Bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại TP. Hồ Chí Minh

1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH

LÊ THANH NGỌC

BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT

ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH

LUẬN ÁN TIẾN SỸ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2014

2

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH

LÊ THANH NGỌC

BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT

ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH

LUẬN ÁN TIẾN SỸ KINH TẾ

Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng

Mã số: 62.34.02.01

Người hướng dẫn khoa học: PGS., TS. ĐOÀN THANH HÀ

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2014

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi tên: LÊ THANH NGỌC

Sinh ngày 05 tháng 07 năm 1975 - tại Quảng Bình

Quê quán: Quảng Bình

Hiện đang công tác tại Đại học Ngân hàng TPHCM

Là học viên nghiên cứu sinh khóa XVII của Trường Đại học Ngân hàng TPHCM

Mã số học viên: 00117120010

Cam đoan đề tài: BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP.

HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng

Mã số: 62.34.02.01

Người hướng dẫn khoa học: PGS.,TS. Đoàn Thanh Hà

Luận án được thực hiện tại trường Đại học Ngân hàng TPHCM

Đề tài này là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nghiên cứu có tính

độc lập riêng, không sao chép bất kỳ tài liệu nào và chưa được công bố toàn bộ nội

dung này ở bất cứ đâu. Các số liệu, các nguồn trích dẫn trong luận án được chú thích

nguồn gốc rõ ràng, minh bạch.

Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan danh dự của tôi.

Ngày 1 tháng 4 năm 2014

Nghiên cứu sinh

Lê Thanh Ngọc

ii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

TIẾNG VIỆT

BĐS Bất động sản

BXD Bộ Xây dựng

CP Chính phủ

CSTT Chính sách tiền tệ

DN Doanh nghiệp

DTBB Dự trữ bắt buộc

KCN Khu công nghiệp

KCX Khu chế xuất

KTQD Kinh tế quốc dân

NCPT Nghiên cứu phát triển

NĐ Nghị định

NH Ngân hàng

NHNN Ngân hàng Nhà nước

NHTM Ngân hàng thương mại

NHTW Ngân hàng Trung ương

TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh

UBCKNN Ủy ban Chứng khoán Nhà nước

GSTCQG Giám sát Tài chính Quốc gia

TIẾNG ANH

ABC Austrian business cycle theory

ADF Augmented Dickey-Fuller

CPI Consumer Price Index

D/I Dedt to Income

D/P Dept to Price

DP/I Dept Payment to Income

FDI Foreign Direct Investment

GDP Gross Domestic Products

HPI Housing Price Index

iii

HRI Housing Renting Index

M2 Money Supply 2

P/I Price to Income

P/R Price to Rent

REL Real Estate Loans

VAR Vector Auto Regression

VNI Vietnam Stock Index

iv

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU, HÌNH

Bảng 2.1. Cơ cấu giá nhà ở tại Tp. Hồ Chí Minh......................................... 82

Bảng 2.2: Chỉ số P/I của Việt Nam và một số nước..................................... 91

Bảng 2.3: Chỉ số P/R của một số thành phố................................................. 94

Bảng 2.4: So sánh giá trị cơ bản và giá rao bán chung cư hạng trung......... 105

Bảng 2.5: So sánh biểu thuế nhà đất của Việt Nam và một số nước............ 117

Bảng 2.6: Cho vay bất động sản theo nhu cầu vốn vay tại TP. HCM.......... 124

Bảng 2.7: Quan hệ giữa kênh chứng khoán và kênh bất động sản............... 135

Bảng 2.8: Mô tả các biến.............................................................................. 142

Bảng 2.9: Thống kê các biến........................................................................ 145

Bảng 2.10: Kiểm định tính dừng của các biến theo tiêu chuẩn ADF........... 146

Bảng 2.11: Lựa chọn độ trễ tối ưu cho mô hình VAR................................. 146

Bảng 2.12: Kiểm định nhân quả Granger..................................................... 147

Bảng 2.13: Kết quả phân rã phương sai cho biến PR................................... 153

Biểu đồ 2.1: Cơ cấu cầu nhà đất theo mục đích tại TP. HCM........................... 70

Biểu đồ 2.2: Cơ cấu cầu nhà đất theo mục đích và loại nhà đất tại TP. HCM.. 71

Biểu đồ 2.3: Cơ cấu cầu nhà đất theo mục đích và nguồn tài trợ tại TP.HCM.. 72

Biểu đồ 2.4: Cơ cấu cầu nhà đất theo các mức giá tại TP. HCM...................... 73

Biểu đồ 2.5: Cơ cấu cung nhà đất theo khu vực và loại nhà đất tại TP. HCM.. 76

Biểu đồ 2.6: Cơ cấu cung nhà đất theo các mức giá tại TP. HCM.................. 77

Biểu đồ 2.7: Cơ cấu cung nhà đất khu vực dân cư theo mục đích bán ........... 78

Biểu đồ 2.8: Tốc độ tăng trưởng giá nhà đất toàn quốc và Tp. HCM.............. 80

Biểu đồ 2.9: Ước tính chỉ số giá nhà đất toàn quốc và Tp. HCM................... 83

Biểu đồ 2.10: Chỉ số giá nhà và chỉ số thu nhập bình quân đầu người.............. 89

Biểu đồ 2.11: Chỉ số P/I chung cư và đất nền tại TP. Hồ Chí Minh.................. 90

Biểu đồ 2.12: Chỉ số P/R tại Hà Nội và TP. HCM............................................ 93

v

Biểu đồ 2.13: Tỷ lệ bỏ trống nhà ở tại các khu đô thị (đơn vị: %).................... 94

Biểu đồ 2.14: Chỉ số DP/I tại TP. HCM............................................................ 96

Biểu đồ 2.15: Giá rao bán và giá trị vốn hóa nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh......... 98

Biểu đồ 2.16: Tốc độ tăng giá nhà và tốc độ tăng tiền thuê nhà tại TP. HCM.. 99

Biểu đồ 2.17 Cơ cấu giá nhà đất để ở phân theo thành tố chi phí và lợi nhuận 102

Biểu đồ 2.18: Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại TP. HCM.. 110

Biểu đồ 2.19: Nguyên nhân gây chậm trễ tiến trình cấp giấy chứng nhận nhà

đất tại TP. HCM................................................................................................. 111

Biểu đồ 2.20: Các hình thức thông tin mua bán BĐS tại TP. HCM.................. 112

Biểu đồ 2.21: Tỷ lệ người dân trong vùng biết thông tin về quy hoạch............ 113

Biểu đồ 2.22: Cung tiền M2 và dư nợ cho vay bất động sản tại TP. HCM....... 120

Biểu đồ 2.23: Dư nợ cho vay BĐS và tốc độ tăng giá nhà tại TP. HCM.......... 123

Biểu đồ 2.24: Cơ cấu dư nợ cho vay bất động sản theo thời hạn tại TP.HCM.. 125

Biểu đồ 2.25: Cơ cấu nguồn vốn cho các dự án bất động sản tại TP. HCM...... 126

Biểu đồ 2.26: Cơ cấu nguồn vốn mua nhà đất của người dân tại TP. HCM...... 128

Biểu đồ 2.27: Đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại TP. HCM....... 128

Biểu đồ 2.28: Cơ cấu vốn FDI vào thị trường BĐS TP. HCM qua các năm..... 129

Biểu đồ 2.29: Kiều hối vào bất động sản TP. Hồ Chí Minh.............................. 131

Biểu đồ 2.30: Dân số, thu nhập và giá bất động sản tại TP. HCM.................... 133

Biểu đồ 2.31: Cơ cấu đầu tư của dân cư tại TP. HCM ..................................... 134

Biểu đồ 2.32: Nhu cầu đầu tư bất động sản của dân cư tại TP. HCM............... 136

Biểu đồ 2.33: Vốn của các doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh BĐS.......... 137

Biểu đồ 2.34: Phân bố doanh nghiệp xây dựng và doanh nghiệp kinh doanh

139

vi

BĐS tại TP. HCM theo quy mô vốn (thời điểm năm 2010)..............................

Biểu đồ 2.35: Kỳ vọng về xu hướng giá bất động sản trong vòng 6 tháng....... 140

Biểu đồ 2.36: Phản ứng của bong bóng bất động sản trước cú sốc của GDP.... 148

Biểu đồ 2.37: Phản ứng của bong bóng bất động sản trước cú sốc tín dụng..... 149

Biểu đồ 2.38: Phản ứng của bong bóng bất động sản trước cú sốc của FDI..... 150

Biểu đồ 2.39: Phản ứng của bong bóng bất động sản trước cú sốc của chính

nó........................................................................................................................ 150

Biểu đồ 2.40: Phản ứng của bong bóng bất động sản trước cú sốc của lãi suất 151

Biểu đồ 2.41: Phản ứng của bong bóng bất động sản trước cú sốc của lạm

phát..................................................................................................................... 152

Biểu đồ 2.42: Phản ứng của bong bóng bất động sản trước cú sốc của thị

trường chứng khoán........................................................................................... 152

Biểu đồ 2.43: Bong bóng BĐS và nợ xấu của ngân hàng thương mại.............. 155

Biểu đồ 2.44: Hệ quả của bong bóng BĐS đối với các doanh nghiệp BĐS...... 156

Biểu đồ 2.45: Tăng trưởng sản lượng tiêu thụ của các ngành liên quan bất

động sản trên địa bàn TP. HCM......................................................................... 157

Biểu đồ 2.46: Tăng trưởng việc làm trong ngành bất động sản và các ngành

liên quan bất động sản trên địa bàn TP. HCM................................................... 159

Biểu đồ 2.47: Phản ứng của tín dụng bất động sản trước cú sốc của bong

bóng bất động sản.............................................................................................. 160

Biểu đồ 2.48: Phản ứng của tăng trưởng sản lượng trước cú sốc của bong

bóng bất động sản.............................................................................................. 162

Biểu đồ 2.49: Phản ứng của chỉ số giá tiêu dùng trước cú sốc của bong bóng

bất động sản....................................................................................................... 162

Biểu đồ 2.50: Phản ứng của lãi suất trước cú sốc của bong bóng bất động

vii

sản...................................................................................................................... 163

Hình 1.1: Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn...... 20

Hình 2.1: Cầu nhà đất hiện hữu và trung hạn tại TP. HCM......................... 69

Hình 2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến bong bóng bất động sản................... 108

viii

MỤC LỤC

Trang

CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN

NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở................................................................................................

1

1.1. THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở.......................... 1

1.1.1. Bất động sản nhà đất để ở..................................................................... 1

1.1.2. Thị trường bất động sản nhà đất để ở................................................... 6

1.1.3. Cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà đất để ở.............. 12

1.1.4. Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn............... 20

1.2. BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở............................ 22

1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của bong bóng bất động sản nhà đất để ở....... 22

1.2.2. Những biểu hiện và phương pháp nhận diện bong bóng bất động sản

nhà đất để ở..........................................................................................

27

1.3. LÝ THUYẾT VỀ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ

Ở...............................................................................................................

40

1.3.1. Các lý thuyết về bong bóng bất động sản nhà đất để ở........................ 40

1.3.2. Nguyên nhân của bong bóng bất động sản nhà đất để ở được tổng hợp

từ các lý thuyết......................................................................................... 52

1.4. BẰNG CHỨNG THỰC NGHIỆM VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH

HƢỞNG ĐẾN BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở..

56

1.5. KINH NGHIỆM HẠN CHẾ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN

TRÊN THẾ GIỚI................................................................................... 59

1.5.1. Kinh nghiệm hạn chế bong bóng bất động sản trên thế giới................ 59

1.5.2. Một số gợi ý chính sách cho Việt Nam................................................ 67

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1.................................................................................. 68

CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ

ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH..............................................................

69

2.1. TỔNG QUAN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở

TẠI TP. HỒ CHÍ MINH........................................................................ 69

2.1.1. Thực trạng cầu bất động sản nhà đất để ở............................................ 69

ix

2.1.2. Thực trạng cung bất động sản nhà đất để ở.......................................... 75

2.1.3. Thực trạng giá cả bất động sản nhà đất để ở........................................ 80

2.2. NHẬN DIỆN BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở

TẠI TP. HỒ CHÍ MINH........................................................................ 88

2.2.1. Những biểu hiện của bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại TP.

Hồ Chí Minh.........................................................................................

88

2.2.2. Nhận diện bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại TP. Hồ Chí Minh 97

2.2.3. Cơ chế hình thành bong bóng bất động sản nhà đất để ở..................... 101

2.3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN BONG BÓNG BẤT ĐỘNG

SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH................................. 108

2.3.1. Biểu hiện của các nhân tố ảnh hưởng đến bong bóng bất động sản

nhà đất để ở tại TPHCM....................................................................... 109

2.3.2. Tác động của các nhân tố tài chính – tiền tệ đến bong bóng bất động

sản nhà đất để ở....................................................................................

141

2.4. HỆ QUẢ CỦA BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở

TẠI TP. HỒ CHÍ MINH........................................................................

154

2.4.1. Biểu hiện của hệ quả bong bóng bất động sản nhà đất để ở................. 154

2.4.2. Tác động của bong bóng bất động sản nhà đất để ở đến các nhân tố

tài chính – tiền tệ..................................................................................

159

KẾT LUẬN CHƢƠNG 2.................................................................................. 164

CHƢƠNG 3. GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HẠN CHẾ TÌNH

TRẠNG BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ

CHÍ MINH.........................................................................................................

165

3.1. QUAN ĐIỂM PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở.....................................................................................

165

3.2. ĐỊNH HƢỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH.......................................... 166

3.2.1. Nhu cầu nhà đất để ở tại TPHCM........................................................ 166

3.2.2. Định hướng phát triển thị trường bất động sản nhà đất để ở tại

169

x

TPHCM................................................................................................

3.3. CÁC GIẢI PHÁP HẠN CHẾ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN

NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH.......................................... 172

3.3.1. Nhóm giải pháp nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động

sản.........................................................................................................

172

3.3.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về thị trường

bất động sản..........................................................................................

175

3.3.3. Nhóm giải pháp điều tiết dòng vốn vào thị trường bất động sản......... 179

3.3.4. Nhóm giải pháp giải tỏa tâm lý lạc quan quá mức của nhà đầu tư

thông qua cơ chế tài chính chống đầu cơ bất động sản........................

197

3.4. CÁC KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI CHÍNH PHỦ......................................... 198

3.4.1. Hình thành các quỹ về bất động sản..................................................... 198

3.4.2. Thu hút hiệu quả vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản 199

3.4.3. Nghiên cứu ban hành văn bản pháp luật về trái phiếu bất động sản 200

3.4.4. Thu hút vốn tiết kiệm từ dân cư cho thị trường bất động sản.............. 200

KẾT LUẬN CHƢƠNG 3.................................................................................. 201

xi

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết và ý nghĩa thực tiễn, khoa học của luận án

Thị trường bất động sản là nơi lưu giữ một nguồn vốn cực lớn của nền kinh

tế, thông thường tổng giá trị bất động sản chiếm khoảng 40% của cải của một quốc

gia [42]. Bản thân thị trường này lại có mối liên thông mật thiết với nhiều thị trường

khác như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường điện gia dụng, thị trường gỗ nội

thất, thị trường vốn... Do đó, sự phát triển nóng lạnh của thị trường bất động sản có

ảnh hưởng rất lớn đến nhiều lĩnh vực, nhiều ngành nghề của nền kinh tế. Do những

đặc trưng như sự khan hiếm về đất đai, tính không song trùng và sự bất đối xứng

thông tin trên thị trường nên bất động sản thường dễ trở thành đối tượng để đầu cơ,

giá thường bị thổi lên cao dẫn đến hình thành hiện tượng bong bóng bất động sản.

Bong bóng bất động sản không phải là một hiện tượng kinh tế mới trên thế

giới. Tại Nhật Bản, giá bất động sản đã gia tăng liên lục từ năm 1950 và đạt đỉnh

vào năm 1991 [48]. Tại Mỹ, lãi suất cho vay thấp kỷ lục và hiện tượng cho vay thế

chấp dưới chuẩn khá dễ dãi đã đẩy giá nhà đất tăng nhanh từ năm 2000, hình thành

bong bóng giá nhà đất với đỉnh là năm 2006. Sự vỡ bong bóng sau đó với biểu hiện

là giá nhà đất suy giảm nhanh chóng đã tác động hết sức tiêu cực đến thị trường tài

chính, dẫn đến hệ quả sự sụp đổ của nhiều định chế tài chính lớn như Fannie Mae và

Freddie Mac [57]. Có nhiều nghiên cứu đã chỉ ra những nguyên nhân chính hình

thành nên hiện tượng bong bóng bất động sản. Theo George Soros: “Để gây ra một

sự bùng vỡ, phải có một dạng tín dụng hay đòn bẩy nào đó, vừa có một dạng ngộ

nhận hay lý giải sai nào đó” [85]. Nếu như “dạng tín dụng hay đòn bẩy” trong phát

biểu ở trên liên quan đến sự tăng trưởng quá mức, thì “sự ngộ nhận” lại liên quan

đến tâm lý của nhà đầu tư, và “sự lý giải sai nào đó” thì được dùng để đề cập đến

các chính sách không hợp lý. Các nghiên cứu của Paul Krugman lý giải về sự ảnh

hưởng của 3 nhóm đối tượng: nhà đầu tư, ngân hàng và cơ quan quản lý đến sự hình

thành bong bóng bất động sản [72]. Nghiên cứu thực nghiệm trên thị trường

Singapore, Subramaniam S. Pillay chỉ ra rằng, có 4 nguyên nhân chính hình thành

bong bóng bất động sản là: tốc độ tăng trưởng GDP, tốc độ tăng trưởng tín dụng, lãi

xii

suất cho vay và chỉ số chứng khoán, trong đó tốc độ tăng trưởng tín dụng là nguyên

nhân chính [78]

.

Mặc dù có nhiều lý giải cho hiện tượng bong bóng bất động sản trên thế giới,

nhưng điều rõ ràng là một khi tồn tại bong bóng bất động sản và bong bóng bị vỡ thì

không chỉ thị trường bất động sản mà cả hệ thống ngân hàng cũng chịu ảnh hưởng,

và kết quả là cả nền kinh tế có nguy cơ bị đẩy vào bờ vực suy thoái [88]

. Nói cách

khác, sự vỡ bong bóng bất động sản có tác động đến toàn bộ hoạt động kinh tế,

thông qua sợi dây liên kết là hệ thống ngân hàng. Ngược lại, hoạt động tín dụng

ngân hàng cũng được xem như một trong những nguyên nhân chính tạo nên hiện

tượng bong bóng trên thị trường [78]

.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, trong giai đoạn 2000 - 2012, thị trường bất

động sản nhà đất để ở đã trải qua hai chu kỳ tăng trưởng nóng, và sau đó là nguội

lạnh, lần lượt là các chu kỳ 2000 - 2006 và 2007 - 2012 [45]

. Liệu các chu kỳ tăng

giảm này có phải là biểu hiện của bong bóng bất động sản không? và nếu có thì đâu

là những nguyên nhân chính hình thành bong bóng bất động sản ?. Sự hình thành và

vỡ bong bóng bất động sản có tác động như thế nào đến hoạt động của nền kinh tế?.

Những giải pháp nào cần thực hiện nhằm hạn chế tình trạng bong bóng bất động sản

trong tương lai?. Cho đến nay, chưa có nghiên cứu sâu và toàn diện nào nhằm giải

đáp các câu hỏi trên. Do vậy, việc tổng kết lại lý luận và thực tiễn về hiện tượng

bong bóng bất động sản trên thế giới, rút ra bài học kinh nghiệm cho Thành phố Hồ

Chí Minh, đồng thời tiến hành phân tích, đánh giá quá trình hình thành, phát triển và

đổ vỡ của bong bóng bất động sản, qua đó đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm

hạn chế tình trạng bong bóng bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh là hết sức cần

thiết và cấp bách, xét về mặt lý luận cũng như thực tiễn.

Trên cơ sở thực tiễn đó, tác giả lựa chọn đề tài “bong bóng bất động sản nhà

đất để ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu cho luận án

tiến sỹ.

2. Tổng quan các nghiên cứu có liên quan

Trong nước:

xiii

1) “Thị trường bất động sản và hệ thống tài chính”, Lê Xuân Nghĩa [5]

.

Nghiên cứu này phân tích một số yếu tố tài chính tác động đến thị trường bất động

sản trong giai đoạn 2005 - 2011, qua đó đưa ra một số giải pháp nhằm góp phần

phát triển thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nghiên cứu này chưa xét đến tình

trạng phát triển bong bóng bất động sản trên thị trường, chưa phân tích về những

nhân tố tác động đến sự hình thành và phát triển của bong bóng bất động sản, cũng

như hệ quả của bong bóng bất động sản đối với nền kinh tế.

2) “Mối liên thông giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn - tiền tệ”,

Vương Quân Hoàng & Nguyễn Hồng Sơn [4]. Nghiên cứu này phân tích về mối

tương quan giữa thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán và hệ thống ngân

hàng. Cũng như nghiên cứu của Lê Xuân Nghĩa, nghiên cứu này chưa xét đến mối

quan hệ giữa bong bóng giá bất động sản và các biến số khác của nền kinh tế.

3) “Thị trường bất động sản”, Hoàng Văn Cường và các cộng sự [2]. Nghiên

cứu này tổng kết kinh nghiệm của một số nước về phát triển thị trường bất động sản;

phân tích thực trạng phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam trong giai đoạn

2000 - 2006; đề ra một số giải pháp định hướng phát triển thị trường bất động sản.

Nghiên cứu này chưa đề cập đến tình hình phát triển bong bóng bất động sản ở Việt

Nam, cụ thể là trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

4) “Thị trường bất động sản: Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam”,

Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam [1]. Nghiên cứu này tập trung làm rõ thực trạng

phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam trước năm 2003 và đề xuất một số

giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. Cũng như những nghiên

cứu trên, nghiên cứu này chưa xét đến tình trạng phát triển bong bóng bất động sản

ở Việt Nam nói chung, Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng.

5) “Thực trạng và giải pháp cho thị trường bất động sản”, Viện Kinh tế Xây

dựng [42]. Nghiên cứu này đánh giá những khó khăn của thị trường bất động sản Việt

Nam giai đoạn 2010 - 2012 và phân tích những hệ quả của nền kinh tế do tác động

bởi sự suy thoái của thị trường bất động sản, đồng thời luận giải các nhân tố ảnh

hưởng đến tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản, từ đó đề xuất một số