Đánh giá hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-----------------------

NGUYỄN QUANG THI

“ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,

TỈNH THÁI NGUYÊN”

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2010

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

MỞ ĐẦU

1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Trong quá trình đổi mới, Đảng và Nhà nước đã chủ trương hình thành

và phát triển thị trường bất động sản nhằm tạo lập đồng bộ các yếu tố thị

trường theo cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên

thị trường bất động nước ta mới được hình thành, còn nhiều khiếm khuyết;

tình trạng giao dịch bất động sản thiếu minh bạch, không tuân thủ pháp luật đã

làm cho thị trường biến động lớn với những những biến động ”nóng”, ”lạnh”

thất thường, tác động đến đến tình hình kinh tế, xã hội và đời sống của nhân

dân.

Nghị quyết đại hội X Đảng Cộng sản Việt Nam đã đề ra: “Phát triển thị

trường bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật

Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản... Tăng cường các biện pháp chống

đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định của pháp luật. Xây dựng

hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản. Phát triển nhanh các dịch vụ thị

trường bất động sản”.

Luật Kinh doanh bất động sản (2006) đã được Quốc hội ban hành, có

hiệu lực từ ngày 01/01/2007 đã quy định: “Kinh doanh dịch vụ bất động sản

là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản,

bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao

dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất

động sản, quản lý bất động sản”.(Khoản 3, Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản

2006).

Như vậy, pháp luật hiện hành đã xác nhận: Nghề môi giới bất động sản

là một trong các nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm các hoạt

động dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

Thái Nguyên là một thành phố công nghiệp tương đối lâu đời, tuy nhiên

thị trường bất động sản nơi đây được hình thành chưa lâu; việc giao dịch bất

động sản không nhiều, chủ yếu thông qua môi giới. Trong khuôn khổ luận văn

Thạc sỹ, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá hoạt động môi giới bất động sản tại

thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên” nhằm tìm hiểu thực trạng và đề

xuất các giải pháp tăng cường quản lý hoạt động môi giới bất động sản, hỗ trợ

cho việc phát triển thị trường bất động sản địa phương.

2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI

2.1. Mục tiêu tổng quát

Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản, từ đó đề xuất các

giải pháp tăng cường quản lý hoạt động môi giới bất động sản, tạo điều kiện

thuận lợi cho việc phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Thái

Nguyên.

2.2. Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá được thực trạng quản lý đất đai và thị trường bất động sản

tại thành phố Thái Nguyên.

- Đánh giá được thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại thành

phố Thái Nguyên theo loại hình hoạt động, theo thời gian và theo nội dung

công việc.

3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI

- Điều tra, thu thập và tổng hợp các nguồn thông tin có liên quan đến thị

trường bất động sản, giá đất ở, nhà ở tại địa bàn nghiên cứu một cách đầy đủ,

chính xác, khách quan, trung thực.

- Khái quát được tình hình môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố

Thái Nguyên.

- Tổng hợp đánh giá được các loại hình môi giới từ đó đề xuất giải pháp

cho việc phát triển hoạt động môi giới bất động sản tại Thái Nguyên.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI

4.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài: Việc nghiên cứu đề tài giúp học viên

củng cố những kiến thức chuyên ngành quản lý đất đai, trong đó có lĩnh vực

chuyên môn về quản lý thị trường bất động sản đã được học tập trong trường,

đồng thời rèn luyện khả năng nghiên cứu, viết một báo cáo khoa học, góp

phần nâng cao trình độ chuyên môn, phục vụ tốt cho công tác sau này.

4.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài: Kết quả nghiên cứu của đề tài góp

phần phản ánh thực trạng và đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý hoạt

động môi giới bất động sản, góp phần thực hiện chủ trương phát triển thị

trường bất động sản thành phố Thái Nguyên.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

Chƣơng 1:

TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI

1.1.1. Cơ sở lý luận

Trong thị trường hàng hóa nói chung, khi có cầu về một sản phẩm nào

đó thì sẽ có cung về hàng hóa, sản phẩm đó. Thị trường đất đai (ở nước ta là

thị trường quyền sử dụng đất) cũng không nằm ngoài quy luật trên, khi thị

trường có nhu cầu về nhà, đất thì sẽ có người đáp ứng nhu cầu đó, tuy nhiên

hoạt động mua bán nhà đất, bất động sản là một lĩnh vực rất nhạy cảm,

thường xuyên biến động. Nhiều khi người muốn mua không biết mua đất ở

đâu, hay người muốn bán không biết bán ngôi nhà, mảnh đất của mình cho ai,

và một bộ phận người trong xã hội đã đứng ra làm nhiệm vụ cầu nối giữa

những người mua - người bán đó.

Ngày nay cùng với tốc độ đô thị hóa đang diễn ra nhanh chóng, cơ cấu

dân số có sự chuyển dịch mạnh mẽ từ nông thôn lên thành thị, dân số tập

trung ở các thành phố lớn, các khu đô thị không ngừng gia tăng, chính điều

này làm gia tăng sức ép về nhà ở tại các khu đô thị và các thành phố lớn. Các

giao dịch về bất động sản diễn ra mạnh mẽ và đi liền với nó là các hoạt động

dịch vụ về bất động sản.

Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo bởi bất động sản

không được bày bán và thông tin về nó không phổ biến như các loại hàng hóa

thông thường khác, mặt khác bất động sản là tài sản có giá trị lớn, người mua

và người bán đa số là ít kinh nghiệm trong giao dịch và đi kèm với hoạt động

này là rất nhiều các thủ tục phức tạp về quyền và nghĩa vụ pháp lý.

Bởi những lý do trên mà khi thực hiện các giao dịch về bất động sản

cần phải có các chuyên gia môi giới, tư vấn, đó là những người được đào tạo

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

bài bản am hiểu về thị trường bất động sản, nắm bắt tốt các nguồn thông tin,

nhiều kinh nghiệm, hiểu biết đầy đủ về pháp luật. Họ chính là người giúp cho

thị trường vận hành một cách có hiệu quả, các giao dịch về bất động sản diễn

ra nhanh hơn, và đặc biệt là quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch

về bất động sản được đảm bảo, phù hợp với quy định của pháp luật.

1.1.2. Cơ sở thực tiễn

Thực tế từ khi Luật Đất đai 1993 thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị

và cho phép người sử dụng chuyển quyền rộng rãi thì các địa phương đều

phát sinh những chủ thể hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản để đáp ứng

nhu cầu mua, bán quyền sử dụng đất và các loại bất động sản khác. Do vậy,

hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản ra đời là tất yếu khách quan.

Hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản là một phần của hoạt động

kinh doanh bất động sản, nó có ảnh hưởng rất lớn đối với thị trường bất động

sản. Chính vì vậy, để cho thị trường bất động sản hoạt động công khai, đúng

pháp luật thì cần phải đánh giá nghiêm túc về hoạt động dịch vụ môi giới bất

động sản, từ đó thấy được những mặt ưu điểm và những tồn tại, từ đó đưa ra

những giải pháp tăng cường hiệu quả của hoạt động này.

Hiện nay môi giới bất động sản đã được công nhận là một nghề và thực

tế yêu cầu nhân viên tư vấn phải được trang bị những kiến thức cơ bản về

nhiều lĩnh vực: pháp luật, kinh tế, xã hội, xây dựng, kiến trúc, và phải rất

thành thạo các kĩ năng như soạn thảo hợp đồng, kĩ năng thu thập thông tin, kĩ

năng quản lý và sử lý thông tin, kĩ năng giao tiếp với khách hàng. Để trở

thành người môi giới giỏi yêu cầu nhân viên môi giới phải có tầm nhận thức

rộng, kiến thức chuyên môn vững vàng và đặc biệt là phải rất nhậy bén và

sáng tạo trong việc tiếp nhận và làm chủ kiến thức xã hội. Ngoài ra những nhà

môi giới còn cần chú ý đến tác phong khi làm việc, thái độ khi gặp đối tác, sự

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

lịch thiệp, nhã nhặn và tuân thủ nghiêm các nguyên tắc về đạo đức nghề

nghiệp.

Hoạt động môi giới bất động sản sẽ góp phần cung cấp thông tin đầy

đủ, chính xác cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch bất động sản,

quản lý tốt hoạt động môi giới cũng sẽ là tiền đề cho sự phát triển của thị

trường bất động sản nói chung, là công cụ quan trọng đề đảm bảo và tăng

nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Hoạt động kinh doanh dịch vụ về môi giới

bất động sản phát triển sẽ góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội, thông qua

các tổ chức môi giới bất động sản, các chủ thể tham gia thị trường bất động

sản sẽ được cung cấp đầy đủ thông tin, hạn chế được các tiêu cực phát sinh

trong khi thực hiện giao dịch.

1.1.3. Cơ sở pháp lý

Đề tài dựa trên cơ sở pháp lý là các văn bản quy phạm pháp luật sau:

- Luật Đất đai 2003;

- Luật Xây dựng 2003;

- Luật Nhà ở 2005;

- Bộ luật Dân sự 2005;

- Luật Doanh nghiệp 2005;

- Luật Đầu tư 2005.

- Luật Thương mại 2005.

- Luật Kinh doanh bất động sản 2006;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính

phủ về thi hành Luật Đất đai 2003;

- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính

phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản

2006;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

- Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây

dựng hướng dẫn thực hiện Nghị định 153/2007 của Chính phủ quy định chi

tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006;

- Chỉ thị số 11/2007/CT-TTg ngày 8 tháng 5 năm 2007 của Thủ tướng

Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006;

- Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 8 tháng 1 năm 2008 của Thủ tướng

Chính phủ về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất

động sản 2006;

- Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 2 năm 2009 của Chính

phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất

động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công

trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở;

- Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 của Chính

phủ về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản;

- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 của Chính

phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (và Dự thảo Luật sửa

đổi Điều 126 Luật Nhà ở về Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt

Nam định cư ở nước ngoài);

- Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 3 tháng 6 năm 2008 của Quốc

hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại

Việt Nam;

- Nghị định số 88/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 8 năm 2006 của Chính

phủ về đăng ký kinh doanh;

- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 12 năm 2004 của Chính

phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng.

- Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24 tháng 1 năm 2005 của Chính

phủ về quy hoạch xây dựng.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 7 tháng 2 năm 2005 của Chính

phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.

- Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 1 tháng 11 năm 2006 của Bộ Xây

dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 90/2009/NĐ-CP

ngày 6 tháng 9 năm 2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

2005.

- Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng 9 năm 2006 của Chính

phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư

2005.

- Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 9 năm 2006 của Chính

phủ sửa đổi một số điều của Nghị định 16/2005/NĐ-CP.

- Nghị định số 88/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 8 năm 2006 của Chính

phủ về đăng ký kinh doanh.

- Nghị định số 59/2006/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2006 của Chính

phủ quy định chi tiết luật thương mại, hàng hoá, dịchvụ cấm kinh doanh, hạn

chế kinh doanh và kinh doanh có điều kiện.

- Quyết định số 29/2007/QĐ- BXD ngày 31 tháng 12 năm 2007 của Bộ

Xây dựng ban hành Chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi

giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch

bất động sản.

- Nghị định số 84/2007/ NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính

phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu

hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục, bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

1.2. KHÁI QUÁT CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT

ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

1.2.1. Một số khái niệm liên quan đến môi giới bất động sản

1.2.1.1. Bất động sản

Bất động sản bao gồm: “Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với

đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản

khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Điều 174,

Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam) [14].

1.2.1.2. Thị trường

Thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc

tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm

nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả

cần thiết của sản phẩm, dịch vụ. Thực chất, Thị trường là tổng thể các khách

hàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có

khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó.

1.2.1.3. Thị trường bất động sản

Được hiểu một cách thông thường như là nơi diễn ra các giao dịch mua

bán BĐS, cho thuê, thế chấp BĐS. Nếu theo quan điểm khoa học thì thị

trường bất động sản được hiểu như là một hệ thống các quan hệ kinh tế trong

các ngành tạo lập bất động sản và các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao

dịch bất động sản [12].

1.2.1.4. Môi giới

Môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm,

thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải

quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên. Việc môi giới vì vậy là

công việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng của nó là các thương vụ

được thực hiện giữ hai bên [33].