Tổ chức tiêu thụ sản phẩm nền đất khu đô thị mới của Công ty Thương mại – Du lịch Nam Cường tại Hải

Trung tâm Địa chính và KDBĐS Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

PHẦN I. MỞ ĐẦU

Trước đây trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, hàng hoá được sản

xuất nhằm phân, cấp là chủ yếu cho nên vai trò của tiêu thụ chỉ có phạm vi hẹp,

các doanh nghiệp không cần tổ chức tiêu thụ cho sản phẩm của mình mà chỉ cần

hoàn thành kế hoạch sản xuất được giao còn đầu ra đã có chỉ đạo của Nhà nước.

Nhưng trong nền kinh tế thị trường, các doanh nghiệp hoạt động một cách

độc lập với mục tiêu là lợi nhuận, và lợi nhuận trở thành động lực thúc đẩy hoạt

động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Hiện nay, nói đến cơ hội hội nhập có nghĩa là thị trường toàn cầu sẽ được

mở ra cho đất nước ta. Khi chúng ta rời bỏ nền kinh tế tự túc, tự cấp hoặc nền

kinh tế kế hoạch hoá tập trung, thì yếu tố quan trọng nhất để phát triển là thị

trường. Rất nhiều dân tộc và các vùng lãnh thổ đã trở nên giàu có và thịnh

vượng là nhờ vào sự hỗ trợ về thị trường, chứ không hẳn về tiền của. Tuy nhiên

thị trường mở ra cho chúng ta thì không có nghĩa là thị trường thuộc về chúng

ta.

Trong môi trường cạnh tranh ngày càng gay gắt và sự khan hiếm về tài

nguyên như hiện nay, để doanh nghiệp tồn tại và hoạt động thành công thì việc

quan trọng nhất là đẩy mạnh tiêu thụ sản phẩm của mình, nếu không doanh

nghiệp sẽ bị thua lỗ, sản phẩm tồn đọng dẫn đến không thu hồi được vốn, quá

trình tái sản xuất không thực hiện được buộc doanh nghiệp phải phá sản. Để

không bị như vậy và còn phát triển một cách mạnh mẽ hơn thì tổ chức tiêu thụ

sản phẩm cần được các doang nghiệp đặt nên hàng đầu, đặc biệt đối với các

doanh nghiệp có sản phẩm là bất động sản. Vì bất động sản có giá trị lớn, thời

gian thu hồi vốn chậm…

Đặc biệt trong giai đoạn thị trường bất động sản “đóng băng”, cùng với

thị trường, các doanh nghiệp cần phải có những chính sách kích cầu, làm tăng

các giao dịch để thị trường nóng lên. Qua thời gian thực tập tại Phòng Kinh

Doanh – Công ty Thương mại – Du lịch Nam Cường Chi nhánh Hải Dương,

Nguyễn Hồng Đức - Lớp KDBĐS44 2

Trung tâm Địa chính và KDBĐS Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

được sự giúp đỡ của cán bộ Công ty em nhận thấy cần nghiên cứu việc: “Tổ

chức tiêu thụ sản phẩm nền đất khu đô thị mới của Công ty Thương mại – Du

lịch Nam Cường tại Hải Dương” để làm rõ những hoạt động tiêu thụ nhằm

“phá băng” thị trường của Công ty.

Do những yếu tố khách quan cho nên đề tài này chỉ đi vào nghiên cứu,

phân tích những số liệu khu đô thị mới phía Đông – TP Hải Dương với bố cục

gồm ba chương:

Chương I. Những lý luận chung và tổ chức tiêu thụ bất động sản.

Chương II. Thực hiện tổ chức tiêu thụ sản phẩm nền đất Khu Đô thị mới

tại Hải Dương của Công ty Thương mại – Du lịch Nam Cường.

Chương III. Phương hướng hoàn thiện tổ chức kênh tiêu thụ.

Được sự hướng dẫn của Thầy giáo: TS. Hoàng Văn Cường, sự giúp đỡ

của Chị Phan Khánh Hiền cũng như các cán bộ công nhân viên của Quý Công ty

và các bạn đã giúp em hoàn thành đề tài này. Nhưng do thời gian chuẩn bị cũng

như hiểu biết vẫn còn những hạn chế cho nên thiếu sót là không thể tránh khỏi.

Rất mong sự góp ý của Thầy, Cô, Quý Công ty và các Bạn để đề tài được hoàn

thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn!

Sv thực hiện: Nguyễn Hồng Đức – KDBĐS44.

Nguyễn Hồng Đức - Lớp KDBĐS44 3

Trung tâm Địa chính và KDBĐS Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

PHẦN II. NỘI DUNG

CHƯƠNG I. NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VÀ TỔ CHỨC TIÊU THỤ

BẤT ĐỘNG SẢN

I. Cơ sở lý luận.

1. Bất động sản, thị trường bất động sản và đất đai trong thị trường bất

động sản.

1.1. Khái niệm về bất động sản và thị trường bất động sản.

1.1.1. Bất động sản.

Trong lĩnh vực kinh tế, tài sản được chia thành hai loại: bất động sản

(BĐS) và động sản. Tuy nhiên tiêu chí phân loại BĐS bao gồm đất đai và những

tài sản gắn liền với đất đai. Bộ luật Dân sự nước ta quy định tại Điều 181: “ Bất

động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công

trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình

xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật

quy định”.

Như vậy khái niệm BĐS ngay ở trong luật của Việt Nam cũng là một khái

niệm mở, bao hàm trong nó nhiều chủng loại hàng hoá khác nhau. Tuy nhiên có

thể thấy bộ phận căn bản của BĐS chính là quyền sử dụng đất đai do đó chính

sách đất đai có ảnh hưởng quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị

trường bất động sản.

1.1.2. Hàng hoá Bất động sản.

Trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản là thị trường mua

bán hàng hoá đặc biệt – Hàng hoá bất động sản (HHBĐS). Tính đặc biệt của

HHBĐS được xác định bởi thuộc tính của đất đai mà các tài sản khác không có:

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, môi trường sống, địa

bàn để phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá – xã hội, khoa học – giáo

dục, quốc phòng – an ninh, tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế trong sản

xuất nông – lâm nghiệp và là thành quả lao động, chiến đấu của nhiều thế hệ tạo

Nguyễn Hồng Đức - Lớp KDBĐS44 4

Trung tâm Địa chính và KDBĐS Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

lập nên, gắn với chủ quyền quốc gia; Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn

và độ phì biến động theo thời gian − phụ thuộc vào việc sử dụng của con người;

Đất đai là yếu tố cần thiết để tạo lập BĐS nói riêng và tài sản nói chung. Ngoài

những thuộc tính đặc thù nói trên, HHBĐS còn có những tính chất khác với các

loại hàng hoá khác: Là loại hàng hoá không thể di dời được, liên quan đến môi

trường, cơ sở hạ tầng kỹ thuật – giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước,

điện, cơ sở hạ tầng xã hội − trường học, bệnh viện… gắn với quy hoạch dân cư,

thương mại, dịch vụ, nông nghiệp, công nghiệp…; Là loại hàng hoá có giá trị

lớn, cần vốn đầu tư dài hạn; Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải được pháp

luật cho phép và được thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ.

Nhưng điều cần chú ý là không phải tất cả mọi BĐS đều trở thành hàng

hoá như các di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh, công viên Quốc gia, đường

giao thông, vườn hoa công cộng…; Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước

cũng có những quy định khác nhau về phạp vi giao dịch đất đai trên thị trường

bất động sản.

1.1.3. Thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành quan trọng

của nền kinh tế thị trường. TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các

hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thế chấp,

góp vốn, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bảo hiểm đối với BĐS…Nhưng

theo nghĩa rộng nó không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch

BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.

Như vậy có thể hiểu TTBĐS là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS trên

một địa bàn cụ thể và trong một thời gian nhất định. TTBĐS chịu sự chi phối

của các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô

hình chung của thị trường hàng hóa với ba yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng

và giá cả. Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật mỗi nước quy định nên

cũng không đồng nhất.

Nguyễn Hồng Đức - Lớp KDBĐS44 5

Trung tâm Địa chính và KDBĐS Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

1.2. Đất đai trong thị trường bất động sản.

1.2.1. Vai trò của đất đai.

Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX

chỉ rõ:

“ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và

thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình

và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn theo quy định của pháp luật.

Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được Nhà nước giao cho cá nhân,

tổ chức sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai.

Đất đai là tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc

biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước, quyền sử dụng đất là

hàng hoá đặc biệt. Chính sách đất đai phải chú ý đầy đủ tới các mặt kinh tế,

chính trị, xã hội; bảo đảm hài hoà lợi ích của Nhà nước, người đầu tư và người

sử dụng đất, trong đó cần chú trọng đúng mức lợi ích của Nhà nước và xã hội.

Tăng cường trách nhiệm và nghĩa vụ của mọi thành viên trong xã hội đối với

việc quản lý và sử dụng đất.

Khai thác, sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy

tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất; đầu tư mở rộng diện tích, nâng cao chất

lượng và bảo vệ đất canh tác nông nghiệp, bảo đảm an ninh lương thực quốc gia

và môi trường sinh thái theo quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước.

1.2.2 Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản đối với kênh tiêu

thụ nền đất các dự án.

Lập trường nhất quán của Đảng và Nhà nước ta vẫn là quốc hữu hoá

ruộng đất. Điều này liên tục được ghi nhận ở các văn bản pháp lý liên quan đến

ruộng đất, từ Hiến pháp đến Luật đất đai và Cương lĩnh của Đảng Cộng sản.

Như vậy ở Việt Nam không có thị trường đất đai mà chỉ có TTBĐS, trong đó có

quyền sử dụng đất.

Trong TTBĐS ở Việt Nam thực chất có hai yếu tố chính là quyền sử dụng

đất và các công trình đã xây dựng trên đất đó. Do vậy khi đề cập đến TTBĐS,

Nguyễn Hồng Đức - Lớp KDBĐS44 6

Trung tâm Địa chính và KDBĐS Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

trước tiên phải xem xét các quyền của người sử dụng đất, mà đặc điểm của môi

trường phát triển TTBĐS ở nước ta là đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng

quyền sử dụng đất lại có thể trở thành hàng hoá.

Quan điểm của Đảng và Nhà nước ta trong triển khai TTBĐS là chỉ cho

phép một thị trường quyền sử dụng đất hạn chế, tức trao đổi quyền sử dụng đất

đúng mục đích khi được giao.

Về xây dựng, quản lý TTBĐS, trong đó có quyền sử dụng đất. Nghị quyết

Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX khẳng định: “ Chủ

động xây dựng và phát triển thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng

đất, trước hết ở các đô thị và các vùng quy hoạch sẽ phát triển đô thị”.

Như vậy, Cho đến Đại hội IX và sau đó là Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp

hành Trung ương Đảng khoá IX, Đảng Cộng sản Việt Nam mới đưa ra và nhấn

mạnh đúng mức yêu cầu triển khai và phát triển TTBĐS bời vì thị trường này

liên quan đến vấn đề rất nhạy cảm là chính sách đất đai. Tuy nhiên, để chỉ đạo

thực tiễn, từ năm 1993, Luật Đất đai đã cho phép tồn tại thị trường quyền sử

dụng đất.

Có thể nói, thị trường BĐS bắt đầu hình thành từ khi có luật Đất đai năm

1993. Mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý

nhưng những người được Nhà nước giao đất vẫn được Nhà nước cho các quyền

định đoạt hạn chế đối với đất đai do họ đang sử dụng.

Để cụ thể hoá việc chuyển quyền sử dụng đất Bộ luật Dân sự được Quốc

hội thông qua ngày 25/10/1995 từ điều 690 – 744 quy định các điều kiện, nội

dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Trong Bộ

luật Dân sự chưa quy định việc chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, hơn nữa

Bộ luật Dân sự chưa quy định cụ thể trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Qua quá trình sửa đổi, bổ sung của luật đất đai năm 1998; năm 2001 và

năm 2003. Theo luật đất đai 2003(sửa đổi), người sử dụng đất được thực hiện

các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, kế thừa, tặng cho

quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Nguyễn Hồng Đức - Lớp KDBĐS44 7