Thực trạng hoạt động thẩm định giá khách sạn tại công ty TNHH thẩm định giá EIC Việt Nam (EIC

Chuyên đề tốt nghiệp thực tập

LỜI MỞ ĐẦU

1. Lý do lựa chọn đề tài

Ngày nay xu thế toàn cầu hóa và sự chuyển đổi của nền kinh tế thị trường

cùng với cuộc cách mạng khoa học kỹ thuật phát triển mạnh mẽ đã xâm nhập

vào mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, làm thay đổi bộ mặt của cuộc sống.

Đời sống của người dân ngày càng được nâng cao và nhu cầu của con người

ngày càng cao hơn, không chỉ thỏa mãn ở cấp độ thấp mà phổ biến ở cấp độ

cao hơn cũng dần dần được thoản mãn. Du lịch trở thành nhu cầu phổ biến

đối với con người. Số người du lịch ngày càng gia tăng, ngoài việc ngắm

cảnh, tìm cái mới, cái lạ thì du lịch là một liều dưỡng tốt.

Du lịch phát triển kéo theo sự đổi mới và phát triển của nhiều ngành kinh

tế khác, cơ sở hạ tầng, cơ sở vật chất được đầu tư nâng cấp tạo nhiều công ăn

việc làm, nâng cao đời sống của người lao động, mở rộng giao lưu văn hóa xã

hội giữa các vùng trong nước và với nước ngoài. Do đó mà trong những năm

gần đây hoạt động kinh doanh khách sạn ở nước ta rất phát triển, số lượng

các khách sạn hiện đại với quy mô lớn nhỏ khác nhau ngày một nhiều. Nhất

là đối với những thành phố lớn, có rất nhiều khách sạn làm cho mức độ cạnh

tranh ngày càng cao. Do đó, để phục vụ cho quyết định đầu tư vào khách sạn

hay quản lý khách sạn một cách có hiệu quả, nâng mức cạnh tranh của khách

sạn thì bước thẩm định khách sạn là một bước rất quan trọng, góp một phần

quan trọng vào các phương án hay quyết định của nhà đầu tư, nhà quản lý.

Trước thực tế đó, là một sinh viên thực tập được trang bị kiến thức về

chuyên ngành TĐG, qua việc vận dụng vào thực tế ở công ty TNHH thẩm

định giá EIC trong thời gian thực tập cùng với sự giúp đỡ hướng dẫn của

TS.Nguyễn Ngọc Quang giúp em thêm tự tin lựa chọn đề tài:

“Thực trạng hoạt động thẩm định giá khách sạn tại công ty TNHH

thẩm định giá EIC Việt Nam (EIC Valuation)”

2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài

- Hệ thống một số vấn đề lý luận cơ bản về khách sạn, hoạt động TĐG

khách sạn.

- Khảo sát về thực trạng hoạt động TĐG khách sạn tại công ty TNHH

thẩm định giá EIC.

- Đề xuất một số giải pháp làm hoàn thiện hơn hoạt động TĐG khách

sạn tại công ty TNHH thẩm định giá EIC.

1

Chuyên đề tốt nghiệp thực tập

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng: Những vấn đề có liên quan đến hoạt động TĐG một khách

sạn.

- Phạm vi nghiên cứu: Công ty TNHH thẩm định giá EIC

4. Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu đề tài em sử dụng các phương pháp sau đây:

- Phương pháp phân tích: Nghiên cứu sách báo chuyên ngành, internet,

các hoạt động thẩm định từ đó đưa ra đề xuất.

- Phương pháp thống kê: Từ việc nghiên cứu chỉ tiêu giữa các năm em sử

dụng phương pháp thống kê so sánh về tỷ lệ phần trăm, số tương đối và tuyệt

đối để đưa ra các kết luận về kết quả TĐG.

- Phương pháp thu thập thông tin: Thông qua quan sát các hoạt động, thu

thập nguồn thông tin của công ty trong quá trình thực tập.

Ngoài ra em còn sử dụng phương pháp đối chiếu so sánh hệ thống các

thông tin điều tra, sử dụng các mô hình toán cùng các số liệu thứ cấp và sơ

cấp để làm tăng thêm tính chính xác và thuyết phục cho báo cáo.

Với khả năng nghiên cứu còn nhiều hạn chế nên báo cáo của em chắc sẽ

có nhiều thiếu sót em kính mong có được sự quan tâm giúp đỡ của các thầy

giáo, cô giáo và sự châm trước của thầy cô cùng quan tâm đến bài viết này.

Báo cáo được chia làm 3 chương tương ứng với ba vấn đề em quan

tâm nghiên cứu và muốn trình bày đó là:

Chương I: Những lý luận chung về thẩm định giá khách sạn.

Chương II: Thực trạng định giá khách sạn tại công ty TNHH thẩm định

giá EIC Việt Nam (EIC Valuation).

Chương III: Hoàn thiện hoạt động TĐG khách sạn tại công ty TNHH

thẩm định giá EIC.

Tại đây em cũng xin chân thành cảm ơn công ty TNHH thẩm định giá

EIC và TS. Nguyễn Ngọc Quang đã nhiệt tình giúp đỡ em trong suốt quá trình

thực tập và làm báo cáo.

Chương I:

NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ TĐG KHÁCH SẠN

2

Chuyên đề tốt nghiệp thực tập

1. KHÁI QUÁT VỀ KHÁCH SẠN

1.1. Một số khái niệm, định nghĩa

1.1.1.Khái niệm khách sạn

Thuật ngữ “Hotel” – khách sạn có nguồn gốc từ tiếng Pháp. Tuỳ theo

mức độ cung cấp dịch vụ, sự phát triển của hoạt động kinh doanh ở mỗi quốc

gia mà khách sạn được định nghĩa ở nhiều cách khác nhau:

Theo nhà nghiên cứu về du lịch và khách sạn Morcel Gotie thì :

“Khách sạn là nơi lưu trú tạm thời của du khách. Cùng với các buồng

ngủ còn có các nhà hàng với nhiều chủng loại khách sạn khác nhau.”

Khoa du lịch trường Đại học kinh tế quốc dân trong cuốn sách : “Giải

thích thuật ngữ du lịch và khách sạn” đã bổ sung 1 định nghĩa có tầm khái

quát cao và có thể được sử dụng trong học thuật và nhận biết về khách sạn ở

Việt Nam:

“Khách sạn là cơ sở cung cấp các dịch vụ lưu trú (với đầy đủ tiên nghi)

dịch vụ ăn uống, dịch vụ vui chơi giải trí và các dịch vụ cần thiết khác cho

khách lưu trú lại qua đêm và thường được xây dựng tại các điểm du lịch.”

Cùng với nhà nghỉ, khách sạn còn được định nghĩa chung là “một công

trình xây dựng hoặc nhóm các công trình xây dựng, được thiết kế nhằm đáp

ứng nhu cầu khách du lịch, vãng lai với các du lịch đỗ xe ô tô, nghỉ ngơi, giải

trí, điện thoại, thức ăn và đồ uống, mua sắm….”

Theo tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4391:2009 thì khách sạn được định

nghĩa như sau: “Khách sạn là cơ sở lưu trú du lịch có quy mô từ 10 buồng

ngủ trở lên, đảm bảo chất lượng về cơ sở vật chất, trang thiết bị và dịch vụ

cần thiết phục vụ khách”.

Như vậy khách sạn là một loại hình lưu trú mà bất cứ người nào trả tiền

là có thể được ngủ đêm ở đó. Ngoài các dịch vụ buồng ngủ với đầy đủ tiện

nghi tuỳ theo từng cấp hạng thì khách sạn còn phải có thêm các dịch vụ bổ

sung như giặt là, massage, bể bơi, …

1.2. Phân loại khách sạn

Ngày nay do sự phát triển phong phú và đa dạng của các khách sạn nên

việc phân loại khách sạn không đơn giản và dễ dàng. Tuy vậy người ta vẫn

dựa vào bốn tiêu chí cơ bản để phân loại khách sạn.

1.2.1. Phân loại khách sạn theo quy mô

3

Chuyên đề tốt nghiệp thực tập

Việc phân loại này chủ yếu dựa vào số lượng buồng ngủ trong khách sạn.

Mỗi quốc gia và khu vực có cách đánh giá khác nhau về quy mô của khách

sạn. Xét về công tác quản lý và điều hành tại các khách sạn Việt Nam, các

khách sạn có thể chia làm các hạng cỡ sau:

- Khách sạn loại nhỏ: Có từ 10 đến 15 buồng ngủ;

- Khách sạn loại vừa: Có từ 50 đến 100 buồng ngủ;

- Khách sạn loại lớn: Có trên 100 buồng ngủ.

1.2.2. Phân loại khách sạn theo thị trường mục tiêu

Thị trường mục tiêu là đối tượng khách chính mà khách sạn định hướng

thu hút và phục vụ. Tuỳ thuộc vào sự hoạt động kinh doanh của các khách

sạn, mỗi loại hình khách sạn có một thị trường mục tiêu khác nhau. Các loại

hình khách sạn phổ biến nhất bao gồm:

- Khách sạn công vụ;

- Khách sạn hàng không;

- Khách sạn du lịch;

- Khách sạn căn hộ;

- Khách sạn sòng bạc.

1.2.3. Phân loại khách sạn theo mức độ phục vụ

Mức độ phục vụ là thước đo về quyền lợi mà khách sạn mang lại cho

khách. Các khách sạn có quy mô và loại hình khách sạn khác nhau thì mức độ

phục vụ khác nhau. Có 3 mức phục vụ cơ bản

- Mức độ phục vụ cao cấp: Thường là những khách sạn hiện đại và đối

tượng khách là các thành viên cao cấp trong hội đồng quản trị, những chính

trị gia nổi tiếng, các quan chức trong chính phủ, những người giàu có… Các

tiện nghi dành cho đối tượng khách này như các nhà hàng, phòng khách,

phòng họp, các tiện nghi trong buồng ngủ có chất lượng hàng đầu và cực kỳ

sang trọng. khách sạn còn dành cả thang máy riêng, phòng khách riêng, tỷ lệ

nhân viên phục vụ cao và thậm chí một số thủ tục như đăng ký khách sạn ,

thanh toán cho khách được thực hiện tại buồng khách cho đối tượng khách

này. Mọi yêu cầu của khách đều được đáp ứng hiệu quả nhất và nhanh nhất.

- Mức độ phục vụ trung bình: Thường là các khách sạn loại vừa và đối

tượng khách chủ yếu là khách du lịch theo đoàn hoặc tự do, khách gia đình,

các thương gia nhỏ… Khách sạn cung cấp mức độ dịch vụ khiêm tốn nhưng

khá đầy đủ.

- Mức độ bình dân: Thường là các khách sạn nhỏ và chủ yếu là khách

gia đình, khách đoàn đi theo tour, khách thương gia tìm thị trường để lập

nghiệp, khách hội nghị nhỏ… Khách sạn cung cấp cho khách thuê buồng với

4

Chuyên đề tốt nghiệp thực tập

mức giá khiêm tốn, chỗ ở sạch sẽ và những tiện nghi cần thiết cho sinh hoạt

hằng ngày.

1.2.4. Phân loại khách sạn theo mức độ liên kết và quyền sở hữu

- Phân loại khách sạn theo mức độ liên kết: Căn cứ vào mức độ liên kết

giữa các khách sạn người ta phân chia khách sạn thành hai loại cơ bản: khách

sạn độc lập và khách sạn tập đoàn.

• Khách sạn độc lập;

• Khách sạn tập đoàn.

- Phân loại khách sạn theo hình thức sở hữu: Căn cứ vào hình thức sở

hữu người ta chia các khách sạn theo các loại sau:

• Khách sạn tư nhân;

• Khách sạn nhà nước;

• Khách sạn liên doanh với nước ngoài;

• Khách sạn 100% vốn nước ngoài;

• Khách sạn cổ phần.

2. TỔNG QUAN VỀ TĐG KHÁCH SẠN

2.1. Một số khái niệm trong định giá BĐS

2.1.1.Quyền sở hữu

Gồm có các quyền

- Quyền chiếm hữu: Là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản.

- Quyền sử dụng: Là quyền khai thác những công dụng hữu ích của tài

sản, quyền được hưởng những lợi ích mà tài sản có thể mang lại.

- Quyền định đoạt: Là quyền được chuyển giao sự sở hữu, trao đổi, biếu

tặng, cho, cho vay, để thừa kế,… hoặc không thực hiện các quyền đó.

Quyền của chủ thể đối với tài sản là sự quy định về mặt pháp lý, cho

phép chủ thể khai thác những lợi ích mà tài sản có thể mang lại. Quyền của

chủ thể đối với tài sản mà càng lớn thì khả năng khai thác được nhiều lợi ích

từ tài sản càng cao. Vì vậy, khi định giá, cần phải xem xét đến quyền của chủ

thể nói chung, quyền sở hữu tài sản nói riêng hay nói cách khác là xem xét

đến tình trạng pháp lý của tài sản.

2.1.2.Giá trị

Giá trị của tài sản biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang

lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.

Giá trị của hàng hóa dịch vụ được tạo và duy trì bởi mối quan hệ của 4

yếu tố gắn liền với nhau: tính hữu ích, tính khan hiếm, có nhu cầu và tính có

5

Chuyên đề tốt nghiệp thực tập

thể chuyển giao. Thiếu một trong 4 yếu tố đó thì giá trị thị trường của hàng

hóa đó không tồn tại.

- Tính hữu ích của tài sản thể hiện ở giá trị sử dụng của tài sản, hàng

hóa, dịch vụ có khả năng thỏa mãn nhu cầu của con người. Đối với từng loại

tài sản tính hữu ích có sự khác nhau, nó quyết định đến giá trị của tài sản.

- Tính khan hiếm của tài sản, hàng hóa thể hiện ở khả năng cung ứng,

không đáp ứng đủ nhu cầu có khả năng thanh toán trên thị trường tại một thời

điểm hay một thời kỳ nào đó. Tính khan hiếm quyết định tới giá trị của tài

sản và có tính tương đối. Trên thị trường sự khan hiếm của tài sản, hàng hóa

sẽ có giá trị cạnh tranh cao hơn.

- Tính có nhu cầu có nghĩa là tài sản đó cần thiết cho đối tượng sử dụng.

Trong nền kinh tế thị trường, cầu luôn tỷ lệ thuận với giá trị của tài sản, hàng

hóa trong điều kiện nguồn cung không thay đổi. Như vậy giá trị của tài sản,

hàng hóa tăng khi nhu cầu tăng và ngược lại.

- Tính có thể chuyển giao là một điều kiện quan trọng trong một nền

kinh tế có chủ sở hữu khác nhau (có nhiều thành phần kinh tế), là một yêu

cầu có tính pháp lý. Đây là một đặc tính rất quan trọng của giá trị đối với tài

sản, đặc biệt đối với động sản. Sự chuyển giao không có nghĩa là sự di

chuyển về địa điểm, về vật chất mà là sự chuyển giao về quyền sở hữu, quyền

sử dụng của tài sản.

2.1.3.Giá trị thị trường

Nội dung giá trị thị trường (theo tiêu chuẩn số 01 “Gía trị thị trường làm

cơ sở cho TĐG tài sản” ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC

ngày 18/ 44 / 2005 của Bộ Tài Chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn TĐG

Việt Nam).

Định nghĩa: “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ

được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là

người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một

giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình

thường”.

- Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai

và cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường

quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số

lượng hạn chế người mua, người bán.

- Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán

và bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân

6

Chuyên đề tốt nghiệp thực tập

nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị

trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hòan

tòan tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.

Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:

- Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài

sản; giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường.

- Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu

quả nhất cho tài sản. Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào

những dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trường.

- Kết quả khảo sát thực tế.

2.1.4.Giá trị phi thị trường

Nội dung giá trị phi thị trường của tài sản: (Theo tiêu chuẩn số 02 “Giá

trị phi thị trường làm cơ sở cho TĐG tài sản” được ban hành theo Quyết định

số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính).

Định nghĩa: “Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được

xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua

bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị

tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị

đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh

nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị

để tính thuế...”.

Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế,

kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua

bán trên thị trường của tài sản đó.

2.1.5.Chi phí

Chi phí: Là số tiền bỏ ra để tạo lập và đưa vào sử dụng một tài sản. Có

thể là giá mua hoặc là số tiền bỏ ra để mua đất, xây dựng công trình trên khu

đất và đưa vào sử dụng.

- Đối với người mua: Chí phí là mức giá được trả cho hàng hóa, dịch vụ.

- Đối với người sản xuất: Chi phí là chi phí vật tư, lao động, chi phí

giám sát, quản lý hành chính,… để tạo ra hoặc sản xuất ra sự hữu ích của

hàng hóa, dịch vụ.

Trong một số điều kiện chi phí có thể là một phương án tiện lợi để đo

lường của giá trị. Chi phí và giá trị là một và duy nhất giống nhau khi và chỉ

khi các công trình tiêu biểu sử dụng tốt nhất và cao nhất, chi phí đó phải là

chi phí hợp lý, bởi vì trong thực tế có những chi phí không tạo nên giá trị của

7