Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

TRẦN MINH CHƯƠNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP

CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP

CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 60380107

Người hướng dẫn khoa học: TS. LƯU QUỐC THÁI

Học viên: TRẦN MINH CHƯƠNG. Lớp Cao học luật Khoá 20

Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi tên: Trần Minh Chương – là tác giả Luận văn Thạc sĩ luật học với đề

tài “Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài”.

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do chính tôi thực hiện,

dưới sự hướng dẫn khoa học của Tiến sĩ Lưu Quốc Thái. Luận văn có sự kế

thừa các ý tưởng, kết quả nghiên cứu của một số tác giả trước đó. Mọi thông

tin, số liệu được sử dụng trong Luận văn là trung thực và có trích dẫn nguồn

đầy đủ. Những thông tin, số liệu mang tính chất cá nhân nếu được trích dẫn,

sử dụng chỉ nhằm mục đích nghiên cứu và học tập, ngoài ra không sử dụng

vào bất kỳ mục đích nào khác.

Tác giả

Trần Minh Chương

DANH MỤC CÁC TỪ NGỮ VIẾT TẮT

Quyền sử dụng đất : QSDĐ

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài : DNCVĐTNN

Chủ thể sử dụng đất : CTSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất : GCNQSDĐ

Đầu tư trực tiếp nước ngoài : FDI

Tổ chức Thương mại Thế giới : WTO

Bộ luật Dân sự năm 2015 : BLDS 2015

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 : LKDBĐS 2014

Luật Doanh nghiệp năm 2014 : LDN 2014

Luật Đầu tư năm 2014 : LĐT 2014

Luật Đất đai năm 2013 : LĐĐ 2013

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 : LKDBĐS 2006

Luật Thương mại năm 2005 : LTM 2005

Luật Đất đai năm 2003 : LĐĐ 2003

Luật Đất đai năm 1993 : LĐĐ 1993

Luật Đất đai năm 1987 : LĐĐ 1987

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU............................................................................................................ 1

1. Lý do chọn đề tài ..................................................................................... 1

2. Tình hình nghiên cứu đề tài..................................................................... 2

3. Mục đích nghiên cứu, đối tượng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên

cứu của đề tài..................................................................................................... 6

3.1. Mục đích nghiên cứu của đề tài.................................................................. 6

3.2. Đối tượng nghiên cứu của đề tài ................................................................ 7

3.3. Giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài ..................................................... 7

4. Phương pháp nghiên cứu......................................................................... 8

5. Cấu trúc của luận văn ............................................................................. 9

6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài ..................................... 9

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI................. 10

1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước

ngoài 10

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất.........................................................................10

1.1.2 Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ......................................15

1.2 Cơ sở xây dựng pháp luật điều chỉnh đối với quyền sử dụng đất của

doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ...............................................................20

1.2.1 Chủ trương của Đảng và chính sách Nhà nước.............................................20

1.2.2 Xu thế hội nhập quốc tế..................................................................................22

1.2.3 Thực tiễn thực thi pháp luật đất đai...............................................................23

1.3 Ý nghĩa quy định pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có

vốn đầu tư nước ngoài ............................................................................................25

1.3.1 Đối với Nhà nước ...........................................................................................25

1.3.2 Đối với chủ thể sử dụng đất ...........................................................................26

1.4 Sự phát triển của pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có

vốn đầu tư nước ngoài ............................................................................................28

1.4.1. Giai đoạn trước ngày 15/10/1993...................................................................28

1.4.2. Giai đoạn từ 15/10/1993 đến trước 01/07/2004 .............................................29

1.4.3. Giai đoạn từ 01/07/2004 đến trước 01/07/2014 .............................................31

1.4.4. Giai đoạn từ 01/07/2014 đến nay....................................................................32

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1................................................................................. 33

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI VÀ

HƯỚNG HOÀN THIỆN .............................................................................. 34

2.1. Thực trạng pháp luật về xác lập quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có

vốn đầu tư nước ngoài ..................................................................................... 34

2.1.1. Thông qua hoạt động giao đất, cho thuê đất .............................................. 34

2.1.2. Thông qua giao dịch quyền sử dụng đất .................................................... 37

2.1.2.1.Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất............................................................. 37

2.1.2.2.Thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.................................... 40

2.1.2.3.Thông qua nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của

doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ............................................................. 45

2.1.3. Thông qua hình thức khác ........................................................................ 48

2.2. Thực trạng pháp luật về quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh

nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ..................................................................... 53

2.2.1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................................................... 55

2.2.2. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất .................................................. 57

2.2.3. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất .............................................................. 60

2.2.4. Thế chấp quyền sử dụng đất ..................................................................... 62

2.3. Hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài................................................................................................... 63

2.3.1. Một số giải pháp mang tính định hướng .................................................... 63

2.3.1.1. Giải quyết sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa LĐĐ 2013 với các luật khác có liên

quan đến việc định danh DNCVĐTNN ................................................................. 63

2.3.1.2. Tiếp tục xem tiếp cận đất đai là khâu có ảnh hưởng trực tiếp đến sự hình

thành và phát triển của DNCVĐTNN, đảm bảo công bằng trong việc tiếp cận đất

đai giữa các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế..................................... 64

2.3.1.3. Hoàn thiện việc mở rộng quyền giao dịch QSDĐ của DNCVĐTNN về nội

dung và thực hiện đối xử với QSDĐ như một quyền tài sản ................................. 64

2.3.1.4. Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính trong quản lý, sử dụng đất đai nhằm

cải thiện môi trường đầu tư, thu hút đầu tư nước ngoài theo tinh thần của Nghị

quyết số 19/NQ-CP của Chính phủ ngày 12 tháng 03 năm 2015 về những nhiệm vụ,

giải pháp chủ yếu tiếp tục cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh

tranh quốc gia hai năm 2015 – 2016. ................................................................. 65

2.3.2. Một số kiến nghị cụ thể............................................................................. 66

2.3.2.1. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về căn cứ xác lập quyền sử dụng đất

của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài....................................................... 66

2.3.2.2. Một số kiến nghị hoàn hiện pháp luật về quyền giao dịch quyền sử dụng đất

của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài....................................................... 70

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2................................................................................. 72

KẾT LUẬN...................................................................................................... 73

1

MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Hiện nay, Việt Nam là thành viên của tổ chức thương mại thế giới (WTO) và

gần đây nhất là Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP). Đây là xu thế tất

yếu và có ý nghĩa sống còn đối với mọi quốc gia. Vì vậy, việc tranh thủ các nguồn

lực từ đầu tư trực tiếp nước ngoài bên cạnh các nguồn lực trong nước là vấn đề

luôn được Việt Nam quan tâm và chú trọng trong những năm qua. Tính đến tháng

6 năm 2013, đã có 15.067 dự án còn hiệu lực, tổng vốn đăng ký khoảng 218,8 tỷ

USD, vốn thực hiện khoảng 106,3 tỷ USD1

. Những thành tựu trên chứng tỏ đầu tư

trực tiếp nước ngoài đang thu hút được ngày càng lớn nguồn lực vốn, công nghệ

kỹ thuật cao, khai thác có hiệu quả nguồn tài nguyên của quốc gia phục vụ cho

quá trình tăng trưởng kinh tế đất nước.

Để tiếp tục phát huy được những lợi thế nêu trên, bên cạnh việc hoạch định tốt

chính sách phát triển kinh tế vĩ mô thì chính sách pháp luật đất đai với ý nghĩa là

chìa khóa để khơi thông các nguồn lực này, trong đó nền tảng quan trọng là đảm

bảo tiếp cận quyền sử dụng đất cho các chủ thể sử dụng đất nước ngoài, nhất là bộ

phận doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi họ đầu tư kinh doanh tại Việt

Nam. Vấn đề này không chỉ là mục tiêu hướng đến khi Nhà nước chuyển giao

quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất mà đây còn là cam kết của Việt Nam với

các quốc gia trong xu thế hội nhập kinh tế quốc tế. Đồng thời, pháp luật đất đai phải

là cơ sở pháp lý quan trọng nhằm giúp chủ thể này thực hiện quyền tài sản của mình

thông qua việc đưa quyền sử dụng đất lưu thông trong các giao dịch về quyền sử

dụng đất.

Ngày 29/11/2013, Luật Đất đai năm 2013 được ban hành (có hiệu lực thi

hành kể từ ngày 1/7/2014) đã tạo ra những chuyển biến quan trọng đối với nền

kinh tế trong việc thu hút đầu tư nước ngoài, trong đó có các quy định liên quan

đến quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Theo đó, doanh

nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể tiếp cận quyền sử dụng đất thông qua sử

dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất trong kinh doanh nhà ở,

nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất

của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ngày càng được đối xử gần giống như

1 Mục I Nghị quyết 103/NQ-CP ngày 29/8/2013 của Chính phủ về định hướng nâng cao hiệu quả thu hút, sử

dụng và quản lý đầu tư trực tiếp nước ngoài.