Quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

HÀM ZICO

QUYỀN CỦA BÊN MUA

NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ

CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

QUYỀN CỦA BÊN MUA

NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự

Định hướng nghiên cứu

Mã số chuyên ngành: 8380103

Người hướng dẫn khoa học : TS. NGUYỄN XUÂN QUANG

Học viên : HÀM ZICO

Lớp : Cao học Luật khóa 34

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các số

liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực.

Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất

kỳ công trình nào khác.

TP. Hồ Chí Minh, ngày __ tháng ___ năm 2022

Học viên

HÀM ZICO

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

STT TỪ VIẾT TẮT TỪ ĐƯỢC VIẾT TẮT

1 LNƠ Luật Nhà ở

2 BLDS Bộ Luật Dân sự

3 LKDBĐS Luật Kinh doanh bất động sản

4 LĐĐ Luật Đất đai

5 Dự thảo Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU......................................................................................................1

CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ QUYỀN CỦA BÊN MUA NHÀ

Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI...........................................................10

1.1. Khái niệm, đặc điểm về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong

tương lai.............................................................................................................10

1.1.1. Khái niệm quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai .........10

1.1.2. Đặc điểm về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai......15

1.2. Ý nghĩa của quy định về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong

tương lai.............................................................................................................18

1.3. Nội dung về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai.......21

1.3.1. Quyền được cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng

tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua kiểm tra thực tế tại công trình....22

1.3.2. Quyền được nhận nhà, bảo hành, bảo trì nhà ở hình thành trong tương

lai....................................................................................................................25

1.3.3. Quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất ...................................................................30

1.3.4. Các quyền khác của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai...........33

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1......................................................................................41

CHƯƠNG 2. BẤT CẬP VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VỀ QUYỀN CỦA

BÊN MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI..............................42

2.1. Về biện pháp bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

và kiến nghị hoàn thiện.....................................................................................42

2.2. Về quyền lợi của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai trong thanh

toán và kiến nghị hoàn thiện ............................................................................48

2.3. Về vai trò quản lý nhà nước trong việc bảo vệ quyền của bên mua nhà ở

hình thành trong tương lai và kiến nghị hoàn thiện.......................................56

2.4. Về bảo vệ quyền lợi của bên mua trong các tranh chấp về hợp đồng mua

bán nhà ở hình thành trong tương lai và kiến nghị hoàn thiện.....................62

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2......................................................................................70

KẾT LUẬN............................................................................................................71

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Dưới sự tác động của công cuộc đổi mới đất nước, Việt Nam đã có những

bước phát triển vượt bậc về mọi mặt. Nền kinh tế đất nước đang được xây dựng

theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Công nghiệp phát triển là cở sở để quá

trình đô thị hóa được đẩy nhanh. Theo số liệu thống kê tính đến tháng 12 năm 2021,

tổng số đô thị cả nước là 869 đô thị, bao gồm 2 đô thị loại đặc biệt là Hà Nội và

Thành phố Hồ Chí Minh, 22 đô thị loại I, 32 đô thị loại II, 48 đô thị loại III, 91 đô

thị loại IV, 674 đô thị loại V.

Đô thị hóa nhanh, công nghiệp phát triển là những tiêu chuẩn để đánh giá sự

tăng trưởng của một đất nước, làm cho đời sống kinh tế đất nước có những khởi sắc,

người dân có “của ăn của để”. Tuy cuộc sống ngày càng được cải thiện, thế nhưng

vấn đề quan ngại lớn nhất của Việt Nam hiện nay chính là nhu cầu về nhà ở và

không chỉ là loại hình nhà ở có sẵn mà còn là loại hình nhà ở hình thành trong

tương lai.

Trong thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển rất mạnh

mẽ, nguồn cung dồi dào, phong phú và chất lượng sản phẩm ngày càng được nâng

cao. Nhu cầu thực chất sử dụng bất động sản có sẵn và bất động sản hình thành

trong tương lai ngày càng tăng rõ rệt, cho thấy dấu hiệu của thị trường bền vững,

phát triển và đã có sự sôi động, lan tỏa trên hầu hết các vùng, miền. Có thể nói, thị

trường bất động sản là thị trường quan trọng hàng đầu liên quan trực tiếp đến các

mặt kinh tế xã hội của đất nước. Thị trường bất động sản phát triển đã góp phần

chỉnh trang đô thị theo hướng văn minh, hiện đại.

Trong quá trình phát triển, lĩnh vực kinh doanh bất động sản luôn được sự

quan tâm rất lớn của Nhà nước, biểu hiện qua hàng loạt khuôn khổ pháp lý liên quan

được ban hành nhằm điều chỉnh hoạt động của lĩnh vực này. Trong lĩnh vực bất động

sản giai đoạn hiện tại phải kể đến mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đây là

khía cạnh còn khá mới mẻ ở nước ta hiện nay. Tuy nhiên, kể từ khi hình thành và

phát triển loại hình nhà ở hình thành trong tương lai đã cho thấy những bước nhảy vọt

đáng kể, hiện diện gần như rộng khắp trong đời sống xã hội của người dân.

Sợ dĩ nhà ở hình thành trong tương lai là loại hình ngày càng phổ biến ở nước

ta hiện nay là bởi loại hình này có nhiều ưu điểm đối với cả bên mua và bên bán.

2

Đối với bên bán (chủ đầu tư), đó là lợi ích của việc huy động thêm nguồn vốn để

triển khai dự án ngoài tự có, vốn vay. Còn đối với bên mua, sẽ là sự giảm bớt được

áp lực tài chính thông qua việc thanh toán tiền mua nhà thành nhiều lần và theo tiến

độ thực hiện dự án; Được ngân hàng bảo lãnh; Thoả thuận chi phí mua nhà thấp hơn

khi mua nhà đã hoàn thành; Được bồi thường khi chủ đầu tư chậm bàn giao.

Tuy nhiên, bên cạnh những thuận lợi, loại hình này cũng gặp khá nhiều khó

khăn, rủi ro và bất cập. Cụ thể:

Một, mặc dù Nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật

quy định về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng do tính

chất đặc thù của loại giao dịch, đối tượng trong giao dịch, một số quy định về quyền

của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai chưa được quy định hoặc có quy định

nhưng chưa cụ thể, cần phải hoàn thiện.

Hai, hiện nay, quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai đang

được điều chỉnh theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ

luật dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành nên chưa có sự thống nhất, cụ thể

nên việc hoàn thiện là cần thiết và cấp bách.

Ba, qua thực tiễn tiếp cận về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong

tương lai, tác giả nhận diện được bất cập, khó khăn trong việc xác lập, thực hiện các

giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cả dưới góc độ lý luận, thực

tiễn, nguyên nhân dẫn đến tranh chấp và nhu cầu hoàn thiện về giao dịch mua bán

nhà ở hình thành trong tương lai nói chung, quyền của bên mua nhà ở hình thành

trong tương lai nói riêng.

Từ những lý do trên, tác giả chọn đề tài “Quyền của bên mua nhà ở hình

thành trong tương lai” làm đề tài luận văn của mình. Với mong muốn làm sáng tỏ

quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai, bằng việc làm rõ về lý luận,

đánh giá thực trạng pháp luật, thực tiễn thi hành, tác giả đề xuất các giải pháp đề hoàn

thiện quy định của pháp luật về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Tình hình nghiên cứu

Cùng với việc gia tăng nhu cầu nhà ở và mở rộng chính sách đầu tư xây dựng

và phát triển nhà ở tại Việt Nam, hoạt động kinh doanh các loại hình nhà ở, trong đó

có nhà ở hình thành trong tương lai ngày càng trở nên sôi động. Tuy nhiên, trên

thực tế, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro cho

3

người mua nên chính sách pháp luật ngày càng siết chặt hơn các điều kiện để nhà ở

hình thành trong tương lai được mở bán trên thị trường.

Vấn đề nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay đang là tiêu điểm ở Việt

Nam, chính vì vậy đã có nhiều công trình nghiên cứu về nhóm chế định này. Nhưng

đối với đối tượng là quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng

thì thực tế hầu như vẫn có rất ít công trình nghiên cứu, bài viết, bài luận một cách

hệ thống về nhóm đối tượng này.

Tác giả cũng đã tìm hiểu các bài viết, bài nghiên cứu và một số luận văn có

liên quan đến vấn đề này, cụ thể như:

- Phạm Hoàng Anh (2015), “Pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại

Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội. Luận văn trình

bày khái quát về vai trò, khái niệm và đặc điểm như: khái niệm về tài sản và tài sản

hình thành trong tương lai; Khái niệm, đặc điểm về nhà ở và pháp luật về nhà ở

hình thành trong tương lai; Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai; Khái niệm, đặc điểm về hợp đồng bảo lãnh trong bán và cho thuê mua

nhà ở hình thành trong tương lai; Khái niệm về thuê mua nhà ở hình thành trong

tương lai; Khái niệm, đặc điểm về hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương

lai; Khái niệm về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai… Trong luận văn, tác

giả cũng có đề cập đến quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch về nhà

ở hình thành trong tương lai. Luận văn cũng đã chỉ ra được thực trạng pháp luật về

nhà ở hình thành trong tương lai như: Thực trạng trong vấn đề thuê, thuê mua, bảo

lãnh, thế chấp… Từ đó luận văn đã chỉ ra được một số bất cập, vướng mắc còn tồn

tại như: Bất cập trong việc ký kết hợp đồng bảo lãnh, thế chấp, thuê mua. Đồng

thời, luận văn cũng có đưa ra đề xuất về phương hướng hoàn thiện pháp luật: Hoàn

thiện bộ máy quản lý; hoàn thiện quy định điều chỉnh.

- Trần Thị Phúc Bình (2018), “Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để

đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại

học Huế. Về phương diện lý luận, luận văn đã nêu lên được khái niệm, đặc điểm, giá

trị và mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành

trong tương lai. Luận văn cũng đã trình bày, phân tích về thực trạng áp dụng và thực

thi pháp luật trong thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Qua đó, luận văn đã đưa

ra các vướng mắc còn tồn tại như: Vướng mắc trong khi thực hiện các thủ tục công

chứng; Vướng mắc khi thực hiện các thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm; Vướng mắc

4

về thủ tục định giá và xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai. Bên

cạnh đó, tác giả còn đưa ra một số tranh chấp phổ biến như: Tranh chấp hợp đồng thế

chấp để đảm bảo nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng; Tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa

chủ đầu tư và ngân hàng… Từ đó, tác giả đã đưa ra các đề xuất và giải pháp hoàn

thiện pháp luật như: Nâng cao hơn nữa vai trò của ngân hàng Việt Nam trong việc

xây dựng và thực thi pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; Kiện

toàn hệ thống quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

Sửa đổi, bổ sung về xác định tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào

thế chấp; Hoàn thiện các quy định về công chứng hợp đồng thế chấp, định giá tài sản

thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai…

- Trần Thị Huệ và Nguyễn Văn Hợi (2012), “ Một số bất cập trong quy định

của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở”, Tạp chí Luật học số 12. Trong bài viết

này, tác giả đã khái quát các quy định về hợp đồng nói chung và hợp đồng mua bán

nhà ở nói riêng trong đó tác giả đã chỉ ra những bất cập trong các quy định của pháp

luật về hợp đồng mua bán nhà ở.

- Nguyễn Thị Phương (2020), “Pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở hình

thành trong tương lai trong kinh doanh bất động sản”, Luận văn Thạc sĩ Luật học,

Đại học Huế. Về phương diện lý luận, luận văn đã làm rõ khái niệm, đặc điểm và

vai trò của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong kinh doanh bất

động sản. Đồng thời, luận văn còn trình bày, phân tích một số quy định của pháp

luật hiện hành cũng như các luật điều chỉnh cùng một vấn đề, từ đó đưa ra so sánh,

đối chiếu làm cơ sở cho việc nghiên cứu thực trạng các quy định của pháp luật và

thực tiễn áp dụng pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai. Bên cạnh đó, luận văn còn chỉ ra một số vấn đề còn chưa hợp lý trong

trong pháp luật hiện hành như: Tính chủ quan của bên mua khi ký kết hợp đồng với

chủ đầu tư, ham muốn lợi ích mà không tìm hiểu kỹ những thông tin về dự án…

đồng thời luận văn cũng chỉ ra những loại tranh chấp phổ biến như: Tranh chấp liên

quan đến nghĩa vụ chậm bàn giao nhà; Tranh chấp về vấn đề cung cấp thông tin…

và nguyên nhân của nó trong quá trình các bên thỏa thuận, giao kết và thực thi các

quy định. Từ những vấn đề nêu trên, luận văn đã đưa ra các đề xuất và giải pháp

hoàn thiện pháp luật như: Vấn đề về bảo hiểm khi mua nhà ở hình thành trong

tương lai; Đề nghị cần xử lý chủ đầu tư khi vi phạm về nghĩa vụ cung cấp thông tin,

về thanh toán; Đề xuất người mua cần kiểm tra thông tin về dự án…

5

- Nguyễn Thu Trang (2016), “Hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình

thành trong tương lai”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội. Trong

công trình nghiên cứu này, tác giả đã trình bày được các khái niệm, đặc điểm của

nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; Khái niệm hiệu lực

của hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; Phân tích các khía cạnh về

điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như:

Điều kiện về chủ thể; Về mục đích và nội dung; Về hình thức, thủ tục... Qua đó,

luận văn cũng đã đưa ra một số bất cập như: Bất cập trong quy định pháp luật về

hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; Bất cập trong thực

thi pháp luật về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai…

Và từ đó đưa ra các giải pháp, hướng hoàn thiện pháp luật.

Từ các bài viết, luận văn, bình luận trên, tác giả đã có cái nhìn chuyên sâu về

các khái niệm, đặc điểm cũng như hiệu lực về hợp đồng mua bán, thế chấp, bảo

lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, Tác giả nhận thấy các bài viết,

luận văn, bình luận trên chưa có nhiều nghiên cứu và cũng chưa đi sâu về vấn đề

“quyền”, cụ thể là quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai. Mãi cho

đến gần đây, vấn đề “quyền”, cụ thể là quyền của bên mua nhà ở hình thành trong

tương lai mới được nhiều tác giả, nhóm tác giả, nhóm nghiên cứu quan tâm và viết

nhiều hơn. Trong đó, điển hình nhất là sách chuyên khảo “Giao dịch dân sự về bất

động sản”, Tập 1 và 2 do tác giả Đỗ Văn Đại (chủ biên) biên soạn và đã xuất bản

vào 09/2021. Cụ thể, tại chương 8: Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương

lai (từ trang 371 đến trang 443, Sách chuyên khảo “Giao dịch dân sự về bất động

sản”, Tập 1) có đề cập đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán

nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, nhóm tác giả đã nhắc đến các quyền và

nghĩa vụ của bên bán như: Quyền ký hợp đồng để huy động vốn; Nghĩa vụ sử dụng

tiền ứng trước đúng mục đích; Nghĩa vụ cung cấp thông tin; Nghĩa vụ bàn giao nhà

ở hình thành trong tương lai; Nghĩa vụ làm thủ tục cấp giấy chứng. Đối với bên

mua, đó là: Nghĩa vụ thanh toán; Nhận bàn giao nhà ở; Nhận Bàn giao giấy chứng

nhận; Quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Trong nội dung sách chuyên khảo này, nhóm tác giả cũng đã chỉ ra được những bất

cập đang là điểm nóng hiện nay, cụ thể như: Vấn đề về đăng ký hợp đồng mẫu; Vấn

đề về huy động vốn của chủ đầu tư (bên bán) khi chưa đủ điều kiện cũng như mức

vốn tối đa huy động; Vấn đề về nghĩa vụ cung cấp thông tin chưa công khai, minh

6

bạch; Vấn đề về thời hạn bàn giao nhà ở cũng như diện tích bàn giao nếu có chênh

lệch hoặc việc không nhận bàn giao của bên mua; Vấn đề về thời gian cấp giấy giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

(GCN QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ). Từ những bất cập trên, nhóm tác giả cũng

đưa ra các giải pháp để hoàn thiện pháp luật đối với những bất cấp đó. Đồng thời,

nhóm tác giả cũng đã mạnh dạn đề xuất và xây dựng chế tài phù hợp với những vi

phạm, bất cập trên.

Ngoài ra, đối với vấn đề quyền và cụ thể là quyền của bên mua nhà ở hình

thành trong tương lai, Tác giả cũng đã có cách tiếp cận từ góc độ thực tiễn thông

qua các hồ sơ thực tế, cụ thể:

- Hợp đồng hoán đổi giữa Công ty Cổ phần phát triển kinh doanh nhà với ông

Ngô Kim Đức (Dự án An Phú – An Khánh, Quận 2 nay là Tp. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí

Minh). Trong hồ sơ này, Công ty Cổ phần phát triển kinh doanh nhà không đồng ý

bàn giao và ký hợp đồng chuyển nhượng nền đất với ông Ngô Kim Đức mặc dù

Công ty đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất và ông Ngô Kim Đức đã hoàn thành việc thanh toán tiền

mua nền đất.

- Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất giữa Công ty Liên doanh Phú

Mỹ Hưng và ông: Trần Minh Đức (khu phố Hưng Gia III, Phường Tân Phong,

Quận 7). Trong hồ sơ này, tất cả các thủ tục đã được hoàn tất nhưng lại gặp trở ngại

trong việc đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất. Bên cạnh đó, trong hồ sơ còn có nhiều bất cập cần giải

quyết như: Bất cập trong việc thanh toán, nghĩa vụ tài chính của dự án, pháp luật

điều chỉnh.

Từ những bài viết, bài luận, tạp chí, hồ sơ vụ việc cũng như sách chuyên

khảo vừa nêu, tác giả nhận thấy về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương

lai vẫn còn nhiều vấn đề bất cập khác hiện đang là điểm nóng cần phải được đề cập

và giải quyết. Và với mong muốn có một cơ chế pháp lý hoàn thiện ở Việt Nam để

bảo về tốt hơn quyền lợi của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai đồng thời

hạn chế các rủi ro, vướng mắc còn tồn tại trong xã hội hiện nay, Tác giả mạnh dạn

lựa chọn đề tài “Quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp

luật Việt Nam” để nghiên cứu.

7

3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1. Mục tiêu nghiên cứu:

Mặc dù việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã được điều chỉnh

bằng pháp luật, nhưng thực tiễn áp dụng hiện nay vẫn cho thấy nhiều điểm còn bất

cập và từ đó phát sinh nhiều rủi ro cho người mua nhà, gây ra rất nhiều hệ lụy đối

với không chỉ người mua mà còn ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nói chung.

Để bảo vệ các chủ thể mua nhà và ngăn chặn những hành vi trục lợi từ khách

hàng của chủ đầu tư, Nhà nước đã ban hành các chính sách và pháp luật để điều

chỉnh. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực tế thời gian qua đã cho thấy một số

điểm hạn chế cần gấp rút giải quyết để cơ chế bảo vệ này hoàn thiện hơn.

Chính vì vậy, mục tiêu của để tài là làm sáng tỏ những vấn đề cơ bản liên

quan đến pháp luật về bảo vệ quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai

theo pháp luật Việt Nam; Tham chiếu các quy định pháp luật của một số quốc gia

trên thế giới và chọn lọc, vận dụng vào thực tiễn ở Việt Nam; Đánh giá thực trạng

áp dụng pháp luật và thực trạng thực hiện pháp luật tại Việt Nam; Tổng kết quan

điểm, bối cảnh Việt Nam và tình hình quốc tế, đề xuất giải pháp hoàn thiện hệ thống

pháp luật của Việt Nam đảm bảo hiệu lực và hiệu quả bảo vệ và phát huy tốt nhất

các quy định của pháp luật.

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

Trên cơ sở làm rõ một số vấn đề lý luận pháp luật về quyền của bên mua nhà

ở hình thành trong tương lai và đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành về

việc thực hiện và bảo vệ các quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai,

luận văn đề xuất phương hướng, giải pháp góp phần hoàn thiện những quy định của

pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai.

Để đạt được mục đích trên thì đề tài phải thực hiện được các nhiệm vụ:

Một là: nghiên cứu làm sáng tỏ các bất cập, vướng mắc chỉ ra những nội

dung còn hạn chế, thiếu sót, chưa phù hợp trong việc thực hiện và bảo vệ các quyền

của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam.

Hai là: phân tích, đánh giá và cảnh báo các rủi ro có thể xảy ra cho người

tham gia giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Từ đó luận giải về yêu

cầu hoàn thiện các quy định của pháp luật về quyền của bên mua nhà ở hình thành

trong tương lai.