Vấn đề đảm bảo công bằng trong tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư

1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

HUỲNH THỊ THÙY TRANG

VẤN ĐỀ ĐẢM BẢO CÔNG BẰNG TRONG TIẾP

CẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NHÀ ĐẦU TƯ

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật Kinh tế. Mã số: 60.38.50

Người hướng dẫn khoa học: TS. Lưu Quốc Thái

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2011

2

LỜI CAM ĐOAN

Người viết Luận văn này xin cam đoan rằng toàn bộ nội dung Luận Văn là kết quả

của một quá trình tổng hợp và nghiên cứu nghiêm túc của riêng bản thân người viết.

Tất cả các ý kiến của tất cả các tác giả khác được đưa vào Luận văn đều được người

viết giữ nguyên ý tưởng và trích dẫn cẩn thận.

3

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Giấy chứng nhận GCN

Khu công nghiệp KCN

Khu chế xuất KCX

Khu kinh tế KKT

Nhà đầu tư NĐT

Quyền sử dụng đất QSDĐ

Sử dụng đất SDĐ

Thành phố Hồ Chí Minh TP.HCM

4

MỤC LỤC

Mở đầu ......................................................................................................................1

CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN TIẾP CẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .........................................................................................6

1.1.Những vấn đề cơ bản về QSDĐ .........................................................................6

1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất............................................................................6

1.1.2. Đặc điểm quyền sử dụng đất.............................................................................8

1.1.3. Vị trí, va trò của quyền sử dụng đất................................................................13

1.2. Những vấn đề cơ bản về tiếp cận quyền sử dụng đất ...................................17

1.2.1. Khái niệm quyền tiếp cận quyền sử dụng đất .................................................17

1.2.2. Hình thức tiếp cận quyền sử dụng đất.............................................................18

Kết luận chương I....................................................................................................31

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG TIẾP CẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NHÀ

ĐẦU TƯ ...................................................................................................................32

2.1. Thực trạng tiếp cận QSDĐ của NĐT thông qua cơ chế cung đất của nhà

nước:.........................................................................................................................31

2.1.1. Đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án có SDĐ.....................................................32

2.1.2. Giao đất, cho thuê đất trực tiếp cho các NĐT đã được chỉ định.....................37

2.2. NĐT tự mình thỏa thuận với người SDĐ.......................................................38

2.2.1. Thực trạng tiếp cận QSDĐ của nhóm chủ thể là NĐT trong nước.................38

2.2.2. Thực trạng tiếp cận QSDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.........40

2.2.3. Thực trạng tiếp cận QSDĐ của tổ chức, cá nhân nước ngoài.........................42

2.3. Các vấn đề có liên quan đến khả năng tiếp cận QSDĐ của NĐT................47

2.3.1. Về hình thức SDĐ...........................................................................................47

2.3.2. Về thủ tục xác lập QSDĐ................................................................................52

2.3.3. Quyền và nghĩa vụ của chủ thể SDĐ là các NĐT ..........................................53

2.3.4. Thời hạn SDĐ .................................................................................................55

2.4. Nguyên nhân của sự hạn chế khả năng tiếp cận QSDĐ các của NĐT........56

2.4.1. Nguyên nhân từ chính sách đất đai .............................................................56

2.4.2. Nguyên nhân từ công tác quản lý nhà nước Nguyên nhân từ bất cập trọng

cơ chế quản lý ..........................................................................................................59

2.4.3. Nguyên nhân từ phía hệ thống thủ tục hành chính có liên quan..............62

Kết luận chương II..................................................................................................63

CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT

VỀ TIẾP CẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NHÀ ĐẦU TƯ.........................64

3.1. Định hướng chung............................................................................................64

3.1.1. Quan điểm chung về đối xử công bằng đối với NĐT.....................................64

3.1.2. Đảm bảo thống nhất và công bằng trong các quy định về tiếp cận SDĐ của

NĐT. .........................................................................................................................66

3.1.3. Tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai .........................................69

5

3.2. Giải pháp cụ thể cho việc đảm bảo công bằng trong tiếp cận QSDĐ của

NĐT ..........................................................................................................................70

3.2.1. Đảm bảo tính minh bạch trong việc giao đất, cho thuê đất.............................70

3.2.2. Thống nhất phương thức tiếp cận QSDĐ của NĐT........................................73

3.2.3. Hoàn thiện các quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ cùa người SDĐ ....75

3.2.4. Các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai .......................80

3.2.5. Đảm bảo sự thống nhất của pháp luật đất đai với các hệ thống pháp luật khác81

Kết luận chương III ................................................................................................85

Kết luận ....................................................................................................................87

6

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài:

Lịch sử đã khẳng định, đất đai là tài sản vô giá của tất cả các quốc gia, là một

bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia. Bên cạnh đó, đất đai còn là tư liệu sản xuất đặc

biệt không thể thay thế được, là nguyên liệu đầu vào cho tất cả mọi hoạt động đầu tư:

địa ốc, kinh doanh, sản xuất, dịch vụ v.v... Đất đai nói riêng và bất động sản nói

chung có vai trò quan trọng bởi vì giá trị của nó không phải luôn luôn ổn định mà sẽ

thay đổi tùy theo sự tác động của con người. Do đó, con người luôn nỗ lực tác động

vào đất đai một cách thường xuyên và tích cực nhằm gia tăng các giá trị vật chất

phục vụ cho nhu cầu của mình. Nhu cầu của con người là vô hạn nhưng quỹ đất thì

chỉ có hạn nên việc tìm kiếm quyền sử dụng đối với đất đai để thực hiện các hoạt

động đầu tư sinh lợi luôn là mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư.

Kể từ khi mở cửa đến nay, đầu tư trong và ngoài nước trong các lĩnh vực là

một trong những nguồn lực chính quyết định sự tăng trưởng và phát triển của nền

kinh tế. Do đó, các nhà đầu tư một khi đã quyết định đầu tư vào một dự án nào thì dù

nó có tính thuyết phục đến mấy mà bài toán đất đai không có lời giải thì dự án đó

xem như phá sản từ trong trứng nước; ngược lại, nếu chủ đầu tư đã chi phối được quỹ

đất thì yếu tố khả thi của dự án coi như đạt được hơn một nửa.

Ý thức được vấn đề này, bên cạnh hệ thống pháp luật về kinh doanh thương

mại và đầu tư như Luật Thương mại (2005), Luật Doanh nghiệp (2005), Luật Đầu tư

(2005) và hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành thì hệ thống văn bản quy phạm pháp

luật liên quan đến đất đai đặc biệt là liên quan đến việc xác lập quyền sử dụng đất của

tất cả các tổ chức, cá nhân nói chung và của các nhà đầu tư nói riêng cũng ngày càng

được hoàn thiện. Lần đầu tiên được ban hành vào năm 1987 đến Luật Đất đai 1993

sau một thời gian ban hành và đi vào đời sống với 2 lần sửa đổi, bổ sung vào năm

1998 và 2001, năm 2003 Luật Đất đai mới ra đời với nhiều quy định được sửa đổi, bổ

sung về quyền sử dụng đất phù hợp với quy định pháp luật về đầu tư. Ngoài ra,

quyền sử dụng đất của các nhà đầu tư còn có thể được xác lập theo quy định của các

văn bản khác có liên quan như Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật thuế thu nhập

doanh nghiệp, Bộ luật dân sự (ban hành 1995, được sửa đổi, bổ sung năm 2005),

Luật Xây dựng (2003), Luật Nhà ở (2005), Luật Kinh doanh bất động sản (2006),…

Tất cả những văn bản này được ban hành nhằm mục đích tạo những điều kiện thuận

tiện và công bằng trong khả năng tiếp cận quỹ đất của người sử dụng đất nói chung

và của nhà đầu tư nói riêng.

7

Mặc dù nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã quán triệt tinh

thần không phân biệt đối xử giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước thể hiện cụ thể

nhất qua việc ban hành Luật Đầu tư (2005) thống nhất cho cả đầu tư trong nước và

đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, trên thực tế việc tiếp cận quyền sử dụng đất chưa thật

sự công bằng giữa tất cả các chủ thể đặc biệt là giữa các nhà đầu tư với nhau. Trong

một số trường hợp nhà đầu tư trong nước được ưu thế hơn trong việc tiếp cận quyền

sử dụng đất so với nhà đầu tư nước ngoài, cụ thể: Khi muốn thực hiện một dự án đầu

tư, theo quy định của Luật Đất đai thì các tổ chức, cá nhân trong nước có thể trở

thành chủ thể sử dụng đất thông qua hình thức nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc

công nhận quyền sử dụng đất hoặc có thể thông qua hình thức nhận chuyển nhượng

quyền sử dụng đất. Trong khi đó, theo Điều 108 của Luật Đất đai 2003, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn sở hữu nước ngoài sẽ chỉ được

lựa chọn hình thức thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả

tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà không thể lựa chọn hình thức sử dụng

đất nào khác ngay cả hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các chủ

thể khác. Ngược lại, do giá đất để tính tiền sử dụng đất khi giao đất và giá đất để tính

tiền thuê đất có chênh lệch quá lớn làm cho nhà đầu tư trong nước phải trả tiền sử

dụng đất cao hơn nhiều lần so với nhà đầu tư nước ngoài được thuê đất trả tiền một

lần (trong khi quyền và nghĩa vụ ngang nhau). Sự phân biệt đối xử này khá rõ ràng

dẫn đến sự bất bình đẳng trong quyền tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư trong và

ngoài nước. Ngoài sự khác biệt trên thì những quy định khác có liên quan đến

QSDĐ… cũng chứa đựng sự không thống nhất, chưa công bằng đối với các nhà đầu

tư vốn là một bộ phận chủ thể quan trọng của kinh tế.

Trong thời gian tới, nhu cầu về vốn đầu tư ngày càng tăng, việc khai thác

nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước trở nên bức thiết thì sự phân biệt đối xử này có

ảnh hưởng không tốt và đi ngược lại chính sách khuyến khích đầu tư của Việt Nam.

Bởi lẽ, Việt Nam hiện đang đứng trước một cơ hội lớn là vì Trung Quốc do nhiều

nguyên nhân đang cố gắng tìm cách hạn chế độ nóng của một nền kinh tế trẻ phát

triển quá nhanh. Điều này làm cho các nhà đầu tư trong khu vực nhận thấy việc tập

trung đầu tư vào Trung Quốc là khá nguy hiểm vì vậy họ đã tìm cách phân tán nguồn

vốn của mình ra nước láng giềng, có nhiều điều kiện thuận lợi về địa lý, khí hậu,

nguồn nhân lực,… tương tự Trung Quốc là Việt Nam. Tuy nhiên, nền công nghiệp

phụ trợ của Việt Nam chưa đầy đủ và còn nhiều yếu kém, một phần do nhiều doanh

nghiệp gặp nhiều khó khăn về địa diểm đặt sở sở sản xuất kinh doanh.

Muốn tận dụng kịp thời dòng vốn đầu tư từ nước ngoài thì trước tiên Việt

Nam cần xây dựng thành công các ngành công nghiệp phụ trợ và hoàn thiện hệ thống

8

pháp luật liên quan. Do đó, việc nghiên cứu, tìm hiểu những quy định bất cập, không

thống nhất trong hệ thống pháp luật để tìm ra giải pháp đảm bảo quyền bình đẳng

trong tiếp cận quyền sử dụng đất của cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài là rất

cần thiết. Nó vừa tạo điều kiện cho các doanh nghiệp trong nước mở rộng sản xuất

vừa tạo tâm lý an tâm cho nhà đầu tư nước ngoài di chuyển dòng vốn của họ vào

nước ta.

Xuất phát từ nhu cầu lý luận và thực tiễn nêu trên, việc tiếp tục nghiên cứu,

rà soát, phân tích các quy định của pháp luật liên quan quyền sử dụng đất của nhà đầu

tư nhằm hoàn thiện thể chế pháp lý về quyền sử dụng đất và cải thiện môi trường đầu

tư là một yêu cầu cấp thiết. Sau khi nghiên cứu và cân nhắc, tác giả quyết định chọn:

“Vấn đề đảm bảo công bằng trong tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư” làm đề

tài luận văn tốt nghiệp.

2.Tình hình nghiên cứu của đề tài:

Quyền sử dụng đất không phải là một đề tài mới và đã có một số công trình

nghiên cứu về nó. Tuy nhiên, các đề tài này chủ yếu tập trung vào các vấn đề như

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất, giá quyền

sử dụng đất, cấp GCN quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, quản lý nhà

nước về quyền sử dụng đất. Thạc sĩ Nguyễn Ngọc Minh có bài viết về “Pháp luật về

kinh doanh bất động sản Việt Nam dưới gốc độ hoạt động đầu tư nước ngoài” đăng

trên tạp chí nghiên cứu lập pháp điện tử, đánh giá chung về ưu nhược điểm của hệ

thống pháp luật Việt Nam liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm

đưa ra giải pháp nâng cao tính hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam đối với

các nhà đầu tư nước ngoài; Giáo sư, Tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ có bài nói

chuyện về “Vai trò của thị trường Quyền sử dụng đất trong phát triển nền kinh tế thị

trường ở nước ta” tại chương trình giảng dạy kinh tế Fullbright khái quát về quá trình

hình thành và mục tiêu, phương hướng phát triển của thị trường quyền sử dụng đất.

Luận văn tiến sĩ của tác giả Lưu Quốc Thái về “Pháp luật về thị trường quyền sử

dụng đất – Thực trạng và hướng hoàn thiện” trình bày các vấn đề về thị trường quyền

sử dụng đất của Việt Nam và đưa ra những giải pháp cụ thể hoàn thiện hệ thống pháp

luật điều chỉnh thị trường quyền sử dụng đất. Vần đề về quyền sử dụng đất liên quan

đến hoạt động đầu tư thì chỉ có luận văn thạc sĩ của tác giả Vũ Anh Thư về “Chính

sách pháp luật đất đai trong thu hút đầu tư thị trường bất động sản Việt Nam thời kỳ

hội nhập” thì phạm vi nghiên cứu của đề tài này chỉ tập trung vào việc nghiên cứu

các chính sách đất đai đối với việc thu hút đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh bất động

sản.

9

Việc nghiên cứu, tìm kiếm những quy định bất cập, thể hiện sự phân biệt đối

xử trong việc tiếp cận quyền sử dụng đất giữa các nhà đầu tư trong nước và nước

ngoài vẫn chưa có công trình nào nghiên cứu một cách đầy đủ và có hệ thống. Do đó,

tác giả mạnh dạn chọn “Vấn đề dảm bảo công bằng trong tiếp cận quyền sử dụng

đất của nhà đầu tư” làm đề tài luận văn tốt nghiệp.

3. Mục đích, đối tượng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu:

Mục đích nghiên cứu của đề tài là tìm hiểu những quy định về tiếp cận quyền

sử dụng đất của nhà đầu tư trong nước và nước ngoài để trên cơ sở phân tích, đánh

giá những điểm bất cập từ đó đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn

thiện pháp luật về cơ chế tiếp cận QSDĐ của nhà đầu tư.

Hệ thống pháp luật đất đai của Việt Nam quy định quyền sử dụng đất cho rất

nhiều đối tượng gồm các tổ chức trong nước; hộ gia đình, cá nhân trong nước; cộng

đồng dân cư; cơ sở tôn giáo; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; người Việt

Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường

xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam; Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào

Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất. Tuy

nhiên, trong phạm vi đề tài này tác giả tập trung vào nghiên cứu đối tượng là quyền

sử dụng đất của nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, tiếp cận một cách

có hệ thống từ lý luận đến thực tiễn, từ tình hình tổng quan trong phạm vi cả nước

trong đó tập trung vào khu vực thành phố Hồ Chí Minh.

4. Các phương pháp tiến hành nghiên cứu:

Tác giả nghiên cứu Vấn đề đảm bảo công bằng trong tiếp cận quyền sử dụng

đất của nhà đầu tư trên cơ sở vận dụng những quan điểm của Chủ nghĩa Mac – Lenin

và đường lối, quan điểm, chính sách của Đảng và Nhà nước về đất đai.

Trong quá trình thực hiện luận văn, tác giả sử dụng phương pháp phân tích,

tổng hợp và so sánh,... để làm rõ thực trạng tiếp cận quỹ đất của nhà đầu tư, chỉ ra

những điểm bất cập trong thực tiễn áp dụng pháp luật. Từ đó, luận văn đưa ra những

kiến nghị cho việc hoàn thiện pháp luật.

5. Ý nghĩa khoa học và các ứng dụng của đề tài:

Thông qua việc nghiên cứu các vấn đề lý luận và thực tiễn về quyền sử dụng

đất của nhà đầu tư. Các kết quả nghiên cứu này có thể được sử dụng làm tài liệu tham

khảo tại các cơ sở cho việc nghiên cứu các vấn đề về luật học. Một số giải pháp của

đề tài có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về vấn

đề xác lập quyền sử dụng đất cho các nhà đầu tư.