Đánh giá mức độ sử dụng nợ của các doanh nghệp bất động sản niêm yết bằng chỉ số Z-Score, 2018

[1]

Đánh giá mức độ sử dụng nợ của các DN BĐS niêm yết bằng chỉ số Z-score

ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ SỬ DỤNG NỢ

CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN

NIÊM YẾT BẰNG CHỈ SỐ Z-SCORE

Tóm tắt

Bất động sản là một trong những ngành kinh doanh mang lại nhiều rủi ro nhất

cho doanh nghiệp. Không phải doanh nghiệp nào cũng có tình hình tài chính đủ

vững mạnh để có thể tồn tại trong lĩnh vực này, mặc dù bất động sản đang trong

quá trình phát triển mạnh mẽ trong những năm gần đây. Một trong những nguyên

nhân mang lại nhiều rủi ro nhất cho doanh nghiệp đó là quá lạm dụng vào nợ.

Những doanh nghiệp thuộc nhóm ngành bất động sản thường có hệ số sử dụng nợ

khá cao và việc sử dụng nợ không hiệu quả có thể khiến những doanh nghiệp này

đối mặt với nguy cơ vỡ nợ. Vậy phương pháp nào có thể giúp ngân hàng thương

mại phát hiện sớm rủi ro vỡ nợ của doanh nghiệp để có thể đưa ra các biện pháp

can thiệp kịp thời? Ứng dụng mô hình Z–score vào đánh giá rủi ro vỡ nợ của doanh

nghiệp bất động sản có thể là câu trả lời thích hợp.

Từ khóa: Bất động sản, mức độ sử dụng nợ, Z–score.

Abtract

Real estate is one of the most risky businesses for enterprises. Not all

enterprises have a strong financial situation that can survive in this area, although

real estate is in the process of growing strongly in recent years. One of the most

risky causes for enterprises is the overuse of debt. Enterprises in the real estate

industry often have quite high debt to equity ratio and the use of ineffective debt

may cause these enterprises to face the risk of default. So which method can help

commercial banks detect the risk of default of enterprises so that they can make

timely interventions? Applying the Z-score model to assessing the risk of default of

real estate enterprises may be the appropriate answer.

Key words: Real estate, debt to equity ratio, Z-score model.

[2]

Đánh giá mức độ sử dụng nợ của các DN BĐS niêm yết bằng chỉ số Z-score

LỜI CAM ĐOAN

Khóa luận này là công trình nghiên cứu riêng của tác giả, kết quả nghiên cứu

là trung thực, trong đó không có các nội dung đã được công bố trước đây hoặc các

nội dung do người khác thực hiện ngoại trừ các trích dẫn được dẫn nguồn đầy đủ

trong khóa luận.

Tác giả

Nguyễn Ngọc Thiện

[3]

Đánh giá mức độ sử dụng nợ của các DN BĐS niêm yết bằng chỉ số Z-score

LỜI CẢM ƠN

Sau khoảng thời gian ba tháng học hỏi và nghiên cứu, đến nay tác giả đã hoàn

thành khóa luận tốt nghiệp. Tác giả gửi lời cảm ơn đến quý Thầy/Cô trong Ban

Giám hiệu, Phòng Đào tạo, Ban lãnh đạo Khoa Tài chính, Khoa Ngân hàng –

Trường Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh đã tạo điều kiện để tác giả có khoảng

thời gian nghiên cứu và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp đúng theo tiến độ của

chương trình đào tạo.

Tác giả gửi lời tri ân sâu sắc đến ThS. Lê Hoài Ân – Khoa Ngân hàng –

Trường Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh, người đã hướng dẫn khoa học đã

giúp tác giả hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này. Đồng thời tác giả cũng xin được

gửi lời cảm ơn tới các thầy cô giáo, bạn bè và gia đình – những người đã giúp đỡ

hoặc ủng hộ tác giả trong suốt thời gian thực hiện khóa luận.

Tác giả chúc Trường Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh ngày càng phát

triển. Kính chúc quý Thầy/Cô trong Ban Giám hiệu, Phòng Đào tạo, Ban lãnh đạo

Khoa Tài chính, Khoa Ngân hàng và ThS. Lê Hoài Ân dồi dào sức khỏe, thành công

và hạnh phúc.

Tác giả

Nguyễn Ngọc Thiện

[4]

Đánh giá mức độ sử dụng nợ của các DN BĐS niêm yết bằng chỉ số Z-score

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ...........................................................................................................2

LỜI CẢM ƠN .................................................................................................................3

MỤC LỤC.......................................................................................................................4

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT..........................................................................................7

DANH MỤC BẢNG.......................................................................................................8

DANH MỤC BIỂU ĐỒ................................................................................................10

CHƯƠNG 1 – TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU.............................................................11

1.1. Lý do chọn đề tài..........................................................................................11

1.2. Mục đích nghiên cứu....................................................................................12

1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................12

1.4. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................13

1.5. Ý nghĩa nghiên cứu ......................................................................................13

1.6. Kết cấu chung...............................................................................................13

CHƯƠNG 2 – CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ BẰNG CHỨNG THỰC NGHIỆM............15

2.1. Giới thiệu ngành BĐS tại Việt Nam ............................................................15

2.1.1. Đặc điểm thị trường BĐS......................................................................15

2.1.2. Chu kỳ DN ngành BĐS.........................................................................17

2.1.3. Mức sử dụng nợ của ngành BĐS ..........................................................18

2.1.4. Phân khúc thị trường của các DN BĐS hiện nay..................................19

2.1.5. Hoạt động kinh doanh BĐS chủ yếu.....................................................22

2.2. Mức độ sử dụng nợ trong DN ......................................................................22

2.2.1. Hệ số sử dụng nợ...................................................................................22

2.2.2. Hệ số khả năng thanh toán ....................................................................23

2.2.3. Các tỷ lệ khả năng sinh lời....................................................................25

[5]

Đánh giá mức độ sử dụng nợ của các DN BĐS niêm yết bằng chỉ số Z-score

2.2.4. Ưu và nhược điểm khi sử dụng nợ........................................................26

2.3. Giới thiệu về mô hình điểm số Z của Altman..............................................26

2.3.1. Chỉ số Z (Z-score) – công cụ phát hiện nguy cơ phá sản......................26

2.3.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến đại lượng Z.................................................28

2.3.3. Ý nghĩa của việc sử dụng đại lượng Z ..................................................29

2.4. Bằng chứng thực nghiệm .............................................................................30

2.4.1. Các nghiên cứu nước ngoài...................................................................30

2.4.2. Các nghiên cứu trong nước ...................................................................31

CHƯƠNG 3 – KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU...................................................................33

3.1. Quá trình phát triển của thị trường BĐS Việt Nam .....................................33

3.1.1. Những diễn biến chính trong giai đoạn 2008 - 2017 ............................33

3.1.2. Tình hình chung của thị trường BĐS hiện nay .....................................35

3.2. Đánh giá chung tình hình tài chính ngành BĐS...........................................42

3.3. Đánh giá rủi ro khi sử dụng nợ cho từng nhóm DN BĐS............................47

3.3.1. Nhóm DN có mức sử dụng nợ cao, rủi ro thấp.....................................47

3.3.2. Nhóm DN có mức sử dụng nợ thấp, rủi ro thấp....................................54

3.3.3. Nhóm DN có mức sử dụng nợ cao, rủi ro cao ......................................61

3.3.4. Nhóm DN có mức sử dụng nợ thấp, rủi ro cao.....................................68

3.4. Đánh giá mức độ rủi ro theo từng phân khúc thị trường..............................73

3.4.1. Đối với các DN Nhóm 1 .......................................................................73

3.4.2. Đối với các DN Nhóm 2 .......................................................................76

3.4.3. Đối với các DN Nhóm 3 .......................................................................80

3.4.4. Đối với các DN Nhóm 4 .......................................................................85

3.5. Kết luận chung .............................................................................................87

CHƯƠNG 4 – GỢI Ý VÀ KHUYẾN NGHỊ................................................................91

4.1. Gợi ý cho các nhóm DN BĐS nhằm hạn chế rủi ro vỡ nợ ..........................91

[6]

Đánh giá mức độ sử dụng nợ của các DN BĐS niêm yết bằng chỉ số Z-score

4.2. Khuyến nghị đối với các bên có liên quan...................................................91

4.2.1. Đối với Ngân hàng thương mại.............................................................92

4.2.2. Đối với Ngân hàng Nhà nước ...............................................................97

4.2.3. Đối với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ...........................................98

4.3. Hạn chế của đề tài và hướng khắc phục.....................................................101

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................................102

PHỤ LỤC THAM KHẢO ..........................................................................................104

[7]

Đánh giá mức độ sử dụng nợ của các DN BĐS niêm yết bằng chỉ số Z-score

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nguyên nghĩa

BĐS Bất động sản

DN Doanh nghiệp

HAGL Hoàng Anh Gia Lai

HĐQT Hội đồng quản trị

KCN Khu công nghiệp

KDC Khu dân cư

KDL Khu du lịch

KĐT Khu đô thị

NHNN Ngân hàng Nhà nước

NHTM Ngân hàng thương mại

RRTD Rủi ro tín dụng

TCTD Tổ chức tín dụng

TTTM Trung tâm thương mại

UBND Ủy ban Nhân dân

[8]

Đánh giá mức độ sử dụng nợ của các DN BĐS niêm yết bằng chỉ số Z-score

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 – Hệ số nợ bình quân của ngành BĐS...........................................................42

Bảng 3.2 – Hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu ngành Bất động sản so với các ngành khác

(năm 2016) ....................................................................................................................43

Bảng 3.3 – ROA, ROE bình quân ngành BĐS giai đoạn 2008 - 2016 .........................44

Bảng 3.4 – ROA, ROE của một số DN BĐS so với các ngành nghề khác có cùng

mức sử dụng nợ cao ......................................................................................................45

Bảng 3.5 – Khả năng thanh toán của các doanh nghiệp BĐS qua các năm..................46

Bảng 3.6 – Nhóm 1: Z-score cao; D/E cao ...................................................................47

Bảng 3.7 – Giá trị Z-score và thành phần của Nhóm 1 trong năm 2016 - 2017...........48

Bảng 3.8 – Chỉ số nợ của các DN Nhóm 1 năm 2017 ..................................................49

Bảng 3.9 – ROA và ROE của các DN Nhóm 1 ............................................................51

Bảng 3.10 – Chỉ số về khả năng thanh toán của các DN Nhóm 1 ................................52

Bảng 3.11 – Khả năng thanh toán lãi vay của các DN Nhóm 1 năm 2017...................53

Bảng 3.12 – Khả năng thanh toán nợ ngắn hạn và dài hạn của Nhóm 1 ......................53

Bảng 3.13 – Nhóm 2: Z-score cao; D/E thấp................................................................54

Bảng 3.14 – Giá trị Z-score và thành phần của Nhóm 2 trong năm 2016 - 2017.........55

Bảng 3.15 – Chỉ số nợ của các DN Nhóm 2 năm 2017 ................................................56

Bảng 3.16 – ROA và ROE của các DN Nhóm 2 ..........................................................58

Bảng 3.17 – Chỉ số về khả năng thanh toán của các DN Nhóm 2 ................................59

Bảng 3.18 – Khả năng thanh toán lãi vay của các DN Nhóm 2 năm 2017...................60

Bảng 3.19 – Khả năng thanh toán nợ ngắn hạn và dài hạn của Nhóm 2 ......................60

Bảng 3.20 – Nhóm 3: Z-score thấp; D/E cao................................................................61

Bảng 3.21 – Giá trị Z-score và thành phần của Nhóm 3 trong năm 2016 - 2017.........62

[9]

Đánh giá mức độ sử dụng nợ của các DN BĐS niêm yết bằng chỉ số Z-score

Bảng 3.22 – Chỉ số nợ của các DN Nhóm 3 năm 2017 ................................................63

Bảng 3.24 – ROA và ROE của các doanh nghiệp Nhóm 3 ..........................................65

Bảng 3.25 – Chỉ số về khả năng thanh toán của các DN Nhóm 3 ................................66

Bảng 3.26 – Khả năng thanh toán lãi vay của các DN Nhóm 3 năm 2017...................67

Bảng 3.27 – Khả năng thanh toán nợ ngắn hạn và dài hạn của Nhóm 3 ......................67

Bảng 3.28 – Nhóm 4: Z-score thấp; D/E thấp...............................................................68

Bảng 3.29 – Giá trị Z-score và thành phần của Nhóm 4 trong năm 2016 - 2017.........69

Bảng 3.30 – Chỉ số nợ của các DN Nhóm 4 năm 2017 ................................................69

Bảng 3.31 – ROA và ROE của các DN Nhóm 4 ..........................................................71

Bảng 3.32 – Chỉ số về khả năng thanh toán của các DN Nhóm 4 ................................72

Bảng 3.33 – Khả năng thanh toán lãi vay của các DN Nhóm 4 năm 2017...................72

Bảng 3.34 – Khả năng thanh toán nợ ngắn hạn và dài hạn của Nhóm 4 ......................73

[10]

Đánh giá mức độ sử dụng nợ của các DN BĐS niêm yết bằng chỉ số Z-score

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 3.1 – Doanh thu và Lợi nhuận trước thuế (EBT) ngành BĐS qua các năm....44

Biểu đồ 3.2 – Tỷ lệ từng nhóm DN BĐS......................................................................47

Biểu đồ 3.3 – Doanh thu của các DN Nhóm 1 trong 2 năm gần đây............................50

Biểu đồ 3.4 – Lợi nhuận trước thuế của các DN Nhóm 1 trong 2 năm gần đây...........50

Biểu đồ 3.5 – Doanh thu của các DN Nhóm 2 trong 2 năm gần đây............................56

Biểu đồ 3.6 – Lợi nhuận trước thuế của các DN Nhóm 2 trong 2 năm gần đây...........57

Biểu đồ 3.7 – Doanh thu của các DN Nhóm 3 trong 2 năm gần đây............................63

Biểu đồ 3.8 – Lợi nhuận trước thuế của các doanh nghiệp Nhóm 3 trong 2 năm gần

đây .................................................................................................................................64

Biểu đồ 3.9 – Doanh thu của các DN Nhóm 4 trong 2 năm gần đây............................70

Biểu đồ 3.10 – Lợi nhuận trước thuế của các DN Nhóm 4 trong 2 năm gần đây.........70