Giải pháp huy động nguồn vốn tài trợ cho các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư tại thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010

Trang 1

MUÏC LUÏC

LÔØI CAM ÑOAN

MUÏC LUÏC

DANH MUÏC CAÙC TÖØ VIEÁT TAÉT

DANH MUÏC CAÙC BAÛNG

PHAÀN MÔÛ ÑAÀU

PHAÀN NOÄI DUNG

CHÖÔNG 1: CÔ SÔÛ LYÙ LUAÄN VEÀ DÖÏ AÙN ÑAÀU TÖ XAÂY DÖÏNG KHU DAÂN CÖ VAØ

CAÙC COÂNG CUÏ HUY ÑOÄNG NGUOÀN VOÁN ÑAÀU TÖ XAÂY DÖÏNG KHU DAÂN CÖ

1.1 Döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö ................................................................... 1

1.1.1 Khaùi nieäm Döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö ....................................... 1

1.1.2 Phaân loaïi Döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö ......................................... 3

1.1.3 Chuû ñaàu tö ............................................................................................... 4

1.1.4 Caùc ñaëc ñieåm cuûa Döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö ........................... 4

1.1.5 Caùc giai ñoaïn cuûa Döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö............................ 6

1.1.6 Neàn taûng phaùp lyù cho hoaït ñoäng thöïc hieän Döï aùn ñaàu tö

xaây döïng khu daân cö ..................................................................................... 6

1.2 Khaùi nieäm huy ñoäng nguoàn voán taøi trôï ............................................................. 8

1.3 Caùc coâng cuï huy ñoäng nguoàn voán taøi trôï .......................................................... 9

1.3.1 Nguoàn voán vay töø toå chöùc tín duïng ......................................................... 9

1.3.2 Nguoàn voán töø quyõ ñaàu tö taøi chính.......................................................... 12

1.3.3 Hôïp taùc ñaàu tö ......................................................................................... 14

1.3.4 Thueâ taøi chính.......................................................................................... 16

1.3.5 Phaùt haønh traùi phieáu ................................................................................ 18

1.3.6 Phaùt haønh coå phieáu.................................................................................. 20

1.3.7 Caùc hình thöùc huy ñoäng khaùc .................................................................. 21

Keát luaän chöông 1 ....................................................................................................... 22

CHÖÔNG 2: THÖÏC TRAÏNG HUY ÑOÄNG NGUOÀN VOÁN CUÛA CAÙC DÖÏ AÙN

ÑAÀU TÖ XAÂY DÖÏNG KHU DAÂN CÖ TRONG THÔØI GIAN QUA TAÏI TP HCM

2.1Khaùi quaùt veà tình hình kinh teá xaõ hoäi ôû Tp HCM............................................... 22

2.1.1Vò trí ñòa lyù ......................................................................................................... 22

Trang 2

2.1.2Toác ñoä taêng tröôûng kinh teá cuûa thaønh phoá trong thôøi gian qua.......................... 23

2.1.3Nhöõng quan ñieåm cô baûn veà phaùt trieån caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng ................. 24

2.2Thöïc traïng huy ñoäng nguoàn voán cuûa caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng

khu daân cö trong thôøi gian qua taïi Tp HCM..................................................... 25

2.2.1Hieän traïng cuûa caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö taïi Tp HCM ................. 25

2.2.2Nguoàn voán vay töø toå chöùc tín duïng .................................................................. 29

2.2.3Nguoàn voán töø quyõ ñaàu tö taøi chính .................................................................... 30

2.2.4Hôïp taùc ñaàu tö.................................................................................................... 31

2.2.5Thueâ taøi chính ................................................................................................... 32

2.2.6Phaùt haønh traùi phieáu........................................................................................... 32

2.2.7Phaùt haønh coå phieáu............................................................................................. 33

2.2.8Caùc hình thöùc khaùc............................................................................................. 33

2.3Nhöõng thaønh töïu ñaït ñöôïc trong quaù trình huy ñoäng nguoàn voán

cuûa caùc döï aùn ÑTXD KDC trong thôøi gian qua taïi Tp HCM.......................... 34

2.4Nhöõng toàn taïi trong quaù trình huy ñoäng nguoàn voán cuûa caùc döï aùn

ÑTXD KDC trong thôøi gian qua taïi Tp HCM .................................................. 35

2.5Caùc nguyeân nhaân toàn taïi....................................................................................... 37

Keát luaän chöông 2 ....................................................................................................... 43

CHÖÔNG 3 :GIAÛI PHAÙP HUY ÑOÄNG NGUOÀN VOÁN TAØI TRÔÏ CHO CAÙC DÖÏ

AÙN ÑAÀU TÖ XAÂY DÖÏNG KHU DAÂN CÖ TAÏI TP HCM ÑEÁN NAÊM 2010

3.1.Nhöõng quan ñieåm xaây döïng giaûi phaùp ........................................................... 44

3.1.1. Ñaûm baûo tính hieäu quaû cuûa döï aùn ........................................................... 44

3.1.2. Mang tính ñoàng boä ................................................................................. 44

3.1.3. Mang tính khaû thi coù theå thöïc hieän ñöôïc................................................. 45

3.1.4. Ñuùng phaùp luaät........................................................................................ 45

3.2. Ñònh höôùng phaùt trieån nhaø ôû vaø döï baùo nhaø ôû cuûa Tp HCM ñeán

naêm 2010 .............................................................................................................. 45

3.2.1. Ñònh höôùng phaùt trieån nhaø ôû cuûa Tp HCM ñeán naêm 2010...................... 45

3.2.2. Tình hình daân soá vaø nhu caàu nhaø ôû taïi Tp HCM ñeán naêm 2010............. 46

3.2.3. Döï baùo nhu caàu vaø toác ñoä phaùt trieån nhaø ôû ñeán naêm 2010..................... 48

3.3. Caùc giaûi phaùp huy ñoäng nguoàn voán taøi trôï cho caùc döï aùn ñaàu tö

xaây döïng khu daân cö taïi Tp HCM ñeán naêm 2010............................................. 48

Trang 3

3.3.1. Caùc giaûi phaùp xaây döïng hình aûnh coâng ty............................................... 48

3.3.2. Caùc giaûi phaùp vay voán ñeå thöïc hieän döï aùn ............................................. 51

3.3.3. Caùc giaûi phaùp huy ñoäng voán töø khaùch haøng............................................ 55

3.3.4. Caùc giaûi phaùp lieân doanh, lieân keát thöïc hieän döï aùn................................ 62

3.3.5. Caùc giaûi phaùp phaùt haønh giaáy tôø coù giaù .................................................. 66

3.3.6. Caùc giaûi phaùp huy ñoäng töø caùc nguoàn voán khaùc ................................... 68

3.4.Kieán nghò ......................................................................................................... 70

3.4.1. Kieán nghò vôùi Chính phuû ......................................................................... 70

3.4.2. Kieán nghò vôùi UÛy Ban Nhaân Daân Thaønh phoá Hoà Chí Minh ................... 73

Keát luaän chöông 3 ....................................................................................................... 75

PHAÀN KEÁT LUAÄN

TAØI LIEÄU THAM KHAÛO

PHUÏ LUÏC

Phuï luïc 1 : Baûng thoáng keâ nguoàn voán 50 döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö

Phuï luïc 2 : Baûng thoáng keâ caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö taïi Thaønh phoá

Hoà Chí Minh naêm 2005

Phuï luïc 3 : Baûng thoáng keâ soá löôïng doanh nghieäp kinh doanh vaø ñaàu tö xaây döïng

baát ñoäng saûn ñaêng kyù môùi taïi Tp Hoà Chí Minh töø 2000-thaùng 08/2006

Trang 4

PHAÀN MÔÛ ÑAÀU

1. TÍNH CAÁP THIEÁT CUÛA ÑEÀ TAØI

Muoán thaønh coâng trong kinh doanh, tröôùc heát doanh nghieäp phaûi daùm ñöông

ñaàu vaø vöôït qua “cöûa aûi” voán. Taïo voán vaø quay voøng voán luoân laø nhöõng baøi toaùn

theo ñuoåi suoát cuoäc ñôøi kinh doanh cuûa doanh nghieäp vaø vieäc tìm ra lôøi giaûi cho baøi

toaùn ñoù seõ taïo neân moät baûn saéc rieâng, ñoàng thôøi khaúng ñònh vò theá cuûa doanh nghieäp

ñoù treân thöông tröôøng.

Cuõng nhö baát kyø lónh vöïc naøo, ñoái vôùi baát ñoäng saûn, vaán ñeà voán luoân laø moái

baän taâm haøng ñaàu. Thöù nhaát, vôùi moät döï aùn baát ñoäng saûn baát kyø naøo cuõng caàn coù moät

khoái löôïng voán raát lôùn so vôùi caùc lónh vöïc khaùc, coù theå ñeán haøng traêm tyû ñoàng. Do

ñoù, doanh nghieäp phaûi “tröôøng voán” laém môùi coù theå hoaøn thieän ñöôïc ñeán haï taàng döï

aùn, coøn ñeå hoaøn thieän moät khu daân cö môùi phaûi huy ñoäng voán cuûa toaøn xaõ hoäi. Thöù

hai, vôùi nguyeân taéc thaän troïng trong kinh doanh, khoâng moät doanh nghieäp naøo daùm

maïo hieåm boû heát caû voán cuûa mình ñeå ñaàu tö vaøo moät döï aùn baát ñoäng saûn. Do ñoù, nhu

caàu huy ñoäng nguoàn voán cuûa caùc thaønh phaàn kinh teá khaùc laø ñieàu taát yeáu. Thöù ba,

haønh lang phaùp lyù ñeå quaûn lyù vieäc thöïc hieän döïa aùn baát ñoäng saûn coøn nhieàu baát caäp,

buoâng loûng trong quaûn lyù ñaõ daãn ñeán nhöõng tình traïng baát oån veà kinh teá vaø xaõ hoäi

trong thôøi gian gaàn ñaây, nhö: tình traïng baùn nhaø treân giaáy; doanh nghieäp bò thieáu voán

khi thöïc hieän döï aùn; giaù vaøng theá giôùi cuõng aûnh höôûng ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn vì

ña soá giao dòch baát ñoäng saûn coøn coù thoùi quen söû duïng vaøng,… Vaäy tìm ñaâu ra nguoàn

voán vaø laøm theá naøo ñeå giaûi baøi toaùn veà voán moät caùch hieäu quaû nhaát? Caâu hoûi ñoù luoân

laøm ñau ñaàu caùc doanh nhaân.

Vaø ñoù cuõng laø lyù do toâi choïn ñeà taøi : “Giaûi phaùp huy ñoäng nguoàn voán taøi trôï

cho caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö taïi Thaønh phoá Hoà Chí Minh ñeán naêm

2010”, nhaèm tìm hieåu vaø khaùi quaùt laïi thöïc traïng huy ñoäng nguoàn voán cuûa caùc döï aùn

ñaàu tö xaây döïng khu daân cö hieän nay treân ñòa baøn Thaønh phoá. Töø ñoù, ñöa ra nhöõng

Trang 5

giaûi phaùp ñeå coâng taùc huy ñoäng voán cuûa doanh nghieäp ñuôïc ñaåy nhanh hôn vaø hieäu

quaû hôn.

2. MUÏC TIEÂU NGHIEÂN CÖÙU

Luaän vaên ñi saâu phaân tích tình hình huy ñoäng nguoàn voán taøi trôï cho caùc döï aùn

khu daân cö taïi Thaønh phoá Hoà Chí Minh trong thôøi gian qua, nhaèm neâu leân nhöõng toàn

taïi, nguyeân nhaân vaø töø ñoù ñöa ra caùc giaûi phaùp, kieán nghò ñeå giaûi quyeát nhu caàu veà

voán, laø moät yeáu toá tieân quyeát ñaåy nhanh tieán ñoä thöïc hieän caùc döï aùn khu daân cö. Vôùi

nhieäm vuï nghieân cöùu nhö sau:

− Nghieân cöùu veà caùc lyù thuyeát thöïc hieän döï aùn ñaàu tö xaây döïng caùc khu daân cö

taïi Thaønh phoá.

− Caên cöù vaøo thöïc traïng cuûa tình hình huy ñoäng voán thöïc hieän döï aùn khu daân cö

cuûa caùc doanh nghieäp treân ñòa baøn Thaønh phoá trong thôøi gian qua ñeå phaân tích, ñaùnh

giaù nhöõng maët ñaït ñöôïc, nhöõng maët coøn haïn cheá vaø tìm roõ nguyeân nhaân cuûa nhöõng

haïn cheá.

− Ñöa ra nhöõng giaûi phaùp vaø kieán nghò thích hôïp ñeå nhaèm quaûn lyù vaø ñaåy nhanh

hoaït ñoäng huy ñoäng voán cuûa caùc doanh nghieäp noùi chung vaø caùc doanh nghieäp xaây

döïng khu daân cö noùi rieâng ñaït ñöôïc hieäu quaû cao.

3. ÑOÁI TÖÔÏNG NGHIEÂN CÖÙU

Ñoái töôïng nghieân cöùu cuûa ñeà taøi laø tình hình söû duïng caùc coâng cuï huy ñoäng

nguoàn voán nhö: phaùt haønh chöùng khoaùn nôï, chöùng khoaùn voán, vay nôï töø caùc toå chöùc

tín duïng, quyõ taøi chính,… vaø vieäc vaän duïng, thöïc hieän caùc chính saùch phaùp luaät coù

lieân quan trong vieäc ñaàu tö xaây döïng döï aùn khu daân cö treân ñòa baøn thaønh phoá Hoà

Chí Minh trong thôøi gian qua.

4. PHAÏM VI NGHIEÂN CÖÙU

Ñeå thöïc hieän moät döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö, bao goàm coù nhieàu giai ñoaïn:

tìm hieåu döï aùn, chuaån bò thöïc hieän döï aùn, thöïc hieän döï aùn,… Tuy nhieân, noäi dung

nghieân cöùu cuûa luaän vaên chæ giôùi haïn trong vieäc huy ñoäng nguoàn voán, laø moät

phaàn quan troïng trong giai ñoaïn chuaån bò thöïc hieän döï aùn.

Khoâng gian nghieân cöùu cuûa luaän vaên laø caùc döï aùn khu daân cö treân ñòa baøn Tp

Trang 6

HCM. Thôøi gian nghieân cöùu trong luaän vaên laø tình hình huy ñoäng nguoàn voán ñeå

thöïc hieän döï aùn khu daân cö taïi Tp HCM trong nhöõng naêm vöøa qua, giai ñoaïn töø

1986 ñeán nay. Ñònh höôùng phaùt trieån caùc khu daân cö gaén vôùi phaùt trieån kinh teá xaõ

hoäi ôû TP HCM ñeán naêm 2010.

Ngoaøi ra, trong nghieân cöùu, luaän vaên khoâng ñeà caäp ñeán nguoàn voán töø ngaân

saùch ngaân saùch nhaø nöôùc, ñeå caùc vaán ñeà ñöôïc neâu thaät söï mang tính thöïc tieãn vaø

khaùch quan.

5. PHÖÔNG PHAÙP NGHIEÂN CÖÙU

Luaän vaên söû duïng phöông phaùp duy vaät bieän chöùng, döïa treân cô sôû heä thoáng

lyù luaän cuûa hoïc thuyeát Maùc-Leânin, lyù thuyeát veà khoa hoïc taøi chính vaø caùc moân khoa

hoïc khaùc, treân tinh thaàn thoáng nhaát vôùi caùc quan ñieåm, chuû tröông vaø chính saùch cuûa

Ñaûng, Nhaø nöôùc ñoái vôùi söï phaùt trieån khu daân cö treân ñòa baøn Thaønh phoá Hoà Chí

Minh. Qua ñoù, neâu leân nhöõng vaán ñeà coøn toàn taïi, phaân tích caùc nguyeân nhaân vaø hình

thaønh nhöõng giaûi phaùp hôïp lyù nhaèm thuùc ñaåy vieäc xaây döïng döï aùn khu daân cö taïi

Thaønh phoá Hoà Chí Minh ñeán naêm 2010 ñöôïc hieäu quaû hôn.

6. NHÖÕNG ÑIEÅM CHÍNH CUÛA LUAÄN VAÊN

Heä thoáng nhöõng lyù luaän cô baûn veà caùc coâng cuï huy ñoäng nguoàn voán ñeå

thöïc hieän caùc döï aùn xaây döïng khu daân cö noùi chung vaø taïi Tp HCM noùi rieâng trong

quaù trình phaùt trieån kinh teá xaõ hoäi cuûa moät neàn kinh teá chuyeån ñoåi.

Phaân tích hieän töôïng vaø baûn chaát cuûa tình hình huy ñoäng nguoàn voán ñaàu tö

döï aùn khu daân treân ñòa baøn TP HCM döôùi goùc ñoä kinh teá hoïc, qua ñoù ruùt ra ñöôïc toàn

taïi vaø nguyeân nhaân toàn taïi. Treân cô sôû nhöõng luaän cöù khoa hoïc vaø thöïc tieãn, Luaän

vaên döï baùo ñònh höôùng phaùt trieån cuûa thò tröôøng nhaø ôû ñoâ thò ôû TP HCM ñeán naêm

2010, ñaët bieät gaén vôùi caùc chöông trình phaùt trieån cuûa TP trong giai ñoaïn 2006-2010

Ñöa ra caùc nhoùm giaûi phaùp khaû thi, trong ñoù chuù troïng ñeán caùc giaûi phaùp

cuï theå ñeå naâng cao hieäu quaû söû duïng caùc coâng cuï huy ñoäng voán, gaén vôùi quaù trình

phaùt trieån kinh teá xaõ hoäi TP HCM ñeán naêm 2010.

Nghieân cöùu trong thôøi ñieåm coù nhieàu caûi caùch veà quaûn lyù nhaø ñaát, coù nhieàu

caùi môùi maø nhöõng nghieân cöùu tröôùc ñaây chöa ñeà caäp tôùi, hay ñeán nay khoâng coøn phuø

Trang 7

hôïp nöõa.

7. KEÁT CAÁU CUÛA LUAÄN VAÊN

Luaän vaên bao goàm 73 trang, ngoaøi phaàn môû ñaàu vaø keát luaän, luaän vaên bao

goàm ba chöông:

− Chöông 1: Cô sôû lyù luaän veà döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö vaø caùc coâng cuï

huy ñoäng nguoàn voán ñaàu tö xaây döïng khu daân cö. Goàm 21 trang

− Chöông 2: Thöïc traïng huy ñoäng nguoàn voán cuûa caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu

daân cö trong thôøi gian qua taïi Thaønh phoá Hoà Chí Minh, chöông naøy cuõng goàm 22

trang

− Chöông 3: Giaûi phaùp huy ñoäng nguoàn voán taøi trôï cho caùc döï aùn ñaàu tö xaây

döïng khu daân cö taïi Thaønh phoá Hoà Chí Minh ñeán naêm 2010. Chöông naøy goàm 30

trang.

Trang 8

CHÖÔNG 1: CÔ SÔÛ LYÙ LUAÄN VEÀ DÖÏ AÙN ÑAÀU TÖ XAÂY DÖÏNG KDC VAØ

CAÙC COÂNG CUÏ HUY ÑOÄNG NGUOÀN VOÁN ÑAÀU TÖ XD KDC

Chöông naøy giôùi thieäu veà döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö vaø caùc coâng cuï huy

ñoäng nguoàn voán ñeå thöïc hieän döï aùn xaây döïng khu daân cö. Phaàn cô sôû lyù luaän cuûa döï

aùn xaây döïng khu daân cö bao goàm: Khaùi nieäm döï aùn ñaàu tö XD KDC; Caùc loaïi döï aùn

ñaàu tö XD KDC; Chuû ñaàu tö; Caùc ñaëc ñieåm cuûa döï aùn ñaàu tö XD KDC; Caùc giai ñoaïn

cuûa döï aùn ñaàu tö XD KDC; Neàn taûng phaùp lyù cho hoaït ñoäng thöïc hieän döï aùn ñaàu tö

XD KDC. Vaø ngoaøi ra coøn coù phaàn cô sôû lyù luaän veà huy ñoäng nguoàn voán taøi trôï, bao

goàm khaùi nieäm veà huy ñoäng nguoàn voán vaø chi tieát caùc coâng cuï huy ñoäng nguoàn voán

hieän nay ôû Vieät Nam.

1.1. DÖÏ AÙN ÑAÀU TÖ XAÂY DÖÏNG KHU DAÂN CÖ .

1.1.1. Khaùi nieäm döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö

Döï aùn ñaàu tö xaây döïng coâng trình laø moät taäp hôïp nhöõng ñeà xuaát coù lieân quan

ñeán vieäc boû voán ñeå taïo môùi, môû roäng hoaëc caûi taïo nhöõng cô sôû vaät chaát nhaát ñònh

nhaèm ñaït ñöôïc söï taêng tröôûng veà soá löôïng hoaëc duy trì, caûi tieán, naâng cao chaát löôïng

cuûa saûn phaåm hoaëc dòch vuï trong khoaûng thôøi haïn nhaát ñònh (Khoaûn 17, Ñieàu 3,

Chöông 1 cuûa Luaät xaây döïng soá 16/2003/QH11 ngaøy 26/11/2003).

Döï aùn ñaàu tö laø taäp hôïp caùc ñeà xuaát boû voán trung vaø daøi haïn ñeå tieán haønh caùc

hoaït ñoäng ñaàu tö treân ñòa baøn cuï theå, trong khoaûng thôøi gian xaùc ñònh.

Coâng trình xaây döïng laø saûn phaåm ñöôïc taïo thaønh bôûi söùc lao ñoäng cuûa con

ngöôøi, vaät lieäu xaây döïng, thieát bò laép ñaët vaøo coâng trình, ñöôïc lieân keát ñònh vò vôùi

ñaát, coù theå bao goàm phaàn döôùi maët ñaát, phaàn treân maët ñaát, phaàn döôùi maët nöôùc vaø

phaàn treân maët nöôùc, ñöôïc xaây döïng theo thieát keá. Coâng trình xaây döïng bao goàm coâng

trình xaây döïng coâng coäng, nhaø ôû, coâng trình coâng nghieäp, giao thoâng, thuyû lôïi, naêng

löôïng vaø caùc coâng trình khaùc

Hieän nay, khaùi nieäm khu daân cö, khu nhaø ôû coøn raát chung chung, chöa ñöôïc

xaùc ñònh roõ raøng trong caùc boä luaät, maø chæ môùi coù quy cheá Khu ñoâ thò môùi theo Nghò

ñònh 02/2006/NÑ-CP ngaøy 25/12/2001 quy ñònh: Döï aùn Khu ñoâ thò môùi laø döï aùn ñaàu

tö xaây döïng moät khu ñoâ thò ñoàng boä coù heä thoáng caùc coâng trình haï taàng kyõ thuaät, haï

Trang 9

taàng xaõ hoäi, khu daân cö vaø caùc coâng trình dòch vuï khaùc, ñöôïc phaùt trieån noái tieáp ñoâ

thò hieän coù hoaëc hình thaønh khu ñoâ thò taùch bieät, coù ranh giôùi vaø chöùc naêng ñöôïc xaùc

ñònh phuø hôïp vôùi quy hoaïch xaây döïng ñoâ thò ñaõ ñöôïc cô quan nhaø nöôùc coù thaåm

quyeàn pheâ duyeät; Khu ñoâ thò môùi coù ñòa giôùi haønh chính thuoäc moät tænh (khoaûn 1,

ñieàu 2, chöông 1, Quy cheá Khu ñoâ thò môùi); Döï aùn khu ñoâ thò môùi ñöôïc laäp phaûi coù

dieän tích ñaát töø 50 ha trôû leân, tröôøng hôïp dieän tích ñaát ñeå daønh cho döï aùn ñöôïc naèm

trong quy hoaïch ñaát ñoâ thò nhöng bò haïn cheá bôûi caùc döï aùn khaùc hoaëc bôûi khu ñoâ thò

ñang toàn taïi thì cho pheùp laäp döï aùn khu ñoâ thò môùi coù dieän tích töø 20 ñeán 50 ha (Ñieàu

4, chöông 1, Quy cheá khu ñoâ thò môùi).

Heä thoáng coâng trình haï taàng kyõ thuaät bao goàm heä thoáng giao thoâng (ñöôøng

giao thoâng, caàu,…), thoâng tin lieân laïc, cung caáp naêng löôïng (ñieän), chieáu saùng coâng

coäng, caáp nöôùc, thoaùt nöôùc, xöû lyù caùc chaát thaûi,...

Heä thoáng coâng trình haï taàng xaõ hoäi bao goàm caùc coâng trình y teá, vaên hoaù, giaùo

duïc, theå thao, thöông maïi, dòch vuï coâng coäng, caây xanh, coâng vieân, maët nöôùc,...

Tuy nhieân, treân thöïc teá coù raát nhieàu khu vöïc (maø ña soá ñeàu nhoû hôn 20 ha)

trong moät cuøng moät ñoâ thò hieän höõu nhö Tp HCM chöa ñöôïc phaùt trieån moät caùch

ñoàng boä vôùi nhau, neân nhu caàu quy hoaïch vaø xaây döïng laïi caùc cuïm daân cö, cuïm nhaø

ôû khoâng ñaït tieâu chuaån ñoâ thò laø raát nhieàu. Do ñoù, khaùi nieäm ñoâ thò môùi coù yeâu caàu

quaù cao so vôùi nhu caàu thöïc teá: coù ranh giôùi taùch bieät vôùi ñoâ thò cuõ, caùc cô sôû haï taàng

nhö kyõ thuaät-xaõ hoäi-dòch vuï-khu daân cö phaûi ñoàng boä vôùi nhau, dieän tích phaûi töø 50

ha trôû leân,…

Do ñoù, toâi söû duïng khaùi nieäm “khu daân cö” laø moät danh töø chung cuûa nhöõng

danh töø nhö: khu nhaø ôû, cuïm nhaø ôû, khu nhaø ôû ñoâ thò, khu ñoâ thò môùi,... vì ñoù ñeàu laø

döï aùn ñaàu tö xaây döïng coâng trình cung caáp heä thoáng cô sôû haï taàng kyõ thuaät, heä thoáng

cô sôû haï taàng xaõ hoäi, ñaát ôû vaø nhaø ôû,... trong moät vò trí ñòa lyù nhaát ñònh, phuø hôïp vôùi

quy hoaïch phaùt trieån chung cuûa caû khu vöïc.

Noùi moät caùch toång quaùt : Döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö (XD KDC) laø döï

aùn ñaàu tö xaây döïng coâng trình. Trong ñoù, döï aùn ñaàu xaây döïng khu daân cö laø döï aùn

xaây döïng moät khu daân cö coù heä thoáng caùc coâng trình haï taàng kyõ thuaät, haï taàng xaõ

Trang 10

hoäi vaø caùc coâng trình dòch vuï khaùc, ñöôïc phaùt trieån noái tieáp khu daân cö hieän coù hoaëc

hình thaønh khu daân cö môùi taùch bieät, coù ranh giôùi vaø chöùc naêng ñöôïc xaùc ñònh phuø

hôïp vôùi quy hoaïch xaây döïng ñoâ thò ñaõ ñöôïc cô quan nhaø nöôùc coù thaåm quyeàn pheâ

duyeät. Vaø ngoaøi ra, döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö coøn laø moät loaïi hình cuûa döï

aùn kinh doanh baát ñoäng saûn, coù saûn phaåm laø nhaø ôû, ñaát ôû hoaëc ñaát ñaõ coù cô sôû haï

taàng.

1.1.2. Phaân loaïi döï aùn ñaàu tö XD KDC

a) Caên cöù theo quy moâ vaø tính chaát

Neáu phaân theo quy moâ vaø tính chaát, döï aùn ñaàu tö XD KDC ñöôïc phaân thaønh

ba caáp A, B, C (theo Phuï luïc 1 Nghò ñònh 16/2005/NÑ-CP ngaøy 07/02/2005). Ngoaøi

ra, coøn coù caùc döï aùn do quoác hoäi thoâng qua chuû tröông vaø cho pheùp ñaàu tö, ñoù laø loaïi

döï aùn quan troïng mang tính quoác gia.

b) Caên cöù theo nguoàn voán

Khi phaân theo nguoàn voán ñaàu tö, döï aùn ñaàu tö XD KDC ñöôïc chia thaønh boán

(4) loaïi:

- Döï aùn söû duïng voán ngaân saùch nhaø nöôùc.

- Döï aùn söû duïng voán tín duïng do nhaø nöôùc baûo laõnh, voán tín duïng ñaàu tö phaùt

trieån cuûa nhaø nöôùc.

- Döï aùn söû duïng voán ñaàu tö phaùt trieån cuûa doanh nghieäp nhaø nöôùc.

- Döï aùn söû duïng voán khaùc bao goàm caû voán tö nhaân hoaëc söû duïng hoãn hôïp nhieàu

nguoàn voán.

c) Caên cöù theo muïc ñích

Khi caên cöù theo muïc ñích thöïc hieän, döï aùn ñaàu tö XD KDC ñöôïc phaân thaønh 2

loaïi:

- Döï aùn coù muïc ñích kinh doanh: döï aùn ñöôïc thöïc hieän ñeå ñaït ñeán muïc tieâu laø

lôïi nhuaän.

- Döï aùn khoâng coù muïc ñích kinh doanh: daønh cho taùi ñònh cö, phuïc vuï xaõ hoäi,…

Trang 11

Trong ñeà taøi nghieân cöùu naøy chæ ñeà caäp ñeán döï aùn ñaàu tö coù muïc ñích kinh

doanh, coù muïc tieâu cuoái cuøng laø ñaït ñöôïc lôïi nhuaän. Vì ñaây laø loaïi döï aùn coù theå thöïc

hieän ñöôïc bôûi caùc thaønh phaàn kinh teá hieän nay ôû Vieät Nam. Coøn ñoái vôùi döï aùn khoâng

vì muïc ñích kinh doanh, chuû yeáu chæ do caùc ñôn vò, toå chöùc thuoäc nhaø nöôùc thöïc hieän

theo caùc chính saùch phaùt trieån xaõ hoäi.

1.1.3. Chuû ñaàu tö

Toå chöùc, caù nhaân quaûn lyù vaø thöïc hieän döï aùn ñaàu tö XD KDC ñöôïc goïi laø chuû

ñaàu tö (Theo ñieàu 3, chöông 1, Nghò ñònh 16/2005/NÑ-CP ngaøy 07/02/2005) Chuû ñaàu

tö xaây döïng coâng trình laø ngöôøi sôû höõu voán hoaëc laø ngöôøi ñöôïc giao quaûn lyù vaø söû

duïng voán ñeå ñaàu tö xaây döïng coâng trình bao goàm:

- Ñoái vôùi caùc döï aùn coù söû duïng ngaân saùch nhaø nöôùc, chuû ñaàu tö do ngöôøi quyeát

ñònh ñaàu tö quyeát ñònh tröôùc khi laäp döï aùn ñaàu tö, phuø hôïp vôùi quy ñònh cuûa

Luaät ngaân saùch nhaø nöôùc.

- Caùc döï aùn söû duïng voán tín duïng, ngöôøi vay voán laø chuû ñaàu tö.

- Caùc döï aùn söû duïng voán khaùc, chuû ñaàu tö laø ngöôøi chuû sôû höõu voán hoaëc laø

ngöôøi ñaïi dieän theo quy ñònh cuûa phaùp luaät.

- Ñoái vôùi caùc döï aùn söû duïng voán hoãn hôïp, chuû ñaàu tö do caùc thaønh vieân goùp voán

thoûa thuaän cöû ra hoaëc laø ngöôøi coù tyû leä goùp voán cao nhaát.

1.1.4. Caùc ñaëc ñieåm cuûa döï aùn ñaàu tö XD KDC

Döï aùn ñaàu tö XD KDC coù nhöõng ñaëc ñieåm gioáng vaø khaùc nhau vôùi caùc döï aùn

ñaàu tö xaây döïng khaùc nhö sau:

a) Ñieåm gioáng nhau

- Coù muïc tieâu vaø muïc ñích hoãn hôïp: Khi thöïc hieän döï aùn, thöôøng toàn taïi hai loaïi

muïc tieâu: coâng khai vaø bí maät (che daáu). Muïc tieâu coâng khai coù theå laø caùc muïc tieâu

veà nhaân söï, kyõ thuaät,... Muïc tieâu bí maät coù theå laø caùc muïc tieâu veà chi phí, thò phaàn,..

- Tính duy nhaát: Moãi döï aùn ñeàu coù ñaëc tröng rieâng bieät, ñöôïc thöïc hieän trong

nhöõng ñieàu kieän khaùc bieät nhau caû veà thôøi gian, ñòa ñieåm, khoâng gian, vaø moâi tröôøng

luoân thay ñoåi.