Các vấn đề pháp luật đất đai mà doanh nghiệp nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam cần quan tâm

nghiªn cøu - trao ®æi

26 t¹p chÝ luËt häc sè 11/2009

TS. TrÇn Quang Huy *

1. Thủ tục hành chính về đất đai

Nhìn chung các nhà đầu tư nước ngoài

trong hơn 20 năm qua đều có tâm lí quan

ngại về thủ tục hành chính ở Việt Nam, đặc

biệt là trong lĩnh vực đầu tư. Cho đến nay,

các nhà hoạch định chính sách cũng chưa

đưa ra mô hình chuẩn các thủ tục cần phải

làm trước khi cấp giấy chứng nhận đầu tư

cho đến khi đưa dự án vào vận hành trên mặt

bằng đã được Nhà nước Việt Nam cho thuê.

Thủ tục xin giấy phép đầu tư sẽ tiếp cận

trước hay thủ tục về đất đai sẽ thực hiện

trước? Về nguyên tắc, khi trao giấy chứng

nhận đầu tư cho nhà đầu tư nước ngoài, cơ

quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận

đầu tư đã phải thẩm định nhu cầu sử dụng

đất của dự án (điểm a khoản 1 Điều 30 Nghị

định của Chính phủ số 181/2004/NĐ-CP

ngày 29/10/2004 về thi hành luật đất đai).

Do đó, trong dự án đầu tư, vấn đề đất đai

phục vụ cho dự án đã được nhà đầu tư trình

bày, giải trình để được xem xét chấp nhận

trước khi cấp giấy chứng nhận đầu tư. Bởi

vậy, các thủ tục hành chính về đất đai sẽ

thực hiện ngay sau khi trao giấy chứng nhận

đầu tư cho nhà đầu tư. Thủ tục đó bao gồm:

- Nhà đầu tư nước ngoài nộp 2 bộ hồ sơ

xin thuê đất đến sở tài nguyên và môi trường

nơi thực hiện dự án đầu tư. Theo quy định tại

Điều 122 Luật đất đai năm 2003, bộ hồ sơ

xin thuê đất gồm: 1) Đơn xin thuê đất theo

mẫu (do sở tài nguyên và môi trường cung

cấp); 2) Bản sao giấy chứng nhận đầu tư có

chứng thực của công chứng nhà nước; 3) Dự

án đầu tư.

- Sở tài nguyên và môi trường có trách

nhiệm tiếp nhận hồ sơ, thẩm định hồ sơ,

trích lục hồ sơ địa chính hoặc trích đo địa

chính khu đất xin thuê, xác định mức thu

tiền thuê đất và các thủ tục để trình uỷ ban

nhân dân cấp tỉnh quyết định việc cho nhà

đầu tư thuê đất.

- Trao quyết định cho thuê đất cho nhà

đầu tư, đại diện sở tài nguyên và môi trường

kí hợp đồng thuê đất với nhà đầu tư nước

ngoài (hợp đồng thuê đất theo mẫu do sở tài

nguyên và môi trường cung cấp). Thời gian

bàn giao đất cho nhà đầu tư nhanh hay chậm

phụ thuộc vào đất đã được giải phóng mặt

bằng hay chưa? Theo quy định tại điểm a và

điểm b khoản 2 Điều 122 Luật đất đai năm

2003, tổng thời gian thực hiện các thủ tục

hành chính trong trường hợp đất đã giải

phóng mặt bằng là 20 ngày (đất đã giải

phóng mặt bằng được hiểu là đất không còn

bất cứ ai đang sử dụng có thể gây khó khăn

cho nhà đầu tư, sẵn sàng chuyển giao từ Nhà

nước cho nhà đầu tư). Đối với đất chưa được

* Trường Đại học Luật Hà Nội