Ứng dụng system dynamic trong dự báo lợi nhuận của dự án bất động sản / Nguyễn Hoài Nghĩa [Chủ nhiệm đề tài]

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HỒ CHÍ MINH

BÁO CÁO TỔNG KẾT

ĐỀ TÀI KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ CẤP TRƯỜNG

ỨNG DỤNG SYSTEM DYNAMIC TRONG DỰ BÁO LỢI NHUẬN

CỦA DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

Mã số: T2012-14.143

Chủ nhiệm đề tài: Ths. Nguyễn Hoài Nghĩa

TP.HCM, 02/2015

DANH SÁCH THÀNH VIÊN THAM GIA NGHIÊN CỨU

DANH SÁCH THÀNH VIÊN THAM GIA

NGHIÊN CỨU

1. ThS. Nguyễn Hoài Nghĩa - Chủ nhiệm đề tài

2. PGS. TS. Lưu Trường Văn - Thành viên đề tài

3. CN. Nguyễn Thị Ngọc Loan - Thành viên đề tài

i

Mục lục

Chương Nội dung Trang

Mục lục i

Danh sách các bảng biểu v

Danh sách các hình ảnh vi

Thông tin kết quả nghiên cứu viii

1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1.1 Giới thiệu chung 1

1.2 Xác định vấn đề nghiên cứu 3

1.3 Mục tiêu nghiên cứu 4

1.4 Phạm vi nghiên cứu 4

1.5 Đóng góp dự kiến 4

2 TỔNG QUAN 6

2.1 Các khái niệm 6

2.1.1 Tư duy tuyến tính truyền thống 6

2.1.2 Tư duy hệ thống 6

2.1.3 Hệ thống động 7

2.1.4 Mô hình 7

2.1.5 Quan hệ nhân quả 8

ii

2.1.6 Vòng hồi tiếp (Feedback) 8

2.1.7 Các quy ước trong vòng hồi tiếp 9

2.1.8 Kho và dòng 10

2.1.9 Trì hoãn 11

2.1.10 Phân loại hệ thống 11

2.1.11 Các dạng mô hình 13

2.2 Các nghiên cứu trước đây 14

2.3 Phân mềm ứng dụng để xử lý bài toán 18

3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19

3.1 Quy trình nghiên cứu 19

3.2 Thu thập dữ liệu 20

3.2.1 Kiểm định thang đo Likert 21

3.2.2 Trị trung bình cộng của các yếu tố 22

3.3 Các công cụ nghiên cứu 22

3.4 Phân tích kết quả và nhận xét, đánh giá 22

4 THIẾT LẬP MÔ HÌNH DỰ BÁO 23

4.1 Xây dựng mô hình định tính 23

4.1.1 Xác định các biến ảnh hưởng đến lợi nhuận 23

4.1.2 Thiết lập các hệ thống phụ 28

4.2 Dữ liệu các biến đầu vào 34

iii

4.2.1 Dân số 34

4.2.2 Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) 34

4.2.3 Lãi suất 34

4.2.4 Tỷ lệ tiết kiệm hộ gia đình 35

4.2.5 Suất vốn đầu tư xây dựng công trình 35

4.2.6 Số liệu của thị trường căn hộ tại TP.HCM 35

4.2.7 Chỉ số giá căn hộ tại TP.HCM – ULPI – Apartment 36

4.3 Xây dựng mô hình định lượng (sơ đồ cấu trúc) 36

4.4 Kiểm nghiệm mô hình 39

4.4.1 Số lượng nhà hoàn thành 39

4.4.2 Số lượng nhà chào bán 40

4.4.3 Giá bán 41

4.5 Kết quả dự báo 42

5 PHÂN TÍCH KỊCH BẢN 45

5.1 Kịch bản 1: Các giá trị không thay đổi 45

5.1.1 Dữ liệu 45

5.1.2 Dự báo lợi nhuận năm 2014 (kịch bản 1) 45

5.2 Kịch bản 2: Thị trường thuận lợi 45

5.2.1 Dữ liệu 45

5.2.2 Dự báo lợi nhuận năm 2014 (kịch bản 2) 46

iv

5.3 Kịch bản 3: Thị trường bất lợi 46

5.3.1 Dữ liệu 46

5.3.2 Dự báo lợi nhuận năm 2014 (kịch bản 3) 47

5.4 Kịch bản 4: Xét tỷ lệ Nợ/ vốn chủ sở hữu bằng không (không

vay) 47

5.5 Kịch bản 5: Xét tỷ lệ Nợ/ vốn chủ sở hữu lớn nhất (70/30) 48

5.6 Nhận xét 49

5.6.1 Về kết quả dự báo lợi nhuận năm 2014 theo các kịch bản 1,

2, 3 49

5.6.2 Về kết quả phương án tài chính theo các kich bản 4, 5 50

6 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 51

6.1. Kết luận 51

6.1.1 Đóng góp của nghiên cứu 52

6.1.2 Hạn chế của nghiên cứu 53

6.2 Kiến nghị 53

Tài liệu tham khảo 55

Phụ lục 58

v

DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU

Ký hiệu Nội dung Trang

Bảng 3.1 Danh sách các yếu tố 20

Bảng 4.1 Vị trí công tác của các đối tượng khảo sát 23

Bảng 4.2 Kinh nghiệm làm việc của các đối tượng khảo sát 23

Bảng 4.3 Cơ quan công tác của các đối tượng khảo sát 24

Bảng 4.4 Chuyên môn của các đối tượng khảo sát 24

Bảng 4.5 Hệ số Cronbach’s Alpha 25

Bảng 4.6 Thống kê tổng hợp 20 yếu tố 25

Bảng 4.7 Trị trung bình thống kê của 20 yếu tố 26

Bảng 4.8 Các yếu tố ảnh hưởng 27

Bảng 4.9 Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) thành phố Hồ Chí Minh 34

Bảng 4.10 Lãi suất trung bình ngân hàng Ngoại thương Việt Nam 34

Bảng 4.11 Tỷ lệ tiết kiệm hộ gia đình 35

Bảng 4.12 Suất vốn đầu tư xây dựng công trình 35

Bảng 4.13 Thị trường căn hộ tại TP.HCM 36

Bảng 4.14 Chỉ số giá căn hộ tại TP.HCM – ULPI – Apartment 36

Bảng 4.15 So sánh số lượng nhà hoàn thành giữa mô hình và thực tế 39

Bảng 4.16 So sánh số lượng nhà chào bán giữa mô hình và thực tế 40

Bảng 4.17 So sánh giá bán nhà giữa mô hình và thực tế 41

Bảng 4.18 So sánh lợi nhuận (mô hình) với lợi nhuận của một số công ty bất

động sản 43

Bảng 5.1 Kết quả các kịch bản 1, 2, 3 dự báo lợi nhuận năm 2014 49

Bảng 5.2 Kết quả các kịch bản 4, 5 so với dữ liệu ban đầu 50

vi

DANH SÁCH CÁC HÌNH ẢNH

Ký hiệu Nội dung Trang

Hình 2.1 Mô hình minh họa hệ thống động 7

Hình 2.2 Vòng hồi tiếp 8

Hình 1.3 Sơ đồ mô phỏng vòng hồi tiếp đồng biến và nghịch biến 9

Hình 2.4 Minh họa kho (stock) và dòng (flows) 11

Hình 2.5 Hệ thống ổn định 11

Hình 2.6 Hệ thống tĩnh định 12

Hình 2.7 Hệ dao động 13

Hình 2.8 Hệ tiệm cận 13

Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu 19

Hình 4.1 Hệ thống phụ đặc điểm hộ gia đình và nhu cầu nhà 29

Hình 4.2 Hệ thống phụ kinh tế - tài chính 30

Hình 4.3 Hệ thống phụ cung nhà 31

Hình 4.4 Hệ thống phụ chi phí xây dựng 32

Hình 4.5 Sơ đồ quan hệ mô hình định tính dự báo lợi nhuận 33

Hình 4.6 Sơ đồ cấu trúc mô hình dự báo lợi nhuận 38

Hình 4.7 Số lượng nhà hoàn thành (mô hình) 39

Hình 4.8 Biểu đồ so sánh số lượng nhà hoàn thành giữa mô hình và thực tế 40

Hình 4.9 Số lượng nhà chào bán (mô hình) 40

Hình 4.10 Biểu đồ so sánh số lượng nhà chào bán giữa mô hình và thực tế 41

Hình 4.11 Giá bán nhà (mô hình) 41

Hình 4.12 Biểu đồ so sánh giá bán nhà giữa mô hình và thực tế 42

Hình 4.13 Lợi nhuận (mô hình) 43

Hình 4.14 Biểu đồ so sánh lợi nhuận (mô hình) và các công ty bất động sản 44

Hình 5.1 Dự báo lợi nhuận năm 2014 (kịch bản 1) 45

Hình 5.2 Dự báo lợi nhuận năm 2014 (kịch bản 2) 46

Hình 5.3 Dự báo lợi nhuận năm 2014 (kịch bản 3) 47