Pháp luật thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CAO VĂN TỴ

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2012

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CAO VĂN TỴ

PHÁP LUẬT

THUẾ THU NHẬP DOANH NGHIỆP TỪ

HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật kinh tế

Mã số : 60.38.50

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN THỊ THỦY

TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2012

LỜI CAM ĐOAN

Tôi tên Cao Văn Tỵ là học viên Cao học Khoá 4 Thành uỷ của Trường

Đại Học Luật TP.Hồ Chí Minh.

Với danh dự là học viên của Trường Đại Học Luật TP.Hồ Chí Minh, tôi

xin cam đoan rằng: bằng kinh nghiệm và trình độ của mình, qua nghiên cứu

thực tiễn và các công trình khoa học của các nhà nghiên cứu chuyên môn

cùng với sự hướng dẫn của Giảng viên Tiến sĩ Nguyễn Thị Thủy, tôi đã hoàn

thành Luận văn Thạc sĩ của mình với tên gọi “Pháp luật Thuế Thu nhập

doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản ”.

Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm về Lời cam đoan của mình.

Chân thành cảm ơn./.

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS Bất động sản

BLDS Bộ Luật dân sự

GTGT Giá trị gia tăng

NSNN Ngân sách Nhà nước

QSDĐ quyền sử dụng đất

SDĐ Sử dụng đất

TNCN Thu nhập cá nhân

TNDN Thu nhập doanh nghiệp

Tp.HCM Thành phố Hồ Chí Minh

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU .............................................................................................................................................................. 1

CHƯƠNG I. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP

DOANH NGHIỆP TỪ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG

SẢN .............................................................................................................................................................................................. 7

1.1. khái niệm thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản ....................... 7

1.1.1. Khái niệm bất động sản ............................................................................................................................... 7

1.1.2. Khái niệm thị trường bất động sản ................................................................................................. 11

1.1.3. Khái niệm thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản .................................................... 13

1.2. Thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

......................................................................................................................................................................................................... 14

1.2.1. Khái niệm thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất

động sản ................................................................................................................................................................................ 14

1.2.2. Đặc điểm của thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng

bất động sản ...................................................................................................................................................................... 17

1.2.3. Vai trò của thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất

động sản .................................................................................................................................................................................. 19

1.3. Những vấn đề lý luận chung về pháp luật thuế thu nhập doanh nghiệp

từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản ...................................................................................... 22

1.3.1. Khái niệm pháp luật thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển

nhượng bất động sản ................................................................................................................................................. 22

1.3.2. Quan hệ pháp luật thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển

nhượng bất động sản ................................................................................................................................................... 24

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .................................................................................................................................... 30

CHƯƠNG II. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP DOANH

NGHIỆP TỪ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ

ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN ................................................................................................................... 32

2.1. Những kết quả đạt được trong quá trình áp dụng các quy định pháp

luật về thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động

sản .............................................................................................................................................................................................. 32

2.1.1. Pháp luật thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản góp phần

bình ổn thị trường BĐS ............................................................................................................................................. 32

2.1.2. Pháp luật thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản góp phần

hoàn thiện hệ thống chính sách thuế, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội và

hội nhập kinh tế quốc tế ........................................................................................................................................... 33

2.1.3. Thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là nguồn thu quan

trọng cho NSNN ............................................................................................................................................................... 34

2.2. Nội dung quy định pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt

động chuyển nhượng bất động sản và thực tiễn áp dụng ..................................................35

2.2.1. Đối tượng nộp thuế ....................................................................................................................................... 36

2.2.2. Thu nhập chịu thuế ........................................................................................................................................ 39

2.2.3. Căn cứ tính thuế ............................................................................................................................................. 43

2.2.4. Kê khai thuế, nộp thuế, quyết toán thuế ................................................................................... 61

2.3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt

động chuyển nhượng bất động sản ................................................................. 66

2.3.1. Định hướng chung cho việc hoàn thiện pháp luật thuế thu nhập doanh

nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản .......................................................................... 66

2.3.2. Những giải pháp cụ thể cho việc hoàn thiện pháp luật thuế thu nhập doanh

nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản .......................................................................... 67

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 .................................................................................................................................... 73

KẾT LUẬN ........................................................................................................................................................................ 74

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

-1-

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Tại Việt Nam, trong những năm gần đây, sự tăng trưởng về kinh tế đã làm

cho nhu cầu sử dụng BĐS như nhà ở, công trình xây dựng, đất đai của người dân,

doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế ngày càng gia tăng. Nhiều chính sách

quan trọng của Nhà nước đã cho phép các cá nhân, tổ chức tham gia vào việc tạo

lập và kinh doanh BĐS. Để quản lý thị trường này, Nhà nước đã ban hành nhiều

văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động trên như Luật Xây dựng, Luật

đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh BĐS, Luật thuế TNDN… Các văn bản quy

phạm pháp luật về BĐS đã tạo cơ sở pháp lý cho các tổ chức, cá nhân có quyền

sử dụng BĐS thực hiện hành vi chuyển nhượng BĐS. Mặc dù mới hình thành

trong một thời gian ngắn, nhưng thị trường BĐS ở Việt Nam đã từng bước phát

triển, góp phần cải thiện đời sống của nhân dân. Ngoài ra, việc phát triển thị

trường BĐS trong những năm gần đây đã góp phần tăng cường hiệu quả sử dụng

và kinh doanh đất đai, nhà xưởng và các BĐS khác. Hoạt động của thị trường

BĐS đã trở thành một nguồn lực quan trọng trong đổi mới phát triển kinh tế xã

hội của đất nước.

Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực, thị trường BĐS Việt Nam trong

thời gian qua còn bộc lộ nhiều mặt hạn chế, mang tính tự phát, thiếu lành mạnh,

các giao dịch ngầm không tuân thủ pháp luật còn chiếm tỷ lệ lớn. Điều này gây

thiệt hại không nhỏ đến nền kinh tế, ảnh hưởng đến hoạt động quản lý nhà nước

về BĐS, đồng thời ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. Nguyên nhân của

tình trạng này là do các văn bản pháp luật điều chỉnh giao dịch BĐS còn có sự

chồng chéo, không phù hợp với thực tế, thủ tục giao dịch rườm rà, khó khăn.

Ngoài ra cũng phải kể đến các chính sách tài chính mà cụ thể là chính sách thuế

chưa đảm bảo khuyến khích việc giao dịch và kinh doanh BĐS theo đúng quy

định của pháp luật, do đó chưa tạo được một thị trường BĐS phát triển lành

mạnh và bền vững.

Nhà nước Việt Nam đặt mục tiêu xây dựng một thị trường BĐS minh

bạch, phát triển bền vững. Hoạt động giao dịch BĐS lành mạnh, ổn định và hiệu

quả sẽ giúp phát triển thị trường BĐS, tạo nguồn thu cho ngân sách. Để đạt được

-2-

mục tiêu đó, các chính sách và hành lang pháp lý điều chỉnh hoạt động giao dịch

BĐS đã và đang từng bước được xây dựng, hoàn chỉnh. Trong đó chính sách điều

tiết tài chính bằng công cụ thuế cần giữ vai trò quan trọng. Báo cáo chính trị đại

hội Đảng toàn quốc lần thứ XI về chiến lược phát triển kinh tế 2011-2020 đã

khẳng định: “…Phát triển lành mạnh, bền vững thị trường BĐS, ngăn chặn đầu

cơ …” và “…Tiếp tục hoàn thiện chính sách và hệ thống thuế …”. Quán triệt chỉ

đạo này khi tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch BĐS như chuyển nhượng, cho thuê,

mua BĐS đều phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Một trong những

nghĩa vụ tài chính mà các chủ thể này phải thực hiện là nghĩa vụ nộp thuế TNDN đối

với hoạt động chuyển nhượng BĐS. Đây là nghĩa vụ vô cùng quan trọng vì nó

tạo nguồn thu cho ngân sách đồng thời là một trong những cơ sở để Nhà nước

chứng nhận quyền SDĐ cho bên nhận chuyển nhượng. Ngoài ra, thông qua việc

thực hiện nghĩa vụ thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, Nhà

nước thực hiện được hoạt động quản lý quyền SDĐ. Chính vì tầm quan trọng đó

mà pháp luật về thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS cần phải

luôn được sửa đổi và hoàn thiện cho phù hợp với thực tiễn.

BĐS là loại tài sản có giá trị lớn nên thu nhập có được từ những hoạt động

liên quan đến loại tài sản này thường được Nhà nước quan tâm và điều chỉnh để

đảm bảo nguồn thu cho Ngân sách. Bên cạnh đó, hiện nay để thực hiện lộ trình

cải cách thuế phù hợp với cam kết quốc tế là một trong những ưu tiên hàng đầu

của Nhà nước. Theo đó các loại thuế gián thu đánh trực tiếp từ người tiêu dùng

từng bước được cắt giảm dần, tập trung vào các loại thuế trực thu đánh vào thu

nhập.

Từ những phân tích trên đây cho thấy, vấn đề đặt ra đối với pháp luật thuế

TNDN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS là phải đảm bảo một cơ chế rõ ràng

minh bạch về mặt pháp lý, xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham

gia vào quan hệ pháp luật thuế để phát huy quyền tự chủ của các tổ chức, cá

nhân. Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật thuế TNDN từ hoạt động

chuyển nhượng BĐS” là cần thiết và có ý nghĩa quan trọng trong việc góp phần

hoàn thiện chính sách thuế, đảm bảo tăng thu cho NSNN, góp phần điều tiết thị

trường giao dịch BĐS, chống đầu cơ về nhà đất, tạo điều kiện thuận lợi cho các