ĐỒ AN KINH TẾ XÂY DỰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BIỆT THỰ KHÁCH SẠN CHO THUÊ WHITE NIGHT

THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i Trang 1

Khoa kinh tÕ x©y dùng

Bé m«n kinh tÕ x©y dùng

- - - O - - -

®å ¸n m«n häc

phÇn I

PH¢N TÝCH TµI CHÝNH, KINH TÕ

Dù ¸N §ÇU T¦ X¢Y DùNG

KHU BIÖT THù, kh¸ch s¹n CHO THU£

“ white night ”

Gvhd: t.s ®Æng v¨n dùa

Sinh viªn: l­¬ng minh thi

Mssv: 8843 - 45

Líp 45 kt1, khoa ktxd

Hµ néi, th¸ng 11/2003

Tr­êng ®hxd hµ néi sv: Vò Dòng _ 2574.47 47kt3

THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i Trang 2

phÇn I

PH¢N TÝCH TµI CHÝNH, KINH TÕ Dù ¸N §ÇU T¦

X¢Y DùNG KHU BIÖT THù, kh¸ch s¹n cho thuª

“ white night ”

-----------------------------------------------------------------

Më §ÇU

* * *

I. VAI TRß CñA §ÇU T¦ x©y dùng TRONG NÒN KINH TÕ QuèC D¢N

Trong chiÕn l­îc ph¸t triÓn kinh tÕ - x· héi, an ninh quèc phßng cña mçi quèc gia,

mçi chÕ ®é chÝnh trÞ, ®Òu ®¸nh gi¸ cao tÇm quan träng cña c¬ së h¹ tÇng, trang thiÕt

bÞ trong toµn nÒn kinh tÕ quèc d©n. §Ó t¹o lËp ®­îc c¬ së h¹ tÇng phôc vô tèt môc

tiªu chiÕn l­îc ®Æt ra cña mçi quèc gia th× ho¹t ®éng §Çu t­ & X©y dùng (§TXD) cã

vai trß hÕt søc quan träng, ®­îc thÓ hiÖn qua c¸c ®Æc tr­ng sau:

- §TXD lµ ho¹t ®éng chñ yÕu t¹o dùng c¸c c«ng tr×nh, c¬ së h¹ tÇng, tµi s¶n cè

®Þnh (TSC§) phôc vô cho môc tiªu ph¸t triÓn c«ng nghiÖp x©y dùng, ph¸t triÓn

c¸c ngµnh, c¸c thµnh phÇn kinh tÕ vµ ph¸t triÓn x· héi.

- §TXD ®¸p øng ngµy cµng cao nhu cÇu con ng­êi, gãp phÇn n©ng cao ®êi sèng

vËt chÊt tinh thÇn cña nh©n d©n, ph¸t triÓn v¨n ho¸, t«n t¹o c¸c c«ng tr×nh kiÕn

tróc cña d©n téc vµ cã t¸c ®éng trùc tiÕp ®Õn m«i tr­êng sinh th¸i.

- §TXD ®ãng gãp ®¸ng kÓ vµo c«ng t¸c an ninh quèc phßng: x©y dùng c¸c c«ng

tr×nh b¶o vÖ ®éc lËp chñ quyÒn quèc gia.

§èi víi n­íc ta hiÖn nay ®ang trong giai ®o¹n qu¸ ®é lªn chñ nghÜa x· héi, ho¹t

®éng §TXD cã vai trß ®Æc biÖt quan träng ®èi víi nÒn kinh tÕ quèc d©n: lµ c¬ së, nÒn

t¶ng & ®éng lùc thóc ®Èy thùc hiÖn nhanh c«ng cuéc c«ng nghiÖp ho¸, hiÖn ®¹i ho¸

®Êt n­íc mµ §¶ng, Nhµ n­íc ®· chñ tr­¬ng ®Ò ra. Cô thÓ lµ:

- TiÕn hµnh ho¹t ®éng §TXD nh»m t¹o ra s¶n phÈm x©y dùng d­íi d¹ng c¸c

c«ng tr×nh x©y dùng, ®ã chÝnh lµ c¸c TSC§ t¹o tiÒn ®Ò vÒ c¬ së vËt chÊt ban

®Çu cho nÒn kinh tÕ quèc d©n, tõ ®ã c¸c ngµnh kinh tÕ kh¸c khai th¸c ®Ó sinh

lîi.

- Th«ng qua ho¹t ®éng §TXD cho phÐp gi¶i quyÕt mét c¸ch hµi hoµ c¸c mèi

quan hÖ n¶y sinh trong nÒn kinh tÕ & trong x· héi (VD : mèi quan hÖ gi÷a ph¸t

triÓn c«ng nghiÖp & ph¸t triÓn n«ng nghiÖp, gi÷a ph¸t triÓn kinh tÕ trung ­¬ng

& kinh tÕ ®Þa ph­¬ng, gi÷a ph¸t triÓn kinh tÕ víi ph¸t triÓn v¨n ho¸ x· héi, an

ninh quèc phßng, gi¸o dôc, y tÕ, b¶o vÖ m«i tr­êng, ...).

- Ho¹t ®éng ®Çu t­ trong lÜnh vùc x©y dùng lµ mét ho¹t ®éng trùc tiÕp t¹o ra cña

c¶i vËt chÊt cho x· héi, gãp phÇn lµm t¨ng tr­ëng kinh tÕ & ®ãng gãp trùc tiÕp

Tr­êng ®hxd hµ néi sv: Vò Dòng _ 2574.47 47kt3

THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i Trang 3

vµo tæng s¶n phÈm quèc d©n, tæng s¶n phÈm quèc néi (GNP & GDP). Ngoµi

ra nã cßn ®ãng gãp mét nguån thu kh¸ lín vµo ng©n s¸ch Nhµ n­íc (tõ viÖc

thu thuÕ, phÝ, lÖ phÝ, ...).

- Ho¹t ®éng §TXD chiÕm mét khèi l­îng rÊt lín nguån lùc cña quèc gia, trong

®ã chñ yÕu lµ: Vèn, lao ®éng, tµi nguyªn, Do ®ã, nÕu qu¶n lý sö dông kÐm

hiÖu qu¶, ®Çu t­ kh«ng ®óng môc ®Ých sÏ g©y ra nh÷ng thÊt tho¸t & l·ng phÝ

v« cïng lín, ¶nh h­ëng nghiªm träng tíi nÒn kinh tÕ.

- Th«ng qua c¸c ho¹t ®éng §TXD gãp phÇn thóc ®Èy ph¸t triÓn khoa häc c«ng

nghÖ, ®Èy nhanh tèc ®é CNH & H§H ®Êt n­íc, gãp phÇn lµm t¨ng n¨ng suÊt

lao ®éng x· héi, n©ng cao chÊt l­îng s¶n phÈm, c¶i thiÖn ®iÒu kiÖn lao ®éng,

®iÒu kiÖn sèng & sinh ho¹t cho ng­êi d©n. Gãp phÇn b¶o vÖ & c¶i thiÖn ®iÒu

kiÖn m«i tr­êng.

Tãm l¹i, ho¹t ®éng §TXD (§Çu t­ trong lÜnh vùc X©y dùng) mµ s¶n phÈm cuèi

cïng lµ c«ng tr×nh x©y dùng lµ mét ho¹t ®éng mang tÝnh tæng hîp & ®Çy ®ñ tÊt c¶ c¸c

ý nghÜa (bao gåm ý nghÜa vÒ kinh tÕ, chÝnh trÞ, x· héi, KH-CN-KT, m«i tr­êng, an

ninh quèc phßng, ).

II. VAI TRß CñA Dù ¸N TRONG QU¶N Lý Vµ §ÇU T¦ X¢Y DùNG

MÆc dï dù ¸n míi chØ lµ c¸c ®Ò xuÊt nh­ng nã cã vai trß ®Æc biÖt quan träng trong

qu¶n lý vµ ®Çu t­ x©y dùng:

· Dù ¸n ®Çu t­ (DA§T) ®­îc lËp theo quy ®Þnh hiÖn hµnh cña Nhµ n­íc lµ c¨n cø

®Ó tr×nh duyÖt cÊp cã thÈm quyÒn. Khi ®· ®­îc phª duyÖt th× DA§T lµ c¨n cø

xin cÊp giÊy phÐp ®Çu t­ x©y dùng, lµ c¨n cø ®Ó chñ ®Çu t­ xem xÐt c¬ héi dù

kiÕn ®¹t ®­îc c¸c môc tiªu kinh tÕ, x· héi, m«i tr­êng vµ tÝnh hiÖu qu¶ cña nã.

· DA§T cßn cã vai trß ®Æc biÖt quan träng v× th«ng qua ®ã Nhµ n­íc cã thÓ kiÓm

so¸t ®­îc mét c¸ch toµn diÖn c¸c mÆt nh­ hiÖu qu¶ tµi chÝnh (®èi víi dù ¸n sö

dông vèn Nhµ n­íc), hiÖu qu¶ x· héi còng nh­ an ninh quèc phßng.

· DA§T lµ hÖ thèng ®Ó triÓn khai, cô thÓ ho¸ nh÷ng ý t­ëng & c¬ héi chuyÓn ho¸

dÇn nh÷ng biÖn ph¸p ®­îc ®Ò xuÊt (vÒ kü thuËt, tµi chÝnh, kinh tÕ – x· héi) trë

thµnh hiÖn thùc.

· Néi dung ®­îc so¹n th¶o trong dù ¸n lµ c¬ së ®Ó gióp c¸c nhµ ®Çu t­ xem xÐt

tÝnh kh¶ thi cña dù ¸n. §Æc biÖt lµ tÝnh kh¶ thi vÒ hiÖu qu¶ cña dù ¸n tõ ®ã ®i ®Õn

quyÕt ®Þnh cã ®Çu t­ hay kh«ng?

· Mét dù ¸n ®Çu t­ ®­îc lËp vµ phª duyÖt lµ van b¶n c¨n cø ph¸p luËt. Nã cßn lµ

mét b¶n kÕ ho¹ch cô thÓ ®Ó chñ ®Çu t­ triÓn khai & thùc hiÖn c¸c c«ng viÖc theo

®óng dù kiÕn.

· Nh÷ng chØ tiªu ®­îc phª duyÖt trong dù ¸n ®ãng vai trß lµ ng­ìng khèng chÕ ®Ó

tæ chøc thùc hiÖn & qu¶n lý dù ¸n.

· Th«ng qua dù ¸n mµ c¸c c¬ quan tµi trî vèn xem xÐt cã tµi trî vèn hay kh«ng.

· DA§T lµ c¬ së so s¸nh kÕt qu¶ ®¹t ®­îc víi môc tiªu ®Æt ra, tõ ®ã gióp cho nhµ

qu¶n lý rót kinh nghiÖm thùc hiÖn dù ¸n tèt h¬n.

· Th«ng qua viÖc thÈm ®Þnh, phª duyÖt trong dù ¸n, Nhµ n­íc kiÓm so¸t ®­îc c¸c

c«ng viÖc: sö dông ®Êt, ®Þa ®iÓm, tµi nguyªn, m«i tr­êng vµ nh÷ng khÝa c¹nh

kh¸c ®èi víi dù ¸n,

Tr­êng ®hxd hµ néi sv: Vò Dòng _ 2574.47 47kt3

THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i Trang 4

III. NéI DUNG CñA Dù ¸N §ÇU T¦ X¢Y DùNG ( dù ¸n kh¶ thi )

§Ó qu¶n lý mét c¸ch thèng nhÊt viÖc lËp, thÈm ®Þnh & phª duyÖt dù ¸n ®Çu t￾x©y dùng, Nhµ n­íc ®· ban hµnh vµ quy ®Þnh nh÷ng néi dung cho viÖc lËp vµ thÈm

®Þnh dù ¸n ®Çu t­, ®­îc ban hµnh trong NghÞ ®Þnh 52/CP vµ Th«ng t­ h­íng dÉn lËp

vµ thÈm ®Þnh dù ¸n cña Bé KÕ ho¹ch vµ §Çu t­ ®èi víi 2 lo¹i dù ¸n ®Çu t­ trong n­íc

vµ dù ¸n ®Çu t­ n­íc ngoµi:

- Dù ¸n ®Çu t­ trong n­íc theo Th«ng t­ sè 09 BKH/VPT§ ra ngµy 21/09/1996.

- Dù ¸n ®Çu t­ n­íc ngoµi ¸p dông theo luËt ®Çu t­ n­íc ngoµi t¹i ViÖt Nam vµ

v¨n b¶n h­íng dÉn lËp vµ thÈm ®Þnh c¸c dù ¸n ®Çu t­ n­íc ngoµi t¹i ViÖt Nam

do Uû ban hîp t¸c vµ ®Çu t­ (thuéc Bé KÕ ho¹ch vµ §Çu t­) ban hµnh.

Néi dung chñ yÕu cña b¸o c¸o nghiªn cøu kh¶ thi gåm 14 néi dung sau:

(Theo NghÞ ®Þnh sè 52/1999/N§-CP ngµy 08/07/1999)

1. Nh÷ng c¨n cø ®Ó x¸c ®Þnh sù cÇn thiÕt cña ®Çu t­:

- C¨n cø ph¸p lý: c¸c quyÕt ®Þnh, nghÞ quyÕt, nghÞ ®Þnh,

- C¨n cø chiÕn l­îc ph¸t triÓn KT-XH cña ®Êt n­íc, vïng, miÒn,

- C¨n cø ph©n tÝch thùc tÕ thÞ tr­êng:

+ Nhu cÇu cña thÞ tr­êng vÒ lo¹i s¶n phÈm.

+ Kh¶ n¨ng ®¸p øng,

2. Lùa chän h×nh thøc ®Çu t­:

- §Çu t­ theo chiÒu s©u, réng?

- §Çu t­ míi hay c¶i t¹o më réng?

- Nguån vèn ®Çu t­ tõ ®©u?

3. Ch­¬ng tr×nh s¶n xuÊt vµ c¸c yÕu tè ph¶i ®¸p øng (®èi víi c¸c dù ¸n cã s¶n

xuÊt).

4. C¸c ph­¬ng ¸n, ®Þa ®iÓm cô thÓ (hoÆc vïng ®Þa ®iÓm, ph­¬ng ¸n tuyÕn c«ng

tr×nh) phï hîp víi quy ho¹ch x©y dùng (bao gåm c¶ tµi liÖu vÒ sù lùa chän ®Þa

®iÓm, trong ®ã cã ®Ò xuÊt gi¶i ph¸p h¹n chÕ tíi møc tèi thiÓu ¶nh h­ëng xÊu

®èi víi m«i tr­êng vµ x· héi).

5. Ph­¬ng ¸n gi¶i phãng mÆt b»ng, kÕ ho¹ch t¸i ®Þnh c­ (nÕu cã).

6. Ph©n tÝch lùa chän ph­¬ng ¸n kü thuËt c«ng nghÖ, thiÕt bÞ cho d­ ¸n (bao gåm

c¶ c©y trång, vËt nu«i nÕu cã).

7. C¸c ph­¬ng ¸n kiÕn tróc, gi¶i ph¸p x©y dùng, gi¶i ph¸p kÕt cÊu. ThiÕt kÕ s¬ bé,

thuyÕt minh chi tiÕt cho c¸c ph­¬ng ¸n ®Ò nghÞ lùa chän. Nªu râ gi¶i ph¸p

qu¶n lý & b¶o vÖ m«i tr­êng.

8. Ph­¬ng ¸n vÒ vèn & hoµn tr¶ vèn vay (vay vèn ®Çu t­ ­u ®·i, vèn tÝn dông

th­¬ng m¹i, vèn ng©n s¸ch, vèn tù cã, vèn øng tr­íc cña c¸c nhµ ®Çu t­, )

X¸c ®Þnh nhu cÇu vèn cho tiÕn ®é, x¸c ®Þnh tæng møc ®Çu t­, cô thÓ c¸c

ph­¬ng ¸n hoµn tr¶ vèn.

9. Ph­¬ng ¸n qu¶n lý, khai th¸c dù ¸n, sö dông vµ bè trÝ lao ®éng.

10. Ph©n tÝch hiÖu qu¶ cña ®Çu t­:

- Chñ ®Çu t­ : HiÖu qu¶ tµi chÝnh (lîi nhuËn, møc doanh lîi cña ®ång vèn, )

- §èi víi Nhµ n­íc, céng ®ång: HiÖu qu¶ kinh tÕ – x· héi (møc nép ng©n

s¸ch, thuÕ, trËt tù kû c­¬ng an toµn x· héi, gi¶i quyÕt thÊt nghiÖp, b¶o vÖ

m«i tr­êng, )

Tr­êng ®hxd hµ néi sv: Vò Dòng _ 2574.47 47kt3

THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i Trang 5

11. Nh÷ng mèc thêi gian chÝnh c¬ b¶n ®Ó thùc hiÖn qu¸ tr×nh ®Çu t­ (qu¸ tr×nh thùc

hiÖn dù ¸n): Thêi gian khëi c«ng, hoµn thµnh bµn giao ®­a vµo sö dông,

12. Ph©n tÝch, kiÕn nghÞ h×nh thøc qu¶n lý thùc hiÖn dù ¸n: Chñ ®Çu t­ trùc tiÕp

qu¶n lý, ban chñ nhiÖm ®iÒu hµnh, ch×a kho¸ trao tay, tù lµm,

13. X¸c ®Þnh chñ ®Çu t­ dù ¸n.

14. Mèi quan hÖ & tr¸ch nhiÖm cña nh÷ng c¬ quan cã liªn quan ®Õn dù ¸n.

IV. NéI DUNG PH¢N TÝCH TµI CHÝNH Vµ KINH TÕ - X· HéI

1. Néi dung ph©n tÝch tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­:

Ph©n tÝch tµi chÝnh sù ¸n ®Çu t­ lµ ph©n tÝch nh÷ng khÝa c¹nh vÒ mÆt tµi chÝnh

®øng trªn gi¸c ®é lîi Ých trùc tiÕp cña chñ ®Çu t­. Ph©n tÝch tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­ lµ

néi dung quan träng nhÊt cña mét dù ¸n.

Th«ng qua ph©n tÝch tµi chÝnh gióp cho chñ ®Çu t­ bá chi phÝ ra nh­ thÕ nµo,

lîi Ých thu vÒ ra sao, so s¸nh gi÷a lîi Ých vµ chi phÝ ®¹t ë møc nµo tõ ®ã ®i ®Õn quyÕt

®Þnh cã ®Çu t­ hay kh«ng. Ngoµi ra, ph©n tÝch tµi chÝnh cßn gióp cho chñ ®Çu t­ cã

nh÷ng th«ng tin & c¬ së cÇn thiÕt ®Ó ra quyÕt ®Þnh ®Çu t­ mét c¸ch ®óng ®¾n.

§èi víi c¸c c¬ quan cã thÈm quyÒn cña Nhµ n­íc th× ph©n tÝch tµi chÝnh lµ c¬

së ®Ó xem xÐt chÊp thuËn hay kh«ng chÊp thuËn dù ¸n, ®ång thêi lµ c¬ së ®Ó cÊp giÊy

phÐp ®Çu t­.

Khi lËp, ph©n tÝch tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­ cÇn thùc hiÖn nh÷ng néi dung sau ®©y:

a) TÝnh to¸n, x¸c ®Þnh toµn bé c¸c sè liÖu ®Çu vµo dïng trong ph©n tÝch ( chñ yÕu lµ

dßng tiÒn):

· X¸c ®Þnh quy m« vèn ®Çu t­ cho dù ¸n (Tæng møc ®Çu t­).

· Doanh thu cho dù ¸n trong c¸c n¨m vËn hµnh (Tæng gi¸ trÞ hµng ho¸, s¶n

phÈm cña dù ¸n s¶n xuÊt ra ®­îc b¸n hoÆc tiªu thô trong c¸c n¨m vËn hµnh.

Chó ý kh«ng cã thuÕ VAT ®Çu ra).

· X¸c ®Þnh gi¸ trÞ thu håi tµi s¶n cña dù ¸n (phÇn thu nhËp bÊt th­êng cña DA).

· X¸c ®Þnh chi phÝ vËn hµnh hµng n¨m cña dù ¸n (liªn quan ®Õn viÖc s¶n xuÊt

s¶n phÈm). Trong cÊu thµnh chi phÝ vËn hµnh hµng n¨m sÏ kh«ng kÓ ®Õn phÇn

chi phÝ khÊu hao tµi s¶n cè ®Þnh, tiÒn tr¶ thuª ®Êt ban ®Çu nÕu cã & tiÒn tr¶ l·i

vèn vay (chi phÝ ®éng).

· X¸c ®Þnh chi phÝ khÊu hao tµi s¶n cè ®Þnh trong nh÷ng n¨m vËn hµnh.

· C¸c kho¶n thuª ®Êt, l·i vèn vay tÝn dông.

Ø Trªn c¬ së doanh thu & chi phÝ s¶n xuÊt kinh doanh trong vËn hµnh,

tiÕn hµnh tÝnh to¸n l·i hoÆc lç. (Chi phÝ s¶n xuÊt kinh doanh trong

vËn hµnh = Chi phÝ vËn hµnh + KhÊu hao + L·i tÝn dông).

· X¸c ®Þnh nguån vèn vµ c¬ cÊu vèn cho dù ¸n.

· LËp kÕ ho¹ch huy ®éng & sö dông vèn cho dù ¸n.

· Thêi gian dïng ®Ó ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ dù ¸n.

· X¸c ®Þnh l·i suÊt dïng trong tÝnh to¸n (l·i suÊt tèi thiÓu chÊp nhËn ®­îc hay

ng­ìng hiÖu qu¶ ®Þnh tr­íc).

Tr­êng ®hxd hµ néi sv: Vò Dòng _ 2574.47 47kt3

THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i Trang 6

b) TiÕn hµnh ph©n tÝch l·i – lç cho dù ¸n. (VÏ s¬ ®å dßng tiÒn, x¸c ®Þnh hiÖu sè

thu chi, )

c) Ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ tµi chÝnh cña dù ¸n qua hÖ thèng c¸c chØ tiªu ®¸nh

gi¸ hiÖu qu¶ (tÜnh hoÆc ®éng).

d) Ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ ®é an toµn vÒ mÆt tµi chÝnh cho dù ¸n.

e) Ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ ®é nh¹y vÒ mÆt tµi chÝnh cña dù ¸n./.

2. Néi dung ph©n tÝch kinh tÕ x· héi:

Kh¸c víi ph©n tÝch tµi chÝnh, ph©n tÝch kinh tÕ - x· héi ®¸nh gi¸ dù ¸n ®øng

trªn gi¸c ®é lîi Ých cña toµn bé nÒn kinh tÕ quèc d©n, cña toµn x· héi & céng ®ång.

Ph©n tÝch kinh tÕ x· héi rÊt cÇn thiÕt v×:

§ Trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng, tuy chñ tr­¬ng ®Çu t­ phÇn lín lµ do doanh

nghiÖp tù quyÕt ®Þnh xuÊt ph¸t tõ lîi Ých trùc tiÕp cña doanh nghiÖp nh­ng

lîi Ých ®ã kh«ng ®­îc tr¸i víi ph¸p luËt vµ ph¶i phï hîp víi ®­êng lèi ph¸t

triÓn kinh tÕ - x· héi chung cña toµn ®Êt n­íc. Lîi Ých cña Nhµ n­íc vµ

doanh nghiÖp ph¶i ®­îc kÕt hîp chÆt chÏ. Nh÷ng yªu cÇu nµy ®­îc thÓ

hiÖn th«ng qua phÇn ph©n tÝch kinh tÕ - x· héi cña dù ¸n ®Çu t­.

§ Ph©n tÝch kinh tÕ - x· héi ®èi víi nhµ ®Çu t­ ®ã lµ c¨n cø chñ yÕu ®Ó thuyÕt

phôc Nhµ n­íc, c¸c c¬ quan cã thÈm quyÒn chÊp thuËn dù ¸n, thuyÕt phôc

c¸c ng©n hµng cho vay vèn, thuyÕt phôc nh©n d©n ®Þa ph­¬ng n¬i ®Æt dù ¸n

ñng hé chñ ®Çu t­ thùc hiÖn dù ¸n.

§ §èi víi Nhµ n­íc, ph©n tÝch kinh tÕ - x· héi lµ c¨n cø chñ yÕu ®Ó Nhµ

n­íc xÐt duyÖt & cÊp giÊy phÐp ®Çu t­.

§ §èi víi tæ chøc viÖn trî dù ¸n, ph©n tÝch kinh tÕ - x· héi còng lµ mét c¨n

cø quan träng ®Ó hä chÊp thuËn viªn trî nhÊt lµ c¸c tæ chøc viÖn trî nh©n

®¹o, viªn trî cho c¸c môc ®Ých x· héi, viªn trî cho viÖc b¶o vÖ m«i tr­êng.

§ §èi víi dù ¸n phôc vô lîi Ých c«ng céng do Nhµ n­íc trùc tiÕp bá vèn th×

phÇn ph©n tÝch lîi Ých kinh tÕ - x· héi ®ãng vai trß chñ yÕu trong dù ¸n.

Lo¹i dù ¸n nµy hiÖn nay ë n­íc ta kh¸ phæ biÕn vµ chiÕm mét nguån vèn

kh¸ lín. V× vËy, viÖc ph©n tÝch kinh tÕ - x· héi cña dù ¸n lu«n lu«n gi÷ mét

vai trß quan träng.

Ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ kinh tÕ-x· héi còng cã thÓ ®­îc thùc hiÖn nh­ néi

dung cña ph©n tÝch hiÖu qña tµi chÝnh, nh­ng c¸c chØ tiªu ®Çu vµo ph©n tÝch lµ c¸c chØ

tiªu ®øng trªn quan ®iÓm lîi Ých kinh tÕ x· héi. Tõ ®ã tÝnh ra chØ tiªu ®¸nh gi¸ hiÖu

qu¶ dùa trªn gãc ®é lîi Ých KT-XH. Cô thÓ nh­ sau:

a) Gi¸ trÞ s¶n phÈm gia t¨ng do dù ¸n t¹o ra hµng n¨m & tÝnh cho c¶ ®êi dù ¸n.

b) Gi¸ trÞ s¶n phÈm gia t¨ng b×nh qu©n tÝnh cho mét ®ång vèn dù ¸n.

c) Møc thu hót lao ®éng vµo lµm viÖc:

- Tæng sè lao ®éng ®­îc thu hót vµo lµm viÖc hµng n¨m.

- Tû lÖ gi÷a sè lao ®éng vµo lµm viÖc trong dù ¸n so víi vèn dù ¸n.

d) Møc ®ãng gãp cña dù ¸n vµo ng©n s¸ch hµng n¨m & tÝnh cho c¶ ®êi sù ¸n.

e) Thu nhËp ngo¹i tÖ hµng n¨m & cho c¶ ®êi dù ¸n.

f) Thu nhËp cña ng­êi lao ®éng lµm viÖc trong dù ¸n.

g) C¸c lîi Ých & ¶nh h­ëng kh¸c,

Tr­êng ®hxd hµ néi sv: Vò Dòng _ 2574.47 47kt3

THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i Trang 7

V. GiíI THIÖU Dù ¸N

v Tªn dù ¸n: Dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng khu biÖt thù, kh¸ch s¹n cho thuª

“ White night ”

v Chñ ®Çu t­ cña dù ¸n: TËp ®oµn ®Çu t­ x©y dùng ” black wall ”

v §Þa ®iÓm x©y dùng: Khu ven ®« Thµnh phè Hµ Néi.

(Khu ®Êt n«ng nghiÖp thuéc huyÖn Gia L©m, n»m trªn Quèc lé 5.

§o¹n tõ CÇu Chui ®Õn hÕt ®Þa phËn x· Tr©u Quú)

v Quy m« cña dù ¸n:

+) Gåm 12 h¹ng môc chÝnh:

Sè liÖu chi tiÕt ®­îc thÓ hiÖn ë b¶ng trang 11, d­íi ®©y lµ b¶ng tæng hîp.

B¶ng TæNG HîP diÖn tÝch xD & diÖn tÝch sµn XD c¸c h¹ng môc CHÝNH

§¬n vÞ tÝnh: m2

H¹ng môc Nhµ A Nhµ B Nhµ C Nhµ D Tæng

Sè l­îng 5 4 2 1 12

DiÖn tÝch x©y dùng

(TÝnh cho 1 h¹ng môc) 97,01 92,23 166,05 551,22 -

Tæng diÖn tÝch x©y dùng

(DiÖn tÝch chiÕm ®Êt) 485,05 368,92 332,10 551,22 1.737,29

DiÖn tÝch sµn x©y dùng

(TÝnh cho 1 h¹ng môc) 211,02 256,65 476,23 1.880,63 -

Tæng diÖn tÝch sµn x©y dùng

(C«ng suÊt thiÕt kÕ) 1.055,10 1.026,60 952,46 1.880,63 4.914,79

+) Mét sè h¹ng môc phô kh¸c:

§ San lÊp mÆt b»ng.

§ S©n b·i ®ç xe + §­êng giao th«ng.

§ Hµng rµo, t­êng bao + Cæng ra vµo.

§ BÓ b¬i + S©n Tenis.

§ V­ên hoa, th¶m cá + C©y c¶nh.

§ HÖ thèng cÊp ®iÖn ngoµi nhµ.

§ HÖ thèng cÊp, tho¸t n­íc ngoµi nhµ.

§ C«ng tr×nh c¬ së h¹ tÇng ngoµi nhµ kh¸c.

+) Tæng diÖn tÝch mÆt b»ng khu ®Êt lµ: FTMB = 4500 m2

. (50 m * 90 m)

(Tû lÖ diÖn tÝch x©y dùng so víi tæng diÖn tÝch mÆt b»ng: 1737,29/4500 = 38,61%)

Tr­êng ®hxd hµ néi sv: Vò Dòng _ 2574.47 47kt3

THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i Trang 8

b¶ng Tû lÖ chiÕm ®Êt tõng h¹ng môc

STT Tªn h¹ng môc

DiÖn tÝch

(m2

)

Tû lÖ chiÕm ®Êt

(%)

1 H¹ng môc c«ng tr×nh chÝnh

(Nhµ A, B, C, D) 1.737,29 38,61

2 Hµng rµo, t­êng bao (265m)

& cæng ra vµo (dµi 15m) 62,71 1,39

3 S©n b·i, l¸n ®ç xe 225,00 5,00

4 §­êng giao th«ng 900,00 20,00

5 BÓ b¬i, s©n tennis,

v­ên hoa, th¶m cá, c©y xanh 1.350,00 30,00

6 C¬ së HT ngoµi nhµ kh¸c 225,00 5,00

tæng 4.500,00 100,00

v Thêi gian x©y dùng c¸c h¹ng môc: Txd = 1 n¨m. (Quý 1/2005 -> Quý 4/2005)

Thêi gian ®Ó chuÈn bÞ thùc hiÖn ®Çu t­ x©y dùng: 3 th¸ng (Quý 4/2004)

v Thêi gian tÝnh to¸n, ®¸nh gi¸ dù ¸n: nda = 10 n¨m. (§Çu n¨m 2006->HÕt 2015)

v Môc ®Ých ®Çu t­ : X©y dùng khu biÖt thù cho ng­êi trong n­íc hoÆc ng­êi n­íc

ngoµi thuª dµi h¹n dïng ®Ó ë, sinh ho¹t hoÆc lµm v¨n phßng.

v Gi¶i ph¸p x©y dùng tæng thÓ & trang thiÕt bÞ:

+) ThiÕt kÕ x©y dùng theo kiÓu biÖt thù hiÖn ®¹i.

+) Gi¶i ph¸p thiÕt kÕ kü thuËt thi c«ng (mÆt b»ng, mÆt c¾t, gi¶i ph¸p mãng, )

®­îc thÓ hiÖn ë hå s¬ b¶n vÏ thiÕt kÕ kü thuËt thi c«ng (thiÕt kÕ mét b­íc).

+) Gi¶i ph¸p quy ho¹ch ®­îc thÓ hiÖn ë b¶n vÏ quy ho¹ch.

+) Tû lÖ gi÷a diÖn tÝch x©y dùng so víi tæng diÖn tÝch chiÕm ®Êt lµ: 38,61%.

+) Tiªu chuÈn cÊp h¹ng c«ng tr×nh: Nhãm V, lo¹i 4.

+) PhÇn x©y dùng vµ trang thiÕt bÞ cã chÊt l­îng t­¬ng ®­¬ng & ®¹t tiªu chuÈn

kh¸ch s¹n quèc tÕ lo¹i ba sao ( * * * ).

MÆt b»ng tæng thÓ khu ®Êt

Vµ quy ho¹ch cho tõng h¹ng môc

(Trang sau)

Tr­êng ®hxd hµ néi sv: Vò Dòng _ 2574.47

47kt3

THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i

Trang 9

Tr­êng ®hxd hµ néi sv: Vò Dòng _ 2574.47 47kt3

THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i Trang 10

Ch­¬ng I

Ph©n tÝch tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t￾I. x¸c ®Þnh tæng møc ®Çu t­ cña dù ¸n ( Tm®t )

Dù trï vèn ®Çu t­ (tæng møc ®Çu t­) cho dù ¸n cã thÓ theo mét sè c¸ch kh¸c

nhau tuú theo sè liÖu thu thËp ®­îc. ë n­íc ta hiÖn nay th­êng dù trï vèn ®Çu t­ cho

dù ¸n trªn c¬ së dù trï tõng bé phËn cÊu thµnh tæng møc ®Çu t­ khi biÕt gi¸ chuÈn

x©y dùng, sè l­îng gi¸ c¶ thiÕt bÞ & chi phÝ kh¸c:

Tm®t = vxl + gtb + cl® + ck + dpf

Trong ®ã:

- Tm®t : Tæng møc ®Çu t­ cña dù ¸n.

- vxl : Chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc.

- gtb : Chi phÝ mua s¾m c¸c thiÕt bÞ l¾p ®Æt vµo c«ng tr×nh.

- cl®

: Chi phÝ l¾p ®Æt thiÕt bÞ vµo c«ng tr×nh.

- ck : C¸c kho¶n chi phÝ kh¸c.

- dpf : Dù phßng phÝ.

1) X¸c ®Þnh chi phÝ (vèn) x©y l¾p c¸c h¹ng môc ( vxl )

a) C¸c c¨n cø :

Ø Danh môc c¸c h¹ng môc x©y dùng: §· tr×nh bµy ë phÇn giíi thiÖu dù ¸n.

Ø Quy m« x©y dùng c¸c h¹ng môc: B¶ng tÝnh cô thÓ ë phÇn sau.

Ø Gi¸ chuÈn cña 1 ®¬n vÞ quy m« x©y dùng.

(Gi¸ chuÈn nµy ®· ®­îc quy ®æi theo mÆt b»ng gi¸ lóc lËp dù ¸n)

Ø Møc thuÕ suÊt thuÕ gi¸ trÞ gia t¨ng (VAT) theo quy ®Þnh hiÖn hµnh.

§èi víi c«ng t¸c x©y l¾p, møc thuÕ suÊt VAT: 5%

b) X¸c ®Þnh chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc:

Æ Chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc chÝnh:

x¸c ®Þnh diÖn tÝch sµn x©y dùng c¸c h¹ng môc chÝnh

( C«ng suÊt thiÕt kÕ )

Ghi chó:

² S ë = S phßng ¨n + S phßng ngñ + S phßng kh¸ch + S phßng SHC + ;

² S phô = S bÕp + S vÖ sinh + S kho + S tiÒn s¶nh, ban c«ng;

² S giao th«ng = S hµnh lang + S cÇu thang tÇng;

² S sö dông = S ë + S phô + S giao th«ng;

² S kÕt cÊu = DiÖn tÝch kÕt cÊu chiÕm chç trªn mÆt b»ng c¸c tÇng;

² S sµn

: Lµ tæng diÖn tÝch mÆt c¾t c¸c tÇng nhµ;

² S sµn = S sö dông + S kÕt cÊu.

Tr­êng ®hxd hµ néi sv: Vò Dòng _ 2574.47 47kt3

THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i Trang 11

B¶ng x¸c ®Þnh diÖn tÝch sµn x©y dùng cho tõng h¹ng môc c«ng tr×nh chÝnh

§¬n vÞ tÝnh: m 2

stt h¹ng môc

diÖn tÝch sö dông

diÖn tÝch

sö dông

diÖn tÝch

kÕt cÊu

diÖn tÝch

sµn x©y l¾p

tæng dt sµn

diÖn tÝch (c«ng suÊt)

ë

diÖn tÝch

phô

DiÖn tÝch

giao th«ng

1 Nhµ A

TÇng 1 47,65 19,72 16,41 83,78 13,23 97,01

211,02

TÇng 2 48,81 39,51 8,42 96,74 17,27 114,01

2 Nhµ B

TÇng 1 41,96 20,01 15,19 77,16 15,07 92,23

TÇng 2 49,71 17,10 11,81 78,62 15,35 93,97 256,65

TÇng xÐp 59,09 0,00 0,00 59,09 11,36 70,45

3 Nhµ C

TÇng 1 68,30 27,21 44,00 139,51 26,54 166,05

TÇng 2 100,88 52,62 21,96 175,46 27,04 202,50 476,23

TÇng xÐp 67,96 12,70 11,80 92,46 15,22 107,68

4 Nhµ D

TÇng trÖt (TÝnh chung cho toµn nhµ, gåm 5 biÖt thù ghÐp hé) 551,22

1.880,63

TÇng 1 (Gåm 15 phßng ngñ) 466,40 74,92 541,32

TÇng 2 (Gåm 15 phßng ngñ) 466,40 74,92 541,32

TÇng 3 (Gåm 10 phßng) 210,36 36,41 246,77

Tr­êng ®hxd hµ néi sv: Vò Dòng _ 2574.47 47kt3

tHUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i Trang 12

(B¶ng tæng hîp diÖn tÝch x©y dùng & sµn x©y dùng c¸c h¹ng môc chÝnh

®· ®­îc thÓ hiÖn ë phÇn giíi thiÖu dù ¸n)

- C«ng thøc tÝnh: Â=

= +

n

i

GTGT

XLi

i V XL g XL T

1

* (1 )

- Trong ®ã:

VXL : Tæng chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc chÝnh.

i

g XL : Chi phÝ x©y l¾p tr­íc thuÕ GTGT cña h¹ng môc thø i.

i i

i

XL g = P * S

Pi

: Møc gi¸ (ch­a gåm VAT) tÝnh theo mét ®¬n vÞ diÖn tÝch

hay mét ®¬n vÞ c«ng suÊt cña ®¬n vÞ thø i.

i

S : DiÖn tÝch hay c«ng suÊt thiÕt kÕ cña h¹ng môc thø i.

n : Sè h¹ng môc.

GTGT T XLi : ThuÕ suÊt thuÕ gi¸ trÞ gia t¨ng ®èi víi s¶n phÈm x©y l¾p thø i.

- LÊy gi¸ chuÈn (bao gåm: x©y dùng + ®iÖn, n­íc trong nhµ), ch­a cã VAT:

+) H¹ng môc nhµ A, B, C : P = 1.600.000 (®/ m2 sµn x©y dùng).

+) H¹ng môc nhµ D : P = 1.500.000 (®/ m2 sµn x©y dùng).

- ThuÕ suÊt thuÕ gi¸ trÞ gia t¨ng ®Çu ra (VAT) ®èi víi c«ng t¸c x©y l¾p : 5%

Æ Chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc phô kh¸c:

DiÖn tÝch cña tõng h¹ng môc phô ®· ®­îc thÓ hiÖn trong

B¶ng tû lÖ chiÕm ®Êt tõng h¹ng môc ë phÇn giíi thiÖu dù ¸n.

² Chi phÝ san lÊp mÆt b»ng:

- C«ng thøc t­¬ng tù phÇn chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc chÝnh.

- Trong ®ã:

g SL

: Gi¸ san lÊp trung b×nh 1 m2 ®Êt n«ng nghiÖp, ch­a gåm VAT.

g SL = 45.000 (®/ m2 san lÊp).

FSL : DiÖn tÝch san lÊp khu ®Êt (®Êt ruéng).

FSL = FTMB = 4500 m2

.

- Møc thuÕ suÊt VAT theo quy ®Þnh hiÖn hµnh lÊy b»ng 5%.

² Chi phÝ x©y dùng s©n b·i, l¸n ®ç xe (cã m¸i che):

- C«ng thøc t­¬ng tù phÇn chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc chÝnh.

- Trong ®ã:

g §X

: Gi¸ x©y dùng trung b×nh 1 m2 l¸n ®ç xe, ch­a gåm VAT.

g §X = 200.000 (®/ m2 l¸n, b·i).

F§X : DiÖn tÝch b·i, l¸n ®ç xe.

F§X = 5% * FTMB = 5% * 4500 = 225 m2

.

- Møc thuÕ suÊt VAT theo quy ®Þnh hiÖn hµnh lÊy b»ng 5%.