Đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn theo pháp luật Dân sự Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THỊ THÚY HƯỜNG

ĐÒI LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO MƯỢN

THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ

CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

ĐÒI LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO MƯỢN

THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng Dân sự

Định hướng ứng dụng

Mã số: 8380103

Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS Lê Minh Hùng

Học viên : Nguyễn Thị Thúy Hường

Lớp : Cao học Luật, Cần Thơ khóa 2

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn “Đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn theo pháp

luật dân sự Việt Nam” là công trình nghiên cứu khoa học do chính tôi thực hiện

dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Lê Minh Hùng. Các nội dung, thông tin

được trình bày trong luận văn là chính xác và trung thực.

Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về lời cam đoan trên của mình.

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2022

Tác giả

Nguyễn Thị Thúy Hường

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nội dung đầy đủ của từ viết tắt

BLDS Bộ luật Dân sự

BLTTDS Bộ luật Tố tụng dân sự

HĐTP Hội đồng thẩm phán

HĐXX Hội đồng xét xử

NĐ-CP Nghị định – Chính phủ

TAND Tòa án nhân dân

TTLT Thông tư liên tịch

UBND Ủy ban nhân dân

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU .........................................................................................................1

CHƯƠNG 1. CĂN CỨ ĐỂ ĐÒI LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO MƯỢN

THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM ............................................................8

1.1. Giữa các bên có tồn tại giao dịch cho mượn quyền sử dụng đất...............8

1.1.1. Giữa các bên có lập hợp đồng, giao dịch cho mượn quyền sử dụng đất ...8

1.1.2. Giữa các bên không có lập hợp đồng, giao dịch cho mượn quyền sử dụng

đất.........................................................................................................................22

1.2. Có căn cứ phát sinh quyền đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn............26

1.2.1. Hết thời hạn cho mượn quyền sử dụng đất ...............................................26

1.2.2. Có căn cứ khác để bên có quyền sử dụng đất cho mượn được đòi lại

quyền sử dụng đất................................................................................................30

Kết luận chương 1 ....................................................................................................33

CHƯƠNG 2. CÁC TRƯỜNG HỢP ĐÒI LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO

MƯỢN VÀ HỆ QUẢ PHÁP LÝ THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM..34

2.1. Trường hợp đòi được quyền sử dụng đất và hệ quả pháp lý...................34

2.1.1. Xác định hiện trạng của quyền sử dụng đất lúc hoàn trả.........................35

2.1.2. Nghĩa vụ của bên nhận lại quyền sử dụng đất về việc thanh toán toán giá

đầu tư tăng giá trị đất, hoặc có trồng cây, xây dựng trên đất............................39

2.2. Trường hợp không đòi được quyền sử dụng đất cho mượn và hệ quả

pháp lý ...................................................................................................................41

2.2.1. Các trường hợp không đòi được quyền sử dụng đất cho mượn ...............41

2.2.2. Nghĩa vụ của bên được hưởng quyền sử dụng đất trong việc thanh toán

giá trị đất và bồi thường thiệt hại .......................................................................46

Kết luận chương 2 ....................................................................................................50

KẾT LUẬN ...............................................................................................................51

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Đất đai không chỉ là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng

phát triển đất nước mà còn là nơi người dân xây dựng nhà ở, sản xuất kinh doanh,

an cư lạc nghiệp. Không ai có thể phủ nhận vai trò quan trọng của đất đai đối với

cuộc sống của con người, nó có ý nghĩa hàng đầu trong đời sống kinh tế, chính trị,

xã hội và an ninh, quốc phòng của mỗi quốc gia.

Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xảy ra phổ biến trong xã hội. Đặc biệt,

khi nước ta chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, đất đai trở thành một loại hàng

hóa đặc biệt có giá trị thì tranh chấp đất đai có xu hướng ngày càng gia tăng cả về

số lượng cũng như mức độ phức tạp, trong đó có loại tranh chấp về đòi lại quyền sử

dụng đất cho mượn, đây cũng là một trong những tranh chấp phổ biến hiện nay.

Dạng tranh chấp này thường xảy ra như sau: Trước đây do hoàn cảnh lịch sử, chính

quyền địa phương đã mượn đất của các cơ sở nói trên để sử dụng hoặc tịch thu một

số cơ sở để làm trụ sở cơ quan, trường học... đến nay các cơ sở đó đòi lại nhưng

Nhà nước không trả lại được nên dẫn đến khiếu kiện của các cơ sở đó. Hoặc việc

một bên cho bên kia mượn đất để sử dụng, có vụ cho mượn gần đây, có vụ cho

mượn cách đây vài chục năm (nhất là ở miền nam). Trong nhiều trường hợp không

làm hợp đồng, chỉ giao kết bằng miệng dẫn đến khi bên cho mượn đòi lại, bên

mượn đã xây dựng nhà kiên cố, một số có tên trong sổ địa chính hoặc được cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc tranh chấp này càng trở nên phức tạp, dẫn

đến việc công dân khiếu kiện lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Giải quyết tranh chấp đất đai, đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn là việc vô

cùng khó khăn và phức tạp vì nó vừa mang tính chất của các giao dịch dân sự, vừa

bị chi phối bởi chính sách pháp luật về đất đai trong từng thời kỳ, từng giai đoạn

lịch sử. Ở mỗi giai đoạn tương ứng với mỗi thời kỳ lịch sử, chính sách, pháp luật về

đất đai lại có sự thay đổi.

Hiện nay, đã có nhiều quy định pháp luật dân sự và các quy định pháp luật có

liên quan điều chỉnh về vấn đề đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai nói chung,

giải quyết tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn nói riêng, nhưng các quy

định này chưa thực sự đồng bộ; nhiều quy định không còn phù hợp với đời sống xã

hội, có sự mâu thuẫn, chồng chéo nhau nhưng lại chậm được sửa đổi bổ sung v.v...

2

Điều này khiến cho công tác giải quyết tranh chấp đất đai trong thực tế gặp nhiều

khó khăn, vướng mắc. Thực tiễn giải quyết tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất cho

mượn tại TAND các cấp cho thấy, không ít Tòa án lúng túng trong việc xử lý các

tình huống cụ thể, nhiều vụ án bị Tòa án cấp trên sửa, hủy do áp dụng pháp luật giải

quyết vụ việc không chính xác. Vì vậy, việc nghiên cứu tranh chấp đất đai và pháp

luật về giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định pháp luật dân sự Việt Nam là cần

thiết trong giai đoạn hiện nay. Đây cũng là vấn đề đang được Đảng, Nhà nước và

các cấp, các ngành đặc biệt quan tâm.

Xuất phát từ những lý do trên, học viên quyết định lựa chọn đề tài “Đòi lại

quyền sử dụng đất cho mượn theo pháp luật dân sự Việt Nam” để làm luận văn

thạc sĩ luật học. Những nội dung nghiên cứu của luận văn có ý nghĩa nhất định về

mặt lý luận và thực tiễn.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai, tranh chấp đòi lại quyền sử dụng

đất đối với đất cho mượn theo pháp luật dân sự Việt Nam đã được nhiều tác giả

nghiên cứu, đề cập, trình bày và phân tích trong nhiều công trình nghiên cứu. Có

thể kể đến một số sách chuyên khảo, luận văn thạc sỹ luật học và các bài viết trên

các tạp chí như:

Thứ nhất, Đỗ Văn Đại, (2013), Những biện pháp xử lý việc không thực hiện

đúng hợp đồng trong pháp luật Việt Nam, Nxb. Chính trị Quốc gia (tái bản lần thứ

nhất): Đây là một công trình nghiên cứu khá toàn diện về các biện pháp khắc phục

hậu quả của hành vi vi phạm hợp đồng và BTTH do vi phạm hợp đồng của tác giả

Đỗ Văn Đại được ấn hành bởi Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia vào năm 2010 và

được tái bản năm 2013 (có sửa chữa, bổ sung). Tác giả đã đề cập tới các vấn đề: (1)

Những vấn đề pháp lý cơ bản về các biện pháp khắc phục hậu quả của hành vi vi

phạm hợp đồng; (2) Các biện pháp khắc phục hậu quả của hành vi vi phạm hợp

đồng do pháp luật dự liệu; (3) Các biện pháp khắc phục hậu quả của hành vi vi

phạm hợp đồng do các bên thỏa thuận; (4) Thực tiễn áp dụng các biện pháp khắc

phục hậu quả của hành vi vi phạm hợp đồng ở Việt Nam hiện nay; và (5) Đề xuất

một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về các biện pháp khắc phục hậu quả của

hành vi vi phạm hợp đồng

Đỗ Văn Đại, (2012), Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về quyền sử

dụng đất, Nxb. Lao động: Đây là sách chuyên khảo với nội dung tập trung nghiên cứu

các vấn đề cụ thể về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kiện đòi giấy chứng nhận

3

quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, các vấn đề về chuyển

nhượng quyền sử dụng đất và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong hợp

đồng, vấn đề về tặng cho quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp

quyền sử dụng đất, bảo lãnh quyền sử dụng đất, cầm cố quyền sử dụng đất và một số

vấn đề về giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất của Tòa án.

Thứ hai, Trần Văn Hà, (2007), “Giải quyết tranh chấp đất đai bằng con

đường Toà án”, Luận văn thạc sỹ luật học, Viện Nhà nước và Pháp luật: Trọng tâm

của việc nghiên cứu đề tài này là vấn đề nhận dạng các tranh chấp đất đai trong đó

có tranh chấp về đòi lại đất cho ở nhờ, đánh giá chất lượng và hiệu quả giải quyết

tranh chấp đất đai tại Tòa án và những kiến nghị hoàn thiện pháp luật.

Thứ ba, Lý Thị Ngọc Hiệp, (2006), “Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng

đất bằng Toà án tại Việt Nam”, Luận văn Thạc sỹ luật học, Trường Đại học Luật

Tp. Hồ Chí Minh: Trong luận văn, tác giả nêu cơ sở lý luận về giải quyết tranh chấp

quyền sử dụng đất và đi vào phân tích, đánh giá chủ yếu các quy định của pháp luật

về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất để từ đó đề xuất các giải pháp nhằm

hoàn thiện pháp luật.

Thứ tư, Châu Huế,(2003), “Tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết của

Tòa án”, Luận văn Thạc sỹ luật học, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội: tập trung

phân tích, đánh giá thực trạng của quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai,

trong đó có tranh chấp về đòi lại đất cho ở nhờ trước khi có Luật Đất đai năm 2003;

Thứ năm, Trần Anh Hùng, (2017), "Thủ tục giải quyết khiếu nại về đất đai

của các cơ quan hành chính nhà nước ở TP. Hồ Chí Minh", Luận văn Thạc sỹ Luật

học, Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh.

Nội dung luận văn tập trung nghiên cứu về vấn đề khiếu nại về đất đai, các

dạng khiếu nại về đất đai, thủ tục giải quyết khiếu nại về đất đai tại các cơ quan

hành chính Nhà nước ở địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, chủ yếu là tại UBND các

cấp. Trong đó có nội dung nghiên cứu về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất đối với đất cho mượn trong trường hợp các bên đều chưa có giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất. Đây là nội dung giúp tác giả có cơ sở để nghiên cứu đối

với trường hợp tương tự khi đương sự khởi kiện đến Tòa án để giải quyết.

Thứ sáu, Phạm Thị Hương Lan, (2009),“Giải quyết tranh chấp đất đai theo

Luật đất đai 2003”, Luận văn thạc sỹ luật học, Viện Nhà nước và Pháp luật: chủ yếu

tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành về giải quyết tranh chấp đất

đai, trong đó có tranh chấp về đòi lại đất cho ở nhờ theo phấp luật dân sự Việt Nam;

4

Thứ bảy, Lê Hồng Oanh Ngọc, (2017), " Nâng cao hiệu quả giải quyết khiếu

nại về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội", Luận văn Thạc sỹ Luật học, Đại học

Luật Hà Nội.

Luận văn tập trung nghiên cứu về kết quả giải quyết khiếu nại về đất đai trên

địa bàn thành phố Hà Nội, từ thực tiễn tại UBND các cấp. Trên cơ sở đó xác định,

đánh giá được những mặt làm được, những điểm còn tồn tại, hạn chế trong giải

quyết khiếu nại về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội. Những nội dung nghiên

cứu của luận văn góp phần giúp tác giả có thêm tài liệu tham khảo để thực hiện

phần cơ sở lý luận của luận văn.

Ngoài ra, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2019), Giáo trình

pháp luật về tài sản, quyền sở hữu và thừa kế, Nhà xuất bản Hồng Đức-Hội luật gia

Việt Nam: Nội dung cuốn sách đề cập chủ yếu về tài sản và quyền sở hữu về tài sản,

trong đó nội dung tại Chương 4 của Giáo trình có đề cập trực tiếp đến đòi lại tài sản,

trong phần này của giáo trình có phân tích khái niệm đòi lại tài sản, các điều kiện

đòi lại tài sản, các trường hợp cụ thể của việc đòi tài sản, hậu quả pháp lý của việc

đòi lại tài sản; Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2018), Giáo trình

Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, Nxb. Hồng Đức –

Hội Luật gia Việt Nam. Có thể nói các cuốn sách này mang tính ý nghĩa lý luận rất

cao, góp phần giúp tác giả hoàn thiện luận văn về mặt lý luận

Qua quá trình tìm hiểu và nghiên cứu cho thấy các công trình nghiên cứu trên

đây cũng chỉ dừng lại ở việc đề cập một cách sơ lược hoặc nghiên cứu một góc độ

lý luận nhỏ liên quan đến đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn theo pháp luật Dân

sự, cho đến nay chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách tổng thể, toàn diện

về vấn đề này theo pháp luật dân sự Việt Nam và liên hệ với thực tiễn xét xử. Đồng

thời, các công trình nghiên cứu hầu hết đều được thực hiện từ khá lâu, chưa cập

nhật, bổ sung, phân tích chuyên sâu đối với những quy định mới của BLDS năm

2015. Vì vậy việc thực hiện nghiên cứu đề tài “Đòi lại quyền sử dụng đất cho

mượn theo pháp luật dân sự Việt Nam” thật sự có những ý nghĩa nhất định về mặt

lý luận và thực tiễn.

3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

3.1. Mục đích nghiên cứu

Luận văn nghiên cứu một cách toàn diện, hệ thống quy định của pháp luật

dân sự Việt Nam liên quan đến vấn đề đòi lại quyền sử dụng đất đối với đất cho

mượn, tập trung nghiên cứu các quy định mới trong BLDS năm 2015 có sự so sánh