Đánh giá ảnh hưởng của định giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-------------------------------

NGUYỄN HỮU TÙNG

ĐÁNH GIÁ ẢNH HƢỞNG CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐẾN CÔNG TÁC

GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN,

TỈNH TUYÊN QUANG

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Mã số : 60.62.16

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học:

PGS.TS. NguyÔn Kh¾c Th¸i S¬n

Thái Nguyên - 2010

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn

này là trung thực và chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này

đã đƣợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ rõ

nguồn gốc.

Tác giả

Nguyễn Hữu Tùng

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm

ơn PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời

gian tôi thực hiện đề tài.

Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài

nguyên và Môi trường, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại

học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.

Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng

Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang đã giúp đỡ tôi

trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Hữu Tùng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

DANH MỤC TỪ VIẾT TĂT

UBND : Uỷ ban nhân dân

QSDĐ : Quyền sử dung đất

NĐ-CP : Nghị định của Chính phủ

QĐ-UB : Quyết định của Uỷ ban nhân dân

CNH-HĐH : Công nghiệp hoá, hiện đại hoá

GPMB : Giải phóng mặt bằng

BTHT : Bồi thƣờng, hỗ trợ

TĐC : Tái định cƣ

KV-VT : Khu vực - vị trí

VNĐ : Việt Nam đồng

VT1,VT2 : Vị trí 1, vị trí 2

KV1,KV2,KV3 : Khu vực 1, khu vực 2, khu vực 3

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU .................................................................................................................1

1. ĐẶT VẤN ĐỀ.................................................................................................................. 1

2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI............................................................................................... 3

3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI................................................................................................ 3

4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI................................................................................................. 4

Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ..............................................5

1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI............................................................................ 5

1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài.................................................................. 5

1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài............................................................... 6

1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài................................................................. 8

1.2. KHÁI QUÁT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT ..........................................................................11

1.2.1. Khái niệm về định giá đất ............................................................ 11

1.2.2. Các nguyên tắc trong định giá đất ................................................ 12

1.2.3. Các phƣơng pháp định giá đất...................................................... 14

1.2.4. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ................................................ 17

1.2.5. Sơ lƣợc về công tác định giá đất ở một số nƣớc trên thế giới ....... 22

1.2.6. Công tác định giá đất tại Việt Nam .............................................. 23

1.3. TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN GIẢI PHÓNG MẶT

BẰNG..................................................................................................................................28

1.3.1. Khái quát về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi thu hồi đất, giải

phóng mặt bằng ..................................................................................... 28

1.3.2. Sơ lƣợc về công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi thu hồi đất,

giải phóng mặt bằng trên thế giới .......................................................... 32

1.3.3. Sơ lƣợc về công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi thu hồi đất,

giải phóng mặt bằng ở Việt Nam........................................................... 37

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

1.3.4. Sơ lƣợc về kết quả nghiên cứu ảnh hƣởng của định giá đất đến giải

phóng mặt bằng ..................................................................................... 40

Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...42

2.1. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU.........................................................42

2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU .........................................................42

3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU......................................................................................42

2.4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.............................................................................44

Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU...................................................................46

3.1. SƠ LƢỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA HUYỆN YÊN SƠN...............................46

3.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................... 46

3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội............................................................. 47

3.1.3. Thực trạng cơ sở hạ tầng và các nguồn tài nguyên thiên nhiên của

huyện Yên Sơn ...................................................................................... 47

3.1.5. Thực trạng quản lý đất đai của huyện Yên Sơn giai đoạn 2005

đến 2009 ............................................................................................... 52

3.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ ĐẤT TẠI HUYỆN YÊN

SƠN TỪ 2005 ĐẾN 2009..................................................................................................54

3.2.1. Cơ sở của công tác định giá đất tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên

Quang từ 2005 đến 2009........................................................................ 54

3.2.2. Các phƣơng pháp định giá đã đƣợc áp dụng tại huyện Yên Sơn,

tỉnh Tuyên Quang từ 2005 đến 2009...................................................... 55

3.2.3. Kết quả định giá đất tại huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009........... 57

3.2.4. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác định giá đất tại huyện

Yên Sơn từ 2005 đến 2009 .................................................................... 69

3.2.5. Những bất cập về giá các loại đất theo quy định của huyện Yên

Sơn trong giai đoạn 2005 đến 2009 ....................................................... 72

3.3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN

SƠN TỪ 2005 ĐẾN 2009..................................................................................................84

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

3.3.1. Kết quả thu hồi đất nông nghiệp tại huyện Yên Sơn từ năm 2005

đến 2009................................................................................................ 84

3.3.2. Kết quả thu hồi đất ở tại huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 ......... 87

3.3.3. Kết quả thu hồi đất phi nông nghiệp không phải đất ở tại huyện

Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009............................................................. 90

3.3.4. Những khó khăn, tồn tại trong công tác thu hồi đất tại huyện Yên

Sơn từ 2005 đến 2009............................................................................ 91

3.4. ẢNH HƢỞNG CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐẾN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT

BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN TỪ NĂM 2005 ĐẾN 2009 .......................................92

3.4.1. Ảnh hƣởng của định giá đất đến thu hồi đất nông nghiệp............. 92

3.4.2. Ảnh hƣởng của định giá đất đến thu hồi đất phi nông nghiệp....... 94

3.4.3. Giải pháp hạn chế ảnh hƣởng của định giá đất đến giải phóng mặt bằng 98

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...........................................................................101

1. KẾT LUẬN...................................................................................................................101

2. ĐỀ NGHỊ.......................................................................................................................102

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Yên Sơn (01/01/2010)............. 50

Bảng 3.2. Kết quả định giá đất nông nghiệp tại huyện Yên Sơn giai đoạn

2005 đến 2009 .................................................................................... 59

Bảng 3.3a. Giá đất ở tại ven trục Quốc lộ 2 từ 2005 đến 2009 ...................... 62

Bảng 3.3b. Giá đất ở tại ven trục Quốc lộ 2C từ 2005 đến 2009 ................... 63

Bảng 3.3c. Giá đất ở tại ven trục Quốc lộ 37 và Đƣờng Thanh niên từ 2005

đến 2009 ............................................................................................. 64

Bảng 3.4. Kết quả định giá đất ở một số xã đại diện của huyện Yên Sơn từ

năm 2005 đến 2009............................................................................. 66

ĐVT: nghìn đồng/m2

.................................................................................... 66

Bảng 3.5. Điều tra giá đất bằng phƣơng pháp thu nhập của đất trồng cây

hàng năm tại khu vực II - Vị trí 1 với mức lãi xuất ngân hàng

10,5%/năm.......................................................................................... 78

Bảng 3.6. Điều tra giá đất nuôi trồng thuỷ sản của thửa đất tại khu vực III -

vị trí 1 ................................................................................................. 79

Bảng 3.7. Điều tra giá đất trồng cây lâu năm tại Khu vực II - vị trí 5 ........... 80

Bảng 3.8. Điều tra giá đất có rừng trồng sản xuất tại Khu vực II - vị trí 5..... 81

Bảng 3.9. Kết quả đấu giá QSD đất với khung giá đất của một số dự án ...... 83

Bảng 3.10. Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất nông nghiệp

của huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 ........................................ 86

Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất của một số

công trình trọng điểm của huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 .............. 89

Bảng 3.12. Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất phi nông

nghiệp của một số dự án huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 ................ 90

Bảng 3.13. Đánh giá mức độ hợp lý của giá đất bồi thƣờng đất nông

nghiệp qua ý kiến ngƣời dân bị thu hồi đất tại các dự án ..................... 92

Bảng 3.14. Chênh lệch giữa giá thực tế và giá quy định khi thu hồi đất

nông nghiệp để xây dựng Trƣờng bắn tại xã An Tƣờng năm 2009...... 93

Bảng 3.15. Chênh lệch giữa giá bồi thƣờng với giá quy định khi thu hồi đất

ở tại một số dự án của huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 ............ 94

Bảng 3.16. Tổng hợp phƣơng án bồi thƣờng của một số công trình thu hồi

đất tại huyện Yên Sơn ........................................................................ 95

Bảng 3.17. Mức độ chênh lệch giá bồi thƣờng đất ở tại dự án xây dựng

Trƣờng bắn tại xã An Tƣờng............................................................... 96

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1. Cơ cấu sử dụng của ba nhóm đất chính tại huỵên Yên Sơn tính

đến 01/01/2010 ..................................................................................... 51

Hình 3.2. Biến động của trung bình giá đất nông nghiệp từ 2005 đến

2009 theo khung giá ............................................................................. 60

Hình 3.3. Giá đất ở trên thị trƣờng và giá theo khung giá quy định của

khu vực đất giáp Quốc lộ 2 của huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009........ 72

Hình 3.4. Kết quả so sánh giá đất trồng cây hàng năm của tỉnh Tuyên

Quang và một số tỉnh giáp ranh ............................................................ 74

Hình 3.6. So sánh giá đất trồng rừng sản xuất năm 2010 của tỉnh Tuyên

Quang so với các tỉnh giáp ranh ........................................................... 76

Hình 3.7. So sánh giá đất ở năm 2010 của huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên

Quang với một số địa phƣơng lân cận................................................... 77

Hình 3.8. Trình tự thủ tục thực hiện bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc

thu hồi đất tại huyện Yên Sơn............................................................... 85

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

1

MỞ ĐẦU

1. ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là tài nguyên quốc gia, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội

lực, nguồn vốn to lớn của đất nƣớc, là thành phần quan trọng của môi trƣờng

sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa

xã hội, an ninh quốc phòng. Cùng với sự phát triển không ngừng của kinh tế

xã hội nhƣ: xây dựng và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, bùng nổ dân số ...

làm cho nhu cầu của con ngƣời về đất và nhà ở ngày càng tăng lên. Tuy

nhiên, ngƣợc lại với quá trình trên thì khả năng cung cấp đất đai chỉ có hạn và

không thể di chuyển đƣợc, chính vì vậy khoảng cách cung cầu về đất đai ngày

càng mở rộng. Điều đó làm cho giá đất đai ngày càng tăng nhất là đất đai ở

các khu đô thị, các điểm dân cƣ ven trục đƣờng giao thông chính...

Chính từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời, công nhận đất đai là một loại

hàng hoá đặc biệt do đặc điểm không thể di dời, và cho phép ngƣời sử dụng

đất đƣợc: mua bán chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp, góp vốn... bằng quyền

sử dụng đất, làm cho những nhu cầu bức xúc bấy lâu của ngƣời dân đƣợc giải

phóng. Đất đai đƣợc chính thức tham gia vào thị trƣờng bất động sản nhƣ một

loại hàng hoá đƣợc trao đổi qua lại giữa những ngƣời sử dụng đất với nhau

theo quy định của pháp luật.

Đi cùng với việc công nhận đất đai là một loại hàng hoá thì một điều đặt

ra là phải có quy định về giá cả cho loại hàng hoá đó để làm căn cứ cho việc

quản lý điều tiết trên thị trƣờng. Và những quy định về định giá đất đai ra đời

cũng là một trong những nội dung mới của Luật Đất đai 2003 nhằm góp phần

thúc đẩy thị trƣờng bất động sản đi đúng hƣớng.

Ở những trung tâm kinh tế lớn của Việt Nam nhƣ Hà Nội, thành phố Hồ

Chí Minh, đất đai luôn là một vấn đề nóng bỏng và đƣợc sự quan tâm của

nhiều ngành, nhiều lĩnh vực. Điều mà ngƣời dân quan tâm nhất về đất đai là

giá cả. Các sàn giao dịch bất động sản cũng đã đƣợc hình thành và phát triển

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

2

một cách chóng mặt chỉ trong một thời gian ngắn. Ở đó giá trị đất đai đƣợc

định giá một cách chuyên nghiệp và thay đổi từng ngày. Giá cả đất đai trên thị

trƣờng thì thƣờng xuyên thay đổi, tuy nhiên khung giá quy định của nhà nƣớc

về đất đai luôn ở mức thấp và chậm điều chỉnh gây ảnh hƣởng xấu đến công

tác quản lý đất đai và thúc đẩy thị trƣờng bất động sản.

Định giá đất là một trong những công việc quan trọng, tạo nền móng

trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai đặc biệt là trong lĩnh vực giao đất,

cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. Kết quả của công tác

định giá đất có tác động trực tiếp tới quyền lợi và nghĩa vụ vủa ngƣời dân

trong quá trình sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 quy định giá đất đai phải đƣợc

tiến hành thƣờng xuyên liên tục theo chu kỳ một năm một lần và có thể sửa

dổi sau sáu tháng đối với những khu vực có sự biến động lớn về giá cả. Các

UBND tỉnh công bố quy định về giá cụ thể cho từng khu vực, vị trí đất vào

ngày 1/1 hàng năm. Cơ quan quản lý nhà nƣớc ở địa phƣơng chủ động xây

dựng kế hoạch khảo sát, phân loại khu vực, vị trí đối với từng loại đất và định

giá đất sao cho phù hợp với điều kiện thực tế của địa phƣơng.

Yên Sơn là một huyện miền núi thuộc tỉnh Tuyên Quang có đặc điểm

địa hình có nhiều đồi núi phức tạp, hệ thống giao thông đi lại trong huyện ở

nhiều nơi còn khó khăn và hạn chế. Cơ sở hạ tầng nhìn chung còn yếu kém.

Dân số của huyện là 187.402 ngƣời, mật độ dân số trung bình 155 ngƣời/km2

.

Ngƣời dân lao động chủ yếu bằng nghề nông nghiệp, trình độ chuyên môn

hoá thấp, đặc biệt là ở những khu vực vùng sâu vùng xa của huyện.

Trong giai đoạn năm năm chở lại đây, đƣợc sự quan tâm của Đảng và

nhà nƣớc, tỉnh Tuyên Quang đang có nhiều ƣu đãi trong phát triển kinh tế đặc

biệt là sau khi đƣợc công nhận đạt tiêu chuẩn đô thị loại III. Các đồ án quy

hoạch xây dựng vùng cũng có nhiều thay đổi làm cho giá cả đất đai ở một số

nơi của địa phƣơng có nhiều thay đổi đáng kể, cá biệt có những nơi, giá đất đã

tăng lên từ ba đến bốn lần chỉ trong một thời gian ngắn. Tuy nhiên, công tác

định giá đất hiện nay vẫn chƣa đƣợc quan tâm một cách đúng mức nên ở một