tìm hiểu phương pháp thu nhập trong thẩm định giá đất cho mục đích thu tiền sử dụng đất tại trung

i

PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT........................................................................................iv

DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................................v

DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................................vi

LỜI MỞ ĐẦU.............................................................................................................................vii

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ..........1

1.1. Tổng quan về bất động sản..........................................................................1

1.1.1. Khái niệm về bất động sản. ....................................................................1

1.1.2. Những đặc điểm chủ yếu của bất động sản. .........................................1

1.1.3. Phân loại bất động sản...........................................................................3

1.1.4. Các quyền của chủ thể đối với bất động sản.........................................5

1.1.5. Thị trường bất động sản. ...........................................................................6

1.2. Thẩm định giá bất động sản. .......................................................................8

1.2.1. Khái niệm về thẩm định giá bất động sản.............................................8

1.2.2. Vai trò của thẩm định giá bất động sản trong nền kinh tế. .................9

1.2.3. Các mục đích thẩm định giá bất động sản............................................9

1.2.4. Cơ sở thẩm định giá bất động sản...........................................................10

1.2.5. Đặc trưng của thẩm định giá bất động sản.........................................12

1.2.6. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản.......................................12

1.2.7. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản...................................15

1.3. Quy trình thẩm định giá bất động sản. ....................................................30

1.3.1. Xác định vấn đề.....................................................................................30

1.3.2. Lên kế hoạch thẩm định giá.................................................................30

1.3.3. Thu thập số liệu và phân tích thông tin. .............................................30

1.3.4. Phân tích số liệu....................................................................................31

1.3.5. Đánh giá và áp dụng các phương pháp thẩm định giá......................31

1.3.6. Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá. ..........................................31

ii

CHƯƠNG 2: TÌM HIỂU PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH

GIÁ ĐẤT CHO MỤC ĐÍCH THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TRUNG TÂM

THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT TÍN................................................................................................34

2.1. Giới thiệu về trung tâm thẩm định giá Việt Tín – chi nhánh Khánh

Hòa. 34

2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển. ....................................................34

2.1.2. Đối tượng tài sản thẩm định giá tại trung tâm thẩm định giá Việt

Tín……................................................................................................................36

2.1.3. Mục đích thẩm định giá. ......................................................................37

2.1.4. Cơ cấu quản lý. .....................................................................................37

2.1.5. Đánh giá kết quả hoạt động của trung tâm thẩm định giá Việt Tín –

chi nhánh Khánh Hòa trong thời gian qua......................................................38

2.1.6. Phương hướng phát triển.....................................................................40

2.1.7. Quy trình thẩm định giá tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín – Chi

nhánh Khánh Hòa…………………………………………………………… 40

2.1.8. Thực trạng thẩm định giá bất động sản tại trung tâm thẩm định giá

Việt Tín – chi nhánh Khánh Hòa......................................................................42

2.2. Tìm hiểu phương pháp thu nhập trong thẩm định giá đất cho mục đích

thu tiền sử dụng đất tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín..............................43

2.2.1. Xác định các yếu tố ban đầu cho mục đích thẩm định giá đất để thu

tiền sử dụng đất.…………………………………………………………….. 44

2.2.2. Thu thập số liệu phục vụ việc thẩm định giá đất cho mục đích thu

tiền sử dụng đất ……... .......................................................................................45

2.2.3. Phân tích số liệu thu được. ..................................................................46

2.2.4. Sử dụng phương pháp khác tiến hành thẩm định giá lô đất.............47

2.2.5. Lập báo cáo, chứng thư thẩm định giá ...............................................47

2.3. Hồ sơ: Thẩm định giá đất thu tiền sử dụng đất đối với dự án nhà nuôi

chim yến và du lịch dã ngoại của công ty TNHH Nha Trang Biển Đảo tại

thôn Cù Hin, xã Cam Hải Đông, huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa.............47

iii

2.3.1. Thông tin chung....................................................................................47

2.3.2. Đặc điểm tài sản. ..................................................................................49

2.3.3. Cơ sở giá trị của thẩm định giá..........................................................54

2.3.4. Các nguyên tắc được sử dụng trong thẩm định giá.........................54

2.3.5. Phương thức tiến hành........................................................................54

2.3.6. Phương pháp thẩm định giá:..............................................................54

2.3.7. Ước tính giá trị tài sản.........................................................................55

2.3.8. Kết quả thẩm định giá ………………………………………….. 82

2.3.9. Các điều kiện kèm theo kết quả thẩm định giá...……………… 83

2.4. Ý kiến, nhận xét về việc sử dụng phương pháp thu nhập trong thẩm

định giá tại công ty thẩm định giá Việt Tín – Chi nhánh Nha Trang…… 83

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TRUNG TÂM THẨM ĐỊNH GIÁ

VIỆT TÍN…............................................................................................................ 85

3.1. Quan điểm……..................................................................................... 85

3.2. Một số kiến nghị……………………………………………………… 88

3.2.1. Kiến nghị 1:Đối với trung tâm thẩm định giá Việt Tín ...….…… 87

3.2.2. Kiến nghị 2: Đối với tỉnh.....................................................................90

3.2.3. Kiến nghị 3: Đối với nhà nước............................................................90

3.3. Bài học kinh nghiệm...................................................................................91

KẾT LUẬN CHUNG…………………………………………………………….. 91

iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐSSS : Bất động sản so sánh.

DT : Doanh thu.

MTV : Một thành viên.

TĐG : Thẩm định giá.

TĐGVN : Thẩm định giá Việt Nam.

TNDN : Thu nhập doanh nghiệp.

TNHH : Trách nhiệm hữu hạn.

TSCĐ : Tài sản cố định.

VAT : Thuế giá trị gia tăng.

v

DANH MỤC CÁC BẢNG

BẢNG 2.1. QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ CỦA TRUNG TÂM ………... 41

BẢNG 2.2. BẢNG XÁC ĐỊNH CHI PHÍ LẮP ĐẶT THIẾT BỊ……………. 59

BẢNG 2.3 BẢNG XÁC ĐỊNH CHI PHÍ ĐIỆN…………………………….. 64

BẢNG 2.4. BẢNG TÍNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT…………….. 69

BẢNG 2.5. CÁC CHỈ TIÊU SO SÁNH TẠI ĐẢO HÒN TẰM………………79

BẢNG 2.6. CÁC CHỈ TIÊU SO SÁNH TẠI ĐẢO HÒN TRE……………… 80

BẢNG 2.7. BẢNG ĐIỀU CHỈNH CHÊNH LỆCH GIỮA BĐS

CẦN TĐG VỚI BĐSSS…………………………………………. 81

BẢNG 2.8. BẢNG ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ TĐG…………………………… 83

vi

DANH MỤC CÁC HÌNH

HÌNH 2.1. VĂN PHÒNG ĐẠI DIỆN C.TY CP TĐG VIỆT TÍN………….. 35

TẠI NHA TRANG

HÌNH 2.2. MỘT SỐ HÌNH ẢNH LÔ ĐẤT CẦN THẨM ĐỊNH…………... 53

HÌNH 2.3. HANG CHIM YẾN…………………………………………….. 57

HÌNH 2.4. ĐẢO HÒN TẰM……………………………………………… 78

HÌNH 2.5. ĐẢO HÒN TRE ………………………………………………... 79

vii

LỜI MỞ ĐẦU

1. Sự cần thiết của đề tài.

Nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển. Các hoạt động mua bán, cầm cố,

thế chấp, đầu tư, bảo hiểm, tính thuế… diễn ra thường xuyên và liên tục. Khi đó để

thúc đẩy các hoạt động đó diễn ra nhanh chóng hơn góp phần thỏa mãn nhu cầu xác

định giá trị tài sản của các ngành như: ngân hàng, bảo hiểm, công ty cho thuê tài

chính, các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh ….là vô cùng cần thiết. Do đó nghề

thẩm định giá hình thành là một tất yếu.

Định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng ở Việt Nam còn

rất mới mẻ. Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, nhu cầu

phát triển cơ sở hạ tầng, đô thị, nhu cầu đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh tăng

lên khi đó việc xác định giá trị bất động sản càng nhiều và đa dạng. Việc xác định

giá trị đất đai cho mục đích thu tiền sử dụng đất phục vụ cho các dự án sản xuất

kinh doanh là một ví dụ điển hình.

Trước đây việc thẩm định giá tài sản hầu hết là do các trung tâm thẩm định giá

thuộc Bộ Tài Chính hay các trung tâm thuộc Sở Tài Chính ở các địa phương thực

hiện nên chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân và doanh nghiệp. Nhưng theo

thông tư 67/2006/TT-BTC của Bộ Tài Chính thì sau ngày 31/08/2007 các trung tâm

này phải tiến hành thành lập doanh nghiệp. Mặt khác, hiện nay chưa có công ty

thẩm định giá nước ngoài nào có đủ điều kiện hoạt động tại Việt Nam. Chính vì thế

đây là điều kiện thuận lợi cho các công ty thẩm định giá ở nước ta ra đời.

Trong ngành thẩm định giá nói chung cũng đã có các văn bản luật, nghị định,

thông tư hướng dẫn quy trình, nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá khác nhau.

Tuy nhiên các công ty thẩm định giá muốn tồn tại trong điều kiện nền kinh tế thị

trường cạnh tranh khốc liệt đòi hỏi các công ty này luôn hoàn thiện kỹ thuật định

giá nói chung và kỹ thuật định giá bất động sản nói riêng, lựa chọn linh hoạt các

phương pháp định giá sao cho phù hợp nhất để đáp ứng nhu cầu xã hội một cách tốt

nhất, từ đó có thể tồn tại và phát triển.

Xuất phát từ nhu cầu thực tế trên, cùng với kiến thức tại trường cũng như học

viii

tập và nghiên cứu thực tế tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín. Em đã lựa chọn đề

tài: “Tìm hiểu phương pháp thu nhập trong thẩm định gía đất cho mục đích

thu tiền sử dụng đất tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín” làm đề tài cho

chuyên đề cuối khóa của mình nhằm góp phần hoàn thiện các phương pháp thẩm

định giá bất động sản nói chung và phương pháp thu nhập trong thẩm định giá bất

động sản nói riêng tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín, từ đó nâng cao hiệu quả

thẩm định giá tại trung tâm.

2. Mục tiêu nghiên cứu.

Đề tài đi sâu vào tìm hiểu, phân tích và đánh giá thực trạng sử dụng phương

pháp thu nhập trong thẩm định giá bất động sản qua dự án nhà nuôi chim Yến và du

lịch dã ngoại Khu Ba Lố, thôn Cù Hin, xã Cam Hải Đông, Cam Lâm, Khánh Hòa

tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín. Từ đó đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn

thiện phương pháp thu nhập trong thẩm định giá bất động sản nói riêng và phương

pháp thẩm định giá bất động sản nói chung tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín

trong quá trình hội nhập, không ngừng nâng cao về chất lượng cũng như mở rộng

và phát triển, đáp ứng tốt nhu cầu xã hội.

Mục tiêu cụ thể:

 Nghiên cứu các cơ sở lý luận liên quan đến thẩm định giá bất động sản.

 Tìm hiểu, phân tích thực trạng cụ thể phương pháp thu nhập trong thẩm định

giá bất động sản tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín.

 Tiếp xúc, học hỏi kinh nghiện thực tế trong việc thẩm định giá bất động sản nói

chung và việc sử dụng phương pháp thu nhập vào thẩm định giá đất nói riêng.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.

a. Đối tượng nghiên cứu:

- Các phương pháp thẩm định giá bất động sản nói chung và thẩm định giá bất

động sản bằng phương pháp thu nhập nói riêng.

- Quy trình thẩm định giá bất động sản.

- Ví dụ một dự án cụ thể sử dụng phương pháp thu nhập trong thẩm định giá bất

động sản.

ix

b. Phạm vi nghiên cứu:

- Lý luận về các phương pháp thẩm định giá bất động sản đang được sử dụng phổ

biến hiện nay.

- Lý luận và thực tiễn về phương pháp thu nhập trog thẩm định giá đất tại trung

tâm thẩm định giá Việt Tín.

- Dùng số liệu của doanh nghiệp yêu cầu thẩm định giá bất động sản.

- Các thông tin số liệu liên quan trong khu vực tỉnh Khánh Hòa.

4. Phương pháp nghiên cứu:

Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở các phương pháp:

 Phương pháp quan sát.

 Phương pháp phỏng vấn.

 Phương pháp thu thập thông tin.

 Phương pháp phân tích, đánh giá.

 Phương pháp tổng hợp.

 ……

5. Kết cấu của đề tài nghiên cứu.

Ngoài lời mở đầu, mục lục, phụ lục, kết luận và danh mục các tài liệu tham

khảo. Nội dung chính của đề tài được chia thành ba chương:

Chương 1: Lý luận chung về thẩm định giá bất động sản.

Chương 2: Tìm hiểu phương pháp thu nhập trong thẩm định gía đất cho mục

đích thu tiền sử dụng đất tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín.

Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất

động sản tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín.

6. Những đóng góp của đề tài nghiên cứu:

Đề tài cho ta cái nhìn tổng quát về thực trạng công tác thẩm định giá ở nước ta

hiện nay, thấy được thực trạng việc vận dụng các quy định của pháp luật vào thẩm

định giá bất động sản nói chung và việc sử dụng phương pháp thu nhập trong thẩm

định giá đất nói riêng tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín. Thông qua việc tìm

hiểu thực trạng từ đó đề xuất ý kiến nhằm hoàn thiện phương pháp thẩm định giá

x

bất động sản tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín, góp phần nâng cao chất lương

thẩm định giá, khẳng định vai trò quan trọng của nó trong nền kinh tế nước ta.