dương .................................................................................................... 147

4.4.1.4 Tác động của cầu nhà ở đô thị tới phát triển kinh tế-xã hội Bình Dương......... 153

4.4.2 Mô hình cung nhà ở đô thị tỉnh Bình Dương.......................................................155

4.4.2.1 Thống kê mô tả biến số mô hình mô hình cung nhà ở đô thị Bình Dương ........ 155

4.4.2.2 Kiểm định mô hình cung nhà ở đô thị Bình Dương trước và sau hồi quy......... 158

4.4.2.3 Kết quả và thảo luận kết quả nghiên cứu thực nghiệm mô hình cung nhà ở đô thị

tỉnh Bình Dương .................................................................................................... 160

4.4.2.4 Tác động của cung nhà ở đô thị tới phát triển kinh tế-xã hội Bình Dương....... 165

4.4.3 Dự báo Cung – Cầu nhà ở đô thị tỉnh Bình Dương.............................................167

TÓM TẮT CHƯƠNG 4 ..................................................................................................168

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾ N NGHỊ CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ

Ở ĐÔ THỊ TỈNH BÌNH DƯƠNG ..................................................................................170

5.1 KẾT LUẬN............................................................................................................................ 170

5.1.1 Mục tiêu nghiên cứu của luận án.........................................................................171

5.1.2 Giả thuyết nghiên cứu..........................................................................................172

5.1.3 Các kết quả nghiên cứu chính..............................................................................172

5.2 KIẾN NGHỊ CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐÔ THỊ TỈNH BÌNH DƯƠNG..... 175

viii

5.2.1 Quan điểm và định hướng phát triển nhà ở đô thị tỉnh Bình Dương...................175

5.2.1.1 Căn cứ đề xuất quan điểm và định hướng phát triển nhà ở đô thị tỉnh Bình

Dương..................................................................................................................... 175

5.2.1.2 Quan điểm và định hướng phát triển nhà ở đô thị tỉnh Bình Dương................. 176

5.2.2 Các giải pháp chủ yếu cho phát triển nhà ở đô thị tỉnh Bình Dương ..................177

5.2.2.1 Nhóm các giải pháp tăng cầu nhà ở .................................................................... 177

5.2.2.2 Nhóm các giải pháp tăng cung nhà ở .................................................................. 179

5.2.2.3 Nhóm các giải pháp về tài chính nhà ở................................................................ 181

5.2.2.4 Nhóm các giải pháp đối với chính quyền địa phương ........................................ 183

5.2.2.5 Nhóm các giải pháp đối với Chính phủ ............................................................... 189

5.3 HẠN CHẾ CỦA NGHIÊN CỨU VÀ HƯỚNG NGHIÊN CỨU TRONG TƯƠNG LAI..... 192

TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................................................A

Tiếng Việt ...........................................................................................................................................a

Tiếng Anh ...........................................................................................................................................e

PHẦN PHỤ LỤC ................................................................................................................ L

Phụ lục 1: BẢN ĐỒ HÀNH CHÁNH TỈNH BÌNH DƯƠNG............................................................ l

Phụ lục 2: DÀN BÀI THẢO LUẬN NHÓM ..................................................................................... n

Phụ lục 3: DÀN BÀI PHỎNG VẤN SÂU ......................................................................................... v

Phụ lục 4: DANH SÁCH CÁC CHUYÊN GIA THAM GIA THẢO LUẬN NHÓM.......................w

Phụ lục 5: BIẾN SỐ MÔ HÌNH CẦU NHÀ Ở ĐÔ THỊ BÌNH DƯƠNG VÀ THỐNG KÊ MÔ TẢ

BIẾN .................................................................................................................................................. y

Phụ lục 6: KIỂM ĐỊNH CÁC BIẾN SỐ MÔ HÌNH THỰC NGHIỆM CẦU NHÀ Ở TỈNH BÌNH

DƯƠNG..............................................................................................................................................z

Phụ lục 7: KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH VECM CẦU NHÀ Ở ĐÔ THỊ TỈNH BÌNH DƯƠNG ...........ee

Phụ lục 8: MÔ HÌNH VECM CẦU NHÀ Ở ĐÔ THỊ TỈNH BÌNH DƯƠNG ................................ hh