Thẩm định giá tài sản: Tài liệu tham khảo / Nguyễn Hoàng Vĩnh Lộc

1

Chương1

TỔNG QUAN

THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Giới thiệu

Chương này nhằm cung cấp cho người đọc có những kiến thức cơ bản về hoạt động

thẩm định giá tài sản của các tổ chức thẩm định giá. Do đó sau khi đọc xong chương

này, người đọc sẽ có thể biết và hiểu được:

 Định nghĩa tài sản và thẩm định giá tài sản;

 Các định nghĩa khác có liên quan;

 Đối tượng của thẩm định giá;

 Mục đích của thẩm định giá;

 Cơ sở giá trị và các tiền đề giá trị;

 Các cách tiếp cận chính của thẩm định giá;

 Các nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá;

 Báo cáo thẩm định giá

1-1. Định Nghĩa Tài Sản

Thẩm định giá là cách nói tắt của thuật ngữ “thẩm định giá tài sản”. Nói cụ thể hơn,

tài sản là đối tượng thông thường của hoạt động thẩm định giá và là thuật ngữ cần

được định nghĩa một cách rõ ràng trước khi chuyển sang các định nghĩa khác có liên

quan. Thực tế hiện nay cho thấy có khá nhiều định nghĩa khác nhau về tài sản. Chẳng

hạn như

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phiên bản 2020 (IVS 2020) của Ủy ban tiêu

chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) thì “tài sản” và “nhóm tài sản” thường dùng để

chỉ các mặt hàng có thể được thẩm định giá. Trừ khi có quy định khác trong tiêu

2

chuẩn, các thuật ngữ này có thể được coi là “tài sản, nhóm tài sản, trách nhiệm pháp

lý, nhóm nợ phải trả hoặc nhóm tài sản và nợ phải trả”.

Theo Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 01 (VAS 01) thì tài sản được định nghĩa là

nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát và có thể thu được lợi ích kinh tế trong tương

lai. Lợi ích kinh tế trong tương lai của một tài sản là tiềm năng làm tăng nguồn tiền và

các khoản tương đương tiền của doanh nghiệp hoặc làm giảm bớt các khoản tiền mà

doanh nghiệp phải chi ra.

Tài sản được biểu hiện dưới hình thái vật chất như nhà xưởng, máy móc, thiết bị, vật

tư, hàng hoá hoặc không thể hiện dưới hình thái vật chất như bản quyền, bằng sáng

chế nhưng phải thu được lợi ích kinh tế trong tương lai và thuộc quyền kiểm soát của

doanh nghiệp.

Tài sản của doanh nghiệp còn bao gồm các tài sản không thuộc quyền sở hữu của

doanh nghiệp nhưng doanh nghiệp kiểm soát được và thu được lợi ích kinh tế trong

tương lai, như tài sản thuê tài chính; hoặc có những tài sản thuộc quyền sở hữu của

doanh nghiệp và thu được lợi ích kinh tế trong tương lai nhưng có thể không kiểm

soát được về mặt pháp lý, như bí quyết kỹ thuật thu được từ hoạt động triển khai có

thể thỏa mãn các điều kiện trong định nghĩa về tài sản khi các bí quyết đó còn giữ

được bí mật và doanh nghiệp còn thu được lợi ích kinh tế.

Như vậy, định nghĩa về tài sản theo quan điểm kế toán cho thấy tài sản có thể là loại

tài sản hữu hình biểu hiện bằng hình thái vật chất hoặc tài sản vô hình như bản quyền,

bằng sáng chế, bí quyết kỹ thuật.

Tài sản trên bảng cân đối của doanh nghiệp thường được phân loại theo tính dễ

chuyển đổi thành tiền và được được chia thành:

 Tài sản ngắn hạn (tiền mặt và các tài sản có tính lỏng khác);

 Tài sản dài hạn (bất động sản, nhà máy, thiết bị);

 Tài sản trả trước và trả chậm (chi tiêu cho các khoản chi phí trong tương lai

như bảo hiểm, tiền thuê, lãi); và

 Tài sản vô hình (thương hiệu, bằng sáng chế, bản quyền, lợi thế thương mại).

Bộ Luật dân sự (2015) của Việt Nam quy định tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá

và các quyền tài sản. Trong đó quyền tài sản được hiểu là quyền trị giá được bằng

3

tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất

và các quyền tài sản khác.

Như vậy, theo quy định của Bộ Luật dân sự (2015) của Việt Nam thì tài sản bao gồm

tài sản hữu hình (vật), tài sản tài chính (tiền, giấy tờ có giá) và các quyền tài sản

(quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác).

Nói tóm lại có thể hiểu tài sản là một thứ gì mang hình thái vật chất hoặc vô hình

mang lại lợi ích cho người sở hữu hoặc người sử dụng.

Về phân loại tài sản, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 07 (2015) phân loại tài sản

theo khả năng di dời hoặc theo đặc tính vật chất và hình thức mang giá trị.

Theo tiêu thức phân loại về khả năng di dời, tài sản được chia thành bất động sản (tài

sản không di dời được) và động sản (những tài sản không phải là bất động sản). Theo

tiêu thức đặc tính vật chất và hình thức mang giá trị, tài sản được chia thành tài sản

hữu hình (tài sản có hình thái vật chất do chủ tài sản nắm giữ để sử dụng phục vụ các

mục đích của mình), tài sản vô hình (tài sản không có hình thái vật chất và có khả

năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế), tài sản tài chính (có thể là trái phiếu Chính

phủ, trái phiếu Kho bạc, trái phiếu công ty, các loại trái phiếu khác, hối phiếu, kỳ

phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, các khoản cho vay và phải thu, cổ phiếu phổ

thông, cổ phiếu ưu đãi, hợp đồng quyền chọn, các giấy tờ có giá khác).

1-2. Định Nghĩa Thẩm Định Giá Tài Sản

“Thẩm định giá tài sản” hay nói đầy đủ là “Thẩm định giá trị tài sản” xuất phát từ

thuật ngữ tiếng Anh là “Asset/Property Valuation” hay “Asset/Property Appraisal”.

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phiên bản 2020 (IVS 2020) của Ủy ban tiêu

chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) thì thẩm định giá đề cập đến hành động hoặc quá

trình xác định giá trị ước tính của tài sản hoặc nợ phải trả bằng cách áp dụng Tiêu

chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS).

Ở Việt Nam, theo quy định của Luật giá (2012), thẩm định giá được giải thích là việc

cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại

tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm,

thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

4

Trong thực tế, thuật ngữ “thẩm định giá tài sản” ở Việt Nam đôi khi còn được gọi là

“định giá tài sản”, chẳng hạn như “định giá bất động sản”, “định giá tài sản thế chấp”

hay “định giá chứng khoán”. Cách nói như vậy hoàn toàn đồng nhất hoạt động “thẩm

định giá” với hoạt động “định giá tài sản”. Tuy nhiên, về khía cạnh pháp lý thì có sự

khác nhau giữa hoạt động “thẩm định giá” với hoạt động “định giá tài sản”.

Cụ thể, Luật giá (2012) của Việt Nam giải thích thẩm định giá tài sản là việc xác định

giá trị bằng tiền của các loại tài sản trong khi định giá lại được giải thích là việc cơ

quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định

giá cho hàng hóa, dịch vụ.

Nếu để ý một chút chúng ta sẽ thấy rằng cách giải thích thuật ngữ “thẩm định giá”

trong Luật giá (2012) của Việt Nam có khác một chút so với định nghĩa “thẩm định

giá” của IVSC. Theo đó, IVSC định nghĩa thẩm định giá là sự xác định mức giá ước

tính (của tài sản), còn Luật giá (2012) của Việt Nam thì giải thích thẩm định giá là sự

xác định giá trị bằng tiền (của tài sản). Rõ ràng là định nghĩa thẩm định giá của

IVSC đã cho thấy rõ ràng bản chất của hoạt động thẩm định giá là sự ước tính giá trị

của tài sản được thẩm định. Trong khi Luật giá (2012) của Việt Nam chỉ giải thích

thẩm định giá là việc xác định giá trị bằng tiền của tài sản mà không nói rõ đó là

mức giá ước tính của tài sản được thẩm định.

Mặt khác, ở Việt Nam hiện vẫn còn tồn tại hai thuật ngữ có nghĩa đồng nhất với nhau

về bản chất của hoạt động ước tính giá trị của tài sản là thẩm định giá tài sản hay là

định giá tài sản. Tuy nhiên, đứng ở góc độ pháp lý thì có sự phân biệt rõ ràng giữa

hoạt động thẩm định giá tài sản và hoạt động định giá. Theo đó thẩm định giá được

hiểu là việc xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản do các doanh nghiệp thẩm

định giá hay các hội đồng thẩm định giá của Nhà nước thực hiện. Trong khi định giá

được hiểu là việc xác định giá cả của các hàng hóa, dịch vụ do các cơ quan nhà

nước quyền độc quyền định giá hay do các tổ chức, cá nhân sản xuất kinh doanh được

quyền tự do định giá.

Nói tóm lại có thể hiểu thẩm định giá là quá trình ước tính giá trị của một tài sản phù

hợp với thị trường tại một thời điểm và một địa điểm trên cơ sở tuân thủ tiêu chuẩn

thẩm định giá quốc gia hay quốc tế.

5

1-3. Các Định Nghĩa Khác Có Liên Quan

Các định nghĩa khác có liên quan là các định nghĩa nhằm giúp cho thẩm định viên vận

dụng được các cách tiếp cận khác nhau trong hoạt động thẩm định giá phù hợp với

mục đích và đặc điểm của tài sản thẩm định. Các định nghĩa này bao gồm

 Giá cả là số tiền yêu cầu, đề nghị hoặc trả tiền cho một tài sản. Do khả

năng tài chính, động lực hay lợi ích đặc biệt của một người mua hoặc

người bán nào đó, giá thanh toán có thể khác với giá trị có thể được gán

cho các tài sản bởi những người khác (IVS, 2013).

 Chi phí là số tiền cần để mua hoặc tạo ra các tài sản. Khi nào

tài sản đã được mua hoặc tạo ra, chi phí của nó là thực tế. Giá cả liên quan

đến chi phí bởi vì giá thanh toán cho một tài sản sẽ trở thành chi phí của tài

sản đối với người mua (IVS, 2013).

 Thu nhập hoạt động ròng bằng toàn bộ doanh thu từ tài sản trừ đi tất cả

các khoản chi phí điều hành hợp lý cần thiết. Ngoài tiền thuê, bất động sản

cũng có thể tạo ra doanh thu từ bãi đậu xe và dịch vụ phí, như bán hàng tự

động và máy giặt. Chi phí hoạt động là những chi phí được yêu cầu để kinh

doanh và duy trì hoạt động, chẳng hạn như bảo hiểm, chi phí quản lý tài

sản, điện nước, thuế tài sản, sửa chữa và phí wifi. Các khoản chi phí sau

đây không được tính là chi phí hoạt động: các khoản thanh toán gốc và lãi

vay, chi phí vốn, thuế thu nhập, khấu hao hữu hình và vô hình

(Investopedia).

 Giá trị không phải thực tế mà là một ý kiến về hoặc là: (a) giá thanh toán

có thể xảy ra nhất cho một tài sản trong một cuộc trao đổi, hoặc là (b)

những lợi ích kinh tế của việc sở hữu một tài sản.

Giá trị trong trao đổi là giá cả giả thuyết và các giả thuyết mà dựa vào đó

giá trị được ước tính sẽ được xác định bởi mục đích của thẩm định giá. Giá

trị đối với người sở hữu là một ước tính về những lợi ích đối với bên có

quyền sở hữu cụ thể (IVS, 2013).

Từ các định nghĩa về giá cả, chi phí, thu nhập và giá trị cho thấy trong thực tế, thẩm

định viên có thể sử dụng ba cách tiếp cận chính sau đây để ước tính giá trị của một tài

6

sản: (1) tiếp cận thị trường; (2) tiếp cận thu nhập từ tài sản; và (3) tiếp cận chi phí để

thẩm định giá.

1-4. Đối Tượng của Thẩm Định Giá

Trong hoạt động thẩm định giá, tùy theo yêu cầu của khách hàng mà thẩm định viên

có thể thực hiện hoạt động thẩm định giá của mình cho các đối tượng thẩm định giá

bao gồm:

Quyền bất động sản bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi và lợi ích liên quan

đến quyền sở hữu bất động sản, kể cả các quyền, quyền lợi hay lợi ích âm

(chẳng hạn như nghĩa vụ hay nợ phải trả) có liên quan đến lợi ích được thẩm

định giá;

Quyền động sản là một khái niệm pháp lý liên quan đến tất cả các quyền,

quyền lợi, và các lợi ích liên quan đến các tài sản không phải bất động sản. Các

động sản có thể là hữu hình, chẳng hạn như máy móc thiết bị, hoặc vô hình,

chẳng hạn như bản quyền. Các động sản hữu hình không gắn liền vĩnh viễn với

bất động sản và thường có thể di chuyển.

Các lợi ích sở hữu trong doanh nghiệp. Các lợi ích sở hữu trong doanh

nghiệp có thể không được chia, hoặc được chia cho các cổ đông, và/hoặc bao

gồm lợi ích đa số và lợi ích thiểu số. Thẩm định giá doanh nghiệp có thể bao

gồm toàn bộ hoặc các lợi ích của doanh nghiệp.

Các lợi ích tài chính được tạo ra từ i) cầm cố thế chấp tài sản để đảm bảo

nghĩa vụ tài chính hay một trách nhiệm trên tài sản; hoặc ii) biểu hiện lợi ích sở

hữu tài sản của người chủ sở hữu. Các lợi ích tài chính cũng có thể phát sinh từ

việc phân chia mang tính pháp lý về các lợi ích sở hữu trong các doanh nghiệp

và quyền tài sản bất động sản, hoặc từ khoản tiền lời theo hợp đồng chọn mua

hoặc bán một tài sản với mức giá đã xác định trong một giai đoạn xác định,

hoặc từ các công cụ đầu tư được bảo đảm.

1-5. Mục Đích Thẩm Định Giá

Giá trị ước tính của tài sản thẩm định phụ thuộc vào mục đích thẩm định giá. Do đó,

thẩm định viên cần phải xác định được mục đích của thẩm định giá trước khi bắt đầu

tiến trình thẩm định giá. Từ mục đích thẩm định giá được yêu cầu thẩm định viên sẽ

7

xác định được cơ sở giá trị của thẩm định giá, cách tiếp cận và phương pháp thẩm

định giá được sử dụng cũng như các điều tra khảo sát và thông tin thu thập được yêu

cầu. Các mục đích thẩm định giá thường được khách hàng yêu cầu trong thực tế bao

gồm:

 Mua tài sản;

 Bán tài sản;

 Thế chấp hay vay vốn;

 Bảo hiểm;

 Thuê tài sản;

 Hạch toán;

 Mục đích thuế;

 Bồi thường;

 Cổ phần hóa;

 Giải thể hay thanh lý; và

 Các mục đích khác.

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phiên bản 2020 (IVS 2020) thì từ "mục đích"

đề cập đến (các) lý do mà một thẩm định viên thực hiện. Các mục đích chung bao

gồm (nhưng không giới hạn) báo cáo tài chính, báo cáo thuế, tố tụng, giao dịch và các

quyết định cho vay có bảo đảm.

1-6. Cơ Sở Giá Trị Của Thẩm Định Giá

Cơ sở giá trị (đôi khi được gọi là tiêu chuẩn giá trị) mô tả tiền đề cơ bản mà dựa vào

đó thẩm định viên sẽ ước tính giá trị của tài sản thẩm định. Cần lưu ý là cơ sở giá trị

phải phù hợp với mục đích của thẩm định giá. Cơ sở giá trị giúp cho thẩm định viên

lựa chọn được cách tiếp cận và các phương pháp thẩm định giá phù hợp, đầu vào và

các giả định cũng như quan điểm cuối cùng về giá trị của tài sản thẩm định. Thẩm

định viên phải trích dẫn hoặc giải thích định nghĩa cơ sở giá trị trong báo cáo thẩm

định giá.

Mặc dù có nhiều cơ sở giá trị khác nhau được sử dụng để thẩm định giá nhưng hầu hết

các cơ sở giá trị này đều có các yếu tố chung, đó là: một giao dịch giả định, một ngày

giao dịch giả định và các bên được giả định trong giao dịch.

8

Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phiên bản 2020 (IVS 2020) có hiệu lực từ

ngày 31/01/2020 thì thẩm định viên có thể sử dụng các cơ sở giá trị sau để thẩm định

giá:

Giá trị thị trường;

Giá thuê thị trường;

Giá trị công bằng;

Giá trị đầu tư;

Giá trị tổng hợp;

Giá trị thanh lý; và

Các cơ sở giá trị khác.

Giá trị thị trường là việc ước tính số tiền mà tài sản hoặc nợ phải trả sẽ được trao

đổi vào ngày thẩm định giá giữa một bên mua sẵn sàng mua và bên bán sẵn sàng bán

trong một giao dịch độc lập, sau quá trình tiếp thị thích hợp và ở đó các bên đã có

hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.

Định nghĩa về giá trị thị trường phải được áp dụng phù hợp với khuôn khổ khái niệm

như sau:

(a) “số tiền ước tính” là số tiền có khả năng thanh toán cho một tài sản trong

một giao dịch thị trường độc lập. Giá trị thị trường là giá hợp lý có khả năng

đạt được nhất trên thị trường vào ngày thẩm định giá. Đó là mức giá hợp lý

đạt được tốt nhất bởi người bán. Mức giá ước tính này không bao gồm mức

giá ước tính đã bị thổi phồng hay đã bị ép giá bởi các điều khoản hoặc các

trường hợp đặc biệt như hợp đồng bán và thuê lại tài sản, tặng thưởng hoặc

trợ cấp ưu đãi đặc biệt bởi bất kỳ người nào có liên quan đến việc bán tài

sản, hoặc bất kỳ yếu tố nào của giá trị đặc biệt;

(b) “một tài sản hoặc nợ sẽ được trao đổi” giá trị của tài sản là một số tiền

ước tính hơn là số tiền được xác định trước hoặc là giá bán thực tế;

(c) “vào ngày thẩm định giá” là thời gian cụ thể;

(d) “người mua sẵn sàng mua” là người mua có động lực mua, nhưng không

bắt buộc phải mua. Người mua này không phải là người quá hăng hái mua

cũng không phải quyết tâm mua bằng mọi giá. Người mua này cũng là một

trong những người mua phù hợp với thực tế của thị trường hiện tại và với

9

kỳ vọng thị trường hiện tại, chứ không phải là người mua ở một thị trường

ảo hay thị trường giả thuyết không thể chứng minh được hoặc dự kiến tồn

tại. Người mua được giả định sẽ không trả một mức giá cao hơn so với thị

trường yêu cầu. Chủ sở hữu hiện tại là một trong số những người đã tạo nên

"thị trường";

(e) "và một người bán sẵn sàng bán" không phải là một người bán quá háo

hức cũng không phải là người bán bị buộc phải bán ở bất cứ giá nào, cũng

không phải là người chuẩn bị đưa ra một mức giá không được xem là hợp lý

trong thị trường hiện tại. Người bán sẵn sàng bán có động cơ bán tài sản tại

các điều kiện thị trường để đạt được mức giá tốt nhất trên thị trường mở sau

khi tiếp thị đúng đắn, với bất cứ mức giá nào có thể được. Các hoàn cảnh

thực tế của các chủ sở hữu thực tế không phải là một một vấn đề cần quan

tâm bởi vì người bán sẵn sàng bán là một người sở hữu giả thuyết;

(f) "trong một giao dịch độc lập" là một trong các bên không có mối quan hệ

rõ ràng hay đặc biệt nào, ví dụ như công ty mẹ và công ty con hoặc chủ nhà

và người thuê nhà, mà có thể làm cho mức giá không phải là điển hình của

thị trường hoặc đã bị thổi phồng vì một yếu tố của giá trị đặc biệt. Các giao

dịch có giá trị thị trường là giao dịch giữa các bên không có liên quan, mỗi

bên hành động một cách độc lập;

(g) "sau khi tiếp thị đúng đắn" có nghĩa là các tài sản sẽ được tiếp cận với thị

trường bằng một phương thức thích hợp nhất để đạt được mức giá tốt nhất

một cách hợp lý. Phương thức bán hàng được coi là thích hợp nhất để có thể

được mức giá tốt nhất trên thị trường là phương thức mà người bán đã tiếp

cận. Khoảng thời gian tiếp cận không phải là một khoảng thời gian cố định

mà sẽ thay đổi tùy theo loại tài sản và các điều kiện thị trường. Tiêu chí duy

nhất là phải có đủ thời gian để cho phép tài sản được mua có đủ số lượng

các bên tham gia thị trường để ý đến. Giai đoạn tiếp cận thị trường xảy ra

trước ngày thẩm định giá;

(h) "ở đó mỗi bên hành động một cách có hiểu biết, thận trọng" giả định

rằng cả hai bên mua sẵn sàng (mua) và bên bán sẵn sàng (bán) đã có được

thông tin hợp lý về tính chất và đặc điểm của tài sản, sử dụng thực tế và

10

tiềm năng của tài sản và tình trạng của thị trường kể từ ngày thẩm định giá.

Mỗi bên được giả định là sử dụng sự hiểu biết một cách thận trọng để tìm

kiếm các mức giá thuận lợi nhất cho vị trí của mình trong giao dịch. Sự cẩn

trọng được đánh giá bằng cách đề cập đến tình trạng của thị trường tại thời

điểm thẩm định giá, chứ không phải bằng lợi ích của sự nhận thức muộn

vào một ngày sau đó. Ví dụ, đối với người bán, cần thiết phải thận trọng để

bán tài sản trong một thị trường giá đang giảm với mức giá thấp hơn so với

các mức giá của thị trường trước đó. Trong những trường hợp như vậy,

người mua hoặc người bán thận trọng sẽ hành động phù hợp với các thông

tin thị trường tốt nhất có sẵn tại thời điểm đó;

(i) "và không bị ép buộc" xác nhận rằng mỗi bên có động cơ để thực hiện giao

dịch, nhưng không phải là bắt buộc hay ép buộc mua bán tài sản quá đáng.

Khái niệm giá trị thị trường giả định một mức giá được thương lượng trong một thị

trường mở và cạnh tranh là thị trường mà các bên tham gia được tự do hành động. Thị

trường cho một tài sản có thể là thị trường quốc tế hoặc thị trường địa phương. Thị

trường có thể bao gồm nhiều người mua và người bán, hoặc có thể bị hạn chế số

lượng các thành phần tham gia thị trường. Thị trường mà tài sản được bán là thị

trường trao đổi thông thường.

Giá trị thị trường của một tài sản phản ánh sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản. Sử

dụng cao nhất và tốt nhất là sử dụng một tài sản cao nhất về hiệu suất, phù hợp về

pháp lý và khả thi về tài chính.

Giá trị thị trường không phản ánh các thuộc tính của tài sản có giá trị đối với chủ sở

hữu hoặc người mua cụ thể. Những lợi thế như vậy đối với chủ sở hữu hoặc người

mua cụ thể có thể là các đặc điểm vật lý, địa lý, kinh tế hoặc pháp lý của tài sản. Giá

trị thị trường chỉ giả định rằng có một người mua sẵn sàng mua chứ không phải một

người mua cụ thể sẵn sàng mua.

Giá thuê thị trường là số tiền ước tính về lợi ích của quyền cho thuê bất động sản

vào ngày thẩm định giá giữa một người cho thuê sẵn sàng cho thuê và một người thuê

sẵn sàng thuê trong một giao dịch độc lập, sau quá trình tiếp thị thích hợp và ở đó các

bên đã có hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.

11

Giá thuê thị trường có thể được sử dụng làm cơ sở giá trị khi thẩm định giá một hợp

đồng thuê hoặc một lợi ích do hợp đồng thuê tạo ra. Khi đó, thẩm định viên cần phải

xem xét sự khác nhau giữa giá thuê theo hợp đồng và giá thuê thị trường.

Giá thuê theo hợp đồng là tiền thuê phải trả theo các điều kiện của một hợp đồng thuê

thực tế. Tiền thuê theo hợp đồng có thể được cố định trong suốt thời gian thuê hoặc có

thể thay đổi. Thời điểm và tần suất thay đổi tiền thuê sẽ được quy định cụ thể trong

hợp đồng thuê để xác định tổng lợi ích cho bên cho thuê.

Giá thuê thị trường không phải là giá thuê theo hợp đồng mà là giá thuê theo các điều

khoản và điều kiện giả định được thỏa thuận trên thị trường giữa những người tham

gia thị trường cho một loại bất động sản vào ngày thẩm định giá.

Giá trị công bằng là giá ước tính cho việc chuyển giao một tài sản hoặc khoản nợ

giữa các bên có hiểu biết và sẵn sàng phản ánh lợi ích tương ứng của các bên tham

gia.

Giá trị công bằng yêu cầu đánh giá mức giá hợp lý giữa hai bên cụ thể có xét đến

những lợi thế hoặc bất lợi mà mỗi bên sẽ thu được từ giao dịch. Ngược lại, giá trị thị

trường không tính đến bất kỳ lợi thế hoặc bất lợi nào mà những người tham gia thị

trường nói chung nhận được từ giao dịch.

Giá trị công bằng có thể được sử dụng để xác định mức giá công bằng cho những

người nắm giữ cổ phần của công ty chưa niêm yết với mức giá khác với giá có thể

giao dịch được trên thị trường chính thức, hoặc xác định mức giá công bằng giữa bên

cho thuê và bên thuê đối với việc chuyển nhượng vĩnh viễn tài sản thuê hoặc hủy bỏ

trách nhiệm thuê.

Giá trị đầu tư là giá trị của tài sản đối với một chủ sở hữu cụ thể hoặc chủ sở hữu

tiềm năng cho các mục tiêu hoạt động hoặc đầu tư riêng lẻ.

Giá trị đầu tư là cơ sở giá trị thực thể - cụ thể. Cơ sở giá trị đầu tư phản ánh những lợi

ích nhận được bởi một thực thể từ việc nắm giữ tài sản và, do đó, không nhất thiết

phải là một trao đổi mang tính giả thuyết.

Giá trị đầu tư phản ánh giá trị được thực thể tạo ra. Cơ sở giá trị này thường được sử

dụng để đo lường hiệu quả đầu tư.

Giá trị tổng hợp là kết quả của sự kết hợp của hai hoặc nhiều tài sản hoặc lợi ích

trong đó giá trị tổng hợp lớn hơn tổng các giá trị riêng lẻ. Nếu sự kết hợp chỉ có giá trị

12

đối với một người mua cụ thể thì giá trị tổng hợp khác với giá trị thị trường vì giá trị

tổng hợp phản ánh các thuộc tính cụ thể của một tài sản chỉ có giá trị đối với một

người mua cụ thể.

Giá trị thanh lý là số tiền thu được khi một tài sản hoặc nhóm tài sản được bán trên

cơ sở từng phần. Giá trị thanh lý phải tính đến các chi phí thanh lý. Giá trị thanh lý có

thể được xác định theo hai tiền đề giá trị là: (a) giao dịch công khai với một thời gian

tiếp thị thông thường, hoặc (b) một giao dịch bắt buộc với thời gian tiếp thị rút ngắn.

Các cơ sở giá trị khác như

 Giá trị hợp lý (Chuẩn mực Báo cáo Tài chính Quốc tế - IFRS) là giá nhận được

để bán tài sản hoặc trả để chuyển giao một khoản nợ trong một giao dịch có trật

tự giữa những người tham gia thị trường vào ngày đo lường;

 Giá trị thị trường công bằng (Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế - OECD) là

giá mà người mua sẵn sàng trả cho người bán sẵn sàng trong một giao dịch trên

thị trường mở;

 Giá trị thị trường hợp lý (Sở thuế vụ Hoa Kỳ) là giá tại đó tài sản sẽ được trao

tay giữa người mua sẵn sàng và người bán sẵn sàng, không bị ép buộc mua

hoặc bán và cả hai đều có kiến thức hợp lý về các sự kiện có liên quan;

 Giá trị hợp lý (Luật kế toán Việt Nam) là giá trị được xác định phù hợp với giá

thị trường, có thể nhận được khi bán một tài sản hoặc chuyển nhượng một

khoản nợ phải trả tại thời điểm xác định giá trị;

 Giá trị hợp lý theo quy định của luật pháp ở các khu vực pháp lý, cơ quan nhà

nước, nhà nước và địa phương khác nhau.

Ở Việt Nam, theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 02 (2014) và tiêu chuẩn thẩm định giá

số 03 năm (2014) của Bộ tài chính thì cơ sở giá trị thẩm định giá được chia thành giá

trị thị trường và giá trị phi thị trường bao gồm giá trị bắt buộc phải bán, giá trị đặc

biệt, giá trị đầu tư và trị tính thuế làm cơ sở cho hoạt động thẩm định giá.

1-7. Tiền đề giá trị

Tiền đề giá trị là cách thức một tài sản hay một khoản nợ được sử dụng. Các cơ sở giá

trị khác nhau có thể yêu cầu một tiền đề giá trị cụ thể hoặc phải xem xét nhiều tiền đề

giá trị. Một số tiền đề giá trị phổ biến trong thẩm định giá là:

13

(a) sử dụng cao nhất và tốt nhất;

(b) sử dụng hiện tại;

(c) thanh lý công khai; và

(d) bắt buộc phải bán.

Sử dụng cao nhất và tốt nhất là việc sử dụng, theo quan điểm của một người tham

gia, sẽ tạo ra giá trị cao nhất cho một tài sản. Sử dụng cao nhất và tốt nhất phải phù

hợp về mặt vật lý (nếu có), khả thi về mặt tài chính, được phép về mặt pháp lý và

mang lại giá trị cao nhất.

Sử dụng cao nhất và tốt nhất của một tài sản có thể là mức sử dụng hiện tại khi tài sản

đó đang được sử dụng một cách tối ưu. Sử dụng cao nhất và tốt nhất của một tài sản

đứng độc lập có thể khác với sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là một bộ phận

của một nhóm tài sản.

Để xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản thẩm định, thẩm định viên cần

xem xét: (a) liệu việc sử dụng có khả thi về mặt vật lý hay không, (b) có được cho

phép về mặt pháp lý hay có bất kỳ hạn chế pháp lý nào đối với việc sử dụng tài sản

không, và (c) việc sử dụng có khả thi về mặt tài chính hay không.

Sử dụng hiện tại là cách thức sử dụng hiện tại của một tài sản, một khoản nợ, một

nhóm tài sản hoặc nhóm nợ phải trả. Sử dụng hiện tại của tài sản có thể là mức sử

dụng cao nhất và tốt nhất hoặc không nhất thiết phải là mức sử dụng cao nhất và tốt

nhất của tài sản.

Thanh lý công khai là việc người bán bị buộc phải bán thanh lý một nhóm tài sản

theo nguyên trạng trong một khoảng thời gian hợp lý để tìm được người mua (hoặc

những người) mua theo nguyên trạng của tài sản thanh lý. Khoảng thời gian hợp lý để

tìm người mua có thể thay đổi theo loại tài sản và điều kiện thị trường.

Bắt buộc phải bán thường được sử dụng trong trường hợp người bán bị ép buộc phải

bán và do đó, không thể thực hiện được thời gian tiếp thị thích hợp và người mua có

thể không thực hiện thẩm định đầy đủ. Giá có thể đạt được trong những trường hợp

này sẽ phụ thuộc vào tính chất của áp lực buộc bán đối với người bán. Nó cũng có thể

phản ánh hậu quả của việc người bán không bán được tài sản trong khoảng thời gian

có được. Thường không thể ước tính được mức giá thực tế khi bị ép buộc bán cho nên

giá mà người bán chấp nhận phản ánh hoàn cảnh cụ thể của họ chứ không phải là giá

14

trị thị trường của tài sản. Bắt buộc bán là mô tả về tình huống trao đổi diễn ra chứ

không phải là một cơ sở giá trị riêng biệt.

1-8. Cách Tiếp Cận Thẩm Định Giá

Để đạt được ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá, thẩm định viên có thể sử dụng

một hoặc nhiều hơn một cách tiếp cận thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị thích hợp.

Thông thường, thẩm định viên có thể sử dụng ba cách tiếp cận chính dưới đây để thẩm

định giá tài sản. Tất cả các cách tiếp cận này đều được dựa trên nguyên tắc kinh tế về

giá cả cân bằng, dự báo lợi ích tương lai và thay thế. Các cách tiếp cận chính của

thẩm định giá là:

(a) cách tiếp cận thị trường;

(b) cách tiếp cận thu nhập; và

(c) cách tiếp cận chi phí.

Mỗi cách tiếp cận có các phương pháp thẩm định giá khác nhau. Thẩm định viên cần

tìm ra phương pháp thẩm định giá thích hợp nhất cho từng loại tài sản thẩm định cụ

thể. Không có một phương pháp nào là hoàn toàn phù hợp cho mọi loại tài sản thẩm

định, tuy nhiên, thẩm định viên cần căn cứ vào mục đích của thẩm định giá, cơ sở giá

trị và các tiền đề của giá trị, ưu nhược điểm của từng phương pháp và cách tiếp cận,

sự phù hợp của từng phương pháp với bản chất của tài sản, sự sẵn có của thông tin

đáng tin cậy cần thiết để áp dụng phương pháp thẩm định giá thích hợp.

Thẩm định viên không bắt buộc phải sử dụng nhiều hơn một phương pháp để thẩm

định giá tài sản khi mà thẩm định viên rất tin tưởng vào tính chính xác và độ tin cậy

của một phương pháp dựa trên thực tế và hoàn cảnh của hợp đồng thẩm định giá. Tuy

nhiên, các thẩm định viên nên xem xét việc sử dụng nhiều cách tiếp cận và nhiều

phương pháp để có được dấu hiệu về giá trị, đặc biệt khi không có đủ thông tin đầu

vào cho một phương pháp duy nhất để đưa ra kết luận đáng tin cậy.

Khi sử dụng nhiều hơn một cách tiếp cận và một phương pháp hoặc thậm chí nhiều

phương pháp trong một cách tiếp cận duy nhất thì kết luận về giá trị tài sản thẩm định

dựa trên nhiều cách tiếp cận và/hoặc phương pháp đó phải hợp lý. Thẩm định viên

phải phân tích và đối chiếu các giá trị khác nhau dựa trên các cách tiếp cận và phương

15

pháp khác nhau để đưa ra một kết luận duy nhất về giá trị tài sản chứ không được tính

trung bình giá trị dựa trên các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá khác nhau.

Tiếp cận thị trường cung cấp chỉ dẫn về giá trị bằng cách so sánh tài sản thẩm định

giá với các tài sản giống hệt hay tương đồng có sẵn thông tin giá cả.

Cách tiếp cận thị trường nên được ưu tiên áp dụng và trong các trường hợp sau:

(a) tài sản thẩm định đã được bán gần đây trong một giao dịch thích hợp;

(b) tài sản thẩm định hoặc các tài sản tương tự về cơ bản được giao dịch công

khai sôi động; và/hoặc

(c) có các giao dịch thường xuyên gần đây của các tài sản tương tự.

Ngoài các trường hợp nêu trên, thẩm định viên thể sử dụng cách tiếp cận thị trường để

thẩm định giá tài sản cho các trường hợp bổ sung thêm dưới đây. Tuy nhiên, thẩm

định viên nên xem xét liệu có thể áp dụng bất kỳ cách tiếp cận nào khác hay không:

(a) Các giao dịch gần đây liên quan đến tài sản thẩm định hoặc các tài sản

tương tự về cơ bản là không đủ nếu xét theo mức độ biến động và hoạt động

trên thị trường;

(b) Tài sản hoặc tài sản tương tự về cơ bản được giao dịch công khai nhưng

không sôi động;

(c) Có sẵn thông tin về các giao dịch thị trường, nhưng các tài sản có thể so

sánh được có sự khác biệt đáng kể với tài sản thẩm định, có khả năng cần điều

chỉnh chủ quan;

(d) Thông tin về các giao dịch gần đây không đáng tin cậy (ví dụ: tin đồn,

thông tin còn thiếu, v.v.).

(e) Yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị của tài sản là giá mà nó đạt được

trên thị trường chứ không phải là chi phí tái sản xuất hoặc khả năng tạo ra thu

nhập của nó.

Khi so sánh thông tin thị trường, thẩm định viên phải thực hiện phân tích so sánh về

những điểm giống và khác nhau về định tính và định lượng giữa tài sản có thể so sánh

và tài sản thẩm định. Thông thường thẩm định viên sẽ cần phải thực hiện các điều

chỉnh dựa trên phân tích các thông tin so sánh này. Những điều chỉnh đó phải hợp lý

và thẩm định viên phải ghi lại lý do điều chỉnh và cách tính các mức điều chỉnh.