Tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh: Luận văn thạc sĩ kinh tế / Lê Thị Hân

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi tên là Lê Thị Hân, mã số học viên: 020116140057,học viên lớp cao học 16B2,

niên khóa: 2014-2016,chuyên ngành Tài chính – Ngân hàng, Trường Đại học Ngân

hàng TP.Hồ Chí Minh.

Tôi cam đoan: Luận văn này chưa từng được trình nộp để lấy học vị thạc sĩ tại

bất cứ một trường đại học nào. Luận văn này là công trình nghiên cứu riêng của tác

giả, kết quả nghiên cứu là trung thực, trong đó không có các nội dung đã được công

bố trước đây hoặc các nội dung do người khác thực hiện ngoại trừ các trích dẫn được

dẫn nguồn đầy đủ trong luận văn.

Tôi sẽ chịu trách nhiệm hoàn toàn về lời cam đoan của mình.

Tp.HCM, ngày 20 tháng 10 năm 2016

Tác giả

Lê Thị Hân

ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình hoc tập, nghiên cứu và làm luận văn, tôi đã được sự giúp đỡ, chỉ

dẫn, tận tình của giảng viên hướng dẫn PGS.TS Đoàn Thanh Hà và Quý Thầy, Cô

Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình học

tập, nghiên cứu để hoàn thành Luận văn tốt nghiệp của mình. Tôi xin chân thành cảm

ơn.

Trong quá trình nghiên cứu mặc dù đã hết sức cố gắng và mong muốn giải quyết

triệt để các vấn đề thuộc phạm vi nghiên cứu của đề tài, song do năng lực và kiến

thức còn hạn chế, mặt khác tín dụng bất động sản là mảng đề tài khá sâu rộng và phức

tạp. Luận văn vẫn còn những thiếu sót, hạn chế nhất định, kính mong Hội đồng bảo

vệ Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM và những ai quan tâm đóng

góp để luận văn thêm hoàn thiện hơn.

Tp.HCM ngày 20 tháng 10 năm 2016

Tác giả

Lê Thị Hân

iii

TÓM TẮT

Trong những năm qua hoạt động tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản

phát triển nhanh về số lượng và quy mô hoạt động. Tại Việt Nam nói chung và

TP.HCM nói riêng hiện nay, tín dụng từ ngân hàng thương mại là một trong những

nguồn vốn quan trọng đối với sự phát triển thị trường bất động sản. Tín dụng bất động

sản của các Ngân hàng thương mại không chỉ mang lại hiệu quả đối với những doanh

nghiệp kinh doanh bất động sản mà còn cả những khách hàng có nhu cầu mua và sử

dụng bất động sản. Ngân hàng thương mại thông qua hoạt động phát triển tín dụng

bất động sản để mở rộng kinh doanh, gia tăng lợi nhuận và hiệu quả kinh doanh. Tuy

nhiên, hoạt động tín dụng bất động sản còn chứa đựng nhiều bất cập. Chất lượng tín

dụng chưa cao, cơ cấu tín dụng chưa hợp lý dẫn đến khi thị trường bất động sản suy

giảm và đóng băng, cả hệ thống ngân hàng lẫn doanh nghiệp bất động sản đối mặt

với nhiều rủi ro. Để giải quyết những hạn chế bất cập cần có những giải pháp tín dụng

bất động sản của các ngân hàng thương mại.

Xuất phát từ thực tế đó, luận văn đã hệ thống lại các lý luận cơ bản về tín dụng

bất động sản, phát triển tín dụng bất động sản. Bên cạnh đó, luận văn cũng phân tích

thực trạng của việc phát triển tín dụng bất động sản của các Ngân hàng thương mại

trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh trên góc độ của Ngân hàng thương mại. Đánh

giá vai trò của tín dụng ngân hàng trong sự phát triển của thị trường bất động sản,

nghiên cứu qua các đặc trưng số lượng, chất lượng, quy mô hoạt động nguồn vốn đầu

tư cho thị trường bất động sản, từ những tồn tại cần tháo gỡ để phát triển tín dụng bất

động sản. Bằng phương pháp nghiên cứu lịch sử, phương pháp phân tích – tổng hợp,

phương pháp quan sát, so sánh diễn dịch, kế thừa lý luận để đưa ra những gợi ý giải

pháp,kiến nghị phù hợp đối với đặc điểm của thị trường bất sản Thành phố Hồ Chí

Minh chủ yếu vào các đối tượng chính: Các Ngân hàng thương mại, Ngân hàng Nhà

nước, về phía Chính phủ, về phía những nhà kinh doanh bất động sản…Giải pháp có

tính thực tiễn áp dụng trong thời gian hiện tại và tương lai.

iv

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN.....................................................................................................i

LỜI CẢM ƠN .........................................................................................................ii

TÓM TẮT..............................................................................................................iii

MỤC LỤC .............................................................................................................iv

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ...............................................................................viii

DANH MỤC BẢNG BIỂU ....................................................................................ix

DANH MỤC ĐỒ THỊ, HÌNH VẼ ...........................................................................x

LỜI MỞ ĐẦU.........................................................................................................1

1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI.......................................................................................1

2.MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI....................................................................................2

3.ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU.......................................................3

4.PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.........................................................................3

5.TỔNG QUAN VỀ LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU ...................................................4

6.NHỮNG ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI ...................................................................5

7.KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI......................................................................................6

CHƯƠNG 1 ...........................................................................................................7

TỔNG QUAN VỀ PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC

NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ĐỊA BÀN TPHCM............................................7

1.1 TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN..........................................................................7

1.1.1 Khái niệm.......................................................................................................7

1.1.2 Đặc điểm của tín dụng bất động sản................................................................8

1.1.3 Các sản phẩm tín dụng bất động sản .............................................................10

1.1.4 Các yếu tố tác động đến hoạt động tín dụng bất động sản .............................10

1.1.5 Vai trò của tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản. ......................11

1.2 PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG

THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ........................13

1.2.1 Khái niệm về phát triển tín dụng bất động sản ..............................................13

v

1.2.2 Tiêu chí đánh giá phát triển tín dụng bất động sản trên góc độ các Ngân hàng

thương mại ............................................................................................................19

1.2.2.1 Tiêu chí về số lượng quy mô tín dụng bất động sản....................................19

1.2.2.2 Tiêu chí đánh giá chất lượng tín dụng bất động sản ...................................20

1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng và hiêu quả tín dụng bất động sản ....22

1.3 KINH NGHIỆM PHÁT TRIỂN MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VỀ TÍN

DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN-BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM. ...........24

1.3.1.Kinh nghiệm phát triển một số nước trên thế giới về tín dụng bất động sản. .24

1.3.1.1.Tại Mỹ .......................................................................................................25

1.3.1.2.Tại Nhật Bản..............................................................................................25

1.3.1.3.Tại các nước Đông Á .................................................................................26

1.3.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam ..............................................................27

TÓM TẮT CHƯƠNG 1 ........................................................................................30

CHƯƠNG 2 .........................................................................................................31

THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC

NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TPHCM ..............................31

2.1TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA HỆ THỐNG NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

TRÊN ĐỊA BÀN TP. HỒ CHÍ MINH...................................................................31

2.1.1 Đặc điểm kinh tế xã hội của Thành phố Hồ Chí Minh...................................31

2.1.2 Hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM giai

đoạn 2007-2015.....................................................................................................32

2.1.3 Hoạt động huy động vốn và cho vay của các Ngân hàng thương mại trên địa

bàn TP. HCM ........................................................................................................34

2.2 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC

NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM .................................36

2.2.1 Vốn vay của ngân hàng thương mại đóng vai trò lớn trong cơ cấu vốn thị

trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh........................................................36

2.2.2. Dư nợ tín dụng bất động sản qua các năm....................................................39

2.2.3. Thực trạng các sản phẩm tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản.48

vi

2.2.4 Hiệu quả tín dụng bất động sản tại các Ngân hàng thương mại trên địa bàn

TPHCM.................................................................................................................52

2.2.5 Thực trạng về nợ xấu tín dụng bất động sản thời gian qua.............................54

2.2.6.Thực trạng về rủi ro tín dụng bất động sản địa bàn TPHCM .........................59

2.2.7. Rủi ro từ sự bất cân xứng thông tin tín dụng BĐS........................................63

2.2.8 Rủi ro về những thay đổi chính sách của cơ quan Nhà nước .........................63

2.3 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VỀ PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM.......................................................64

2.3.1 Những thành tựu đạt được ............................................................................64

2.3.2 Những đóng góp của tín dụng bất động sản ..................................................64

2.3.3 Những hạn chế và nguyên nhân của hạn chế tín dụng bất động sản.............65

2.3.3.1 Những hạn chế...........................................................................................65

2.3.3.2 Nguyên nhân của những hạn chế ...............................................................67

TÓM TẮT CHƯƠNG 2 ........................................................................................72

CHƯƠNG 3 .........................................................................................................73

GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN

HÀNG THƯƠNG MẠI ĐỊA BÀN TPHCM ......................................................73

3.1.CƠ SỞ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP.......................................................................73

3.1.1.Mở rộng quy mô, nâng cao chất lượng phát triển tín dụng bất động sản.......73

3.1.2.Định hướng phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn TP. HCM đến năm

2025 ..................................................................................................................74

3.1.3. Định hướng đối với tín dụng bât động sản của các NHTM trên địa bàn

TPHCM đến năm 2025..........................................................................................75

3.2.CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN....................76

3.2.1.Đối với các NHTM.......................................................................................76

3.2.1.1.Xây dựng lại chính sách cho vay bất động sản...........................................76

3.2.1.2 Đối với hoạt động huy động vốn cho thị trường BĐS .................................77

3.2.1.3 Giải pháp về việc xử lý nợ vay ...................................................................78

3.2.1.4. Nâng cao chất lượng đội ngũ nhân sự.......................................................78

3.2.1.5 .Tăng cường kiểm tra giám sát dự án bất động sản sau vay. ......................79

vii

3.2.1.6 Nâng cao năng lực quản trị rủi ro, đặc biệt là rủi ro thanh khoản và rủi ro

lãi suất...................................................................................................................80

3.3.1Về phía Ngân hàng Nhà nước. .......................................................................80

3.3.1.1 Minh bạch hóa thông tin tín dụng bất động sản .........................................80

3.2.2.Về phía Chính phủ........................................................................................84

3.2.2.1.Tạo điều kiện thuận lợi cho nguồn vốn của thị trường bất động sản ..........84

3.2.2.2.Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin để ổn định thị trường bất

động sản ..............................................................................................................85

3.2.2.3.Phát triển thị trường bất động sản đồng bộ với các thị trường khác...........86

3.2.3.Về phía những nhà kinh doanh bất động sản.................................................87

3.2.3.1.Tăng cường huy động nguồn vốn ...............................................................87

3.2.3.2.Tái cơ cấu danh mục đầu tư.......................................................................87

3.2.3.3.Rút ngắn thời gian thực hiện dự án ............................................................88

3.2.3.4 Giải pháp đối với những người đi vay mua nhà ở thực sự..........................88

3.3.MỘT SỐ KIẾN NGHỊ.....................................................................................89

3.3.1 Nâng cao tính minh bạch về thông tin hiện trạng bất động sản......................89

3.3.2 Nâng cao tính minh bạch về thông tin giao dịch bất động sản .......................90

3.3.4 Kiểm soát dòng vốn hiệu quả vào thị trường bất động sản ............................90

3.3.5 Kiến nghị đối với nhà đầu tư xã hội ..............................................................90

3.3.6 Các kiến nghị khác........................................................................................91

TÓM TẮT CHƯƠNG 3 ........................................................................................92

KẾT LUẬN...........................................................................................................93

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

viii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nguyên nghĩa

BĐS Bất động sản

BCTC Báo cáo tài chính

CIC Trung tâm thông tin tín dụng ngân hàng

FDI Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài

NHNN Ngân hàng Nhà nước

NHTM Ngân hàng thương mại

TCTD Tồ chức tín dụng

TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh

UBND Ủy ban nhân dân

ix

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Tên bảng Trang

Bảng 2.1: Một số chỉ tiêu hoạt động của hệ thống NHTM tại TP.HCM

giai đoạn 2007-2015

34

Bảng 2.2 : Tỷ trọng vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp kinh doanh bất

động sản.

39

Bảng 2.3: Tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản qua các năm 54

Bảng 2.4: Nợ xấu của các ngân hàng năm 2014-2015

61

x

DANH MỤC ĐỒ THỊ, HÌNH VẼ

Tên đồ thị, hình vẽ Trang

Biểu đồ 2.1 Nguồn vốn huy động của các NHTM trên địa bàn TP. HCM

trong các năm qua

36

Biểu đồ 2.2 Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay/Vốn huy động của các

NHTM trên địa bàn TP.HCM (%)

37

Biểu đồ 2.3 : Dư nợ tín dụng bất động sản tại các ngân hàng trên địa bàn

TP. HCM từ năm 2007-2015

41

Biểu đồ 2.4 : Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản của các

ngân hàng trên địa bàn TP. HCM

44

Biểu đồ 2.5 : Tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ của

các ngân hàng trên địa bàn TP. HCM

49

Biểu đồ 2.6 : Tỷ trọng dư nợ cho vay các nhóm sản phẩm tín dụng bất

động sản trong tổng dư nợ bất động sản tại các NHTM trên địa bàn TP.

HCM năm 2015

52

Biểu đồ 2.7: Dư nợ tín dụng bất động sản theo loại hình tổ chức tín dụng 53

Biểu đồ 2.8: Tỷ lệ nợ xấu của các NHTM trên địa bàn (%) 56

Biểu đồ 2.9 : Tổng hợp nhu cầu vay vốn BĐS của khách hàng 63

Hình 2.1 : Mô hình sơ đồ cấu trúc vốn đầu tư BĐS 38