hoàn thiện khung lý thuyết về phân tích tài chính của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và ứng

PHẦN I. LỜI GIỚI THIỆU

1.Tính cấp thiết của đề tài

Đất nước ta ngày càng phát triển về mọi mặt trong mọi lĩnh vực kinh tế,

chính trị, xã hội. Đặc biệt là từ khi ra nhập WTO hội nhập nền kinh tế thế giới

chúng ta ngày càng có nhiều cơ hội phát triển kinh tế. Ngày càng co nhiều nhà đầu

tư nước ngoai lao vào đầu tư ở Việt Nam đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản.

Vì vậy phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một vấn đề

thiết yếu và vô cùng cần thiết đối với mỗi dự án đầu tư, đối với mỗi nhà đầu tư.

Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản là lĩnh vục hoạt động kinh doanh đặc

biệt,là tài sản quý báu của mỗi quốc gia.để đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất

động sản thì cần phải có một lương vốn lớn.vì vậy phân tích tài chính có vai trò

quan trọng trong hoat động đầu tư kinh doanh.

Hiện nay nhu cầu về bất động sản ngày càng tăng lên, nề kinh tế phát triển theo

hàng loạt dự án mới và đang được triển khai trên cả nước. Đó là điều kiện

thuận lợi cho việc phát triển các công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.

Tuy nhiên, trên thực tế công tác tài chính của các dự an đang còn gặp nhiều khó

khăn,không sát thực với thực tế,đây là nguyên nhân làm chậm tiến độ thực hiện

dự án. . Nguồn tài chính chính la dòng máu của công ty.

Vì vậy phân tích tài chính ngày càng trở nên cấp thiết hơn, đòi hỏi phải chuyên

nghiệp hơn,trình độ cao hơn

Công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC là một công ty còn non

trẻ, vừa mới thành lập và tham gia vào thị trường bất động sản. Nhưng với sự

nỗ lực và không ngừng hoàn thiện và phát triển không ngừng vươn cao vươn xa

công ty đã và đang hình thành nên dự án GALAXY tại thành phố Hà Đông –

Hà Tây với quy mô lớn. Em xin chọn đề tài “ hoàn thiện khung lý thuyết về

phân tích tài chính của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và ứng dụng

vào dự án Galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC”

làm đề tài nghiên cứu.

2. Mục đích, phạm vi nghiên cứu

a. Mục đích

-Nắm vững kiến thức chuyên môn công thức phân tich tài chính của dự

đầu tư kinh doanh bất động sản.

-Xem xét những mặt đã đạt được và những mặt chưa đạt được để từ đó

có các giải pháp để nâng cao hiệu quả phân tích tài chính của dự án

-Hệ thống hóa hệ thống pháp lý cũng như các tiêu chuẩn trong công tác

phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

b. Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu là phân tích tài chính trong công ty cổ phần thương mại và

đầu tư toàn cầu GTC

3. Bố cục đề tài

Phần I. lời mở đầu

Phần II. nội dung đề tài

Chương 1: hoàn thiện khung lý thuyết về phân tích tài chính dự án đầu tư

kinh doanh bất động sản

Chương 2: liên hệ thực tế vào công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn

cầu GTC

Phần III. kết luận

Phần II. Nội dung

Chương I: những vấn đề chung về phân tích dự án đầu tư kinh

doanh bất động sản

I. Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

1.Đầu tư kinh doanh bất động sản

1.1. Khái niệm

Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo

dựng tài sản là bất động sản mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt

động dịch vụ bất động sản ,hoạt đông đầu tư bất động sản nhăm mục đích sinh

lời và đáp ứng lợi ích xã hội

Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản là hoạt động gắn liền với hoạt động

kinh doanh bất động sản .Vì kinh doanh bất động sản là toàn bộ, một hay một

số khâu của quá trình đầu tư nhằm mục đích sinh lời.

Hoạt động đầu tư bất động sản là một lĩnh vực đầu tư nói chung là đầu tư

đặc thù và đầu tư có điều kiện theo quy định của Nhà nước.

Đầu tư bất động sản cần chú ý những vấn đề sau:

- Phương tiện vốn đầu tư: vốn bằng tiền, các loại tài sản, bí quyết kinh

doanh,công nghệ ,dịch vụ…

-Thời gian đầu tư: tính từ khi bắt đầu dự án đến khi kết thúc hoạt động dự án.

Đầu tư là hoạt động được thực hiện trong thời gian đầu của chu kì dự án.

Những hoạt động ngắn hạn trong một năm không được gọi là đầu tư.

- Thời gian đầu tư còn gọi là đời sống kinh tế của dự an

- Lợi ích mang lại từ đầu tư biểu hiện:

+ Về tài chính: thông qua thu nhập và lợi nhuận

+ Về kinh tế - xã hội: sự phát triển kinh tế xã hội của vùng, khu vực quốc gia…

1.2. Đặc điểm của hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản

- Hoạt dộng đầu tư đòi hỏi vốn lớn : do đặc điểm của bất động sản là có giá trị

lớn, vì vậy nhà đầu tư cần phải phân bổ chu chuyển bảo toàn vốn để thu được

lợi nhuận cao.

- Thời gian từ khi đầu tư cho đến khi kết thúc của một dự án đầu tư và đạt thành quả

phát huy tác dụng đòi hỏi nhiều năm.Trong thời gian đầu tư đó có nhiều biến

động ,do đó nhà đầu tư cần phải dự đoán những biến động có thể xảy ra.

Vd: về thị trường , sự phát triển kinh tế- xã hội , kỹ thuật –công nghệ , thời

tiết ,khí hậu….

-Thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bổ vốn và huy động

vốn hợp lý , có hiệu quả.

- Những thành quả đầu tư bất động sản tạo dựng tài sản co giá trị sử dụng lâu dài,

đời sống kinh tế của dự án thương dài…. Vì vậy trong đầu tư cần phải chú ý đến

chất lượng của các công trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu ,cân đối khoản

mục thi công công trình…

- Các thành quả hoạt động đầu tư là công trình xây dựng gắn liền với đất

có vị trí cố định gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội ,môi trường nhất

định.Vì vậy các hoạt động đầu tư bất động sản phải nắm vững những đặc điểm

tự nhiên ,kinh tế , môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác

dụng sau naỳ đối với hoạt động đầu tư.

- Bất kì một hoạt động đầu tư được đảm bảo mang lại hiệu quả kinh tế xã

hội cao cần làm tốt công tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư là

rất lớn. Nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu

tư như lập dự án đầu tư….

1.3.Vai trò của đầu tư kinh doanh bất động sản

- Đầu tư bất động sản là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền

kinh tế hàng hóa, nền kinh tế hàng hóa phát triển , đầu tư được mở cả về phạm

vi, quy mô và hình thức . Một nền kinh tế hàng hóa không thể tồn tại nếu

không có hoạt động sản xuất hàng hóa. Khác với hàng hóa khác:

+ Hàng hóa Bất động sản phụ thuộc vào tính hữu ích của nó

+ Cung cấp tính hữu ích và tiện nghi cho người sử dụng, làm nền tảng

cho các hoạt động khác

+ Tạo lợi nhuận cho nhà đầu tư và những hỗ trợ cho hoạt động kinh

doanh bất động sản

=> Vai trò của đầu tư bất động sản được thể hiện ở hai khía cạnh

* thỏa mãn nhua cầu cảu người sử dụng

* các dự án đầu tư bất động sản nằm trong chương trình phát triển kinh tế xã

hội chung của toàn quốc và của từng địa phương, gắn liền với công trình phát

triển quốc gia. Vì vậy đầu tư bất động sản một mặt vì lợi nhuận nhà đầu tư mặt

khác để đạt lợi nhuận của nhà đầu tư phải trên cơ sở nhu cầu của xã hội.

2. Dự án đầu tu kinh doanh bất động sản

2.1. Khái niệm

Dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động đầu tư có liên quan và gắn kết với

nhau được kế hoạch hóa nhằm từng bước tạo ra các sản phẩm của công trình bất

động sản.