Đánh Giá Việc Thực Hiện Quyền Sử Dụng Đất Trên Địa Bàn Thị Xã Quảng Yên Tỉnh Quảng Ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ÐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

ĐẶNG THỊ DUNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG YÊN,

TỈNH QUẢNG NINH

CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜİ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS: NGUYỄN MİNH THANH

Hà Nội - 2020

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết

quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và

chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ

rõ nguồn gốc./.

Hà Nội, ngày tháng năm 2020

Người cam đoan

Đặng Thị Dung

ii

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã

nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ,

động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính

trọng và biết ơn sâu sắc tới. PGS.TS : Nguyễn Minh Thanh đã tận tình

hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt

quá trình học tập và thực hiện đề tài.

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Lãnh đạo Viện Quản lý đất đai

& Phát triển nông thôn, Bộ môn Quy hoạch & Quản lý đất đai, đã tận tình giúp

đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân thị xã Quảng Yên, các

phòng ban trong thị xã, Ủy ban nhân dân, cán bộ địa chính và nhân dân của

các xã, phường điều tra đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá

trình thực hiện đề tài.

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã trực

tiếp và gián tiếp tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên

khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày 3 tháng 11 năm 2020

Tác giả Luận văn

Đặng Thị Dung

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................i

LỜI CẢM ƠN..................................................................................................ii

MỤC LỤC.......................................................................................................iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT.....................................................................vi

DANH MỤC BẢNG......................................................................................vii

DANH MỤC HÌNH......................................................................................viii

Phần 1. MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1

Phần 2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU......................................... 4

2.1. Cơ sở lý luận về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất........4

2.1.1. Quyền sở hữu................................................................................... 4

2.1.2. Các hình thức sở hữu....................................................................... 9

2.1.3. Quyền sử dụng đất......................................................................... 10

2.1.4. Người sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất..... 11

2.1.5. Thủ tục hành chính thực hiện quyền của người sử dụng đất ........ 16

2.1.6. Những yếu tố tác động đến việc thực hiện các quyền của chủ sử

dụng đất ................................................................................................... 16

2.2. Quy định về quyền đối với đất đai tại một số nước trên thế giới........20

2.2.1. Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Thụy Điển.......... 20

2.2.2. Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Cộng hòa Liên

bang Đức.................................................................................................. 21

2.2.3. Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Trung Quốc ....... 22

2.3. Thực hiện quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam và tỉnh

Quảng Ninh........................................................................................25

2.3.1. Thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam ........... 25

2.3.2. Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của tỉnh Quảng Ninh.... 35

iv

Phần 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...................... 37

3.1. Địa điểm nghiên cứu .....................................................................37

3.2. Thời gian nghiên cứu.....................................................................37

3.3. Đối tượng nghiên cứu....................................................................37

3.4. Nội dung nghiên cứu .....................................................................37

3.4.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thị và quản lý đất đai

tại thị xã Quảng Yên ................................................................................ 37

3.4.2. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã Quảng

Yên giai đoạn 2017 - 2019....................................................................... 37

3.4.3. Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã

Quảng Yên ............................................................................................... 37

3.4.4. Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện

quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên .................................. 37

3.5. Phương pháp nghiên cứu ...............................................................37

3.5.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp ........................................... 37

3.5.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp............................................. 38

3.5.3. Phương pháp thống kê xử lý số liệu .............................................. 38

3.5.4. Phương pháp so sánh, tổng hợp số liệu ........................................ 39

3.5.5. Phương pháp phân tích ................................................................. 39

Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................. 40

4.1. Khái quát điêu kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khu vực nghiên cứu.......40

4.1.1. Điều kiện tự nhiên.......................................................................... 40

4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội............................................ 45

4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất tại thị xã Quảng Yên năm 2019............... 50

4.1.4. Một số hoạt động trong công tác quản lý và sử dụng đất ở khu vực ...51

4.2. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã Quảng Yên

giai đoạn 2017 - 2019 ..........................................................................65

4.2.1. Tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất ................. 65

v

4.2.2. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất........ 68

4.2.3. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất................... 69

4.2.4. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất..................... 71

4.2.5. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất................... 74

4.3. Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị

xã Quảng Yên .....................................................................................76

4.3.1. Về việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa

bàn Thị xã Quảng Yên ............................................................................. 76

4.3.2. Về thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị xã

Quảng Yên ............................................................................................... 80

4.3.3. Về thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị xã

Quảng Yên ............................................................................................... 82

4.3.4. Về thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã

Quảng Yên ............................................................................................... 84

4.3.5. Đánh giá chung về việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa

bàn thị xã Quảng Yên .............................................................................. 86

4.4. Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền

sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên ............................................88

4.4.1. Tăng cường khả năng tiếp cận đối với quy định của người sử dụng

đất khi thực hiện quyền............................................................................ 88

4.4.2. Về thủ tục hành chính thực hiện quyền của người sử dụng đất .... 89

4.4.3. Nâng cao năng lực của cán bộ tiếp nhận và thụ lý hồ sơ ............. 89

4.4.4. Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai.... 90

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................... 91

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 94

PHỤ LỤC

vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

BĐS Bất động sản

ĐVHC Đơn vị hành chính

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HGĐ Hộ gia đình

HSĐC Hồ sơ địa chính

NĐ-CP Nghị định của Chính phủ

QĐ Quyết định

QSDĐ Quyền sử dụng đất

TN&MT Tài nguyên và Môi trường

TN&TKQ Tiếp nhận và trả kết quả

TT Thông tư

TTHC Thủ tục hành chính

UBND Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

vii

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2019.............................. 50

Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2019 ....................... 50

Bảng 4.3. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị

xã Quảng Yên giai đoạn 2017-2019 ............................................................... 66

Bảng 4.4. Tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất giai đoạn

2017-2109 (theo đơn vị hành chính)............................................................... 67

Bảng 4.5. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại thị xã Quảng

Yên giai đoạn 2017 - 2019.............................................................................. 68

Bảng 4.6. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ tại thị xã Quảng Yên giai

đoạn 2017 – 2019 ............................................................................................ 70

Bảng 4.7. Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại thị xã Quảng Yên giai

đoạn 2017 – 2019 ............................................................................................ 72

Bảng 4.8. Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ tại thị xã Quảng Yên giai

đoạn 2017 – 2019 ............................................................................................ 74

Bảng 4.9. Kết quả điều tra về việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trên địa

bàn Thị xã Quảng Yên .................................................................................... 76

Bảng 4.10. Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa

bàn thị xã Quảng Yên...................................................................................... 80

Bảng 4.11. Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ trên địa

bàn thị xã Quảng Yên...................................................................................... 82

Bảng 4.12. Kết quả điều tra về việc thực hiện thế chấp QSDĐ trên địa bàn thị

xã Quảng Yên.................................................................................................. 84

viii

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1. Sơ đồ hành chính thị xã Quảng Yên ............................................... 40

Hình 4.2. Cơ cấu thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị

xã Quảng Yên giai đoạn 2017-2019 ............................................................... 65

1

Phần 1.

MỞ ĐẦU

1.1. Tính cấp thiết của đề tài

Thị xã Quảng Yên nằm ở phía Tây Nam tỉnh Quảng Ninh với nhiều di tích

có giá trị lịch sử lớn lao. Ngày 25 tháng 11 năm 2011, thị xã Quảng Yên được tái

thành lập trên cơ sở toàn bộ diện tích và nhân khẩu của huyện Yên Hưng thuộc

tỉnh Quảng Ninh, Quảng Yên đang vươn mình phát triển cùng với các huyện, thị

xã khác trong cùng tỉnh. Quảng Yên có điều kiện phát triển kinh tế đặc biệt là có

tiềm năng lớn về cửa mở giao lưu thương mại trong nước cũng như Quốc tế bằng

đường biển và liên kết không gian kinh tế với các thành phố Hạ Long, Hải Phòng

để tạo thành trục kinh tế động lực ven biển Hải Phòng – Quảng Yên - Hạ Long

của vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ với dự án đường cao tốc Hạ Long - Hải

Phòng chính thức đi vào hoạt động ngày 01/9/2018

Trong những năm gần đây cùng với cả nước thực hiện CNH-HĐH kéo

theo nhu cầu về sử dụng đất đai ngày càng tăng nên các hoạt động thực hiện

các quyền của người sử dụng đất ở đây có xu hướng ngày càng tăng lên, trong

khi đó việc thực hiện đăng ký các quyền của người sử dụng đất còn nhiều bất

cập. Do đó, nhu cầu thực hiện các quyền của người sử dụng đất có xu hướng

ngày càng gia tăng, đặc biệt là chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử

dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên việc đăng ký tại các cơ

quan Nhà nước theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của

người sử dụng vẫn còn chưa đúng theo quy định, những quy định pháp luật của

cơ quan quản lý Nhà nước còn nhiều bất cập đã ảnh hưởng không nhỏ đến việc

thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Do đó đề tài luận văn “Đánh giá

việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng

Yên, tỉnh Quảng Ninh ” đã được đề xuất thực hiện. Nghiên cứu sẽ tập

trung đánh giá những mặt tồn tại và hạn chế trong công tác quản lý Nhà nước

2

về đất đai nói chung và việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của người sử

dụng đất đai nói riêng, làm cơ sở đề xuất các biện pháp quản lý và sử dụng đất

đai một cách hiệu quả.

1.2. Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1. Mục tiêu tổng quát

Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất giai đoạn

2017 – 2019 làm cơ sở đề xuất một số giải pháp về việc thực hiện quyền sử

dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh.

1.2.2. Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá được khái quát một số đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội khu

vực nghiên cứu.

- Đánh giá được kết quả thực hiện quyền (chuyển nhượng, tặng cho,

thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất) của người sử dụng đất tại thị xã

Quảng Yên giai đoạn 2017 - 2019.

- Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền

sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên.

1.3. Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi thời gian: Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử

dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh trong giai đoạn

từ năm 2017 - 2019.

- Phạm vi nội dung nghiên cứu: Đề tài chỉ tập trung đánh giá việc thực

hiện 04 quyền được hộ gia đình, cá nhân thực hiện chủ yếu trên địa bàn thị xã

Quảng Yên trong giai đoạn nghiên cứu là: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế

và thế chấp quyền sử dụng đất .

1.4. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

1.4.1. Những đóng góp mới

Đánh giá được các tồn tại, hạn chế trong việc thực thi một số quyền

của người sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 tại thị xã Quảng Yên, tỉnh

Quảng Ninh