vấn đề đầu tư xây dựng nhà ở tại thủ đô hà nội của công ty tư vấn-đầu tư xây dựng và phát triển nhà

LêI më §ÇU

Nhµ ë lµ mét trong nh÷ng ®iÒu kiÖn c¬ b¶n phôc vô cho ®êi sèng cña con

ngêi. Ngay tõ khi míi s¬ khai th× con ngêi ®· biÕt t¹o ra cho m×nh mét m¸i

nhµ che chë tríc thiªn nhiªn. Khi mµ mäi ®iÒu kiÖn sèng thay ®æi d©n sè ngµy

cµng ®«ng lªn th× nhu cÇu vÒ nhµ ë t¨ng cao.

C«ng cuéc ®æi míi trong nh÷ng n¨m qua ®· ®a níc ta tho¸t khái t×nh tr¹ng

khñng ho¶ng kinh tÕ-x· héi ®Ó bíc vµo thêi kú ®Èy m¹nh CNH-H§H ®Êt níc.

Tuy nhiªn tèc ®é ®« thÞ ho¸ ®· lµm t¨ng søc Ðp kh¸ c¨ng th¼ng vÒ nhiÒu mÆt,

trong ®ã cã vÊn ®Ò vÒ nhµ ë. ViÖc t¨ng d©n sè tù nhiªn vµ di d©n tù do lµm cho

d©n sè ®« thÞ t¨ng nhanh, trong khi viÖc c¶i thiÖn ®iÒu kiÖn ¬ t¹i chæ kh«ng

®¸p øng ®îc, dÉn ®Õn viÖc nhµ ë x©y dùng trµn lan, lén xén ph¸ vì quy ho¹ch

lµm mÊt c¶nh quan vµ kiÕn tróc ®« thÞ. VÊn ®Ò nµy ngµy cµng trë nªn bøc xóc

nhøc nhèi víi nh©n d©n vµ chÝnh quyÒn ®« thÞ.

Trong chiÕn lîc ph¸t triÓn kinh tÕ -x· héi vµ thùc hiÖn môc tiªu CNH-H§H

®Êt níc nãi chung vµ thñ ®« Hµ Néi nãi riªng th× viÖc thùc hiÖn ®Çu t x©y

dùng nhµ ë cho ngêi d©n cã tÇm quan träng ®Æc biÖt, nã kh«ng nh÷ng gãp

phÇn lµm thay ®æi bé mÆt kiÕn tróc cña thñ ®«, mµ ®ång thêi n©ng cao ®êi

sèng vËt chÊt, tinh thÇn cho nh©n d©n.

VÊn ®Ò ®Çu t x©y dùng nhµ ë ph¸t triÓn ®· t¹o ®iÒu kiÖn ph¸t triÓn nhiÒu

môc tiªu quan träng kh¸c cña thñ ®« Hµ Néi nh t¨ng nhanh tèc ®é ®« thÞ ho¸,

ph¸t triÓn khu ®« thi míi, ph¸t triÓn c¬ së h¹ tÇng s¶n xuÊt...

Khi tiÕn hµnh mét ho¹t ®éng ®Çu t x©y dùng nhµ ë th× vÊn ®Ò ®îc ®Æt ra lµ

kÕt qu¶ ®¹t ®îc ®ã ®· gióp gi¶i quyÕt ®îc vÊn ®Ò g×? Gi¶i quyÕt ®îc bao

nhiªu?T¹o ra thuËn lîi nh thÕ nµo? vÒ chç ë cho ngêi d©n. Vµ ®ång thêi qua

®ã ®· t¹o ra sù ®ång bé nh thÕ nµo vÒ mÆt kiÕn tróc ®« thÞ cho thñ ®« ®Ó phï

hîp víi quy ho¹ch chung ®· ®Ò ra. Ngoµi ra cßn ®¸nh gi¸ ®îc hiÖu qu¶ ®Çu t

x©y dùng ®ã ®· ®em l¹i nh÷ng gi¸ trÞ g× kh¸c n÷a, ®¹t ®îc hiÖu qu¶ tµi chÝnh lµ

bao nhiªu, qua ®ã cho chóng ta rót ra ®îc nh÷ng bµi häc kinh nghiÖm cho

nh÷ng giai ®o¹n ®Çu t x©y dùng nhµ ë nh÷ng n¬i kh¸c vµ cho phÐp t¹o ra tÝnh

hiÖu qu¶ sö dông cao, gi¶i quyÕt ®îc nhiÒu víng m¾c trong vÊn ®Ò chæ ë cho

ngêi d©n ®« thÞ. §ång thêi nã còng ®ãng gãp mét phÇn nguån lùc tµi chÝnh

cho nÒn kinh tÕ.

ThÊy ®îc tÇm quan träng cña vÊn ®Ò ®ã trong thêi gian thùc tËp t¹i c«ng ty

T vÊn-§Çu t x©y dùng vµ ph¸t triÓn nhµ Hµ Néi em ®· chän ®Ò tµi: VÊn ®Ò

1

®Çu t x©y dùng nhµ ë t¹i thñ ®« Hµ Néi cña c«ng ty T vÊn-§Çu t x©y

dùng vµ ph¸t triÓn nhµ Hµ Néi.Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p.

Lµm ®èi tîng nghiªn cøu cña chuyªn ®Ò thùc tËp. Néi dung cña b¸o c¸o

chuyªn ®Ò xem xÐt t×nh h×nh ®Çu t x©y dùng nhµ ë cña c«ng ty T vÊn-§Çu t

x©y dùng vµ ph¸t triÓn nhµ Hµ Néi trong thêi gian qua vµ ®¸nh gi¸ chi tiÕt

hiÖu qu¶ cña viÖc ®Çu t x©y dùng nhµ ë cña c«ng ty.

Trªn c¬ së ®ã vËn dông nh÷ng kiÕn thøc lý luËn ®· n¾m b¾t ®îc ë trêng ®Ó ®Ò

ra mét sè gi¶i ph¸p nh»m n©ng cao hiÖu qu¶ ®Çu t x©y dùng nhµ ë trªn ®Þa

bµn Hµ Néi cña c«ng ty.

KÕt cÊu cña chuyªn ®Ò ®îc chia lµm 3 ch¬ng:

Ch¬ng I: Nh÷ng vÊn ®Ò lý luËn chung vÒ ®Çu t x©y dùng nhµ ë ®« thÞ

Ch¬ng II: Thùc tr¹ng ho¹t ®éng ®Çu t x©y dùng nhµ ë t¹i Hµ Néi cña

c«ng ty T vÊn-§Çu t x©y dùng vµ ph¸t triÓn nhµ Hµ Néi trong thêi gian

qua.

Ch¬ngIII: Nh÷ng ®Þnh híng, gi¶i ph¸p vµ kiÕn nghÞ nh»m n©ng cao

chÊt lîng vµ hiÖu qu¶ c«ng t¸c ®Çu t x©y dùng nhµ ë t¹i ®Þa bµn Hµ Néi

cña c«ng ty T vÊn-§Çu t x©y dùng vµ ph¸t triÓn nhµ Hµ Néi.

TÊt c¶ nh÷ng lý luËn ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ vµ gi¶i ph¸p trong chuyªn ®Ò nµy ®-

îc vËn dông c¸c ph¬ng ph¸p ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ thùc tr¹ng c«ng t¸c qu¶n lý...

KÕt hîp víi hiÓu biÕt cña b¶n th©n trong 4 n¨m häc ®¹i häc ë trêng §HKTQD

vµ nh÷ng kiÕn thùc thu ®îc trong thêi gian thùc tËp. Hy väng ®©y kh«ng chØ lµ

mét ®Ò tµi nghiªn cøu cña chuyªn ®Ò thùc tËp mµ nã cßn lµ mét c¬ héi ®Ó em

tù kh¼ng ®Þnh l¹i nh÷ng kiÕn thøc ®· tiÕp thu ®îc trong qu¸ tr×nh häc tËp, ®Æc

biÖt lµ trong thêi gian häc c¸c m«n chuyªn ngµnh. §ång thêi ®©y còng lµ c¬

héi ®Ó em tËp hîp ®îc nh÷ng kiÕn thøc mµ tiÕp thu ®îc ë trêng líp vµ thùc tÕ

®Ó cã thÓ phôc vô tèt c«ng viÖc sau nµy cña m×nh.

Do ®îc sù tËn t×nh gióp ®ì cña c« gi¸o th.s NguyÔn ThÞ Thanh HuyÒn gi¶ng

viªn chÝnh cña bé m«n Kinh tÕ ®« thÞ cña trêng §HKTQD vµ c¸c c« chó cña

c«ng ty, ®Æc biÖt lµ c« NguyÔn Kim Duyªn,Trëng ban qu¶n lý dù ¸n Mü §×nh

cïng víi sù nç lùc t×m tßi tµi liÖu ®· gióp em hoµn thµnh b¸o c¸o chuyªn ®Ò

nµy.Tuy nhiªn do thêi gian cã h¹n vµ kinh nghiÖm cßn Ýt nªn em kh«ng thÓ

tr¸nh nh÷ng sai sãt khi tr×nh bµy nh÷ng lý luËn vÒ chuyªn ®Ò.

Em mong cã ®îc sù ®ãng gãp ý kiÕn cña quý thÇy c« vµ c¸c c¸n bé cña c«ng

ty T vÊn-§Çu t x©y dùng vµ ph¸t triÓn nhµ Hµ Néi cïng víi b¹n bÌ quan t©m

tíi vÊn ®Ò nµy.

2

Cuèi cïng em xin ch©n thµnh c¶m ¬n quý thÇy c« cïng c¸c c« chó trong

c«ng ty ®· gióp ®ì em hoµn thµnh b¸o c¸o nµy.

Hµ Néi, th¸ng 5 n¨m 2004

Sinh viªn: NguyÔn ThÕ Qu©n

3

CH¦¥NG I

NH÷NG VÊN §Ò Lý LUËN CHUNG VÒ §ÇU T¦ X¢Y DùNG

NHµ ë §¤ THÞ .

I. Kh¸i niÖm nhµ ë ®« thÞ vµ nh÷ng ®Æc tÝnh c¬ b¶n cña nã

1.1.Kh¸i niÖm

Nhµ ë lµ n¬i c tró cña con ngêi, lµ chæ ®Ó cho con ngêi t¹o ra t¸i s¶n xuÊt søc

lao ®éng cña m×nh ®Ó tån t¹i vµ ph¸t triÓn.

• Nhµ ë ®îc hiÓu ®ång nghÜa víi chç ë, bao gåm phÇn kiÕn tróc kü thuËt

cña ng«i nhµ (kÓ c¶ tÞªn nghi vµ c«ng tr×nh kü thuËt g¾n víi ng«i nhµ),

c¸c kÕt cÊu kü thuËt vµ ®iÒu kiÖn kü thuËt g¾n víi ng«i nhµ), c¸c kÕt cÊu

kü thuËt vµ ®iÒu kiÖn m«i trêng cña khu vùc.

Trªn thùc tÕ, kh¸i niÖm nhµ ë lu«n ph¶i ®îc hiÓu theo nghÜa réng v× tÊt c¶ c¸c

vÊn ®Ò liªn quan ®Õn nhµ ë kÓ c¶ kiÕn tróc kü thuËt cña ng«i nhµ kh«ng thÓ

t¸ch rêi c¸c yÕu tè kü thuËt vµ m«i trêng tù nhiªn x½ héi cña khu vùc.

1.2.Nh÷ng ®Æc tÝnh c¬ b¶n cña nã

- Nhµ ë ®« thÞ lµ n¬i c tró cña c¸c hé gia ®×nh víi mËt ®é cao.

Nhu cÇu vÒ sù thuËn tiÖn vµ dÔ dµng liªn hÖ víi bªn ngoµi dÉn ®Õn nhµ ë tËp

trung trong thµnh phè víi mËt ®é cao. Con ngêi muèn thuËn tiÖn khi ®i lµm, ®i

häc, ®i mua s¾m,...C¬ quan, trêng häc, c÷a hµng thêng tËp trung tõng khu vùc.

Do ®ã mäi ngêi còng muèn nhµ ë cña m×nh quanh khu vùc ®ã. C¸c hé gia

®×nh mong muèn n¬i m×nh ë cã dÞch vô vÒ kü thuËt, cã trêng häc, cã tr¹m x¸

vµ dÞch vô x· héi kh¸c. Khi c¸c hé gia ®×nh sèng gÇn nhau th× tæng c¸c chi phÝ

l¹i rÏ h¬n so víi viÖc c¸c hé gia ®×nh sèng ph©n t¸n.

- Mang tÝnh lo¹i trõ.

NÕu c¸c khu nhµ ®îc sö dông víi cïng môc ®Ých, muèn tËp trung c¸c ho¹t

®éng l¹i víi nhau th× nhÊt thiÕt ph¶i lo¹i bá c¸c ho¹t ®éng kh¸c trong khu vùc

kh¸c trong khu vùc ®ã. V× vËy, nÕu nhµ ë muèn tËp trung thµnh mét khu vùc

riªng biÖt th× ph¶i cã sù t¸ch biÖt vÒ ho¹t ®éng so ví c¸c khu vùc kh¸c. Qu¸

tr×nh lo¹i trõ nµy diÔn ra th«ng qua thÞ trêng ®Êt ®ai. Cã nghÜa lµ nÕu cã sù

c¹nh tranh vÒ ®Êt ®ai khi hai hay nhiÒu ho¹t ®éng kh¸c nhau ®Òu muèn diÔn

ra trªn ®Þa ®iÓm th× ®Þa ®iÓm sÏ dµnh cho ho¹t ®éng nµo cã kh¶ n¨ng ®Çu t

nhiÒu h¬n. Ho¹t ®éng cßn l¹i sÏ t×m mét vÞ trÝ kh¸c mµ ë ®ã l¹i cã mét ho¹t

®éng kh¸c lo¹i trõ. B»ng c¸ch nµy hÖ thèng ho¹t ®éng sÏ lo¹i bá lÉn nhau vµ

dµnh ®îc ®Þa ®iÓm mµ nã cã thÓ tËp trung thµnh mét khu vùc.

Qu¸ tr×nh lo¹i trõ diÔn ra chËm bëi v× nhµ ë tån t¹i rÊt l©u nªn sù thay ®æi vÒ

®Êt ®ai kh«ng x·y ra thêng xuyªn vµ diÔn ra víi mét chõng mùc mµ tÊt c¶t c¸c

4

ho¹t ®éng cã vÞ trÝ trung t©m -lµ n¬i thuËn tiªn nhÊt. Trong qu¸ tr×nh c¹nh

tranh nµy,c¸c c¬ quan, c÷a hµng thêng dµnh ®îc vÞ trÝ trung t©m thµnh phè.

Sau ®ã, c¸c ho¹t ®éng, c¸c nhµ m¸y trong ngµnh c«ng nghiÖp cã vÞ trÝ xung

quanh khu vùc trung t©m vµ nhµ ë bÞ lo¹i bá ë c¸c n¬i trõ vïng n«ng th«n.

- ThÞ trêng nhµ ë kh«ng ®ång nhÊt

Kh¸c nhau vÒ vÞ trÝ trong thµnh phè, diÖn tÝch, tuæi, cÊu tróc tiÖn dông, cao

tÇng hay thÊp tÇng.

- Nhµ ë kh«ng cã kh¶ n¨ng di chuyÓn

Ngêi ta kh«ng di chuyÓn ®îc nhµ v× nã g¾n víi vÞ trÝ kh«ng gian.

- TÝnh bÒn v÷ng

Nhµ ë bÒn v÷ng l©u dµi, chi phÝ cho x©y dùng, mua s¾m cao.

- ChuyÓn chæ ë phøc t¹p, chi phÝ lín vµ kÐo theo nhiÒu vÊn ®Ò.

ChuyÓn nhµ cã liªn quan ®Õn rÊt nhiÒu vÊn ®Ò nh n¬i häc tËp, n¬i lµm viÖc

cña c¸c thµnh viªn trong gia ®×nh.

- M«i trêng tù nhiªn vµ x· héi cã vai trß quan träng

C¸c hé gia ®×nh chän chæ ë cã m«i trêng trong lµnh,an ninh x· héi tèt.

- Gi¸ nhµ phô thuéc vµo gi¸ ®Êt vµ møc ®é bÒn v÷ng vËt lý, kÕt cÊu, møc

thuËn tiÖn

Gi¸ nhµ ë víi ý nghÜa lµ n¬i c tró gåm tiÒn x©y dùng nhµ vµ tiÒn mua ®Êt.

CÇn chia møc gi¸ nhµ thµnh hai phÇn: Møc gi¸ x©y dùng vµ gi¸ ®Êt.

Nh vËy, gi¸ thÞ trêng cña nhµ ë lµ tæng gi¸ trÞ thÞ trêng cña nhµ vµ ®Êt.

5