Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

––––––––––––––  –––––––––––––––

THÂN NGỌC MINH

TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG

SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN ÁN TIẾN SĨ

Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng

Mã số: 9.34.02.01

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM 2018

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

––––––––––––––  –––––––––––––––

THÂN NGỌC MINH

TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG

SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN ÁN TIẾN SĨ

Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng

Mã số: 9.34.02.01

Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN VĂN LƯƠNG

TS. NGUYỄN VĂN PHÚC

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM 2018

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi tên là: Thân Ngọc Minh

Sinh ngày: 02/01/1972

Nơi sinh: Bắc Giang

Hiện đang công tác tại: Công Ty cổ phần đầu tư An Gia;

Nghiên cứu sinh khóa 17 – 2012 của Trường Đại học Ngân hàng TP. HCM;

Cam đoan đề tài: “Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất

động sản trên địa bàn TP. HCM” là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu

khoa học độc lập và làm việc với tinh thần nghiêm túc của tôi;

Số liệu trong luận án có nguồn gốc rõ ràng và đáng tin cậy;

Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan của mình.

TP. Hồ Chí Minh, ngày 09 tháng 05 năm 2018

TÁC GIẢ

ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập, nghiên cứu và làm luận án, tôi đã được sự giúp

đỡ, hướng dẫn tận tình của TS. Nguyễn Văn Lương và TS. Nguyễn Văn Phúc cùng

tập thể Qúy thầy cô giáo, các nhà khoa học; các anh chị phòng Đào tạo sau Đại học

thuộc Trường Đại học Ngân Hàng TP. HCM đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình

học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận án tốt nghiệp của mình. Tôi xin chân thành

cảm ơn.

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của tập thể cán bộ,

nhân viên Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt là phòng Kế

Hoạch Tổng Hợp trong việc cung cấp số liệu phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài

này.

Qúa trình học tập, nghiên cứu mặc dù đã hết sức cố gắng và mong muốn

giải quyết một cách triệt để các vấn đề thuộc phạm vi nghiên cứu của đề tài, song

do năng lực và kiến thức còn hạn chế, mặt khác đề tài tín dụng Ngân hàng đối với

phát triển thị trường bất động sản là mảng đề tài khá phức tạp và sâu rộng nên kết

quả nghiên cứu của luận án không thể tránh khỏi những thiếu sót, khiếm khuyết.

Tôi rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của các nhà khoa học, nhà chuyên

môn để đề tài nghiên cứu của tôi thêm được hoàn thiện hơn.

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô và tập thể các anh chị

đồng nghiệp tại Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh cùng gia đình

đã giúp đỡ chia sẽ cùng tôi những khó khăn, tạo điều kiện cho tôi hoàn thành luận

án tốt nghiệp của mình!

TP. HCM, ngày 09 tháng 05 năm 2018

TÁC GIẢ

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................... i

LỜI CẢM ƠN .........................................................................................................ii

BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT ...........................................................viii

DANH MỤC CÁC BẢNG...................................................................................... x

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ................................................................................ xi

DANH MỤC CÁC HÌNH...................................................................................... xi

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU........................................ 1

1.1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI............................................................................... 1

1.2. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 3

1.2.1. Nghiên cứu trong nước......................................................................... 3

1.2.2. Nghiên cứu nước ngoài ........................................................................ 8

1.2.3. Nhận xét, các công trình nghiên cứu trong nước và nước ngoài tiêu

biểu có liên quan đến đề tài, xác định khoảng trống nghiên cứu ....... 9

1.3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ...................................................................... 10

1.3.1. Mục tiêu chung của đề tài .................................................................. 10

1.3.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài .................................................................. 10

1.4. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU......................................................................... 10

1.5. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU .......................................... 11

1.5.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................... 11

1.5.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................ 11

1.6. Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI..................................................... 11

1.7. KẾT CẤU CỦA LUẬN ÁN...................................................................... 12

1.8. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .......................................................................... 13

CHƯƠNG 2 LÝ LUẬN CHUNG VỀ HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI

VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ................. 14

2.1. TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG ................................................................. 14

2.1.1. Khái niệm............................................................................................ 14

2.1.2. Bản chất của tín dụng......................................................................... 15

2.1.3. Chức năng của tín dụng ..................................................................... 16

iv

2.1.4. Vai trò của tín dụng ngân hàng.......................................................... 17

2.1.5. Các loại hình tín dụng ........................................................................ 18

2.1.6. Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản............ 19

2.2. HIỆU QUẢ TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI .............. 23

2.2.1. Khái niệm về hiệu quả tín dụng ngân hàng........................................ 23

2.2.2. Hiệu quả tín dụng đối với khách hàng.................................................. 24

2.2.3. Hiệu quả tín dụng đối với phát triển kinh tế xã hội ........................... 24

2.2.4. Hiệu quả tín dụng đối với ngân hàng thương mại................................. 25

2.3. HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT

TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ....................................... 26

2.3.1. Tổng quan về phát triển thị trường bất động sản............................... 26

2.3.2. Hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường

bất động sản ...................................................................................... 35

2.3.3. Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát

triển thị trường bất động sản............................................................. 37

2.3.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản........ 41

2.3.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát

triển thị trường bất động sản............................................................. 48

2.4. KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG ĐỐI

VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BÀI HỌC

CHO CÁC NHTM VIỆT NAM ........................................................ 54

2.4.1. Kinh nghiệm từ khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ và bài học

cho các NHTM Việt Nam................................................................... 54

2.4.2. Kinh nghiệm về xử lý “bong bóng” bất động sản của Nhật Bản và bài

học cho các NHTM Việt Nam............................................................ 57

2.4.3. Kinh nghiệm của Singapore và bài học cho các Ngân hàng thương mại

Việt Nam ............................................................................................ 59

2.4.4. Kinh nghiệm của Trung Quốc và bài học cho các Ngân hàng thương

mai Việt Nam ..................................................................................... 60

v

2.4.5. Bài học kinh nghiệm cho các Ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành

phố Hồ Chí Minh ............................................................................... 60

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2...................................................................................... 63

CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................... 64

3.1. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ THU THẬP DỮ LIỆU................. 64

3.1.1. Phương pháp nghiên cứu ................................................................... 64

3.1.2. Phương pháp thu thập dữ liệu............................................................ 66

3.2. QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU ................................................................... 66

3.2.1. Quy trình nghiên cứu.......................................................................... 66

3.2.2. Các bước thực hiện trong quy trình khảo sát..................................... 69

3.3. THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU VỀ NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN PHÁT

TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ....................................... 70

3.3.1. Mục đích và đối tượng khảo sát ......................................................... 70

3.3.2. Giả thuyết nghiên cứu ........................................................................ 71

3.3.3. Độ tin cậy của thang đo ..................................................................... 74

3.3.4. Đo lường các biến được sử dụng trong mô hình nghiên cứu............. 74

3.3.5. Tổng thể mẫu, kỹ thuật lấy mẫu và xử lý số liệu ................................ 76

3.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 .......................................................................... 78

CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN............................... 79

4.1. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT

ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .................................... 79

4.1.1. Vị trí địa lý và tiềm năng kinh tế và xã hội của Thành phố Hồ Chí Minh

........................................................................................................... 79

4.1.2. Qúa trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Thành

Phố Hồ Chí Minh............................................................................... 81

4.1.3. Thực trạng phát triển của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí

Minh giai đoạn 2012 đến 2016.......................................................... 82

4.2. THỰC TRẠNG VỀ HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI

PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ

CHÍ MINH......................................................................................... 88

vi

4.2.1. Thực trạng về hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại Thành

phố Hồ Chí Minh ............................................................................... 88

4.2.2. Thực trạng về hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường bất động

sản Thành phố Hồ Chí Minh ............................................................. 94

4.3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU...................................................................... 104

4.3.1. Phân tích kết quả nghiên cứu các nhân tố tác động đến sự phát triển

thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh........................... 104

4.3.2. Đánh giá chung về thực trạng hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng

đối với phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí

Minh................................................................................................. 115

4.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 4 ........................................................................ 121

CHƯƠNG 5 GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN ................................. 122

5.1. MỤC TIÊU, ĐỊNH HƯỚNG NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG ĐỐI

VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ

HỒ CHÍ MINH................................................................................ 122

5.1.1. Mục tiêu nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường bất

động sản........................................................................................... 122

5.1.2. Định hướng nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường

bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 và tầm nhìn đến

2030 ................................................................................................. 123

5.2. CÁC NHÓM GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN

HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH........................................................ 126

5.2.1. Nhóm giải pháp đối với ngân hàng .................................................. 126

5.2.2. Nhóm giải pháp đối với phát triển thị trường bất động sản ............ 138

5.2.3. Nhóm giải pháp đối với khách hàng vay vốn đầu tư bất động sản .. 147

5.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ............................................................................. 149

5.3.1. Đối với Chính phủ ............................................................................ 149

5.3.2. Đối với Ngân hàng Nhà nước........................................................... 150

vii

5.3.3. Đối với Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh......................... 152

5.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 5 ........................................................................ 153

KẾT LUẬN ....................................................................................................... 155

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................ 157

DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU KHOA HỌC.................... 161

DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC............................................................................ 162

viii

BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Chữ tiếng tiếng Anh đầy đủ – Nghĩa tiếng Việt

CSQHDD Chính sách quy hoạch đất đai

CST Chính sách thuế

Agribank Vietnam bank for Agriculture and Rural Development –

Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam

ATM Automated teller Machine – Máy rút tiền tự động

BIDV Stock Commercial Bank for Investment and Development

– Ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triển

CCKT Cơ cấu kinh tế

CBTD Cán bộ tín dụng

CIC Credit information center – Trung tâm thông tin tín dụng

CNH – HĐH Công nghiệp hóa- hiện đại hóa

ODA Official Development Assistance - Nguồn vốn hỗ trợ phát

triển chính thức

DNNN Doanh nghiệp Nhà nước

DPRR Dự phòng rủi ro

GCN Giấy chứng nhận

HQTD Hiệu quả tín dụng

HĐQT Hội đồng quản trị

FED Federal Reserve System (FED) - Cục dự trữ liên bang Mỹ

NLTC Năng lực tài chính

NHNN Ngân hàng Nhà nước

NHTM Ngân hàng thương mại

NSNN Ngân sách nhà nước

PTTTBDS Phát triển thị trường bất động sản

ix

ROA Return On Asset – Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản

ROE Return On Equity – Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu

RRTD Rủi ro tín dụng

SPTKT Sự phát triển kinh tế

SGTDS Sự gia tăng dân số

TCTD Tổ chức tín dụng

TP. HCM Thành phố Hồ Chí Minh

TQTTTH Tập quán, truyền thống, thị hiếu

TTNT Thông tin, niềm tin

USD U.S. Dollar – Đô La Mỹ

VAMC

Vietnam Asset Management Company Viet Nam Asset

Management Company – Công ty trách nhiệm hữu hạn

một thành viên quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng

Việt Nam

VNĐ Đồng Việt Nam

Vietinbank Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Công Thương

Vietcombank Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Ngoại Thương

YTPL Yếu tố pháp lý

FDI Foreign Direct Investment - Nguồn vốn đầu tư trực tiếp

nước ngoài

x

DANH MỤC CÁC BẢNG

Stt Số bảng Tên bảng

Số

trang

01 Bảng 4.1 Số lượng sàn giao dịch và nhân sự làm việc trong lĩnh

vực BĐS

83

03 Bảng 4.2 Cơ cấu về dự án được giao đất, cho thuê đất từ 2012 –

2016

85

04 Bảng 4.3 Kết quả huy động và cho vay của hệ thống NHTM trên

địa bàn TP. HCM giai đoạn 2012-2016

89

05 Bảng 4.4 Kết quả huy động của hệ thống NHTM trên địa bàn TP.

HCM giai đoạn 2012-2016

90

06 Bảng 4.5 Tổng dư nợ cho vay của hệ thống NHTM trên địa bàn

TP. HCM giai đoạn 2012-2016

92

07 Bảng 4.6 Huy động vốn đối với phát triển thị trường BĐS 2012 -

2016

96

08 Bảng 4.7 Dư nợ cho vay BĐS so với tổng dư nợ của hệ thống

NHTM trên địa bàn TP. HCM

98

09 Bảng 4.8 Dư nợ BĐS phân theo sản phẩm cho vay của hệ thống

NHTM trên địa bàn TP. HCM

100

10 Bảng 4.9 Kết quả kiểm định Cronbach’s Alpha cho các thang đo

chính thức

106

11 Bảng 4.10 Tổng hợp kết quả phân tích nhân tố trong khảo sát sơ bộ 107

12 Bảng 4.11 Kết quả kiểm định KMO (biến độc lập) 108

13 Bảng 4.12 Kết quả kiểm định KMO (biến phụ thuộc) 109

14 Bảng 4.13 Kết quả phân tích tương quan 109

15 Bảng 4.14 Tổng hợp kết quả phân tích hồi quy 111

xi

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

Stt Số biểu đồ Tên biểu đồ

Số

trang

01 Biểu đồ 2.1 Biểu đồ biểu hiện quan hệ giữa tín dụng ngân hàng và

thị trường BĐS 45

02 Biểu đồ 4.1 Doanh số huy động và cho vay của hệ thống NHTM

trên địa bàn TP. HCM 2012-2016 89

03 Biểu đồ 4.2 Tổng huy động vốn của hệ thống NHTM trên địa bàn

TP. HCM giai đoạn 2012-2016 90

04 Biểu đồ 4.3 Tổng dư nợ cho vay của hệ thống NHTM trên địa bàn

TP. HCM giai đoạn 2012-2016 92

05 Biểu đồ 4.4 Tỷ lệ nợ xấu của hệ thống NHTM trên địa bàn giai

đoạn 2012 – 2016 93

06 Biểu đồ 4.5 Huy động vốn đối với phát triển thị trường BĐS 2012

– 2016 96

07 Biểu đồ 4.6 Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS của hệ thống

NHTM trên địa bàn TP. HCM 2012-2016 98

08 Biểu đồ 4.7 Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS TP. HCM 2012

– 2016 99

09 Biểu đồ 4.8 Dư nợ phân theo sản phẩm cấp tín dụng BĐS của hệ

thống NHTM trên địa bàn TP. HCM 101

10 Biểu đồ 4.9 Tỷ lệ sinh lời của các NHTM Việt Nam 102

11 Biểu đồ

4.10

Phân tích ROE hàng năm của các NHTM VN theo

Doupont 103

12 Biểu đồ

4.11

Phân tích ROA hàng năm của các NHTM VN theo

Doupont 104

DANH MỤC CÁC HÌNH

Stt Số hình Tên hình Số

trang

01 Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu của đề tài 67

02 Hình 3.2 Các bước thực hiện trong quy trình nghiên cứu 69

03 Hình 4.1 Mô hình nghiên cứu 104

1

CHƯƠNG 1

GIỚI THIỆU VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU

1.1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI

Hoạt động tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (BĐS) của các ngân hàng

thương mại (NHTM) có liên quan mật thiết với thị trường BĐS và thị trường BĐS lại

chịu tác động lớn của nhiều yếu tố, từ quản lý, điều tiết của nhà nước về BĐS đến yếu tố

các chủ thể tham gia như người mua, người bán, trong đó NH là một chủ thể tham gia

trên thị trường. Tín dụng ngân hàng, vừa là kênh cung cấp vốn cho thị trường BĐS

dưới dạng các dự án đầu tư bất động sản (kích cung BĐS), vừa là kênh cho vay mua

bán BĐS trên thị trường (kích cầu BĐS). TP. HCM là nơi mà hoạt động tín dụng BĐS

luôn sôi động và có tốc độ tăng trưởng dư nợ đối với lĩnh vực này cao nhất cả nước. Việc

tăng trưởng nguồn vốn tín dụng cho BĐS hàng năm bên cạnh những dấu hiệu tích cực

trong việc đem lại lợi nhuận khá lớn, đa dạng hóa danh mục đầu tư của các NH và đáp

ứng nhu cầu xã hội thì hoạt động này cũng mang lại rủi ro khá cao.

Thị trường BĐS nước ta trong thời gian qua đã đóng góp quan trọng vào sự tăng

trưởng kinh tế - xã hội của đất nước. Thị trường BĐS đã thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư

và góp phần chỉnh trang đô thị, tham gia kích cầu và từng bước cải thiện nhu cầu nhà ở

của nhân dân. Thông qua hoạt động của thị trường BĐS, hệ thống quy phạm pháp luật

điều chỉnh hoạt động của thị trường đã từng bước được hoàn thiện. Hàng loạt các văn

bản quy phạm pháp luật quan trọng như: Luật kinh doanh BĐS, Luật đất đai, Luật đầu

tư, Luật doanh nghiệp, Luật nhà ở... đã được ban hành tạo điều kiện để thị trường BĐS

phát triển, tạo môi trường đầu tư thông thoáng, thuận lợi cho các nhà đầu tư trong, ngoài

nước cũng như người sử dụng ngày càng được tiếp cận trực tiếp hơn với loại hàng hóa

đặc biệt này. Bên cạnh những mặt tích cực, thị trường BĐS ở nước ta còn bộc lộ nhiều

hạn chế, phát triển thiếu lành mạnh và không bền vững. Cụ thể là, nhà đất chưa được

khai thác và chưa được sử dụng hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn. Hiện tượng tiêu

cực, tham nhũng liên quan đến BĐS còn nhiều.

2

Thị trường BĐS phát triển mang tính tự phát, thiếu minh bạch, giao dịch phi chính

thức còn chiếm tỷ trọng cao. Cung - cầu về BĐS bị mất cân đối, đặc biệt là về nhu cầu

nhà ở của nhân dân. Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu “ảo” để nâng giá BĐS làm cho

thị trường diễn biến thất thường, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã xảy ra rất phức tạp, khó

lường dẫn đến hệ quả là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS dễ gặp khó khăn trong việc

tiếp tục kinh doanh, làm tăng tỷ lệ nợ xấu cho các NHTM cho vay kinh doanh BĐS, nhu

cầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư đang gặp khó khăn, nhất là đối tượng lao động có thu

nhập thấp... gây ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Có nhiều nguyên

nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó có nguyên nhân từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng,

từchính sách quy hoạch đất đai, sự phát triển kinh tế, chính sách thuế liên quan đến

BĐS… còn nhiều bất cập, hạn chế.

Nguồn vốn tín dụng bơm vào thị trường BĐS có xu hướng tạo cung nhiều hơn

tạo cầu trong một thời gian dài là một trong những nguyên nhân quan trọng tạo ra sự

mất cân đối giữa cung và cầu. Điều này cho thấy, sự tác động của chính sách tín dụng

ngân hàng đến thị trường BĐS. Sau một thời gian tăng trưởng nóng, cung cầu bất

tương xứng, hệ lụy là công ty BĐS đã phải gánh chịu một lượng tồn kho lớn trong

những năm gần đây. Tình trạng tồn kho BĐS đã chôn vùi lượng vốn lớn vào các dự

án BĐS là nguyên nhân cơ bản tăng tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng.

Tuy nhiên, do hoạt động tín dụng có tính hai mặt, vừa mang lại hiệu quả cho

khách hàng vay, cho nền kinh tế và cho chính ngân hàng, vừa có thể gây tổn thất tài sản

và làm suy giảm năng lực hoạt động của ngân hàng. Mặt khác chưa thể hiện được hiệu

quả của tín dụng là công cụ điều tiết nền kinh tế nhằm thúc đẩy phát triển thị trường BĐS

ổn định, lành mạnh, bền vững, thu hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát

triển kinh tế đất nước.

Vì vậy, để khắc phục các vấn đề nêu trên nhằm phát triển thị trường BĐS. Đó

chính là lý do tôi chọn đề tài “Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất

động sản trên địa bàn TP. HCM” nhằm nghiên cứu quan hệ giữa hiệu quả tín dụng

ngân hàng đối với sự phát triển của thị trường BĐS để làm luận án tiến sĩ của mình.