Thực trạng công tác thẩm định giá bđs là nhà và đất ở tại NH thương mại cổ phần (TMCP) ngoại thương

Phần I: MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Đối với một nền kinh tế, dù trong thời kì khủng hoảng hay phát triển thì hoạt

động của hệ thống ngân hàng luôn đóng một vai trò hết sức quan trọng bởi nó là cầu

nối dẫn vốn đến các doanh nghiệp, góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển. Trong

điều kiện hiện nay khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế thấp, mặc dù đã có nhiều

chuyển biến tích cực nhưng các ngân hàng (NH) vẫn gặp không ít khó khăn trong hoạt

động tín dụng của mình, đa phần chỉ tập trung cho vay các khách hàng (KH) truyền

thống có tài chính lạnh mạnh. Việc đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng đang gặp tình trạng

cung cầu không gặp nhau: có những KH sẵn sàng trả lãi suất cao nhưng NH không thể

cho vay vì không đủ điều kiện; KH đủ điều kiện lại không muốn vay, trong khi đó

lượng tiền gửi vào lại quá nhiều, thừa vốn khiến cho hoạt động của NH trở nên kém

hiệu quả.

Hoạt động cho vay của NH thường tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, chính vì vậy vấn đề

an toàn trong hoạt động tín có tác động mạnh mẽ đến sự an toàn của hệ thống NH. Để

hạn chế tối thiểu rủi ro có thể xảy ra, thông thường NH yêu cầu KH khi muốn vay vốn

cần phải có tài sản đảm bảo (TSĐB). Phần lớn TSĐB đều là bất động sản (BĐS) - các

tài sản (TS) có giá trị lớn. Giá trị của BĐS góp phần ảnh hưởng đến quyết định cho

vay từ đó có thể ảnh hưởng đến tăng trưởng tín dụng và lợi thế cạnh tranh của NH. Do

đó, công tác thẩm định giá trị TSĐB (BĐS) có vai trò rất quan trọng. Tuy nhiên việc

định giá, xác định giá trị của TSĐB mà ở đây là BĐS nhà và đất ở còn nhiều bất cập,

hạn chế khiến cho việc xác định giá trị BĐS thường không sát với giá trị thị trường.

Chính vì vậy nhóm chúng em đã chọn đề tài: " Thực trạng công tác thẩm

định giá BĐS là nhà và đất ở tại NH Thương mại cổ phần (TMCP) Ngoại Thương

Việt Nam (VCB) – chi nhánh Huế " để tiến hành nghiên cứu.

2. Mục tiêu nghiên cứu.

- Khái quát, hệ thống các cơ sở khoa học lý luận về hoạt động thẩm định giá

BĐS thế chấp tại NH.

1

- Phân tích đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp tại NH

TMCP Ngoại Thương Vietcombank: chất lượng công tác thẩm định giá, những kết quả

đạt được cũng như những hạn chế, nhược điểm còn tồn tại.

- Đề xuất các phương án góp phần hoàn thiện nâng cao hiệu quả chất lượng công

tác thẩm định giá BĐS thế chấp và phương hướng hoạt động của NH TMCP Ngoại

Thương Vietcombank trong tương lai.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.

- Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá BĐS thế chấp là nhà và đất ở.

- Phạm vi nghiên cứu

 Về nội dung: đề tài tập trung vào thực trạng công tác thẩm định giá BĐS

thế chấp là nhà và đất ở cũng như đánh giá các phương pháp định giá được sử dụng tại

NH TMCP Ngoại Thương VCB chi nhánh Huế.

 Về không gian: Phòng KH thể nhân, NH VCB chi nhánh Huế.

 Về thời gian: Trong giai đoạn 2010-2012

4. Phương pháp nghiên cứu.

Đề tài được thực hiện dựa trên sự kết hợp của nhiều phương pháp:

- Phương pháp thu thập số liệu : một mặt nhóm đã tham khảo một số các bài

khoá luận, luận văn tại thư viện trường cũng như trên internet, mặt khác nhóm đã đến

chi nhánh VCB Huế để xin số liệu và phỏng vấn trực tiếp các cán bộ ở đó nhằm tìm

hiểu thêm các kiến thức thực tế làm cơ sở cho bài nghiên cứu.

- Phương pháp thống kê : nhóm đã sử dụng phương pháp này để hệ thống hoá và

chỉnh lý lại các số liệu đã thu thập được trong quá trình tiếp xúc thực tế tại VCB chi

nhánh Huế.

- Phương pháp so sánh: nhóm sử dụng khi xác định xu hướng, tốc độ tăng, tốc độ

phát triển… của các chỉ tiêu.

2

- Phương pháp phân tích tổng hợp: sau khi tiến hành phân tích các tài liệu, thông

tin và số liệu có được để nắm vững cũng như hiểu sâu hơn về các vấn đề liên quan đến

đề tài thì nhóm đã tổng hợp, liên kết lại để có được một tổng thể thống nhất chặt chẽ.

5. Cấu trúc đề tài

Nội dung đề tài gồm 3 chương:

1. Cơ sở khoa học về định giá BĐS thế chấp.

2. Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS thế chấp là nhà và đất ở tại phòng KH

thể nhân tại VCB Huế.

3. Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại

VCB chi nhánh Huế.

Phần II : NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG

SẢN THẾ CHẤP.

1.1 TS thế chấp và vai trò của thế chấp BĐS trong phát triển KT – XH.

1.1.1 Khái niệm và phân loại BĐS thế chấp

1.1.1.1 Khái niệm BĐS

Theo khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 của Việt Nam: BĐS là các

TS không di dời được bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất

đai, kể cả các TS gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó; Các TS khác gắn

liền với đất đai và các TS khác do pháp luật quy định.

1.1.1.2 Khái niệm về thế chấp BĐS

Là hình thức mà bên đi vay dùng TS là BĐS thuộc sở hữu của mình, hoặc của

bên bảo lãnh để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc, lãi và tiền phạt quá

hạn) đối với bên cho vay.

1.1.1.3 Phân loại BĐS thế chấp

BĐS được phân chia thành nhiều loại với nhiều đặc điểm và yêu cầu sử dụng

rất khác nhau. Do đó, BĐS thế chấp cũng rất đa dạng, bao gồm:

3

- Nhà ở, công trình gắn liền với đất, kể cả các TS gắn liền với nhà ở, công trình

xây dựng đó và các TS khác gắn liền với đất.

- Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.

- Trường hợp thế chấp TS có vật phụ thì vật phụ đó cũng thuộc TS thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vật phụ đó chỉ thuộc TS thế

chấp nếu các bên có thoả thuận.

- Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ TS thế chấp cũng thuộc TS thế chấp

nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định. Trường hợp TS thế chấp được bảo

hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc TS thế chấp.

- Các TS khác theo quy định của pháp luật.

1.1.2 Tiêu chuẩn BĐS thế chấp

Không phải tất cả các BĐS đều có thể thế chấp để vay vốn, muốn thế chấp để

vay vốn đòi hỏi các BĐS đó phải có những điều kiện nhất định. Những điều kiện cần

phải có gồm:

- BĐS đó thuộc quyền sở hữu của bên đi vay, bên bảo lãnh. Đối với quyền sử

dụng đất thì bên đi vay phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp

theo quy định của pháp luật.

- BĐS đó phải được pháp luật cho phép giao dịch tức là không cấm mua, bán,

tặng, cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch

khác.

- BĐS đó không có tranh chấp tức là BĐS không có tranh chấp về quyền và

nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm kí hợp đồng bảo đảm và bên

đi vay phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình.

- BĐS phải đảm bảo dễ chuyển nhượng.

4