Xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh nhà ở

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

MAI HUY QUANG

XÁC LẬP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI

TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƢỚC NGOÀI

KINH DOANH NHÀ Ở

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 60380107

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: Ts. Lƣu Quốc Thái

TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn “Xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá

nhân nước ngoài kinh doanh nhà ở” là công trình nghiên cứu của bản thân, dưới sự

hướng dẫn khoa học của Ts. Lưu Quốc Thái. Các nội dung, kết quả trình bày trong

Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào

trước đây.

TP. Hồ Chí Minh, ngày tháng 6 năm 2014

Tác giả

Mai Huy Quang

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

1 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài DNCVĐTNN

2 Doanh nghiệp liên doanh DNLD

3 Giải phóng mặt bằng GPMB

4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSDĐ

5 Kinh doanh bất động sản KDBĐS

6 Kinh doanh nhà ở KDNƠ

7 Kinh tế - xã hội KT - XH

8 Luật Doanh nghiệp LDN

9 Luật Đất đai LĐĐ

10 Luật Kinh doanh bất động sản LKDBĐS

11 Luật Nhà ở LNƠ

12 Nhà đầu tư nước ngoài NĐTNN

13 Nhà xuất bản NXB

14 Pháp luật đất đai PLĐĐ

15 Quyền sử dụng đất QSDĐ

16 Sở Tài nguyên và Môi trường STNMT

17 Sử dụng đất SDĐ

18 Tổ chức, cá nhân nước ngoài TCCNNN

19 Tổ chức kinh tế TCKT

20 Ủy ban nhân dân UBND

21 Xây dựng nhà ở XDNƠ

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU........................................................................................................1

1. Lý do chọn đề tài ...................................................................................................1

2. Tình hình nghiên cứu đề tài .................................................................................1

3. Mục đích, đối tƣợng và giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài......................3

3.1. Mục đích nghiên cứu, đối tượng nghiên cứu .......................................................3

3.2. Phạm vi nghiên cứu..............................................................................................3

4. Các phƣơng pháp tiến hành nghiên cứu.............................................................4

5. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài................................................4

6. Bố cục luận văn......................................................................................................4

CHƢƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XÁC LẬP QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT ĐỐI VỚI TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƢỚC NGOÀI KINH DOANH NHÀ Ở

.....................................................................................................................................5

1.1. Khái niệm xác lập quyền sử dụng đất..............................................................5

1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất............................................................................5

1.1.2. Xác lập quyền sử dụng đất................................................................................8

1.1.2.1. Khái niệm .......................................................................................................8

1.1.2.2. Khái quát các hình thức xác lập quyền sử dụng đất......................................9

1.2. Khái quát các hình thức xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá

nhân nƣớc ngoài sử dụng đất kinh doanh nhà ở..................................................11

1.2.1. Khái niệm tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất kinh doanh nhà ở ........11

1.2.1.1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài.......................................................................11

1.2.1.2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất kinh doanh nhà ở......................13

1.2.2. Các hình thức xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài

sử dụng đất kinh doanh nhà ở...................................................................................18

1.3. Khái quát quá trình phát triển pháp luật về xác lập quyền sử dụng đất đối

với tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài kinh doanh nhà ở tại Việt Nam ......................23

1.3.1. Giai đoạn trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực)......23

1.3.2. Giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai

2003 có hiệu lực).......................................................................................................27

1.3.3. Giai đoạn từ ngày 01/7/2004 đến nay.............................................................29

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1........................................................................................31

CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XÁC LẬP QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT ĐỐI VỚI TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƢỚC NGOÀI KINH DOANH NHÀ Ở

VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN..................................................................................32

2.1. Thực trạng pháp luật về xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá

nhân nƣớc ngoài kinh doanh nhà ở.......................................................................32

2.1.1. Thông qua hình thức do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trực tiếp......32

2.1.1.1. Giao đất, cho thuê đất đã được giải phóng mặt bằng hoặc không cần phải

giải phóng mặt bằng..................................................................................................35

2.1.1.2. Giao đất, cho thuê đất chưa được giải phóng mặt bằng .............................36

2.1.2. Thông qua hình thức đấu thầu dự án nhà ở hoặc đấu giá quyền sử dụng đất

để thực hiện dự án nhà ở...........................................................................................40

2.1.3. Thông qua hình thức nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của nhà đầu tư

trong nước .................................................................................................................51

2.1.4. Thông qua hình thức nhận chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở ..58

2.2. Hƣớng hoàn thiện các quy định pháp luật về xác lập quyền sử dụng đất đối

với tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài kinh doanh nhà ở .............................................65

2.2.1. Các giải pháp mang tính định hướng .............................................................65

2.2.2. Các giải pháp cụ thể .......................................................................................71

2.2.2.1. Đối với trường hợp xác lập quyền sử dụng đất thông qua đấu thầu dự án

nhà ở hoặc đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án kinh doanh nhà ở .........71

2.2.2.2. Đối với trường hợp chủ dự án kinh doanh nhà ở xác lập quyền sử dụng đất

thông qua hình thức nhận chuyển quyền sử dụng đất...............................................72

2.2.2.3. Một số vấn đề khác có liên quan..................................................................77

KẾT LUẬN CHƢƠNG 2........................................................................................78

KẾT LUẬN..............................................................................................................79

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

“An cư lạc nghiệp” là vấn đề từ ngàn xưa ông cha chúng ta rất quan tâm.

Trong bối cảnh tốc độ tăng trưởng dân số ngày càng nhanh và quỹ đất dùng để tạo

lập nhà ở dần bị thu hẹp để phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội như hiện

nay thì nhu cầu nhà ở ngày càng trở nên bức thiết. Để giải quyết được nhu cầu về

nhà ở và ổn định đời sống xã hội, đầu tiên cần phải có đất đai và sự tham gia của

nhiều thành phần kinh tế vào hoạt động kinh doanh nhà ở.

Với chủ trương “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ

đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước”1

, “hình thành và phát triển thị

trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và

người nước ngoài tham gia đầu tư”2

, Đảng và Nhà nước ta từng bước thu hút nguồn

lực đầu tư nước ngoài, thúc đẩy các ngành sản xuất phát triển, góp phần tăng trưởng

kinh tế, giải quyết nhu cầu về nhà ở, ổn định đời sống xã hội cho nhân dân.

Trong thời gian qua, Nhà nước ta đã có những chính sách khuyến khích, tạo

điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài được tham gia hoạt động kinh doanh nhà ở

như các nhà đầu tư trong nước. Tuy nhiên, quy định pháp luật hiện hành vẫn còn

nhiều bất cập, hạn chế, thiếu rõ ràng, chưa tạo ra sân chơi lành mạnh, bình đẳng

giữa các chủ thể sử dụng đất trong và ngoài nước, nhất là trong lĩnh vực kinh doanh

nhà ở. Do vậy, việc nghiên cứu về xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá

nhân nước ngoài kinh doanh nhà ở là rất cần thiết vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến

quyền và nghĩa vụ của các chủ thể đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, cũng như

những người đang có nhu cầu về nhà ở và sự phát triển kinh tế - xã hội.

Xuất phát từ yêu cầu nêu trên, tác giả quyết định chọn đề tài: "Xác lập quyền

sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh nhà ở" cho Luận

văn tốt nghiệp Thạc sỹ Luật học, chuyên ngành Luật Kinh tế của mình để làm rõ

thực trạng, qua đó tìm ra được những khó khăn, thuận lợi để kiến nghị một số giải

pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về đất đai, phát huy hiệu quả trong việc

thu hút, mở rộng nguồn lực đầu tư nước ngoài trong hoạt động kinh doanh nhà ở.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong quá trình học tập, nghiên cứu, tác giả nhận thức rằng quyền sử dụng

đất là một vấn đề phức tạp và gắn liền với đời sống con người. Trong giai đoạn thu

1 Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12/3/2003 của Ban chấp hành Trung ương Đảng về tiếp tục đổi mới chính

sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

2 Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2001-2010 (Báo cáo của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa VIII

tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng).

2

hút đầu tư như hiện nay, pháp luật về xác lập quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá

nhân nước ngoài kinh doanh nhà ở có một vị trí đặc biệt trong hệ thống pháp luật

đất đai và được xem ngày càng tiến bộ. Nó đã được quy định trong nhiều văn bản

pháp luật khác nhau như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở,

Luật Đầu tư, Bộ Luật Dân sự... Tuy nhiên, do còn khá nhiều hạn chế nên chưa bắt

kịp với sự phát triển sôi động khi đang có nhiều mối quan hệ mới phát sinh trong xã

hội. Vì vậy, các nhà làm luật, các nhà khoa học vẫn đang tiếp tục nghiên cứu, đóng

góp ý kiến sửa đổi, bổ sung và thay thế... để ngày càng hoàn thiện hơn.

Liên quan đến vấn đề này, trong thời gian qua cũng có nhiều tác giả đã quan

tâm, với nhiều đề tài, công trình nghiên cứu, chẳng hạn như:

- Tài liệu hội thảo khoa học “Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)” tại

Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh (ngày 17/5/2013).

- Tài liệu hội thảo “Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản -

Những hạn chế, bất cập và Giải pháp hoàn thiện” tại Trường Đại học Luật TP Hồ

Chí Minh (ngày 14/3/2014).

Các công trình này chủ yếu nghiên cứu một số vấn đề cơ bản về những hạn

chế, bất cập của quy định pháp luật hiện hành trong lĩnh vực đất đai, nhà ở và đề

xuất một số giải pháp để hoàn thiện pháp luật, thu hút các nhà đầu tư, đảm bảo lợi

ích của Nhà nước, người sử dụng đất để đầu tư và một số chủ thể khác có liên quan.

Cùng với các tài liệu hội thảo nêu trên, còn có nhiều bài viết trong các sách

chuyên khảo; trên các tạp chí, một số bài báo; các luận án tiến sỹ, luận văn thạc sỹ,

khóa luận cử nhân cũng đã đề cập đến các vấn đề về giao đất; cho thuê đất; góp vốn

bằng quyền sử dụng đất; chế độ pháp lý của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng

đất để thực hiện dự án đầu tư nói chung và kinh doanh nhà ở nói riêng; quyền lựa

chọn các hình thức sử dụng đất, tiếp cận quyền sử dụng đất của các nhà đầu tư như:

- Sách chuyên khảo “Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất

đai” của Tiến sỹ Phạm Văn Võ, Khoa Luật Thương mại - Đại học Luật TP Hồ Chí

Minh - Nhà xuất bản Lao động (2012).

- Luận văn Cử nhân Luật học, chuyên ngành Luật Thương mại của tác giả

Nguyễn Thị Thu Thảo (2011), với đề tài Chế độ pháp lý đối với việc sử dụng đất

kinh doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài nhằm mục đích chỉ ra thực trạng

pháp luật về việc sử dụng đất kinh doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài và

đề xuất một số giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về vấn đề này.

- Luận văn Thạc sỹ Luật học chuyên ngành Luật Kinh tế của tác giả Huỳnh

Thị Ngọc Xuân (2011) nghiên cứu về Quyền tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà

đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án nhà ở thương mại với mục đích phân tích làm

3

rõ những quy định của pháp luật về đất đai và các văn bản pháp luật khác có liên

quan đến quyền tiếp cận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại

của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.

- Luận văn Thạc sỹ Luật học chuyên ngành Luật Kinh tế của tác giả Huỳnh

Thị Thùy Trang (2011), với đề tài Vấn đề đảm bảo công bằng trong quyền tiếp cận

quyền sử dụng đất của nhà đầu tư chỉ tìm hiểu những quy định về tiếp cận quyền sử

dụng đất của nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, đề xuất các giải pháp góp phần

đảm bảo công bằng trong tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư.

- Luận văn Thạc sĩ Luật học chuyên ngành Luật Kinh tế của tác giả Phan Thế

Vinh (2013), nghiên cứu về Pháp luật về tiếp cận quyền sử dụng đất đối với chủ thể

dự án kinh doanh nhà ở với mục đích làm rõ những vấn đề pháp lí về các hình thức

tiếp cận quyền sử dụng đất cho những dự án kinh doanh nhà ở và kiến nghị những

giải pháp nhằm tiếp tục hoàn thiện pháp luật trong việc tiếp cận quyền sử dụng đất

cho những dự án kinh doanh nhà ở tại nước ta hiện nay.

Mặc dù tất cả các công trình khoa học trên đã cho tác giả một cái nhìn khá

toàn diện về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài và nhà đầu tư trong

việc sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư nói chung. Tuy nhiên, cho đến nay, chưa có

công trình, đề tài nào trực tiếp đi vào nghiên cứu đầy đủ và có hệ thống các quy

định pháp luật về xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài

trong hoạt động kinh doanh nhà ở. Đồng thời, trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày

càng phát triển, kèm theo đó các quy định pháp luật cần phải thay đổi cho phù hợp

nên việc nghiên cứu đề tài "Xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân

nước ngoài kinh doanh nhà ở" để bổ sung, hoàn thiện các công trình nêu trên là

rất cần thiết và có ý nghĩa.

3. Mục đích, đối tƣợng và giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài

3.1. Mục đích nghiên cứu, đối tượng nghiên cứu

Luận văn nghiên cứu lý luận về xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ chức,

cá nhân nước ngoài kinh doanh nhà ở; phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật hiện

hành về xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh

nhà ở. Qua đó, luận văn rút ra nguyên nhân tồn tại, yếu kém để đề ra các giải pháp

khắc phục và hoàn thiện pháp luật nhằm thu hút, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà

đầu tư nước ngoài hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở tại Việt Nam.

3.2. Phạm vi nghiên cứu

Xác lập quyền sử dụng đất là một vấn đề khá rộng nên trong phạm vi đề tài

này, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu những quy định pháp luật đất đai về xác lập

quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài trong hoạt động kinh doanh

4

nhà ở theo quy định của Luật Đất đai 2003 và các văn bản quy định thi hành có sự

so sánh với quy định của Luật Đất đai 2013. Luận văn đi sâu vào nghiên cứu về chế

độ pháp lý, các căn cứ, hình thức xác lập quyền sử dụng đất cho các chủ thể nêu

trên để kinh doanh nhà ở, không nghiên cứu đối với các chủ thể khác hoặc có mục

đích, hoạt động khác không phải là kinh doanh nhà ở.

4. Các phƣơng pháp tiến hành nghiên cứu

Dựa trên nền tảng chung về phương pháp luận duy vật biện chứng, duy vật

lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin, đường lối, chủ trương và chính sách của Đảng

và Nhà nước ta về phát triển kinh tế - xã hội, trong quá trình nghiên cứu, tác giả sử

dụng các phương pháp: phân tích, so sánh, tổng hợp... nhằm làm sáng tỏ, rút ra kết

luận về các vấn đề cần nghiên cứu.

5. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài

Để thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài trong giai đoạn hội nhập sâu rộng

vào nền kinh tế thế giới, pháp luật quốc gia cần phải minh bạch, rõ ràng và tạo điều

kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình nghiên cứu, cân nhắc

nhằm đưa ra quyết định đầu tư.

Mặc dù đã có những thay đổi và tiến bộ đáng kể trong những năm gần đây,

nhưng pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về sử dụng đất kinh doanh nhà ở đối

với tổ chức, cá nhân nước ngoài nói riêng còn tồn tại nhiều bất cập, hạn chế và thiếu

thống nhất với các quy định pháp luật khác có liên quan như pháp luật về đầu tư,

kinh doanh bất động sản, nhà ở... gây không ít khó khăn cho nhà đầu tư nước ngoài.

Với việc nghiên cứu xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân nước

ngoài kinh doanh nhà ở tại Việt Nam, tác giả sẽ góp phần làm phong phú thêm các

kiến thức pháp luật trong lĩnh vực này, đồng thời qua phân tích thực trạng của quy

định pháp luật hiện hành, sẽ đề xuất những giải pháp nhằm hạn chế những bất cập,

thiếu sót đang tồn tại trong thời gian qua nhằm hoàn thiện pháp luật.

Do đó, có thể xem đề tài là tài liệu tham khảo cho tổ chức, cá nhân nước

ngoài có nhu cầu xác lập quyền sử dụng đất kinh doanh nhà ở tại Việt Nam, các

doanh nghiệp Việt Nam có nhu cầu góp vốn, hợp tác kinh doanh với nhà đầu tư

nước ngoài và sinh viên, học viên đang tìm hiểu pháp luật trong lĩnh vực này.

6. Bố cục luận văn

Luận văn được chia làm hai chương:

Chương 1. Những vấn đề chung về xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ

chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh nhà ở.

Chương 2. Thực trạng pháp luật về xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ

chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh nhà ở và hướng hoàn thiện.