Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

VƢƠNG MINH PHƢƠNG

HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH

PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

HÀ NỘI

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI - 2018

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

VƢƠNG MINH PHƢƠNG

HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH

PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG

MÃ SỐ: 62.34.02.01

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC

1. PGS, TS. Ngô Trí Long

2. PGS, TS. Phạm Ngọc Ánh

HÀ NỘI - 2018

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan bản Luận án là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số

liệu, kết quả nêu trong luận án là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.

Tác giả luận án

Vƣơng Minh Phƣơng

ii

MỤC LỤC

NỘI DUNG TRANG

Lời cam đoan……………………………………………………………………. i

Mục lục………………………………………………………………………….. ii

Danh mục các chữ viết tắt……………………………………………………… viii

Danh mục các bảng…………………………………………………………….. ix

Danh mục các sơ đồ, biểu đồ………………………………………………… x

Danh mục các hình……………………………………………………………… xi

Mở đầu…………………………………………………………………………… 1

Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN

THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN……………………………………………… 14

1.1. Những vấn đề cơ bản về thị trƣờng bất động sản………………. 14

1.1.1. Nội dung cơ bản về bất động sản…………………………………... 14

1.1.1.1. Khái niệm bất động sản………………………………………………. 14

1.1.1.2. Đặc điểm chủ yếu của bất động sản…………………………………. 14

1.1.1.3. Phân loại bất động sản………………………………………............. 15

1.1.2. Nội dung cơ bản về thị trƣờng bất động sản…………………….. 16

1.1.2.1. Khái niệm thị trƣờng bất động sản…………………………………… 16

1.1.2.2. Đặc điểm thị trƣờng bất động sản……………………………………. 17

1.1.2.3. Quan hệ cung cầu và giá bất động sản ………………………………. 19

1.1.3. Phát triển thị trƣờng bất động sản……………………………….. 25

1.1.3.1. Khái niệm phát triển thị trƣờng bất động sản……………………….. 25

1.1.3.2. Các tiêu chí phản ánh sự phát triển thị trƣờng bất động sản…………. 26

1.1.3.3. Các nhân tố ảnh hƣởng đến phát triển thị trƣờng bất động sản…….. 28

1.2. Chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản…………… 28

1.2.1. Tổng quan về chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động

sản…………………………………………………………………… 28

1.2.1.1. Khái niệm, đặc điểm của chính sách tài chính phát triển thị trƣờng

bất động sản ……..…………………………………………………… 29

1.2.1.2. Mục tiêu và vai trò của chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất

động sản…………………………………………………………….. 30

1.2.1.3. Chủ thể và đối tƣợng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất

động sản………………………………………………………………. 32

1.2.2. Chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản………… 32

1.2.2.1. Chính sách tài chính trong việc huy động, khai thác nguồn lực tài

chính phát triển thị trƣờng bất động sản…………………………….. 32

1.2.2.1.1. Chính sách thuế bất động sản………………………………………… 32

1.2.2.1.2. Chính sách tài chính trong việc giao đất …………………………….. 37

1.2.2.1.3. Chính sách tài chính trong việc cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất 37

1.2.2.2. Chính sách tài chính trong việc phân phối sử dụng nguồn lực tài chính 38

1.2.2.2.1. Chính sách tài chính trong việc thu hồi đất, trƣng mua, trƣng dụng

bất động sản………………………………………………………… 38

1.2.2.2.2. Chính sách tài chính ƣu đãi hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản 39

1.2.2.2.3. Các định chế phi ngân hàng để hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản 40

1.2.2.3. Chính sách giá bất động sản……………………………………….. 46

1.2.3. Tác động của chính sách tài chính đối với phát triển của thị

trƣờng bất động sản……………………………………………….. 46

1.2.4. Các nhân tố ảnh hƣởng đến chính sách tài chính phát triển thị

trƣờng bất động sản………………………………………………. 49

1.3 Kinh nghiệm của một số nƣớc sử dụng chính sách tài chính phát

triển thị trƣờng bất động sản và bài học kinh nghiệm rút ra cho

Việt Nam, thành phố Hà Nội………………………………....... 51

1.3.1. Kinh nghiệm của một số nƣớc sử dụng chính sách tài chính phát

triển thị trƣờng bất động sản ……………………………........... 51

1.3.1.1. Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất

động sản của Trung Quốc………………………………………… 51

1.3.1.2. Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất

động sản của Hàn Quốc………………………………………….. 56

1.3.1.3. Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất

động sản của Singapore………………………………………….. 58

1.3.1.4. Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất

động sản của Mỹ …………………………………………………… 61

1.3.1.5. Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất

động sản của Nhật Bản và Đức……………………………………… 63

1.3.2. Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam và thành phố Hà Nội 64

Kết luận chƣơng 1………………………………………………… 68

Chƣơng 2: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ

TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI TRONG THỜI GIAN QUA………….. 69

2.1 Tổng quan về sự hình thành và phát triển thị trƣờng bất động

sản Hà Nội…………………………………………………………… 69

2.1.1. Khái quát về thị trƣờng bất động sản Hà Nội từ năm 1993 đến nay 69

2.1.2. Những đặc điểm cơ bản của thị trƣờng bất động sản Hà Nội…… 75

2.2. Thực trạng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động

sản Hà Nội …………………………………………………………. 77

2.2.1. Thực trạng chính sách tài chính trong việc huy động, khai thác

nguồn lực tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội 77

2.2.1.1 Thực trạng chính sách thuế bất động sản ……………………………. 77

2.2.1.1.1 Thực trạng chính sách thuế sử dụng đất nông nghiệp……………….. 77

2.2.1.1.2. Thực trạng chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp……………. 79

2.2.1.1.3. Thực trạng chính sách thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản. 82

2.2.1.2. Thực trạng chính sách tài chính trong quá trình giao đất……………… 88

2.2.1.3 Thực trạng chính sách tài chính trong việc cho thuê và chuyển

nhƣợng bất động sản…………………………………………………. 91

2.2.1.3.1 Thực trạng tiền thuê mặt đất, mặt nƣớc……………………………… 91

2.2.1.3.2 Thực trạng chính sách cho thuê, chuyển nhƣợng nhà thuộc sở hữu

Nhà nƣớc…………………………………………………………… 96

2.2.2. Thực trạng chính sách tài chính trong việc phân phối sử dụng

các nguồn lực tài chính……………………………………………. 99

2.2.2.1. Thực trạng chính sách đền bù thiệt hại khi nhà nƣớc thu hồi đất……. 99

2.2.2.2. Thực trạng chính sách tài chính ƣu đãi hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất

động sản Hà Nội…………………………………………………….. 102

2.2.2.3. Thực trạng chính sách tài chính cho các định chế tài chính phi ngân

hàng để hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội………….. 104

2.2.2.3.1. Thực trạng kênh tài chính thế chấp………………………………….. 106

2.2.2.3.2. Thực trạng trái phiếu bất động sản………………………………….. 108

2.2.2.3.3. Thực trạng quỹ đầu tƣ bất động sản REIT………………………….. 109

2.2.2.3.4. Thực trạng quỹ phát triển nhà ở…………………………………….. 111

2.2.2.3.5. Thực trạng quĩ tiết kiệm nhà ở……………………………………... 113

2.2.3. Thực trạng chính sách giá bất động sản…………………………... 114

2.2.3.1. Thực trạng về giá đất………………………………………………… 114

2.2.3.2. Thực trạng về giá bất động sản giao dịch trên thị trƣờng…………… 116

2.3 Đánh giá thực trạng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng

bất động sản Hà Nội trong thời gian qua ………………………… 118

2.3.1. Những thành công của chính sách tài chính phát triển thị trƣờng

bất động sản Hà Nội …………………………………………….. 118

2.3.1.1. Tác động tích cực đến việc tăng cung trên thị trƣờng bất động sản Hà

Nội…………………………………………………………………… 118

2.3.1.2. Tác động tích cực đến việc kích cầu bất động sản trên thị trƣờng bất

động sản Hà Nội…………………………………………................. 121

2.3.1.3. Chính sách tài chính tác động tích cực giúp Nhà nƣớc quản lý, kiểm

soát thúc đẩy thị trƣờng bất động sản Hà Nội phát triển lành mạnh… 122

2.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân hạn chế trong chính sách tài

chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ………………. 126

2.3.2.1. Những hạn chế………………………………………………………. 126

2.3.2.1.1. Về hệ thống thuế bất động sản………………………………………. 126

2.3.2.1.2. Chính sách tài chính trong quá trình giao đất………………………. 130

2.3.2.1.3. Chính sách tài chính trong việc cho thuê và chuyển nhƣợng bất động sản 131

2.3.2.1.4. Chính sách tài chính đền bù thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất……. 132

2.3.2.1.5. Về chính sách ƣu đãi hỗ trợ tài chính với doanh nghiệp kinh doanh

bất động sản…………………………………………………………. 134

2.3.2.1.6. Các định chế phi ngân hàng để hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động

sản Hà Nội…………………………………………………………. 135

2.3.2.1.7. Chính sách giá bất động sản………………………………………… 138

2.3.2.2. Nguyên nhân của những hạn chế…………………………………… 138

2.3.2.2.1. Yếu tố pháp lý………………………………………………………. 138

2.3.2.2.2. Yếu tố thị trƣờng bất động sản…………………………………….. 141

Kết luận chƣơng 2…………………………………………………. 142

Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT

TRIỂN THỊ TRƢỜNG ĐỘNG SẢN HÀ NỘI ………………………………. 144

3.1 Dự báo và định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Hà

Nội đến năm 2025 và những năm tiếp theo ……………………. 144

3.1.1. Dự báo xu hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…… 144

3.1.1.1. Xu hƣớng phát triển kinh tế xã hội ảnh hƣởng đến thị trƣờng bất

động sản Hà Nội……………………………………………………. 144

3.1.1.2. Dự báo thay đổi về cung trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội…….. 145

3.1.1.3. Dự báo thay đổi về cầu trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội………. 146

3.1.1.4. Dự báo xu hƣớng phát triển của thị trƣờng bất động sản Hà Nội….. 147

3.1.2. Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội đến năm

2025 và những năm tiếp theo……………………………………… 148

3.1.3. Quan điểm, mục tiêu và yêu cầu về hoàn thiện chính sách tài

chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội………………… 149

3.2 Giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trƣờng

bất động sản Hà Nội đến năm 2025 và những năm tiếp theo …… 151

3.2.1. Giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính trong việc huy

động, khai thác nguồn lực tài chính phát triển thị trƣờng bất

động sản Hà Nội ………………………..………………………… 151

3.2.1.1. Hoàn thiện chính sách thuế bất động sản phát triển thị trƣờng bất

động sản Hà Nội…………………………………………………..

3.2.1.1.1. Chính sách thuế sử dụng đất nông nghiệp ………………………..... 151

3.2.1.1.2. Chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ……………………… 151

3.2.1.1.3. Chính sách thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản…………. 153

3.2.1.1.4. Hoàn thiện khoản thu lệ phí trƣớc bạ thành Luật đăng kí tài sản…… 155

3.2.1.1.5. Nghiên cứu ban hành luật thuế Nhà………………………………… 158

3.2.1.2. Hoàn thiện chính sách tài chính về giao đất phát triển thị trƣờng

bất động sản Hà Nội………………………………………………. 162

3.2.1.3. Hoàn thiện chính sách tài chính trong việc cho thuê và chuyển

nhƣợng bất động sản phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…. 164

3.2.1.3.1. Tiền thuê mặt đất, mặt nƣớc………………………………………. 164

3.2.1.3.2. Chính sách về quản lý và chuyển nhƣợng bất động sản thuộc sở

hữu Nhà nƣớc……………………………………………………... 165

3.2.2 Giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính trong việc phân

phối, sử dụng nguồn lực tài chính phát triển thị trƣờng bất

động sản Hà Nội………………………………………………….. 166

3.2. 2.1. Hoàn thiện chính sách tài chính đền bù thiệt hại khi Nhà nƣớc thu

hồi đất phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ………………… 166

3.2.2.2. Hoàn thiện chính sách ƣu đãi, hỗ trợ tài chính phát triển thị trƣờng

bất động sản Hà Nội ……………………………………………….. 168

3.2.2.3. Hoàn thiện các định chế tài chính phi ngân hàng nhằm hỗ trợ phát

triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ……………………………… 170

3.2.2.3.1. Kênh tài chính thế chấp…………………………………………… 171

3.2.2.3.2. Trái phiếu bất động sản…………………………………………… 172

3.2.2.3.3. Quỹ đầu tƣ bất động sản…………………………………………... 173

3.2.2.3.4. Quĩ phát triển nhà ở………………………………………………. 174

3.2.2.3.5. Quỹ tiết kiệm nhà ở………………………………………………. 175

3.2.3. Hoàn thiện chính sách giá bất động sản phát triển thị trƣờng

bất động sản Hà Nội ……………………………………………… 177

3.2.4. Nhóm giải pháp hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản Hà

Nội…………………………………………………………………… 179

3.2.4.1. Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật tạo điều kiện vận hành hiệu

quả và khuyến khích phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…… 179

3.2.4.2. Giải pháp hoàn thiện về cơ chế chính sách thông thoáng để tạo lập

hàng hóa thúc đẩy phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội …….. 182

3.2.4.3. Giải pháp cải thiện nguồn vốn đầu tƣ cho các dự án bất động sản

phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ………………………… 182

3.2.4.4. Giải pháp hoàn thiện bộ máy và tăng cƣờng năng lực cán bộ quản lý

phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…………………………… 183

3.2.4.5. Giải pháp hoàn thiện hệ thống thông tin phát triển thị trƣờng bất

động sản Hà Nội……………………………………………………. 184

3.2.4.6. Giải pháp tăng cƣờng năng lực các dịch vụ khác hỗ trợ phát triển thị

trƣờng bất động sản Hà Nội………………………………………… 186

3.3. Điều kiện để thực hiện các giải pháp phát triển thị trƣờng bất

động sản Hà Nội đến năm 2015 và những năm tiếp theo……….. 186

3.3.1. Hoàn thành việc lập hồ sơ địa chính…………………………….. 186

3.3.2. Tháo gỡ vƣớng mắc, hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất………………………………………………… 187

3.3.3. Tăng cƣờng công tác thanh tra, kiểm tra và giải quyết các tranh

chấp trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội………………………. 188

Kết luận chƣơng 3…………………………………………………. 189

KẾT LUẬN……………………………………………………………………….. 191

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sản

CNH-HĐH : Công nghiệp hóa - hiện đại hóa

CQSDĐ : Chuyển quyền sử dụng đất

CBRE : CB Richard Ellis công ty BĐS đa quốc gia

DN : DN

DNNN : Doanh nghiệp Nhà nƣớc

FDI : Đầu tƣ nƣớc ngoài

GPMB : Giải phóng mặt bằng

GTGT : Giá trị gia tăng

GCN : Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

KTTT : Kinh tế thị trƣờng

KT-XH : Kinh tế xã hội

NSNN : Ngân sách nhà nƣớc

NƠXH : Nhà ở xã hội

NĐT : Nhà đầu tƣ

QLNN : Quản lý nhà nƣớc

QSD : Quyền sử dụng

QSH : Quyền sở hữu

REIT : Quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản

REMI : Chỉ số bất động sản Việt Nam

SDĐ : Sử dụng đất

SDĐPNN : Sử dụng đất phi nông nghiệp

SXKD : Sản xuất kinh doanh

TĐC : Tái định cƣ

TĐV : Thẩm định viên

TNCN : Thu nhập cá nhân

TNMT : Tài nguyên môi trƣờng

TNDN : Thu nhập doanh nghiệp

TP HCM : Thành phố Hồ Chí Minh

TNHH : Trách nhiệm hữu hạn

TTBĐS : Thị trƣờng bất động sản

Thuế SDĐNN : Thuế sử dụng đất nông nghiệp

TP : Thành phố

UBND : Ủy ban nhân dân

UBCKNN : Ủy ban Chứng khoán Nhà nƣớc

XHCN : Xã hội chủ nghĩa

viii

DANH MỤC BẢNG

Bảng Trang

Bảng 2.1: Số lƣợng dự án BĐS đang triển khai năm 2016 tại các đô thị

chủ yếu…………………………………………………………………. 75

Bảng 2.2: Thu thuế sử dụng đất nông nghiệp qua các năm tại thành phố

Hà Nội…………………………………………………………………… 78

Bảng 2.3: Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2013 – 2016……. 80

Bảng 2.4: Thuế chuyển quyền sử dụng đất từ 2013 – 2016…………… 83

Bảng 2.5: Thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhƣợng bất

động sản 2013 – 2016…………………………………………………… 85

Bảng 2.6: Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng BĐS

2013 – 2016…………………………………………………………….. 87

Bảng 2.7: Tiền sử dụng đất, thuê mặt đất, mặt nƣớc 2013 – 2016…...... 95

ix

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ

Biểu đồ Trang

Sơ đồ 1.1: Quá trình hình thành và phát triển REIT của Singapore từ 1960

đến nay…………………………………………………………………. 60

Biểu đồ 1.1: Lợi nhuận trung bình của REIT từ 2003 – 2014………….. 60

Biểu đồ 2.1: Lƣợng giao dịch nhà ở tại thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh

2017…………………………………………………………. 73

Biểu đồ 2.2: Lƣợng giao dịch chung cƣ tại thành phố Hà Nội và Hồ Chí

Minh 2017……………………………………………………………… 73

Biểu đồ 2.3: Chỉ số giá nhà ở theo quý thành phố Hà Nội 2017……. 74

Biểu đồ 2.4: Chỉ số văn phòng theo quý thành phố Hà Nội và Hồ Chí

Minh 2017…………………………………………………………….. 74

x

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình Trang

Hình 1.1: Đƣờng cầu về BĐS………………………………… 20

Hình 1.2: Đƣờng biểu diễn cung bất động sản theo giá……… 21

Hình 1.3: Đƣờng cung về đất đai…………………………… 22

Hình 1.4: Cân bằng cung cầu trên thị trƣờng bất động sản… 22

Hình 1.5: Cơ chế hình thành cơn sốt trên thị trƣờng bất động sản 23

Hình 1.6: Cơ chế hình thành trạng thái đóng băng 24

1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

TTBĐS là một trong những thị trƣờng nguồn lực đầu vào quan trọng của nền

kinh tế quốc dân. BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, tỷ trọng BĐS trong tổng của

cải xã hội ở các nƣớc tuy mức độ có khác nhau nhƣng thƣờng chiếm trên dƣới 40%

lƣợng của cải vật chất của mỗi nƣớc. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới

30% tổng hoạt động của nền kinh tế [54]. TTBĐS hiện nay có nhiều tiềm năng phát

triển cùng với sự hoàn thiện của các thể chế thị trƣờng Việt Nam. Mặt khác, thị

trƣờng này lại có mối quan hệ trực tiếp theo nghĩa liên thông với các thị trƣờng

nguồn lực đầu vào khác (nhƣ thị trƣờng sức lao động, thị trƣờng tài chính…). Phát

triển TTBĐS lành mạnh, phù hợp với mô hình kinh tế - xã hội góp phần phát triển

kinh tế, đồng thời là nhiệm vụ vô cùng quan trọng trong giai đoạn hiện nay, đặc

biệt khi Việt Nam đang trong quá trình hội nhập quốc tế. Xét về dài hạn, TTBĐS sẽ

cần phải ngày càng mở rộng, cân đối, đồng bộ, có tổ chức hơn, mang tính thị trƣờng

cao hơn, phát triển lành mạnh và kết gắn chặt chẽ hơn với các thị trƣờng khác.

Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị - kinh tế - văn hóa của cả nƣớc. Hoạt

động của TTBĐS Hà Nội ngoài những điểm chung, còn có những điểm riêng đặc

thù so với các tỉnh thành phố khác trong cả nƣớc. Đây cũng là một trong những thị

trƣờng lớn nhất có tác động mạnh mẽ đến TTBĐS. Mặc dù TTBĐS Hà Nội thời

gian qua đã đạt đƣợc những thành tựu nhất định nhƣng vẫn còn nhiều hạn chế do cả

nguyên nhân khách quan và chủ quan nhƣ: hệ thống văn bản pháp lý chƣa hoàn

chỉnh, các chính sách trên TTBĐS còn thiếu và chƣa đồng bộ; cơ cấu tổ chức bộ

máy quản lý nhà nƣớc đối với TTBĐS còn yếu,… Nhìn chung, thị trƣờng phát triển

còn thiếu ổn định, khi thì phát triển quá "nóng", lúc thì "đóng băng", đầu tƣ BĐS

còn mang tính tự phát, theo phong trào, lệch pha cung - cầu, giá cả BĐS còn quá

cao so với mức thu nhập của ngƣời dân... Là một bộ phận quan trọng và là một

trong những đầu tàu của TTBĐS Việt Nam nhƣng TTBĐS thành phố Hà Nội vẫn

còn sơ khai, chƣa hoàn thiện, thiếu tính chuyên nghiệp, có những diễn biến phức

tạp, hoạt động không ổn định và đang phải đối mặt với nhiều thách thức. Một trong

những nguyên nhân cơ bản của tình trạng trên là do hệ thống các chính sách tài

chính mà Nhà nƣớc đã sử dụng nhằm để quản lý và phát triển TTBĐS Việt Nam

nói chung và TTBĐS thành phố Hà Nội nói riêng còn hạn chế, đến nay đã bộc lộ

nhiều điểm bất hợp lý nhƣ: chính sách thuế, phí liên quan đến BĐS chƣa thực sự là

công cụ góp phần công khai, minh bạch và điều tiết thị trƣờng, hạn chế đầu cơ; hệ

thống các định chế ngân hàng chƣa hoàn thiện thiếu nguồn vốn trung và dài hạn cho

TTBĐS... Các vấn đề này cần sớm có chính sách và giải pháp giải quyết. Đặc biệt

là cần hạn chế sự phụ thuộc của TTBĐS vào nguồn vốn của hệ thống ngân hàng.

2

Vốn vay ngân hàng chủ yếu huy động từ nguồn vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn.

Vì thế, nguồn vốn này không ổn định và có độ rủi ro cao về mặt chính sách. Để tạo

lập dòng vốn bền vững thì cần phát triển thêm các định chế phi ngân hàng nhƣ: tạo

ra các quỹ đầu tƣ, đặc biệt là quỹ đầu tƣ tín thác, các quỹ bảo hiểm, quỹ tiết kiệm

hƣu trí, trái phiếu BĐS... Đây vốn không phải là vấn đề quá mới, đã đƣợc đề cập

trƣớc đó nhƣng đến nay vẫn còn nhiều vƣớng mắc. Sự vƣớng mắc này chủ yếu đến

từ nhận thức và tâm lý e ngại của nhà đầu tƣ và doanh nghiệp trong nƣớc. Đồng

thời, qua nghiên cứu về chính sách tài chính đối với TTBĐS, tác giả nhận thấy các

nghiên cứu đã cung cấp nhiều luận cứ khoa học cho các cơ quan quản lý nhà nƣớc.

Tuy nhiên, các nghiên cứu về chính sách tài chính đối với TTBĐS Việt Nam nói

chung và thị TTBĐS thành phố Hà Nội nói riêng vẫn còn nhiều hạn chế, trong đó

có một số hạn chế lớn nhƣ: một số vấn đề lý luận còn chƣa đƣợc làm rõ và mang

tính hệ thống, chƣa đƣa ra đƣợc các giải pháp cụ thể về chính sách tài chính đối với

TTBĐS. Vì vậy, trƣớc những đòi hỏi của quá trình hội nhập và phát triển kinh tế thì

việc đổi mới, hoàn thiện về mặt lý luận và thực tiễn trong việc hoàn thiện và sử

dụng các chính sách tài chính nhằm phát triển thị TTBĐS là xu thế tất yếu hiện nay.

Nghiên cứu chính sách tài chính và tác động của các chính sách này đến TTBĐS để

từ đó đề ra các giải pháp tài chính cần thiết nhằm thúc đẩy TTBĐS thành phố Hà

Nội phát triển ổn định và bền vững đang đƣợc đặt ra hết sức cấp thiết cả về lý luận

cũng nhƣ thực tiễn. Với những lý do trên đây, tác giả đã chọn đề tài: “Hoàn thiện

chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội” làm đề tài luận án

tiến sỹ.

2. Tổng quan nghiên cứu

Nghiên cứu các vấn đề liên quan đến TTBĐS và chính sách tài chính để phát

triển TTBDS là đề tài đƣợc nhiều tác giả trong và ngoài nƣớc nghiên cứu thực hiện.

Nghiên cứu khái quát trên về TTBĐS, một số tác giả nƣớc ngoài cũng đã có

những nghiên cứu chuyên sâu về các hoạt động tài chính trong TTBĐS nhƣ tác giả

W.B.Brueggenmam, J.D.Fisher với nghiên cứu về “Những vấn đề tài chính và đầu

tư BĐS” (Real estate finance and investments) (1997) [5] đã nêu ra những vấn đề

cần lƣu ý trong lĩnh vực tài chính và đầu tƣ BĐS ở nƣớc Mỹ, cũng nhƣ đề cấp khái

quát tới thị trƣờng vốn và an toàn trong kinh doanh BĐS. Để thống nhất chính sách

và giúp các quốc gia trong quá trình chuyển đổi có một cơ chế chính sách tài chính

nhà ở thích hợp, Ủy Ban Châu Âu đã xuất bản “Các hệ thống tài chính nhà ở tại

các quốc gia chuyển đổi - Lý thuyết và Thực tiễn” (Housing financesystems for

countries in transition - principles and examples) (2005), cuốn sách đi vào phân tích

hệ thống tài chính nhà ở và chính sách, cũng nhƣ giới thiệu một số mô hình tài

chính nhà ở phát triển tại một số quốc gia nhằm giúp các nƣớc trong quá trình