Nội dung của quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo quy định của bộ luật dân sự

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LÊ NGỌC HOÀNG ANH

NỘI DUNG CỦA

QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾBẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ

THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ

LUẬN VĂN THẠC SĨ

CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2016

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NỘI DUNG CỦA

QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ

THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự

Mã số: 60380103

Người hướng dẫn khoa học: TS. LÊ MINH HÙNG

Học viên: LÊ NGỌC HOÀNG ANH

Lớp: Cao học luật, Khóa 3, Lâm Đồng

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Toàn

bộ nội dung trình bày là kết quả do chính tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học

của TS Lê Minh Hùng. Luận văn này chưa từng được công bố dưới bất kỳ hình

thức nào. Tôi xin chịu trách nhiệm hoàn toàn về lời cam đoan này.

Tác giả luận văn

Lê Ngọc Hoàng Anh

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

TỪ VIẾT TẮT XIN ĐỌC LÀ

BĐS Bất động sản

BĐSLK Bất động sản liền kề

BLDS Bộ luật Dân sự

GCN Giấy chứng nhận

HĐTP Hội đồng thẩm phán

TAND Tòa án nhân dân

UBND Ủy ban nhân dân

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU........................................................................................................1

CHƢƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ NỘI DUNG CỦAQUYỀN (SỬ

DỤNG HẠN CHẾ) ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ..................................9

1.1. Khái quát về nội dung của quyền (sử dụng hạn chế) đối với bất động sản

liền kề..........................................................................................................................9

1.1.1. Khái niệm bất động sản liền kề .........................................................................9

1.1.2. Khái niệm quyền (sử dụng hạn chế) đối với bất động sản liền kề ..................14

1.1.3. Khái niệm về nội dung của quyền (sử dụng dụng hạn chế) đối với bất động

sản liền kề..................................................................................................................16

1.2. Các quyền năng cụ thể của bên có bất động sản đƣợc hƣởng quyền đối với

bất động sản liền kề.................................................................................................20

1.2.1. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề ........................................................20

1.2.2. Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề..22

1.2.3. Quyền cấp nước, thoát nước qua bất động sản liền kề...................................24

1.2.4. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phục vụ cho tưới tiêu trong canh

tác và sản xuất nông nghiệp......................................................................................25

1.2.5. Các quyền (sử dụng hạn chế) đối với bất động sản liền kề khác nếu pháp luật

có quy định ................................................................................................................26

1.3. Các quyền của bên có bất động sản hƣởng quyền khi thực hiện quyền đối

với bất động sản liền kề ..........................................................................................28

1.3.1. Quyền được sử dụng bất động sản liền kề theo mục đích xác định để bảo đảm

nhu cầu khai thác bất động sản của mình một cách hợp lý ......................................28

1.3.2. Quyền yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở việc thực hiện quyền (sử dụng hạn

chế) đối với bất động sản liền kề ..............................................................................30

1.3.3. Quyền đòi bồi thường thiệt hại do xâm phạm quyền (sử dụng hạn chế) đối với

bất động sản liền kề...................................................................................................31

1.3.4. Quyền đòi lại phần diện tích của lối đi, đường nước bị lấn chiếm.................32

1.4. Các nghĩa vụ của bên có bất động sản hƣởng quyền khi thực hiện quyền

đối với bất động sản liền kề ....................................................................................34

1.4.1. Nghĩa vụ thanh toán tiền sử dụng ...................................................................34

1.4.2. Nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích và trong giới hạn cho phép; không được

lạm quyền ..................................................................................................................36

1.4.3. Nghĩa vụ hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản

chịu hưởng quyền ......................................................................................................37

1.4.4. Nghĩa vụ bảo đảm an toàn (lắp đặt cống rãnh, bảo đảm an toàn khi mắc dây

tải điện…)..................................................................................................................38

1.4.5. Nghĩa vụ bồi thường thiệt hại các tài sản bị giải tỏa và các tài sản bị hư hỏng

do thực hiện quyền (sử dụng hạn chế) đối với bất động sản liền kề.........................39

Kết Luận Chƣơng 1 ................................................................................................41

CHƢƠNG 2. BẤT CẬP CỦA PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN (SỬ DỤNG HẠN

CHẾ) ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀVÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN

...................................................................................................................................42

2.1. Xác định lại tên, thuật ngữ định danh đối với quyền “sử dụng hạn chế bất

động sản liền kề” cho đúng bản chất.....................................................................44

2.1.1. Quy định về tên của quyền “sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” trong Bộ

luật dân sự năm 2005 chưa phù hợp.........................................................................44

2.1.2. Cần sửa đổi tên gọi của “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” theo

hướng quy định của Bộ luật dân sự 2015 .................................................................45

2.2. Hoàn thiện hơn các điều luật về các quyền cụ thể đã đƣợc quy định trong

bộ luật dân sự 2015 .................................................................................................45

2.2.1 Quy định về quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề .........................46

2.2.2. Quy định về mắc dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề ....48

2.2.3. Quyền về các nhu cầu hợp lý khác đối với bất động sản liền kề ....................49

2.3. Hƣớng dẫn, giải thích các quy định về việc thực hiện quyền (sử dụng hạn

chế) đối với bất động sản liền kề ............................................................................51

2.3.1. Về vấn đề bồi thường giá trị đất và xác định chiều dài, rộng của lối đi khi

thực hiện quyền mở lối đi qua bất động sản liền kề..................................................52

2.3.2. Sự không rõ ràng trong quy định của pháp luật về nội dung của quyền đối với

bất động sản liền kề và cách thực hiện quyền...........................................................60

2.4. Quy định về đăng ký xác lập quyền (sử dụng hạn chế) đối với bất động sản

liền kề........................................................................................................................63

2.5. Sự thay đổi, điều chỉnh nội dung của quyền đối với bất động sản liền kề

trong quá trình sử dụng..........................................................................................65

Kết luận chƣơng 2 ...................................................................................................70

KẾT LUẬN..............................................................................................................72

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Pháp luật dân sự của hệ thống các nước Xã hội chủ nghĩa nói chung và pháp

luật dân sự của Việt Nam nói riêng với đặc thù quy định đất đai thuộc sở hữu toàn

dân do Nhà nước thống nhất quản lý, tuy nhiên Hiến pháp và pháp luật về đất đai

của Việt Nam lại quy định người sử dụng đất có các quyền nhất định đối với đất đai

mà mình đang là chủ sở hữu hợp pháp như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

thuê, thế chấp, thừa kế, quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, bất động sản là đất, công trình xây dựng là vật bất động, việc

khai thác, sử dụng nó lệ thuộc không chỉ ý chí của chủ sở hữu mà còn lệ thuộc rất

nhiều vào các mối quan hệ với các bất động sản khác. Do đặc tính đất đai với tính

chất tự nhiên không thể di dời được, trên thực tế luôn tồn tại một sự thật hiển nhên

là các bất động sản nằm liền kề nhau, tiếp giáp nhau về mặt vị trí, giữa chúng

thường có tường rào, mốc giới, ranh giới ngăn cách hoặc giữa chúng có sự kề cận

gần như không có khoảng cách không gian. Cho nên, vì lợi ích của một hoặc nhiều

chủ sở hữu khác thì chủ sở hữu bất động sản có thể phải chịu để cho chủ sở hữu

khác khai thác lợi ích từ bất động sản của mình. Nghĩa là, bên cạnh các quyền đối

với bất động sản của mình thì chủ sở hữu còn có một số quyền đối với bất động sản

của chủ sở hữu khác phát sinh trong khuôn khổ nhất định nhằm thực hiện các quyền

đối với bất động sản của mình – quyền đối với bất động sản liền kề. Theo nghĩa

rộng, quyền đối với bất động sản liền kề là một quan hệ pháp luật đặc biệt trong chế

định quyền sở hữu. Với tư cách là quan hệ pháp luật, nó có các yếu tố cấu thành:

chủ thể, khách thể, nội dung, căn cứ phát sinh, chấm dứt…

Các nội dung của quyền này được pháp luật quy định nhằm đảm bảo trật tự

pháp lý, bảo đảm việc khai thác sử dụng bình thường đối với các bất động sản, đảm

bảo sự hài hòa lợi ích giữa các chủ sở hữu bất động sản, giúp phát huy giá trị của các

bất động sản và giúp việc khai thác các tài sản trở nên có hiệu quả. Tuy nhiên, pháp

luật hiện hành vẫn còn nhiều vướng mắc. Các quy định tại các Điều từ 245 đến Điều

256 về bất động sản liền kề của Bộ luật dân sự 2015 (tương ứng từ Điều 273 đến

Điều 279 Bộ luật Dân sự 2005) vẫn còn nhiều bất cập, chưa quy định rõ ràng về

quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu bất động sản liền kề dẫn đến trong thực tiễn rất

khó thực hiện quyền đối với bất động sản của người khác để đảm bảo nhu cầu của

2

mình, kéo theo thực tiễn xét xử của Tòa án đối với những tranh chấp liên quan đến

lĩnh vực này còn nhiều tranh cãi với những quan điểm và ý kiến khác nhau.

Bằng đề tài: ―Nội dung của quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

theo quy định của Bộ luật dân sự‖ tác giả mong muốn góp phần lý giải về nội

dung cũng như trong thực tiễn pháp luật và thực tiễn xét xử của Việt Nam trong giai

đoạn hiện nay.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Quyền đối với bất động sản liên kề không còn là một vấn đề mới đối với luật

pháp Việt Nam. Qua nghiên cứu tác giả nhận thấy có một số công trình nghiên cứu

khá công phu đã làm rõ các khía cạnh pháp lý về Quyền đối với bất động sản liền kề

trong lịch sử phát triển của pháp luật Viêt Nam cụ thể như:

 Nhóm đầu tiên và cơ bản nhất nghiên cứu và phân tích một cách khái quát

về quyền đối với bất động sản liền kề đó là Giáo trình luật dân sự.

 Nhóm thứ hai tiếp sau đó, là bình luận khoa học, sách chuyên khảo và

những công trình nghiên cứu của các tác giả. Bao gồm:

1/ Nguyễn Ngọc Điện ―Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam‖,

Nhà xuất bản Trẻ, Tp Hồ Chí Minh năm 1999.Một trong những nội dung được

nghiên cứu trong tổng thể công trình là quyền đối với bất động sản liền kề. Do đó,

phạm vi nghiên cứu rộng, chưa tập trung đi sâu vào phần nội dung chi tiết của

quyền. Vì vậy, không thể hiện hết những bất cập của quyền đối với bất động sản

liền kề.

2/ Phạm Công Lạc ―Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề‖, nhà xuất

bản Tư pháp năm 2006. Đây có thể được xem là một trong những công trình nghiên

cứu chuyên sâu về quyền đối với bất động sản liền kề. Tuy nhiên, phạm vi nghiên

cứu của công trình này bao quát nhiều vấn đề, bao gồm tất cả các nội dung liên

quan đến quyền đối với bất động sản liền kề. Do đó, công trình này vẫn chưa đi sâu

vào phần nội dung của quyền đối với bất động sản liền kề để tìm ra những vướng

mắc khó khăn đối với phần nộ dung của quyền được.

3/ Hoàng Thế Liên “Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự 2005”, Tập 1, Bộ Tư

Pháp, Viện khoa học pháp lý, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia. Đối với công trình

3

này, tác giả chỉ đi sâu phân tích, bình luận những Điều luật quy định về quyền đối

với bất động sản liền kề được quy định tại Bộ luật Dân sự 2005. Ngoài ra, tác giả

không nghiên cứu ở phạm vi rộng hơn đối với phần nội dung của quyền đối với bất

động sản liền kề mà Bộ luật Dân sự 2005 không đề cập đến. Do vậy, công trình

nghiên cứu này vẫn chưa nêu ra những bất cập, hạn chế đối với nội dung của quyền

đối với bất động sản liền kề.

 Nhóm thứ ba bao gồm các bài tạp chí chuyên khảo như:

Nguyễn Ngọc Điện “Cấu trúc kỹ thuật của hệ thống pháp luật sở hữu bất

động sản Việt Nam: Một góc nhìn Pháp”, 2007, Tạo chí Nghiên cứu lập pháp, số

6/2007, trang 18-24. Trong chuyên đề này tác giả chỉ mới giới thiệu sơ lược về chế

độ pháp lý về quyền sử dụng đất trong quan hệ láng giềng của Bộ luật dân sự Pháp

và Bộ luật dân sự Việt Nam, so sánh những điểm tương đồng của hai hệ thống pháp

luật, tác giả đã chỉ ra điểm thú vị của Bộ luật dân sự Việt Nam về các quy định của

bất động sản trong quan hệ láng giềng là xây dựng trong khung cảnh của một hệ

thống pháp lý thừa nhận sở hữu toàn dân về đất đai. Tuy nhiên tác giả chưa đề cặp

đến những vướng mắc, bất cập trong nội dung quy định về quyền sử dụng hạn chế

bất động sản liền kề trong pháp luật hiện hành.

Lê Thị Thu Hà “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề”, Tạp chí Tòa án

nhân dân kỳ II, số 10, tháng 5/2008, trang 31-33. Tác giả đã đưa ra phân tích một

vụ án trong thực tiễn xét xử của Tòa án, theo đó trên cơ sở các quy định của Bộ luật

dân sự 2005, cụ thể là Điều 275 tác giả đã đưa ra phân tích những đặc điểm về

quyền mở lối đi qua bất động sản liền kề. Từ đó tác giả cũng chỉ ra những bất cập

trong thực tiễn xét xử đối với những vụ án có tranh chấp liên quan đến quyền sử

dụng hạn chế bất động sản liền kề. Trong thực tiễn một số trường hợp các bên

đương sự không thể thỏa thuận được với nhau về việc xác lập quyền sử dụng hạn

chế bất động sản liền kề thì Tòa án buộc chủ sở hữu bất động sản phục vụ phải bán

hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu và quyền sử dụng cho chủ sở hữu bất động sản

thụ hưởng là trái với quy định pháp luật. Đây là một trong những vấn đề gây nhiều

tranh cãi trong thực tế xét xử của Tòa án, dẫn đến việc khiếu nại kéo dài của đương

sự. Tác giải đã nêu ra được thực trạng bất hợp lý trong việc thực tế áp dụng pháp

luật của Tòa án đối với những tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng hạn chế bất

4

động sản liền kề, tác giả cũng nêu lên được tầm quan trọng của việc cập nhật những

quy định pháp luật về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Tuy nhiên tác

giả vẫn chưa đưa ra được hướng giải quyết những bất cập hiện nay một cách thiết

thực và triệt để nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng hạn chế bất động sản

liền kề trong hệ thống pháp luật dân sự Việt Nam và kể cả trong thực tiễn xét xử

hiện nay.

Phạm Công Lạc “Căn cứ phát sinh và chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất

động sản liền kề” TS Luật học, Trường Đại Học Luật Hà Nội, trang 261-269. Tác

giả đã đưa ra những bất cập vướng mắc của vấn đề nhưng chưa đưa ra hướng giải

quyết cụ thể chỉ mới định hướng những vấn đề mà pháp luật cần điều chỉnh tuy

nhiên chưa đưa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật một cách triệt để nhằm giải quyết

tận gốc vấn đề đang phát sinh.

Phạm Công Lạc, “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”, luận án

tiến sỹ luật học, Hà Nội 2002. Đối với luận án này phạm vi nghiên cứu của tác giả

chủ yếu là tập trung phân tích lịch sử hình thành, phát triển của quyền sử dụng hạn

chế bất động sản liền kề, xây dựng khái niệm bất động sản, bất động sản liền kề,

quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, các căn cứ xác lập của quyền sử dụng

hạn chế bất động sản liền kề và các chế định liên quan trong Bộ luật dân sự 1995,

đồng thời so sánh với pháp luật của một số nước trên thế giới từ đó đưa ra những

kiến nghị hoàn thiện pháp luật đóng góp cho việc hoàn thiện Bộ luật dân sự 1995.

Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một vấn đề còn nhiều tranh cãi đối

với khoa học pháp lý. Luận án của tác giả đã góp phần hoàn thiện hơn chế định này

trong công cuộc sửa đổi bổ sung Bộ luật dân sự 1995. Tuy nhiên, tác giả vẫn chưa

khái quát hết được nội dung cụ thể của quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề,

chưa giải quyết được những bất cập liên quan đến nội dung của quyền này.

Phạm Công Lạc “Quan niệm về bất động sản và động sản trong luật dân sự

một số nước”, Tạp chí Luật học số 4/2004, trang 249-254. Trong chuyên đề này tác

giả đưa ra quá trình hình thành và phát triển về quan niệm bất động sản của các

nước trên thế giới theo từng giai đoạn của thời gian chưa đề cặp đến quy định của

pháp luật trong vấn đề này.

5

Phạm Công Lạc “Địa dịch theo pháp luật một số nước”, Tạp chí Luật học số

66, trang 255-260. Tác giả đã nghiên cứu về lịch sử hình thành và phát trển của chế

định địa dịch, rút ra kinh nghiệm cho việc áp dụng thực tế chế định này ở các nước

bắt đầu và nghiên cứu về quyền sử dụng hạn chế bất động sản trong pháp luật Việt

Nam. Tuy nhiên, tác giả chưa đi sâu vào vấn đề nội dung của quyền sử dụng hạn

chế bất động sản nên quy định như thế nào là phù hợp thực tiễn hiện nay.

Nguyễn Thị Mân ―Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề thực trạng áp

dụng pháp luật và hướng hoàn thiện”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 7/2012,

trang 28-32. Nguyễn Thị Minh Phượng ―Chế độ pháp lý đối với địa dịch trong pháp

luật Việt Nam và kiến nghị hướng hoàn thiện”, Tạp chí Tòa án nhân dân số

24/2012, trang 7-19. Cả hai bài viết đều đề cấp đến một phần nhỏ của quyền đối với

bất động sản liền kề. Tuy nhiên, tác giả chỉ nghiên cứu về mặt lý luận đối với những

quy định hiện hành và đưa ra những kiến nghị giải quyết vướng mắc. Vì vậy, đối

với phần nội dung của quyền đối với bất động sản liền kề tác giả chưa nghiên cứu

chuyên sâu và đưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật có liên quan.

Các công trình nghiên cứu trên đã nghiên cứu một số vấn đề liên quan đến

quyền đối với bất động sản liền kề, lịch sử phát triển của quy định về quyền đối với

bất động sản liền kề, những bất cập và hạn chế cũng như kiến nghị khoa học hoàn

thiện quy định này. Đây là nguồn tài liệu tham khảo có giá trị, là nguồn nhận thức

cơ bản giúp cho tác giả định hướng được việc nghiên cúu đề tài của mình, tuy nhiên

những công trình trên chỉ mới đề cặp đến quy định về lịch sử hình thành và phát

triển của quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề của luật pháp Việt Nam và của

các nước Xã hội chủ nghĩa khác, so sánh sự tương đồng trong pháp luật của một số

nước trên thế giới mà chưa đi sâu vào quy định nội dung chi tiết cụ thể quyền đối

với bất động sản liền kề, đã đưa ra những bất cập trong thực tiễn nhưng chưa đề

xuất giải quyết vấn đề một cách triệt để. Chưa đưa ra được phương pháp hoàn thiện

cho nội dung của quyền đối với bất động sản kiền kề trong thực tiễn áp dụng.

Bên cạnh đó, vào thời điểm tác giả chọn đề tài nghiên cứu này, BLDS 2005

vẫn đang còn có hiệu lực thi hành. Do đó, tác giả dự kiến có rất nhiều nội dung

vướng mắc và bất cập để phân tích để đưa ra các giải pháp, phương hướng hoàn

thiện pháp luật. Tuy nhiên, đến nay, BLDS 2015 vừa được thông qua, đối với nội