Ứng dụng phương pháp Hedonic xác định giá căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP. HỒ CHÍ MINH

PHAN QUỐC HÙNG

ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP HEDONIC XÁC ĐỊNH

GIÁ CĂN HỘ TẠI THÀNH PHỐ

HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH – 2017

i

Luận văn tốt nghiệp

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan rằng luận văn “Ứng dụng phương pháp Hedonic xác định giá căn

hộ tại Thành Phố Hồ Chí Minh” là đề tài nghiên cứu của chính tôi.

Ngoại trừ những tài liệu tham khảo được trích dẫn trong luận văn này, tôi cam

đoan rằng toàn phần hay những phần nhỏ của luận văn này chưa từng được công bố

hoặc được sử dụng để nhận bằng cấp ở những nơi khác.

Không có sản phẩm/ nghiên cứu nào của người khác được sử dụng trong luận

văn này mà không được trích dẫn theo đúng quy định.

Luận văn này chưa bao giờ được nộp để nhận bất kỳ bằng cấp nào tại các trường

đại học hoặc các cơ sở đào tạo nào khác.

TPHCM, Ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Phan Quốc Hùng

ii

Luận văn tốt nghiệp

LỜI CẢM ƠN

Trước tiên tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất đến

người thầy của tôi, Phó Giáo Sư Tiến Sĩ Nguyễn Minh Hà, nhờ sự hướng dẫn tận tình

của thầy mà tôi đã được truyền đạt những kiến thức sâu sắc, những kinh nghiệm quý

báu để tôi có thể hoàn thành tốt luận văn này.

Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn Ban Giám hiệu trường Đại học Mở TPHCM,

quý thầy cô khoa đào tạo sau Đại học, Quý thầy cô của trường đã tận tình giúp đỡ, tổ

chức giảng dạy, truyền đạt những kiến thức bổ ích, tạo điều kiện tốt nhất cho tôi trong

suốt quá trình học tập tại trường.

Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đồng nghiệp là những

người đã khuyến khích động viên, hỗ trợ tôi rất nhiều trong suốt quá trình học tập và

thực hiện luận văn này.

Xin chân thành cảm ơn.

TPHCM, Ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Phan Quốc Hùng

iii

Luận văn tốt nghiệp

TÓM TẮT

Đứng trước giai đoạn khó khăn của toàn thị trường bất động sản, trong đó có

phân khúc căn hộ. Các nhà phát triển bất động sản, các đơn vị tư vấn, người tiêu

dùng đang cố tìm cho mình các giải pháp phù hợp để thoát khỏi tình hình hiện tại.

Hơn nữa, thực tế hiện nay có rất ít những bài viết tìm hiểu những nhân tố ảnh

hướng đến giá căn hộ. Vì vậy, nghiên cứu thực hiện đề tài “Ứng dụng phương pháp

Hedonic để xác định giá căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh”.

Nghiên cứu nhằm xác định những yếu tố nào và đo lường mức độ tác động

của các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh. Nghiên cứu

được tiến hành thông qua giai đoạn nghiên cứu định lượng, tiến hành điều tra và thu

thập số liệu từ các giao dịch thành công ở lần thứ cấp từ các sàn giao dịch, chủ đầu

tư và các thống kê uy tín. Qua 339 khảo sát, với phương pháp chọn mẫu phi xác

suất lấy mẫu thuận tiện, sử dụng phương pháp Hedonic, nghiên cứu đã tiến hành

phân tích hồi quy nhằm đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ tại thành phố

Hồ Chí Minh.

Qua việc nghiên cứu trên, nghiên cứu đã tìm được 08 yếu tố ảnh hưởng đến giá

căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh, có ý nghĩa thống kê bao gồm: Biến công trình

tiềm năng (-), biến khoảng cách từ dự án đến trung tâm (-), biến vị trí tầng của căn

hộ (+), biến giá tham khảo (+), biến nội thất căn hộ (+), biến số toilet và phòng ngủ

căn hộ (+), biến diện tích căn hộ (+), biến xu hướng giá tiếp theo (+).

Đề tài nghiên cứu có một số đóng góp nhất định mặc dù vẫn còn một số hạn

chế. Kết quả nghiên cứu có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo định hướng cho các

nghiên cứu tiếp theo trong lĩnh vực mua bán căn hộ của người tiêu dùng. Nghiên

cứu hy vọng nghiên cứu này sẽ góp phần giúp cho các chủ doanh nghiệp, chủ đầu

tư các dự án bất động sản, các đơn vị tư vấn đầu tư đưa ra những giải pháp và kế

iv

Luận văn tốt nghiệp

hoạch phát triển hiệu quả hơn để thu hút khách hàng nói chung và thị trường Thành

phố Hồ Chí Minh nói riêng.

v

Luận văn tốt nghiệp

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ii

LỜI CẢM ƠN..............................................................................................................iii

TÓM TẮT....................................................................................................................iv

MỤC LỤC....................................................................................................................vi

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................ix

PHỤ LỤC.....................................................................................................................x

DANH MỤC HÌNH VÀ ĐỒ THỊ...............................................................................xi

DANH MỤC BẢNG ...................................................................................................xii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT......................................................................................xiii

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU......................................1

1.1 Lý do chọn đề tài và tính cấp thiết của đề tài..........................................................1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................4

1.3 Câu hỏi nghiên cứu .................................................................................................5

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...........................................................................5

1.4.1 Đối tượng nghiên cứu ...............................................................................5

1.4.2 Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................6

1.5 Phương pháp nghiên cứu.........................................................................................6

1.6 Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu............................................................................6

1.7 Cấu trúc của luận văn..............................................................................................7

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT ..........................................................................9

vi

Luận văn tốt nghiệp

2.1 Các khái niệm..........................................................................................................9

2.2 Cơ sở lý thuyết ........................................................................................................11

2.2.1 Lý thuyết cung cầu....................................................................................11

2.2.2 Phương pháp Hedonic...............................................................................15

2.3 Một số nghiên cứu trước có liên quan.....................................................................18

2.4 Mô hình nghiên cứu đề xuất....................................................................................28

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................33

3.1 Quy trình nghiên cứu ..............................................................................................33

3.2 Phương pháp nghiên cứu và phân tích dữ liệu........................................................33

3.2.1 Phương pháp phân tích thống kê...............................................................33

3.2.2 Phương pháp định lượng...........................................................................33

3.3 Mô hình nghiên cứu ................................................................................................35

3.4 Mô tả các biến trong mô hình .................................................................................38

CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH DỮ LIỆU VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................48

4.1 Kết quả thống kê mô tả mẫu khảo sát .....................................................................48

4.2 Kiểm định tương quan tuyến tính giữa các biến .....................................................51

4.3 Kiểm định tính đa cộng tuyến giữa các biến...........................................................51

4.4 Phân tích hồi quy các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ tại địa bàn TPHCM. .......52

4.4.1 Kết quả phân tích hồi quy OLS.................................................................53

4.4.2 Mức ý nghĩa thống kê chung của mô hình nghiên cứu.............................54

4.4.3 Mức độ dự đoán của mô hình nghiên cứu.................................................56

vii

Luận văn tốt nghiệp

4.4.4 Kiểm tra sự thay đổi của phương sai (phần dư của mô hình)...................57

4.4.5 Kết quả phân tích các biến của mô hình nghiên cứu ................................58

4.4.5.1 Các biến có ý nghĩa thống kê trong mô hình ..............................59

4.4.5.2 Các biến không có ý nghĩa thống kê trong mô hình ...................65

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ.....................................................68

5.1 Kết luận ...................................................................................................................68

5.2 Khuyến nghị chính sách..........................................................................................69

5.3 Đóng góp chính của đề tài.......................................................................................71

5.4 Hạn chế và một số gợi ý tiếp theo của nghiên cứu .................................................72

viii

Luận văn tốt nghiệp

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................1-4

ix

Luận văn tốt nghiệp

PHỤ LỤC

PHỤ LỤC A.................................................................................................................1

PHỤ LỤC B .................................................................................................................4

Bảng 2.1 20 đặc điểm thường xuất hiện trong các nghiên cứu sử dụng mô hình

Hedonic đối với BĐS ................................................................................................. 18

Bảng 2.2 Nhóm 8 đặc điểm hàng đầu trong các mô hình định giá Hedonic ............ 19

Bảng 4.2 Ma trận hệ số tương quan .......................................................................... 54