Mở rộng tín dụng bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Bình Dương, 2022

fBỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN PHAN HỮU LỘC

MỞ RỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG

NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM

CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành: Tài chính ngân hàng

Mã số: 8 34 02 01

Thành Phố Hồ Chí Minh - Năm 2022

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN PHAN HỮU LỘC

MỞ RỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG

NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM

CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành: Tài chính ngân hàng

Mã số: 8 34 02 01

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. VŨ VĂN THỰC

Thành Phố Hồ Chí Minh - Năm 2022

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả

nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công

trình nào khác.

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được

cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được trích rõ nguồn gốc.

Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường về sự cam đoan này.

Tp. HCM, ngày …… tháng …… năm 2022

Tác giả

Nguyễn Phan Hữu Lộc

ii

LỜI CẢM ƠN

Trước tiên, tôi xin gửi lời cám ơn đến Ban giám hiệu Trường Trường Đại học Ngân

hàng TPHCM đã tạo điều kiện tốt nhất cho việc hình thành và phát triển chương trình

cao học chuyên ngành Tài chính – Ngân hàng.

Tôi xin gửi lời cám ơn chân thành đến Quý Thầy Cô đã tận tình giảng dạy, truyền

đạt kiến thức về chuyên ngành Tài Chính – Ngân hàng, làm nền tảng cơ sở để tôi thực

hiện luận văn này và áp dụng vào thực tiễn công việc.

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cám ơn sâu sắc đến TS. Vũ Văn Thực. Thầy đã định hướng,

đồng hành, hướng dẫn và hỗ trợ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu. Nhờ đó, tôi đã

hoàn thành được luận văn một cách tốt nhất và hoàn thiện nhất.

Tôi cũng chân thành cám ơn Ban Giám Đốc, các anh/chị Lãnh đạo phòng và các

đồng nghiệp tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam – chi nhánh

Bình Dương đã tạo điều kiện thuận lợi, đồng thời hỗ trợ, tư vấn cho tôi trong quá trình

thực hiện luận văn.

Do kinh nghiệm và kiến thức còn hạn chế, nên sẽ không tránh khỏi những thiếu sót.

Rất mong nhận được những ý kiến đóng góp từ Quý Thầy Cô, đồng nghiệp và các bạn

học viên.

Tôi xin chân thành cám ơn.

iii

TÓM TẮT

1. Tiêu đề: Mở rộng tín dụng bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển

Nông thôn Việt Nam – chi nhánh Bình Dương

2. Tóm tắt

Hoạt động tín dụng của các ngân hàng chủ yếu là bảo đảm bằng tài sản là bất động

sản, vì thế mà thị trường bất động sản thay đổi và gặp nhiều khó khăn như hiện nay ảnh

hưởng và tác động rất lớn đến tín dụng bất động sản của các ngân hàng. Bên cạnh đó,

tín dụng bất động sản của các ngân hàng trong những năm trước đây chiếm tỷ trọng lớn

và không ngừng tăng lên kéo theo hệ lụy đến thời điểm này là hiệu quả tín dụng của

các ngân hàng sụt giảm nghiêm trọng do nợ xấu tăng nhanh. Mặt khác về chính sách

của Nhà nước và nguồn vốns hiện nay có nhiều bất cập càng tạo nên rủi ro tăng thêm

trong hoạt động này của ngân hàng.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích thực trạng mở rộng tín dụng bất động

sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam – chi nhánh Bình

Dương (Agribank Bình Dương), đồng thời đánh giá những kết quả đạt được, hạn chế

và nguyên nhân. Từ đó, nêu lên các giải pháp và các kiến nghị nhằm tăng cường mở

rộng tín dụng bất động sản tại Agribank Bình Dương.

Trong đề tài này, tác giả sử dụng chủ yếu phương pháp tổng hợp các số liệu từ đơn

vị nghiên cứu, đồng thời tiến hành phân tích, so sánh và đưa ra các nhận định. Cụ thể,

đề tài khái quát những lý luận liên quan mở rộng tín dụng bất động sản, đồng thời phân

tích thực tế mở rộng tín dụng bất động sản, những hạn chế còn tồn tại trong công tác

quản lý rủi ro và nguyên nhân của những hạn chế đó. Sau cùng, đề xuất các giải pháp

và kiến nghị để hạn chế rủi ro.

Kết quả của luận văn có ý nghĩa đối với Agribank Bình Dương trong việc nâng cao

hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản, nhất là trong giai đoạn thị trường bất động

sản có nhiều biến động như hiện nay. Đồng thời, các giải pháp và kiến nghị này cũng

có thể được mở rộng xem xét và áp dụng đối với chi nhánh của Agribank nói riêng và

hệ thống Agribank nói chung.

3. Từ khóa: bất động sản, mở rộng, tín dụng, Agribank Bình Dương

iv

ABSTRACT

1. Title: Real estate credit expansion at Bank for Agriculture and Rural Development

of Vietnam – Binh Duong branch

2. Abstract

Credit activities of banks are mainly secured by real estate assets, so the real estate

market changes and faces many difficulties today, greatly affecting and affecting real

estate credit. real estate of banks. In addition, the real estate credit of banks in the past

years accounted for a large proportion and kept increasing, leading to the consequence

that at this point, the credit efficiency of banks decreased seriously due to debt. bad

increases rapidly. On the other hand, there are many shortcomings in the State's policies

and current capital sources, creating an increased risk in this operation of the bank.

The objective of the study is to analyze the current situation of real estate credit

expansion at Bank for Agriculture and Rural Development of Vietnam - Binh Duong

branch (Agribank Binh Duong), and at the same time evaluate the results achieved.

advantages, limitations and causes. From there, propose solutions and

recommendations to strengthen the expansion of real estate credit at Agribank Binh

Duong. In this topic, the author mainly uses the method of synthesizing data from the

research unit, and at the same time conducting analysis, comparison and making

statements. Specifically, the topic outlines the theories related to real estate credit

expansion, and analyzes the reality of real estate credit expansion, the remaining

limitations in risk management and the causes. of those limitations. Finally, propose

solutions and recommendations to limit risks.

The results of the thesis are meaningful to Agribank Binh Duong in improving the

efficiency of real estate credit activities, especially in the current period of volatile real

estate market. At the same time, these solutions and recommendations can also be

extended to consider and apply to Agribank's branches in particular and the Agribank

system in general.

3. Keys: real estate, expansion, credit, Agribank Binh Duong

v

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

STT Từ viết tắt Cụm từ tiếng Việt

1. Agribank Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam

2. BĐS Bất động sản

3. CBNV Cán bộ nhân viên

4. CBTD Cán bộ tín dụng

5. CIC Trung tâm thông tin tin d ́ ung qu ̣ ốc gia

6. CN Chi nhánh

7. KH Khách hàng

8. KHCN Khách hàng cá nhân

9. KHDN Khách hàng doanh nghiệp

10. NHNN Ngân hàng Nhà nước

11. NHTM Ngân hàng thương maị

12. QTRR Quản trị rủi ro

13. VPBank Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Việt Nam Thịnh Vượng

14. TCTD Tổ chức tín dụng

15. TD Tín dụng

16. Techcombank Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Kỹ Thương Việt Nam

17. TMCP Thương mai c̣ ổ phần

18. TSĐB Tà

i sản đảm bảo

vi

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................................i

LỜI CẢM ƠN ...........................................................................................................................ii

TÓM TẮT ................................................................................................................................iii

ABSTRACT .............................................................................................................................iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ......................................................................................... v

MỤC LỤC ................................................................................................................................vi

DANH MỤC BẢNG ................................................................................................................. x

DANH MỤC BIỂU ĐỒ...........................................................................................................xi

GIỚI THIỆU............................................................................................................................. 1

1. Lý do chọn đề tài ...................................................................................................1

2. Mục tiêu của đề tài ................................................................................................3

2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................................... 3

2.2. Mục tiêu cụ thể........................................................................................................... 3

3. Câu hỏi nghiên cứu ...............................................................................................3

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................................4

4.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................................ 4

4.2. Phạm vi nghiên cứu.................................................................................................... 4

5. Phương pháp nghiên cứu......................................................................................4

5.1. Phương pháp thu thập dữ liệu .................................................................................... 4

5.2. Phương pháp xử lý dữ liệu......................................................................................... 4

5.3. Phương pháp phân tích............................................................................................... 4

5.3.1. Phương pháp thống kê mô tả................................................................................... 4

5.3.2. Phương pháp so sánh............................................................................................... 5

6. Đóng góp của đề tài...............................................................................................5

7. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu.......................................................................5

7.1. Nghiên cứu nước ngoài.............................................................................................. 6

7.2. Nghiên cứu trong nước............................................................................................... 6

7.3. Khoảng trống nghiên cứu........................................................................................... 9

8. Bố cục của luận văn...............................................................................................9

vii

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ MỞ RỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA

NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI............................................................................................. 11

1.1. Cơ sở lý luận về bất động sản và thị trường bất động sản ...........................11

1.1.1. Lý luận về bất động sản ........................................................................................ 11

1.1.2. Lý luận chung về thị trường bất động sản............................................................. 12

1.2. Cơ sở lý luận về tín dụng bất động sản ..........................................................13

1.2.1. Khái niệm cấp tín dụng bất động sản tại ngân hàng thương mại .......................... 13

1.2.2. Phân loại tín dụng bất động sản ............................................................................ 15

1.2.3. Đặc điểm cơ bản trong cấp tín dụng BĐS............................................................. 16

1.2.4. Vai trò của tín dụng bất động sản ......................................................................... 17

1.3. Cơ sở lý luận về mở rộng tín dụng bất động sản của ngân hàng thương

mại ............................................................................................................................18

1.3.1. Quan điểm về mở rộng tín dụng bất động sản ...................................................... 18

1.3.2. Tiêu chí đánh giá mở rộng tín dụng bất động sản................................................. 19

1.3.3. Nhân tố ảnh hưởng đến mở rộng tín dụng bất động sản ....................................... 22

1.4. Kinh nghiệm mở rộng tín dụng bất động sản tại các ngân hàng và bài học

kinh nghiệm cho Agribank chi nhánh Bình Dương.............................................28

1.4.1. Kinh nghiệm trong mở rộng tín dụng bất động sản từ Ngân hàng TMCP Việt Nam

Thịnh Vượng................................................................................................................... 28

1.4.2. Bài học kinh nghiệm trong mở rộng tín dụng bất động sản từ Ngân hàng TMCP

Kỹ Thương Việt Nam ..................................................................................................... 29

1.4.3. Bài học kinh nghiệm mở rộng tín dụng bất động sản áp dụng đối với Agribank chi

nhánh Bình Dương.......................................................................................................... 30

TÓM TẮT CHƯƠNG 1 ......................................................................................................... 33

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG MỞ RỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN

HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM – CHI NHÁNH

BÌNH DƯƠNG........................................................................................................................ 34

2.1. Giới thiệu về Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam –

chi nhánh Bình Dương............................................................................................34

2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông

thôn Việt Nam – chi nhánh Bình Dương ........................................................................ 34

2.1.2. Kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông

thông Việt Nam – Chi nhánh Bình Dương ..................................................................... 35

viii

2.2. Thực trạng mở rộng tín dụng bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và

Phát triển Nông thôn Việt Nam – Chi nhánh Bình Dương .................................42

2.2.1. Chính sách cấp tín dụng bất động sản................................................................... 42

2.2.2. Quy trình cho vay tín dụng bất động sản tại Ngân hàng Thương mại Nông nghiệp

và Phát triển Nông thôn Việt Nam – chi nhánh Bình Dương ......................................... 45

2.3. Thực trạng mở rộng tín dụng bất động sản tại Agribank chi nhánh Bình

Dương .......................................................................................................................46

2.3.1. Doanh số cho vay tín dụng bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển

Nông thôn Việt Nam – chi nhánh Bình Dương .............................................................. 46

2.3.2. Dư nợ tín dụng bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn

Việt Nam – chi nhánh Bình Dương ................................................................................ 47

2.3.3. Số lượng khách hàng và dự nợ bình quân trên một khách hàng vay .................... 48

2.3.4. Doanh số thu nợ đối với tín dụng bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và

Phát triển Nông thôn Việt Nam – chi nhánh Bình Dương .............................................. 50

2.3.5. Nợ xấu của tín dụng bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông

thôn Việt Nam – chi nhánh Bình Dương ........................................................................ 51

2.3.6. Cơ cấu danh mục tín dụng bất động sản theo mục đích sử dụng vốn tại Agribank

chi nhánh Bình Dương .................................................................................................... 52

2.3.7. Thị phần tín dụng bất động sản của Agribank chi nhánh Bình Dương................. 53

2.3.8. Thu nhập từ hoạt động tín dụng bất động tại Agribank chi nhánh Bình Dương .. 54

2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến mở rộng tín dụng bất động sản tại Ngân hàng

Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Bình Dương .........55

2.5. Đánh giá hoạt động mở rộng tín dụng bất động sản tại Ngân hàng Nông

nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam – chi nhánh Bình Dương.................57

2.5.1. Những kết quả đạt được ........................................................................................ 57

2.5.2. Những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân................................................................ 59

TÓM TẮT CHƯƠNG 2 ......................................................................................................... 67

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP MỞ RỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG

NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH BÌNH

DƯƠNG................................................................................................................................... 68

3.1. Dự báo về thị trường bất động sản và nhu cầu tín dụng bất động sản .......68

3.1.1. Dự báo về thị trường bất động sản........................................................................ 68

3.1.2. Dự báo về nhu cầu tín dụng bất động sản ............................................................. 69