Giáo trình Định giá đất

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình ðịnh giá ðất ---------------------------------------------------i

Bé gi¸o dôc vµ ®µo t¹o

Tr−êng ®¹i häc n«ng nghiÖp HÀ NỘI

------------o0o------------

TS.HỒ THỊ LAM TRÀ (Chủ biên)

THS. GV.NGUYỄN VĂN QUÂN

GIÁO TRÌNH

ðỊNH GIÁ ðẤT

Hµ Néi - 2005

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình ðịnh giá ðất ---------------------------------------------------ii

MỤC LỤC

MỞ ðẦU..............................................................................................................................1

CHƯƠNG I: ðẤT ðAI VÀ THỊ TRƯỜNG ðẤT ðAI .....................................................1

1. ðẤT ðAI ....................................................................................................................... 1

1.1. Khái niệm................................................................................................................ 1

1.2. ðặc trưng ................................................................................................................ 2

2. THỊ TRƯỜNG ðẤT ðAI............................................................................................... 2

2.1. Khái niệm thị trường ñất ñai.................................................................................... 2

2.2. Yếu tố cấu thành thị trường ñất ñai.......................................................................... 3

2.3. Vai trò của thị trường ñất ñai................................................................................... 3

2.4. Các khu vực của thị trường ñất ñai .......................................................................... 4

2.5. ðặc trưng của thị trường ñất ñai .............................................................................. 8

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 1 ........................................................................................ 9

CHƯƠNG II: GIÁ ðẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ðỊNH GIÁ ðẤT.................... 10

1. KHÁI NIỆM GIÁ ðẤT ................................................................................................ 10

2. ðẶC ðIỂM CỦA GIÁ ðẤT......................................................................................... 10

3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ ðẤT .......................................................... 11

3.1. Nhân tố nhân khẩu ................................................................................................ 11

3.2. Nhân tố xã hội....................................................................................................... 12

3.3. Nhân tố quốc tế ..................................................................................................... 12

3.4. Nhân tố kinh tế...................................................................................................... 13

3.5. Nhân tố khu vực.................................................................................................... 14

3.6. Nhân tố cá biệt ...................................................................................................... 15

4. CÁC LOẠI GIÁ ðẤT .................................................................................................. 16

4.1. Giá cả, giá cả thị trường ........................................................................................ 16

4.2. Giá trị thị trường ................................................................................................... 17

4.3. Giá trị sử dụng....................................................................................................... 17

4.4. Giá trị trao ñổi....................................................................................................... 17

4.5. Giá trị bảo hiểm..................................................................................................... 18

5. CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ðỊNH GIÁ ðẤT ................................................................. 18

5.1. ðịa tô .................................................................................................................... 18

5.2. Lãi xuất ngân hàng ................................................................................................ 19

5.3. Quan hệ cung cầu.................................................................................................. 21

BÀI TẬP CHƯƠNG 2 ..................................................................................................... 27

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 2 ...................................................................................... 28

CHƯƠNG III: ðỊNH GIÁ ðẤT VÀ NGUYÊN TẮC XÁC ðỊNH GIÁ ðẤT ................ 29

1. KHÁI NIỆM ðỊNH GIÁ ðẤT..................................................................................... 29

2. THÔNG TIN TRONG ðỊNH GIÁ ðẤT ....................................................................... 30

2.1. Giá trị của thông tin trong ñịnh giá ........................................................................ 30

2.2. Phương pháp xác ñịnh thông tin ............................................................................ 30

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình ðịnh giá ðất ---------------------------------------------------iii

3. NGUYÊN TẮC ðỊNH GIÁ ðẤT ................................................................................. 31

3.1. Nguyên tắc thay thế............................................................................................... 31

3.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất ......................................................................... 32

3.3. Nguyên tắc biến ñộng............................................................................................ 33

4. ðỊNH GIÁ ðẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI ................................................ 34

4.1. ðịnh giá ñất và bất ñộng sản tại một số nước ðông Nam Á và Trung Quốc........... 34

4.2. ðịnh giá ñất của Nhật bản ..................................................................................... 36

4.3. ðịnh giá ñất của ðức............................................................................................. 38

5. ðỊNH GIÁ ðẤT Ở VIỆT NAM.................................................................................... 40

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 3 ...................................................................................... 41

CHƯƠNG IV: PHƯƠNG PHÁP ðỊNH GIÁ ðẤT.......................................................... 42

1. PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP...................................................................................... 42

1.1. Khái quát về phương pháp thu nhập ...................................................................... 42

1.2. Trình tự và phương pháp ñịnh giá theo phương pháp thu nhập............................... 44

1.3. Ứng dụng phương pháp thu nhập ñể xác ñịnh giá ñất............................................. 45

2. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP..................................................................... 46

2.1. Khái quát về phương pháp so sánh trực tiếp........................................................... 46

2.2. Trình tự ñịnh giá theo phương pháp so sánh trực tiếp ............................................ 51

2.3. Ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp ñể xác ñịnh giá ñất................................. 58

3. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ..................................................................................... 60

3.1. Khái quát về phương pháp thặng dư ...................................................................... 60

3.2. Trình tự ñịnh giá bằng phương pháp thặng dư ....................................................... 63

3.3. Ứng dụng của ñịnh giá bằng phương pháp thặng dư .............................................. 67

4. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ ........................................................................................... 69

4.1. Khái quát phương pháp chi phí.............................................................................. 69

4.2. Trình tự tiến hành phương pháp chi phí ................................................................. 70

4.3. Các phương pháp xác ñịnh chi phí......................................................................... 71

4.4. Sự giảm giá tích luỹ và phương pháp ño giảm giá tích luỹ..................................... 73

4.5. Úng dụng ñịnh giá bằng phương pháp chi phí........................................................ 75

5. PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HỒI QUY .................................................................... 76

5.1. Khái niệm cơ bản về hồi qui tuyến tính ñơn giản ................................................... 76

5.2. Mô hình hồi qui tuyến tính bội dựa trên quan hệ nhân quả..................................... 76

5.3. Phương pháp phân tích hồi qui .............................................................................. 80

BÀI TẬP CHƯƠNG 4 ..................................................................................................... 80

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 4 ...................................................................................... 81

CHƯƠNG 5: ðỊNH GIÁ ðẤT Ở VIỆT NAM................................................................. 83

1. NHỮNG QUY ðỊNH CÓ LIÊN QUAN ðẾN ðỊNH GIÁ ðẤT CỦA VIỆT NAM ........ 83

1.1. Giá ñất .................................................................................................................. 83

1.2. ðịnh giá ñất........................................................................................................... 84

1.3. Nguyên tắc ñịnh giá ñất......................................................................................... 84

1.4. Phương pháp xác ñịnh giá ñất................................................................................ 84

2. ðỊNH GIÁ NHÓM ðẤT NÔNG NGHIỆP ................................................................... 88

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình ðịnh giá ðất ---------------------------------------------------iv

2.1. Khung giá quy ñịnh............................................................................................... 88

2.2. Xác ñịnh vùng ñất hạng ñất ................................................................................... 89

2.3. ðịnh giá cho từng hạng ñất.................................................................................... 91

2.4. ðịnh giá nhóm ñất nông nghiệp ở Hà Nội.............................................................. 93

3. ðỊNH GIÁ NHÓM ðẤT PHI NÔNG NGHIỆP............................................................. 95

3.1. ðịnh giá ñất phi nông nghiệp ở nông thôn ............................................................. 96

3.2. ðịnh giá ñất phi nông nghiệp ở ñô thị.................................................................. 104

3.3. Xác ñịnh giá ñất ở ñô thị ..................................................................................... 110

3.4. ðịnh giá ñất phi nông nghiệp ở Hà Nội ............................................................... 112

3.5. Một số luật ñịnh giá ñất ñược áp dụng ở ñô thị .................................................... 114

4. ðỊNH GIÁ ðẤT Ở KHU VỰC GIÁP RANH.............................................................. 118

4.1. Khu vực ñất giáp ranh ......................................................................................... 118

4.2. ðịnh giá ñất tại khu vực giáp ranh ....................................................................... 118

4.3. ðịnh giá ñất tại khu vực giáp ranh của Hà Nội..................................................... 119

BÀI TẬP CHƯƠNG 5 ................................................................................................... 121

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 5 .................................................................................... 123

TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................. 124

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình ðịnh giá ðất ---------------------------------------------1

MỞ ðẦU

Giáo trình ðịnh giá ñất ñược biên soạn dùng cho sinh viên ngành Quản lý ðất ñai,

nhằm trang bị cho sinh viên những kiến thức cơ bản nhất về ñất ñai, thị trường ñất ñai, giá

ñất, ñịnh giá ñất và nguyên tắc xác ñịnh giá ñất trong nền kinh tế thị trường theo ñịnh

hướng XHCN. Cung cấp cho sinh viên các phương pháp ñịnh giá cơ bản ñang ñược áp

dụng phổ biến trên thế giới và vận dụng các phương pháp ñó ñể xác ñịnh giá ñất trong

hoàn cảnh thực tế ở nước ta.

Giáo trình "ðịnh giá ñất" ñược biên soạn theo ñề cương chương trình khung ñào

tạo ngành quản lý ñất ñai ñã ñược Bộ Giáo dục và ðào tạo phê duyệt.

Giáo trình do Tiến Sĩ Hồ Thị Lam Trà bộ môn Quản lý ðất ñai khoa ðất và Môi

trường trường ðại học Nông nghiệp I Hà Nội chủ biên.

Nội dung của giáo trình gồm 5 chương:

- Chương 1: ðất ñai và thị trường ñất ñai;

- Chương 2: Giá ñất và cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất;

- Chương 3: ðịnh giá ñất và nguyên tắc xác ñịnh giá ñất;

- Chương 4: Phương pháp ñịnh giá ñất;

- Chương 5: ðịnh giá ñất ở Việt Nam.

Trong ñó chương 1, 2 và 5 do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà biên soạn, chương 3 và 4 do

do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà và Thạc sĩ Nguyễn Văn Quân biên soạn.

Những kiến thức mà sinh viên phải nắm ñược khi học môn học ðịnh giá ñất là ñất

ñai, giá ñất, thị trường ñất ñai và ñịnh giá ñất. ðồng thời học sinh phải hiểu ñược ñặc tính

ñất ñai liên quan ñến ñịnh giá ñất, các ñặc ñiểm và khu vực của thị trường ñất ñai. Về giá

ñất học sinh phải nắm ñược khái niệm, ñặc trưng và phải biết phân tích các nhân tố ảnh

hưởng ñến giá ñất. Khi xác ñịnh giá ñất trong ñiều kiện Việt Nam sinh viên phải nắm ñược

các loại giá ñất, cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất, các nguyên tắc cơ bản khi xác ñịnh giá

ñất và biết vận dụng quan hệ cung cầu trong dự báo thị trường ñất ñai... ðồng thời sinh

viên phải hiểu và nắm ñược phương pháp xác ñịnh giá ñất ñang áp dụng ở một số nước

trên thế giới và Việt Nam hiện nay.

Khi học môn học ðịnh giá ñất sinh viên có thể tham khảo thêm các kiến thức liên

quan ñến giá ñất, thị trường ñất ñai, phương pháp ñịnh giá ñất ở các tài liệu sau:

1. Bộ Tài chính (2004) Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004,

Hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ

về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.

2. Chính phủ (2004) Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính

phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.

3. Ngô ðức Cát (2000), Kinh tế tài nguyên ñất, Nhà xuất bản Nông nghiệp.

4. Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn ðăng Huỳnh (2003), Lý luận và phương

pháp ñịnh giá ñất (Dịch từ tiếng Trung Quốc).

5. ðoàn Văn Trường (2000), Các phương pháp thẩm ñịnh giá trị Bất ñộng sản, Nhà

xuất bản khoa học và kỹ thuật.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình ðịnh giá ðất ---------------------------------------------2

6. Rost R. O. and H. G. Collins (1993), Land Valuation and Compensation in

Australia Australian Institute of Valuers and Land Economists.

Tuy ñã hết sức cố gắng trong quá trình biên soạn, nhưng khó tránh khỏi những

thiếu sót. Tác giả rất mong nhận ñược ý kiến ñóng góp của bạn ñọc trong quá trình sử dụng

ñể giáo trình tiếp tục ñược hoàn chỉnh ở các lần biên soạn tiếp theo.

Hà nội ngày 15 tháng 12 năm 2005

TS. Hồ Thị Lam Trà

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình ðịnh giá ðất ---------------------------------------------1

CHƯƠNG I: ðẤT ðAI VÀ THỊ TRƯỜNG ðẤT ðAI

Chương I nhằm cung cấp cho sinh viên những hiểu biết liên quan ñến lĩnh vực ñịnh

giá ñất, trước khi nghiên cứu các vấn ñề về giá ñất, nguyên tắc và phương pháp xác ñịnh giá

ñất. Nội dung của chương 1 gồm:

- ðất ñai (khái niệm và ñặc trưng);

- Thị trường ñất ñai (khái niệm; yếu tố cấu thành; vai trò; các khu vực và ñặc trưng

của thị trường ñất ñai)

Yêu cầu sinh viên phải hiểu và nắm ñược các nội dung liên quan ñến ñịnh giá ñất, ñể

có kiến thức vận dụng trong các chương tiếp theo.

1. ðẤT ðAI

1.1. Khái niệm

ðất ñai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục

ñịa và mặt nước trên bề mặt trái ñất. Theo quan ñiểm kinh tế học thì ñất ñai không chỉ bao

gồm mặt ñất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng ñất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt ñất

và trong lòng ñất không do lao ñộng và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt ñất và

nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và ñộng vật. Với nghĩa chung nhất, ñó là lớp bề mặt của trái

ñất, bao gồm ñồng ruộng, ñồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, ñầm lầy và

bãi ñá... Với nghĩa hẹp thì ñất ñai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản

mà một người có thể chiếm ñối với ñất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên ñất về mặt pháp lý

cũng như những quyền theo tập quán không thành văn.

Khi nghiên cứu khái niệm về ñất ñai liên quan ñến ñịnh giá ñất phải hiểu: ñất ñai là

một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là thành phần quan trọng của

môi trường sống, là ñịa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và

quốc phòng.

ðất ñai là tài sản vì ñất ñai có ñầy ñủ thuộc tính của một tài sản như: ñáp ứng ñược

nhu cầu nào ñó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và

sử dụng; là ñối tượng trao ñổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự)... ðất ñai còn

ñược coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, ñược chuyển tiếp qua các thế hệ, và ñược coi là

một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội.

ðồng thời ñất ñai còn ñược coi là một tài sản ñặc biệt vì bản thân nó không do lao

ñộng làm ra, mà lao ñộng tác ñộng vào ñất ñai ñể biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử

dụng vào ña mục ñích. ðất ñai cố ñịnh về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời

gian sử dụng. Bên cạnh ñó ñất ñai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử

dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của ñất (ñã ñược khai thác sử dụng) không những

không mất ñi mà có xu hướng tăng lên. Vì tính tài sản ñặc biệt và tính hàng hóa ñặc biệt là

một trong những nguyên nhân ñòi hỏi phải ñịnh giá. Tính ñặc biệt có tính chất ñòi hỏi phải

ñịnh giá là ñất ñai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giá trị

của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản

xuất thì giá ñất càng tăng lên. Việc ñầu tư của xã hội ñể làm tăng giá trị của ñất ñai, phần lớn

là ñầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội...; do ñó,

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình ðịnh giá ðất ---------------------------------------------2

chi phí ñầu tư làm tăng giá trị của ñất ñai là rất trìu tượng, khó xác ñịnh, khó phân bổ cho

từng thửa ñất….thiếu cơ sở xác ñịnh mức chi phí cụ thể làm ảnh hưởng ñến giá ñất.

1.2. ðặc trưng

1. Có vị trí cố ñịnh. Chúng ta không thể di chuyển ñất ñai theo ý muốn, vị trí cố ñịnh

ñã quy ñịnh tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của ñất ñai ñồng thời nó chi phối rất lớn ñến

giá ñất. Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì... của ñất ñai có thể biến ñổi,

nhưng ñất ñai ñược hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố ñịnh, không thể di

dời. Tính cố ñịnh của vị trí ñất ñai, yêu cầu con người sử dụng ñất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh

ñất có ñặc ñiểm riêng về vị trí, tính chất ñất, khả năng sử dụng vào mục ñích khác nhau, do ñó

chúng có giá trị riêng.

2. Có hạn về diện tích. ðất ñai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất

biến. Hoạt ñộng của loài người có thể cải tạo tính chất của ñất, cải biến tình trạng ñất ñai,

nhưng không thể tăng giảm diện tích ñất ñai theo ý muốn của con người. Tính hữu hạn về

diện tích ñất ñai, yêu cầu phải tiết kiệm ñất, sử dụng ñất có hiệu quả. Diện tích ñất có hạn, quỹ

ñất ñai dùng vào các mục ñích khác nhau ngày càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng

cao về ñất ñai của việc ñô thị hoá, công nghiệp hoá, hiện ñại hoá và xây dựng nhà ở ñể ñáp

ứng với dân số ngày càng tăng. Cũng cần phải thấy rằng diện tích ñất ñai có hạn không có

nghĩa là mức cung về ñất ñai trên thị trường là cố ñịnh, sự tăng hay giảm diện tích của một

loại ñất nào ñó trên thị trường ñất ñai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, ñặc biệt nó ñược quyết

ñịnh bởi quyền ñịnh ñoạt mục ñích sử dụng ñất của Nhà nước với vai trò là ñại diện chủ sở

hữu về ñất ñai.

3. Tính năng lâu bền. ðất ñai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong ñiều kiện sử

dụng và bảo vệ hợp lý, ñộ phì nhiêu của ñất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, ñất

nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Tính lâu bền của ñất ñai, ñề ra yêu cầu và khả năng

khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý ñất ñai.

4. Chất lượng khác nhau. ðiều kiện bản thân ñất ñai (ñịa chất, ñịa mạo, thổ nhưỡng,

thực bì, nước...) và ñiều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt ñộ, lượng mưa...) tồn tại

tính khác nhau lớn về tự nhiên. Tính khác nhau này trong ñất sử dụng cho nông nghiệp, có thể

làm cho sản lượng và phẩm chất nông sản khác nhau; ñất dùng cho xây dựng ñô thị, có thể

làm cho lực chịu tải của nền ñất khác nhau. Tính khác nhau của chất lượng ñất ñòi hỏi phải sử

dụng ñất hợp lý, ñể thu hiệu quả sử dụng cao nhất. Như vậỵ trong quá trình khai thác và sử

dụng ñất nếu con người biết cách sử dụng hợp lý, thì chất lượng của ñất ñược nâng lên không

ngừng.

2. THỊ TRƯỜNG ðẤT ðAI

2.1. Khái niệm thị trường ñất ñai

Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác ñộng qua lại lẫn nhau

dẫn ñến khả năng trao ñổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao

ñổi hàng hoá ñược sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với

nhau thông qua trao ñổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh

tế ñược phản ánh thông qua trao ñổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên

kết kinh tế giữa người với người ñể từ ñó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp

là chỉ khu vực và không gian trao ñổi hàng hoá.

Thị trường ñất ñai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch ñất ñai. Thị trường ñất ñai

có thể ñược hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường ñất ñai là tổng hòa

các mối quan hệ về giao dịch ñất ñai diễn ra tại một khu vực ñịa lý nhất ñịnh, trong một

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình ðịnh giá ðất ---------------------------------------------3

khoảng thời gian nhất ñịnh. Theo nghĩa hẹp, thị trường ñất ñai là nơi diễn ra các hoạt ñộng có

liên quan trực tiếp ñến giao dịch ñất ñai. Thị trường ñất ñai là một bộ phận cấu thành quan

trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển ñổi theo hướng phát triển kinh

tế thị trường ñịnh hướng XHCN như ở nước ta. Tại ñiều 5 Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh: "ñất

ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu", do ñó không tồn tại thị trường

chuyển quyền sở hữu ñất ñai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường ñất ñai trên ý nghĩa

chung là quyền sử dụng ñất.

2.2. Yếu tố cấu thành thị trường ñất ñai

Một thị trường ñược cấu thành bởi 3 yếu tố sau ñây:

- Chủ thể thị trường: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế ñộc lập; có

quyền quyết ñịnh một cách ñộc lập về các hoạt ñộng kinh doanh của mình, có quyền nhân

danh mình tham gia các quan hệ pháp luật. Trong nền kinh tế thị trường theo ñịnh hướng xã

hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các ñoàn thể xã hội và

các pháp nhân khác.

- Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình ñược trao ñổi thông qua thị

trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai.

- Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết

giữa các chủ thể thị trường. Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống môi giới liên hệ giữa

những người sản xuất, giữa những người tiêu dùng, giữa những người sản xuất và tiêu dùng,

giữa những người sản xuất cùng loại, giữa những người tiêu dùng cùng loại và người tiêu

dùng khác loại. Trong nền kinh tế thị trường, thông tin thị trường, người trung gian giao dịch,

trọng tài giao dịch, văn phòng tư vấn ñều là giới trung gian thị trường.

ðối với thị trường ñất ñai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch về ñất ñai. Các giao

dịch diễn ra trên thị trường ñất ñai khu vực thường quan tâm giải quyết những vấn ñề mang

tính chi tiết, cụ thể của cả bên mua và bên bán như vị trí, hình thể, qui mô, kích thước thửa

ñất; hình thức và phương thức thanh toán... nhưng các giao dịch diễn ra trong thị trường ñất

ñai quốc gia hay quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực ñầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối

ña của các bên mua và bên bán. Vì vậy, khách thể giao dịch chủ yếu trong thị trường này là

các loại ñất tại các ñô thị, vùng ven ñô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất và các ñặc khu kinh

tế...

2.3. Vai trò của thị trường ñất ñai

Thị trường ñất ñai có liên quan ñến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của

mỗi nước, do ñó thị trường ñất ñai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể là:

- Hoạt ñộng của thị trường ñất ñai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong

những yếu tố hàng ñầu của sản xuất ñó là ñất ñai (nguồn tài nguyên quí và ngày càng trở nên

khan hiếm) và các bất ñộng sản trên ñất.

- Thị trường ñất ñai hoạt ñộng tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi ñầu

tư vào bất ñộng sản như ñất ñai, nhà xưởng... tạo sự năng ñộng trong chuyển dịch lao ñộng

giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc ñầu tư, sử dụng ñất ñai và các bất ñộng sản

khác một cách hợp lý.

- Tác ñộng trực tiếp của thị trường ñất ñai tới phát triển thị trường tài chính. Việc

chuyển bất ñộng sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy ñộng các nguồn lực cho

nền kinh tế.

- Phát triển thị trường ñất ñai một cách thông thoáng sẽ tạo ñiều kiện cho việc hình

thành giá cả ñất ñai một cách khách quan và ñược phản ánh ñầy ñủ vào chi phí sản xuất. ðiều

này càng có ý nghĩa trong ñiều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.

- Sự tăng trưởng kinh tế, tốc ñộ ñô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất ñộng sản nói

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình ðịnh giá ðất ---------------------------------------------4

chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường ñất ñai thông thoáng sẽ tạo ñộng cơ phấn

ñấu và cơ hội có nhà ở cho ñại ña số dân chúng lao ñộng với giá cả chấp nhận ñược.

2.4. Các khu vực của thị trường ñất ñai

Thị trường ñất ñai là một thị trường ñặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường

ñất ñai gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Tuy nhiên, thị

trường ñất ñai hình thành chậm và chịu tác ñộng của nhiều nhân tố. Quá trình hình thành và

phát triển của thị trường ñất ñai chính là quá trình phát triển các quan hệ ñất ñai hình thành

trong lịch sử, chỉ ñến một giai ñoạn lịch sử nhất ñịnh ñất ñai mới thực sự tham gia vào thị

trường và khi ñó thị trường ñất ñai mới ra ñời. Cũng như nhiều thị trường khác, ngày nay thị

trường ñất ñai không chỉ mang tính khu vực mà còn mang tính quốc gia và tính quốc tế. Việc

phân biệt thị trường khu vực, thị trường quốc gia hay quốc tế chủ yếu ñể giúp người ñịnh giá

nhận dạng thị trường ñất ñai trong quá trình phân tích, ñánh giá. Trên thực tế, không có một

thị trường nào tồn tại một cách ñộc lập, chúng luôn ñan xen, tác ñộng lẫn nhau thành một thị

trường thống nhất.

a. Thị trường ñất ñai thế giới

Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế ñộ sở hữu tư nhân về ruộng ñất ñã

ñược xác lập ổn ñịnh, quá trình tích tụ ñất ñã ñạt tới ñỉnh cao, thị trường ñất ñai cũng mang

tính ñộc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng ñoạn, các

quốc gia này thường áp dụng luật thuế ñối với việc mua bán ruộng ñất chứ không áp ñặt giới

hạn hành chính ñối với thị trường ñất ñai. Tại ñây có các trang trại với qui mô lớn hàng ngàn

hecta. Ở những nước ñang phát triển, trong giai ñoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh

ñầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá ñất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu

ñô thị. Khi các cơn sốt ñất có nguy cơ ảnh hưởng ñến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút ñầu tư

nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường ñất ñai.

Cơn sốt nhà ñất cuối thập kỷ 80 cũng ñã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất

ñộng sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90. Chính phủ Nhật ñã phải khống chế mức

tăng giá nhà ñất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 -

1993 giá nhà ñất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà

ñất giảm ñến 40% làm các ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn ñề nhà ñất ñến 53 ngàn tỷ

Yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà ñất từ năm 1989 - 1990 ñã làm cho khối lượng giao dịch

nhà ñất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991 và nửa ñầu năm 1992, các văn phòng giao

dịch trống rỗng, dẫn ñến giảm giá nhà ñất và trì trệ trong thị trường này nói chung. Kết quả là

Chính phủ Pháp ñã ban hành các ñạo luật nhằm giúp người mua giảm ñược tiền thuế tương

ñương 10% giá mua một chỗ ở mới.

Các quốc gia ñang phát triển rút kinh nghiệm của các nước ñi trước, ñã và ñang thi

hành các chính sách nhằm ñiều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc ñộ và quy mô tích tụ

ñất ñai, như là một quy luật tất yếu của sở hữu tư nhân về ñất ñai trong nền kinh tế thị trường.

ðể ñảm bảo cho nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều nước ñã ñề ra chính sách hạn ñiền,

nhiều nước vẫn còn hạn chế quyền chuyển nhượng ñất ñai.

Ở Anbani, ñất nông nghiệp ñã ñược coi là thuộc sở hữu của các gia ñình nông dân

theo pháp lệnh ñất ñai từ năm 1991, nhưng cho tới năm 1995 việc bán ñất vẫn bị coi là bất

hợp pháp, và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào ñể bán ñất nông

nghiệp. Những người ñã nhận quyền sử dụng ñất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh ñất

ñó trong vòng một năm thì ñương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh ñất ñó.

Ở Rumani, một số mảnh ñất bị quy ñịnh không ñược bán trong vòng 10 năm và một số

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình ðịnh giá ðất ---------------------------------------------5

các mảnh ñất khác bị quy ñịnh không ñược bán vĩnh viễn, và trong một số trường hợp cụ thể,

Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán ñất cho mình.

Ở Bungari, các doanh nghiệp không ñược quyền chuyển nhượng những mảnh ñất nhận

ñược từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước.

Ở nhiều nước thuộc Liên xô trước ñây, quyền của nông dân ñối với ñất nông nghiệp

chỉ ñơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh ñất ñó. Một số nước trong SNG hiện nay ñã sửa ñổi

luật pháp ñể cho phép người nông dân ñược quyền chuyển nhượng ñất với một số ñiều kiện

cụ thể.

Trong ñiều kiện nền kinh tế thế giới ñang chuyển theo hướng dân chủ và công bằng,

chính sách ñiều chỉnh sở hữu ruộng ñất nhằm giảm bớt quy mô tích tụ ñất của các nước ñang

phát triển rất ñáng ñược phân tích tham khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trường

ñất ñai ở Việt Nam.

Tính ñộc quyền về sở hữu ñất và giá ñất thời kỳ của Chủ nghĩa Tư bản ñã bị giới hạn

bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh ñế quốc. Hiện nay không còn khả năng

phân chia lại thị trường bằng chiến tranh, trong khi ñó trình ñộ tích tụ tư bản ñã ñạt ñến ñỉnh

cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực ñầu tư ñã thúc ép mở cửa thị trường ñất

ñai và tạo nên xu hướng gia tăng giá ñất với tốc ñộ tăng của thị trường hàng hoá.

Xu hướng cho thuê ñất ñai ñể phát triển ñược coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của

việc sử dụng ñất. Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ sở kinh

doanh tư nhân có thể thuê ruộng hay một số khu ñất ñể kinh doanh. Việc cho phép thuê ñất và

mua bán ruộng ñất ñã giúp cho nông nghiệp các nước này phát triển năng ñộng hơn và ñược

coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng ñất.

Một ñặc ñiểm rất quan trọng của thị trường ñất ñai trên thế giới là thị trường này ñã

vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường ñầu tư hấp dẫn của tư bản nước

ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, ðài Loan là những nước ñi ñầu

trong lĩnh vực kinh doanh bất ñộng sản ở nước ngoài.

b. Thị trường ñất ñai Việt Nam

Theo qui ñịnh của pháp luật nước ta: khi tham gia vào thị trường ñất ñai các chủ sử

dụng ñất phải có ñược quyền sử dụng ñất, muốn vậy họ phải ñược Nhà nước giao ñất hoặc

cho thuê ñất (thị trường sơ cấp); tiếp theo họ phải ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

ñất và tham gia vào các giao dịch dân sự, thông qua việc thực hiện các quyền về sử dụng ñất

(thị trường thứ cấp). Việc phân ñịnh thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp về ñất ñai chỉ là một

trong những cách tiếp cận nhằm thể hiện những quan hệ ban ñầu (Nhà nước - người sử dụng),

và những quan hệ tiếp theo (người sử dụng - người sử dụng).

Thị trường sơ cấp về ñất ñai

Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nước với tư cách là ñại

diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai tiến hành việc giao ñất và cho thuê ñất ñối với các tổ

chức, hộ gia ñình và cá nhân trong xã hội (gọi tắt là các chủ sử dụng ñất) (hình 1.1).

Về phía Nhà nước: Nhà nước thực hiện chức năng giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất

và chấm dứt quyền sử dụng ñất của các chủ sử dụng ñất; xác lập quyền sử dụng ñất và quyền

thuê ñất cho các chủ sử dụng ñất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

(GCNQSD).Về phía người sử dụng ñất. Người sử dụng ñất tham gia thị trường này gồm: các

hộ gia ñình và cá nhân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất ñể sản xuất nông nghiệp, lâm

nghiệp; hộ gia ñình, cá nhân ñược giao ñất làm nhà ở; tổ chức kinh tế ñầu tư xây dựng nhà ở

ñể bán hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế ñầu tư, xây dựng kết cấu hạ tầng ñể chuyển nhượng

hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất ñể tạo vốn xây

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình ðịnh giá ðất ---------------------------------------------6

dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết ñịnh. Căn cứ vào Luật ðất ñai

2003 Chính phủ ñã ban hành hai Nghị ñịnh (Nghị ñịnh 198/2004/Nð-CP về tiền sử dụng ñất

và Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP về bồi thường hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất).

Hai Nghị ñịnh này ñã có những quy ñịnh khá thông thoáng ñối với thị trường ñất ñai hiện tại.

Nhà nước ñã mở rộng ñối tượng ñược giao ñất có thu tiền sử dụng ñất (Nghị ñịnh

198/2004/Nð-CP về thu tiền sử dụng ñất và Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính

(117/2004/TT-BTC)), theo ñó, ngoài ñối tượng ñược Nhà nước giao ñất xây dựng nhà ở, xây

dựng cơ sở hạ tầng ñể chuyển nhượng hoặc cho thuê, Nghị ñịnh còn cho phép thực hiện giao

ñất có thu tiền sử dụng ñất ñối với ñất dùng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, ñất sử dụng

vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, xây dựng công trình

công cộng có mục ñích kinh doanh; cho phép nhà ñầu tư tự lựa chọn hoặc giao ñất có thu tiền

sử dụng ñất hoặc thuê ñất; tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, thuê ñất, góp vốn liên

doanh bằng giá trị quyền sử dụng ñất...

Hình 1.1. Thị trường sơ cấp về ñất ñai

Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh không thu tiền sử dụng ñất ñối với hộ gia ñình cá nhân

ñang sử dụng ñất ở mà ñất ñó ñã sử dụng trước ngày 15/10/1993 hoặc ñối với hộ gia ñình cá

nhân ñã ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất nhưng ñất ñó ñược sử dụng ổn ñịnh

trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà còn nợ tiền sử dụng ñất. Chính phủ cũng áp dụng cơ

chế thu tiền sử dụng ñất có thời hạn ñối với ñất dùng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, ñất

dùng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối. Quy ñịnh này tạo

ñiều kiện cho các doanh nghiệp lựa chọn hình thức sử dụng ñất. Bên cạnh ñó, sẽ thực hiện thu

tiền sử dụng ñất bằng việc ñấu giá ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất. Thực hiện theo

phương án này sẽ hạn chế thất thoát nguồn tài chính thu từ ñất ñai cho ngân sách nhà nước;

góp phần thực hiện sự bình ñẳng về nghĩa vụ tài chính giữa các thành phần kinh tế ñược Nhà

nước giao ñất, xoá bỏ bao cấp qua ñất ñai. Các cơ quan chức năng cũng sẽ ñơn giản thủ tục

hành chính thu tiền sử dụng ñất, lệ phí trước bạ bằng cách thực hiện cơ chế một cửa khi người

dân ñược giao ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất mà phải nộp tiền sử dụng ñất, chỉ

phải tiếp xúc với cơ quan Tài nguyên và Môi trường.

NHÀ NƯỚC

Giao ñất

không

thu tiền

Giao ñất

có thu

tiền

Cho

thuê

ñất

Thu

hồi

ñất

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ðẤT

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình ðịnh giá ðất ---------------------------------------------7

Khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng ñất thì Nhà nước sẽ thu hồi ñất ñối với các chủ sử

dụng ñất ñang sử dụng ñất. Theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP của Chính phủ về

bồi thường hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và Thông tư 116/2004/TT-BTC của

Bộ Tài chính hướng dẫn việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất. Cụ

thể, Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích

quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, trong các trường hợp ñầu tư xây dựng khu

công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phát triển và các dự án ñầu tư lớn.

Bên cạnh ñó Chính phủ ñẩy mạnh hơn nữa việc thực hiện nhà ñầu tư tự thoả thuận bồi thường

hỗ trợ tái ñịnh cư thay cho việc Nhà nước phải ñứng ra tổ chức bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư

bằng cách: trường hợp người ñược giao ñất, ñược thuê ñất hoặc tổ chức phát triển quỹ ñất

thoả thuận ñược với người bị thu hồi ñất về mức bồi thường, hỗ trợ theo quy ñịnh của pháp

luật thì thực hiện theo sự thoả thuận ñó; khi thu hồi ñất Nhà nước không tổ chức thực hiện bồi

thường, hỗ trợ. Nhà nước sẽ giao cho UBND các tỉnh, thành quyết ñịnh tổ chức thực hiện bồi

thường và tái ñịnh cư hoặc phân cấp cho UBND cấp dưới trực tiếp tổ chức thực hiện bồi

thường hỗ trợ tái ñịnh cư.

Thị trường thứ cấp về ñất ñai

ðây là thị trường thực hiện quyền sử dụng ñất của các chủ sử dụng ñất ñược pháp luật

qui ñịnh như chuyển nhượng, chuyển ñổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn

bằng giá trị quyền sử dụng ñất (hình 1.2). Thị trường này, về mặt pháp lý ñã ñược công nhận,

tuy nhiên qui mô của thị trường này phụ thuộc rất nhiều vào thị trường sơ cấp, tức là khả năng

cung về ñất cho các chủ sử dụng ñất một cách hợp pháp (có giấy chứng nhận quyền sử dụng

ñất).

Hình 1.2. Thị trường thứ cấp về ñất ñai

Luật ðất ñai (1993) ñược ban hành với quy ñịnh về giao ñất ổn ñịnh lâu dài cho người

sử dụng gắn với các quyền sử dụng ñất ñược mở rộng như quyền ñịnh ñoạt của người có

quyền sở hữu. Ngoài quyền sử dụng ñất theo mục ñích quy ñịnh khi ñược giao, người sử dụng

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ðẤT

(ñã nhận quyền sử dụng ñất từ Nhà nước)

QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT

Chuyển

nhượng

ñất

Chuyển

ñổi

ñất

Cho thuê

cho thuê

lại ñất

Thế

chấp

ñất

Thừa

kế

ñất

Góp vốn

bằng

ñất

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ðẤT

(ñã nhận quyền sử dụng ñất từ các chủ sử dụng ñất)