Thẩm định giá đất tại Việt Nam - giải pháp xây dựng mô hình giá đất :Báo cáo tổng kết đề tài Khoa học và Công nghệ cấp trường

i

MỤC LỤC

TRANG PHỤ BÌA

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

MỞ ĐẦU ............................................................................................................................................... 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐẤT ĐAI VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI................................... 7

1.1. Tổng quan về đất đai................................................................................................................... 7

1.1.1. Đất đai ...............................................................................................................................7

1.1.1.1. Khái niệm đất đai ............................................................................................ 7

1.1.1.2. Đặc điểm đất đai.............................................................................................. 7

1.1.1.3. Phân loại đất đai ............................................................................................. 9

1.1.1.4. Vai trò của đất đai ........................................................................................... 9

1.1.2. Thị trường đất đai ..........................................................................................................10

1.1.2.1. Khái niệm thị trường đất đai........................................................................ 10

1.1.2.2. Đặc điểm thị trường đất đai ......................................................................... 11

1.1.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường đất đai ......................................... 14

1.1.2.4. Quan hệ cung cầu thị trường đất đai .......................................................... 14

1.1.3. Giá cả đất đai ..................................................................................................................16

1.1.3.1. Bản chất của giá đất ..................................................................................... 16

1.1.3.2. Đặc điểm của giá đất .................................................................................... 18

1.1.3.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ............................................................ 19

1.2. Định giá đất đai .......................................................................................................................... 21

1.2.1. Khái niệm định giá tài sản ............................................................................................21

1.2.2. Khái niệm định giá đất ..................................................................................................22

1.2.3. Mục đích của việc định giá đất ....................................................................................23

1.2.4. Phương pháp định giá đất .............................................................................................24

ii

1.2.4.1. Các phương pháp định giá truyền thống .................................................... 24

1.2.4.2. Phương pháp định giá hàng loạt ................................................................. 26

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT

NAM ..................................................................................................................................................... 28

2.1. Khái quát quá trình phát triển thị trường đất đai Việt Nam .......................................... 28

2.1.1. Thị trường đất đai Việt Nam giai đoạn từ năm 1987 đến năm 1993.......................28

2.1.2. Thị trường đất đai Việt Nam giai đoạn từ năm 1993 đến nay..................................29

2.2. Thực trạng định giá đất thời gian qua tại Việt Nam.......................................................... 33

2.2.1. Cơ sở pháp lý cho công tác thẩm định giá đất tại Việt Nam ....................................33

2.2.2. Định giá đất tại Việt Nam thời gian qua .....................................................................34

2.2.2.1 Định giá đất với mục tiêu quản lý nhà nước .............................................. 35

2.2.2.2. Định giá đất với các mục tiêu khác ............................................................ 37

2.2.2.3. Các hạn chế trong định giá đất tại Việt Nam thời gian qua ................... 37

CHƯƠNG 3: MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU..................................................................................... 41

3.1. Lý thuyết Vị thế - Chất lượng ................................................................................................. 41

3.2. Mô hình Decision Tree .............................................................................................................. 43

3.3. Lựa chọn mô hình nghiên cứu ................................................................................................ 44

CHƯƠNG 4: XÂY DỰNG MÔ HÌNH GIÁ ĐẤT - TRƯỜNG HỢP THÀNH PHỐ

HỒ CHÍ MINH .................................................................................................................................. 45

4.1. Giới thiệu tổng quan về khu vực nghiên cứu....................................................................... 45

4.1.1. Về điều kiện tự nhiên ....................................................................................................45

4.1.2. Về điều kiện kinh tế – xã hội........................................................................................46

4.2. Phân tích và xử lý dữ liệu nghiên cứu ................................................................................... 48

4.2.1. Thông tin điều tra...........................................................................................................48

4.2.2. Kết quả các mẫu điều tra...............................................................................................54

4.2.3. Xác định giá trị công trình trên đất..............................................................................56

4.2.4. Xác định giá trị thị trường của đất tại khu vực nghiên cứu .....................................60

4.3. Xây dựng mô hình hồi qui giá đất ......................................................................................... 61

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN NGHIÊN CỨU VÀ CÁC ỨNG DỤNG TỪ MÔ HÌNH........... 67

iii

5.1 Kết quả nghiên cứu..................................................................................................................... 67

5.2 Các ứng dụng ............................................................................................................................... 68

5.2.1. Xây dựng bảng giá đất hàng năm ................................................................................68

5.2.2. Phục vụ cho mục đích đầu tư .......................................................................................70

5.2.3. Tính chỉ số giá bất động sản .........................................................................................71

5.2.4 Các ứng dụng khác .........................................................................................................71

5.3 Các kiến nghị................................................................................................................................ 72

KẾT LUẬN ......................................................................................................................................... 73

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................................... 74

PHẦN PHỤ LỤC ............................................................................................................................... 76

iv

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Viết tắt Cụm từ tiếng Việt Cụm từ tiếng Anh

ASEAN Hiệp hội các nước Đông Nam Á Association of Southeast Asian

Nations

AVA Hiệp hội Thẩm định giá Đông Nam Á Asean Valuers Association

BĐS Bất động sản

BTCT Bê tông cốt thép

CBRE Công ty tư vấn và quản lý bất động sản

CBRE Việt Nam CB Richard Ellis

GCN Giấy chứng nhận

GDP Tổng sản phẩm trong nước Gross Domestic Product

IVSC Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc

tế

International Valuation Standards

Council

NĐ Nghị định

NSNN Ngân sách Nhà nước

OECD Tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế. Organisation for Economic Co￾operation and Development

QSDĐ Quyền sử dụng đất.

RAI Chỉ số giao dịch của thị trường Real estate Activity Index

REI Chỉ số dự báo giá Real estate Expectation Index

REIT Quỹ đầu tư tín thác BĐS Real Estate Investment Trust

RETI Chỉ số minh bạch thị trường bất động

sản Real Estate Transparency Index

RPI Chỉ số giá bất động sản Real estate Price Index

TT Thông tư

UBND Ủy ban nhân dân

VT Vị thế

WAVO Hiệp hội thẩm định giá Thế giới World Association of Valuation

Organisations

WB Ngân hàng thế giới World Bank

WTO Tổ chức thương mại thế giới World Trade Organization

XHCN Xã hội chủ nghĩa

v

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Bảng xếp hạng các nơi có giá cho thuê văn phòng cao nhất thế giới năm 2008 .......31

Bảng 2.2: So sánh giá đất rao bán trên thị trường và giá do UBND Tp.Hồ Chí Minh ban

hành .......................................................................................................................................................38

Bảng 4.1: Sơ lược các Quận nghiên cứu năm 2009 ........................................................................45

Bảng 4.2: Các chỉ tiêu thu nhập và chi tiêu bình quân tháng..........................................................47

Bảng 4.3: Mẫu phiếu thu thập thông tin giá đất................................................................................49

Bảng 4.4: Mô tả mẫu nghiên cứu....................................................................................................... 55

Bảng 4.5: Suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở do Bộ Xây dựng công bố .......................56

Bảng 4.6: Suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở do UBND TP.Hồ Chí Minh công

bố ...........................................................................................................................................................57

Bảng 4.7: Phân cấp, phân loại công trình xây dựng nhà ở .............................................................60

Bảng 4.8: Chất lượng còn lại của nhà có thời gian đã sử dụng tương ứng ..................................60

vi

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Hình 1.1: Cung cầu và giá cả hàng hóa đất đai trên thị trường .....................................................16

Hình 1.2: Tính ngưỡng của giá đất đai .............................................................................................19

Hình 2.1: Giá cho thuê văn phòng tại TP.Hồ Chí Minh đắt thứ 4 châu Á ................................... 32

Bảng 2.2: Giá nhà cho người nước ngoài thuê tại Hà Nội đắt hơn nhiều so với các thành

phố lớn khác tại châu Á ......................................................................................................................32

Hình 4.1: Bản đồ Thành phố Hồ Chí Minh ......................................................................................48

Hình 4.2: Mức độ tác động của các biến độc lập lên giá 1 m2 đất ...............................................65

Hình 4.3: Mô hình Decision Tree giá đất/m2

...................................................................................66

Hình 5.1: So sánh giá đất giao dịch trên thị trường và giá đất do UBND TP.Hồ Chí Minh

ban hành ................................................................................................................................................69

Hình 5.2: So sánh giá đất giao dịch trên thị trường và giá đất theo ước tính của mô hình .........69

Hình 5.3: Giá trị thực và giá trị ước tính của mô hình tính trên 1 m2 đất ....................................70

vii

THÔNG TIN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

ĐỀ TÀI KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ CẤP TRƯỜNG

1. Thông tin chung:

- Tên đề tài: Thẩm định giá đất tại Việt Nam – Giải pháp xây dựng mô hình giá đất

- Mã số: 18012

- Chủ nhiệm đề tài: ThS Nguyễn Thị Mỹ Linh

Điện thoại: 0918337510 Email: [email protected]

- Đơn vị quản lý về chuyên môn (Khoa, Tổ bộ môn): Khoa Tài chính – Ngân hàng

- Thời gian thực hiện: Từ tháng 01 đến tháng 10/2012

2. Mục tiêu:

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là xây dựng mô hình giá đất, nghiên cứu điển hình tại khu

vực TP. Hồ Chí Minh. Trong đó, đề tài tập trung hướng đến các mục tiêu cụ thể sau:

- Nghiên cứu lý thuyết về các phương pháp định giá đất hiện nay;

- Đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá đất tại Việt Nam;

- Lựa chọn mô hình nghiên cứu;

- Xây dựng mô hình Decision Tree (cây quyết định) với các yếu tố tác động ảnh

hưởng đến giá đất tại TP.Hồ Chí Minh;

- Đưa ra các ứng dụng từ kết quả của mô hình Decision Tree.

3. Nội dung chính:

Để đạt được mục tiêu nghiên cứu nêu trên, nội dung của đề tài tập trung đi vào trả lời các

câu hỏi nghiên cứu sau đây:

- Về mặt lý thuyết, hiện nay có các phương pháp định giá đất nào?

- Các phương pháp thẩm định giá đất tại Việt Nam hiện nay có phù hợp hay không?

- Mô hình lý thuyết nào phù hợp với định giá đất đai?

- Mô hình giá đất tại Việt Nam được xây dựng như thế nào?

4. Kết quả chính đạt được (khoa học, đào tạo, kinh tế-xã hội, ứng dụng, ...):

Kết quả đề tài đóng góp về:

- Về khoa học: