Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, tại địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005 - 2009

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THỊ THU

NGUYÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN

GIÁ ĐẤT Ở, TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN

GIAI ĐOẠN 2005-2009

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2010

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THỊ THU

NGUYÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN

GIÁ ĐẤT Ở, TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN

GIAI ĐOẠN 2005-2009

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ:

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thế Huấn

Thái Nguyên, tháng 10 năm 2010

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

1

Phần 1

ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn

lực là nguồn vốn to lớn trong ngân sách nhà nƣớc, là thành phần quan trọng hàng

đầu của môi trƣờng sống, có ảnh hƣởng rất lớn đến kinh tế, chính trị, xã hội của

đất nƣớc. Do vậy, quản lý đất đai là một nhiệm vụ quan trọng mang tính chiến

lƣợc của Đảng và Nhà nƣớc ta, là mục tiêu của mỗi một quốc gia nhằm bảo vệ

quyền sở hữu đất của chế độ. Sự phát triển xã hội, quá trình CNH - HĐH đất

nƣớc, cơ chế thị trƣờng định hƣớng XHCN đã từng bƣớc đƣợc hình thành, các

thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hƣớng tất yếu là mọi yếu tố nguồn

lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng

hoá, trong đó đất đai là một trong những yếu tố quan trọng.

Để phát huy đƣợc nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp

hoá, hiện đại hoá đất nƣớc đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách

phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc, tạo vốn cho đầu tƣ phát

triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trƣờng bất động

sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt

khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nƣớc để thực hiện quản lý

đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành

công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định

lâu dài cho ngân sách nhà nƣớc, sự phát triển lành mạnh của thị trƣờng bất

động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai,

đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.

Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản

lý Nhà nƣớc về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với

nhiều mục đích khác nhau nhƣ tính thuế, bồi thƣờng, giải quyết tranh chấp đất

đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trƣờng... Do tính chất phức tạp của thị

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

2

trƣờng nên giá đất chịu ảnh hƣởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định

các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên thị trƣờng là vấn đề quan trọng của Nhà

nƣớc nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực

tiễn để điều tiết thị trƣờng đất đai.

Ở Việt Nam đã có thời kỳ việc trao đổi, chuyển nhƣợng đất diễn ra dƣới

nhiều hình thức, theo những kênh ngầm với sự thoả thuận của ngƣời mua và

ngƣời bán, không nằm trong phạm vi kiểm soát của Nhà nƣớc. Giá đất và vấn

đề định giá đất chỉ mới đƣợc đề cập đến trong những thập niên gần đây, vì

vậy Nhà nƣớc chƣa thực sự kiểm soát chặt chẽ giá đất trên thị trƣờng và cần

nhiều kinh nghiệm trong công tác định giá đất.

Thái Nguyên là một tỉnh miền núi phía Bắc, có vị trí nằm ở phía Tây Bắc

Thủ đô Hà Nội, có vị trí thuận lợi, hết sức quan trọng trong chiến lƣợc phát

triển kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên và vùng Việt Bắc. Trong những

năm gần đây, tại các phƣờng, xã thuộc thành phố Thái Nguyên có tốc độ đô thị

hóa rất nhanh, vấn đề quản lý Nhà nƣớc về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là

một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vƣớng mắc trong công

tác bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tƣ,

khi ngƣời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính… Những bất cập trên dẫn

đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính

sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực

thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phƣơng.

Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học

trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị

trƣờng; Đƣợc sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trƣờng; Ban lãnh đạo khoa

Sau Đại học - Trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên tôi tiến hành thực hiện

đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, tại địa bàn

thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005 - 2009” nhằm góp phần từng bƣớc

hoàn thiện công tác xác định giá đất ở, trên toàn địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

3

chung cũng nhƣ trên thành phố Thái Nguyên nói riêng.

1.2. Mục đích nghiên cứu

- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nƣớc quy định trên địa

bàn Thành phố Thái Nguyên.

- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở trên địa bàn TP

Thái Nguyên. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định

giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhƣợng thực tế trên thị trƣờng.

- Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu

chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả

trên thị trƣờng, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất.

1.3. Yêu cầu

- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất nhƣ:

Luật Đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tƣ hƣớng dẫn của Bộ Tài

nguyên và Môi trƣờng, Bộ Tài chính hƣớng dẫn về việc áp dụng các chính sách

thuế của cơ quan thuế,… Các Quyết định của UBND tỉnh Thái Nguyên

- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở.

- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

4

Phần 2

TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở khoa học

2.1.1. Khái quát chung về giá đất

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị.

Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự

thu lợi trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô đƣợc tƣ bản hoá.

Giá đất – giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu đƣợc từ đất đai đƣợc

biểu hiện bằng tiền tại một thị trƣờng nhất định, trong một thời điểm nhất định,

cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nƣớc có nền kinh tế thị

trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay

giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là

giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự

nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại

hàng hoá khác. Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá

đất thực tế hoặc có đƣợc định giá bằng các phƣơng pháp khoa học cũng chỉ là

sự ƣớc tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế

xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những ngƣời có quan hệ kinh tế trong

sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.

Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt

là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nƣớc quy định

hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật đất đai,

2003) [18].

Luật đất đai 2003, Điều 55 quy định giá đất đƣợc hình thành trong các

trƣờng hợp sau đây:

1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƢ quy định giá theo quy định

tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của luật này.

2. Do đấu giá QSDĐ hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

5

3. Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngƣời có liên

quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, có thuê lại, góp vốn

bằng QSDĐ.

Ở Điều 56 quy định giá đất do Nhà nƣớc quy định phải đảm bảo:

1. Việc định giá đất của Nhà nƣớc phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

- Sát với giá chuyển nhƣợng QSDĐ thực tế trên thị trƣờng trong điều

kiện bình thƣờng, khi có chênh lệch so với giá chuyển đổi QSDĐ thực tế trên

thị trƣờng thì phải điều chỉnh cho phù hợp.

- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết

cấu hạ tầng nhƣ nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử

dụng theo quy hoạch thì mức giá nhƣ nhau.

- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƢ có

điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng nhu nhau, có cùng mục đích

sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nhƣ nhau.

2. Chính phủ quy định phƣơng pháp xác định giá đất, khung giá đất cho

từng vùng, theo thời gian, trƣờng hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý

chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƢ.

3. Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất tại tài khoản 1 điều này xác dịnh

giá đất do Chính phủ quy định. UBND tỉnh thành phố trực thuộc TƢ xây

dựng giá đất cụ thể tại địa phƣơng trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý

kiến trƣớc khi quyết định.

4. Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƢ quy định đƣợc công

bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm đƣợc sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử

dụng đất, thuế thu nhập chuyển QSDĐ, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất

khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ, lệ phí trƣớc bạ, bồi

thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất, tính tiền bồi thƣờng đối với ngƣời có hành

vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nƣớc.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

6

Giá đất Nhà nƣớc quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế

giữa đât Nhà nƣớc (chủ sở hữu đất) và ngƣời sử dụng đất (ngƣời đƣợc Nhà

nƣớc giao đất hoặc cho thuê đất). Giá bán QSDĐ đƣợc hình thành trong các

giao dịch dân sự trong đó các bên tự thoả thuận và giá này gọi là “giá đất thực

tế” hay “giá đất thị trƣờng”.

Nhƣ vậy trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nƣớc quy định và

giá đất thị trƣờng. Giá nhà nƣớc quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi

đó giá thị trƣờng thƣờng ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nƣớc. Trạng

thái tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng gây ra

những bất lợi, hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hoà lợi ích giữa nhà

nƣớc và ngƣời sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển

QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thƣờng thiệt hại về đất khi

thu hồi đất.

Sự chênh lệch lớn về giá đất thị trƣờng so với giá nhà nƣớc quy định

chủ yếu diễn ra ở đô thị, nơi thị trƣờng bất động sản diễn ra sôi động. Mặt

khác muốn cho giá đất, giá quy định và giá đất thực tế đáp ứng đƣợc yêu cầu

mà cơ sở đặt ra thì phải kết hợp giải quyết đƣợc 2 vấn đề: Quan hệ cung- cầu

và giá trị sinh lợi của đất đai.

Theo khoản 2 Điều 11 Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27//2007 của

Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá

các loại đất thì:

"Giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong

điều kiện bình thƣờng tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên

một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, đƣợc hình

thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ

biến giữa ngƣời chuyển nhƣợng và ngƣời nhận chuyển nhƣợng trong điều

kiện thƣơng mại bình thƣờng, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng