Nghiên cứu công tác định giá đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011-2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

––––––––––––––––––––––

HOÀNG THANH TRÀ

NGHIÊN CỨU CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ

THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN

GIAI ĐOẠN 2011-2015

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đỗ Thị Lan

THÁI NGUYÊN - 2017

i

LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận

văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào.

- Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn

này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được

ghi rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Hoàng Thanh Trà

ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự lỗ lực của bản thân, tôi đã

nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy

cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá

nhân và tập thể để hoàn thành bản luận văn này.

Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo hướng dẫn

PGS.TS. Đỗ Thị Lan đã định hướng, đồng thời cũng là người tận tình chỉ

bảo, giúp đỡ em trong suốt quá trình hoàn thành luận văn tốt nghiệp. Em xin

gửi tới các thầy, cô lòng biết ơn sâu sắc nhất.

Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo

Khoa Quản lý tài nguyên và phòng đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm Thái

Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Trung tâm phát triển quỹ Nhà - đất &

Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật tỉnh Thái Nguyên, UBND Xã Tân Cương,

Xã Phúc Xuân, phường Thịnh Đán, phường Túc Duyên, phường Phan Đình

Phùng cùng các tổ trưởng tổ dân phố, bà con nhân dân phường đã giúp đỡ tôi

trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.

Tôi tỏ lòng biết ơn đến người thân, gia đình và bè bạn đã tạo điều kiện

về tài chính, cơ hội để tôi công tác và học tập, đã động viên tôi rất nhiều trong

suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn.

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm

Tác giả luận văn

Hoàng Thanh Trà

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ..............................................................................................i

LỜI CẢM ƠN ...................................................................................................ii

MỤC LỤC........................................................................................................iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .................................................................vi

DANH MỤC CÁC BẢNG..............................................................................vii

DANH MỤC CÁC HÌNH..............................................................................viii

MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1

1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1

2. Mục tiêu nghiên cứu....................................................................................... 2

2.1. Mục tiêu tổng quát....................................................................................... 2

2.2. Mục tiêu cụ thể............................................................................................ 2

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4

1.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 4

1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất.......................................................... 6

1.2. Khái quát về định giá đất ......................................................................... 11

1.2.1. Khái niệm về định giá đất ..................................................................... 11

1.2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả đất .................................................. 11

1.2.3. Các nguyên tắc định giá đất cơ bản ...................................................... 14

1.2.4. Phương pháp định giá đất...................................................................... 16

1.3. Sơ lược về công tác định giá đất ở một số nước trên thế giới....................... 17

1.4. Tổng quan kết quả nghiên cứu về Định giá đất - Thị trường đất đai tại

Việt Nam ......................................................................................................... 21

1.4.1. Công tác Định giá đất tại Việt Nam...................................................... 21

1.4.2. Công tác định giá đất nông nghiệp........................................................ 22

1.4.3. Các phương pháp xác định giá đất được áp dụng tại Việt Nam........... 27

iv

1.4.4. Cơ sở pháp lý ........................................................................................ 32

1.5. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực nghiên cứu của đề tài ........... 33

1.6. Đánh giá chung ........................................................................................ 34

Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 36

2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................... 36

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 36

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................... 36

2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu............................................................ 36

2.2.1. Thời gian nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu được tiến hành trong 12

tháng, từ tháng 11 năm 2016 đến tháng 10 năm 2017. ................................... 36

2.2.2. Địa điểm nghiên cứu: Thành phố Thái Nguyên.................................... 36

2.3. Nội dung nghiên cứu................................................................................ 36

2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng sử dụng đất trên địa

bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.............................................. 36

2.3.2. Công tác định giá đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái

Nguyên, tỉnh Thái Nguyên từ 2011-2015 ....................................................... 36

2.3.3. Kết quả định giá đất nông nghiệp thông qua điều tra thực tế trên địa

bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.............................................. 36

2.3.4. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất nông nghiệp

trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên..................................... 37

2.4. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................ 37

2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu................................................... 37

2.4.2. Phương pháp điều tra có sự tham gia.................................................... 37

2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu.............................. 38

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN........................ 39

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng sử dụng đất trên địa

bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.............................................. 39

3.1.1. Điều kiện tự nhiên................................................................................. 39

v

3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội...................................................................... 42

3.1.3. Thực trạng quản lý sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Thái

Nguyên, tỉnh Thái Nguyên từ 2011-2015 ......................................................... 46

3.2. Kết quả định giá đất nông nghiệp thông qua điều tra thực tế trên địa

bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.............................................. 54

3.2.1. Công tác định giá đất trồng cây hàng năm............................................ 54

3.2.2. Công tác định giá đất trồng cây lâu năm............................................... 56

3.2.3. Công tác định giá đất nuôi trồng thủy sản ............................................ 57

3.2.4. Công tác định giá đất trồng rừng sản xuất ............................................ 58

3.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất nông

nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên..................... 61

3.3.1. Khó khăn và thuận lợi trong công tác định giá đất nông nghiệp trên

địa bàn thành phố Thái Nguyên ...................................................................... 61

3.3.2. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác định giá đất

trong khu vực nghiên cứu................................................................................ 62

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................... 64

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 66

PHỤ LỤC......................................................................................................... 1

vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

TT Chữ viết tắt Diễn giải

1 BĐS Bất động sản

2 CN và XD Công nghiệp và xây dựng

3 CNH-HĐH Công nghiệp hóa – hiện đại hóa

4 ĐVT Đơn vị tính

5 GTSX Giá trị sản xuất

6 HĐND Hội đồng nhân dân

7 KT-XH Kinh tế - xã hội

8 TM-DV Thương mại - Dịch vụ

9 TPTN Thành phố Thái Nguyên

10 UBND Ủy ban nhân dân

11 VNĐ Việt Nam đồng

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Phân loại địa hình theo cấp độ dốc thành phố Thái Nguyên....................40

Bảng 3.2: Diện tích, dân số theo đơn vị hành chính trên địa bàn TPTN ..................41

Bảng 3.3: Tốc độ phát triển kinh tế của Thành phố Thái Nguyên đến năm 2016 ...42

Bảng 3.4: Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất đến 02/12/2016.........................46

Bảng 3.5: Thực trạng giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất quy định của

UBND tỉnh trên địa bàn thành phố Thái nguyên, tỉnh Thái Nguyên

từ 2011-2015...............................................................................................50

Bảng 3.6: Kết quả điều tra giá đất bằng phương pháp tính thu nhập của thửa đất

trồng cây hàng năm được xếp hạng tại vị trí 1 với mức lãi xuất ngân

hàng 9,5%/năm...........................................................................................55

Bảng 3.7: Kết quả điều tra giá đất trồng cây lâu năm vị trí 1, với lãi xuất ngân

hàng 9,5%/năm...........................................................................................56

Bảng 3.8: Kết quả điều tra giá đất nuôi trồng thuỷ sản của thửa đất tại vị trí 1,

với lãi xuất ngân hàng 9,5%/năm..............................................................57

Bảng 3.9: Kết quả điều tra giá đất có rừng trồng sản xuất tại vị trí 1, với lãi xuất

ngân hàng 9,5%/năm..................................................................................58

Bảng 3.10: Kết quả so sánh giá các loại đất nông nghiệp trên thị trường của

một số phường, xã so với giá đất nông nghiệp đã định giá .....................59