Phân tích và quản lý rủi ro trong lĩnh vực kinh doanh nhà cho thuê lại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

--------∞0∞--------

LỀNH THỊ NGỌC GIÀU

PHÂN TÍCH VÀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG LĨNH VỰC

KINH DOANH NHÀ CHO THUÊ LẠI TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

QUẢN TRỊ KINH DOANH

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

--------∞0∞--------

LỀNH THỊ NGỌC GIÀU

PHÂN TÍCH VÀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG LĨNH VỰC

KINH DOANH NHÀ CHO THUÊ LẠI TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh

Mã số chuyên ngành: 8 34 01 01

LUẬN VĂN THẠC SĨ

QUẢN TRỊ KINH DOANH

Giảng viên hướng dẫn : TS. ĐỖ THÀNH LƯU

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

KHOA ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC

GIẤY XÁC NHẬN

Tôi tên là: Lềnh Thị Ngọc Giàu

Ngày sinh: 31/03/1989 Nơi sinh: Thành Phố Hồ Chí Minh

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Mã học viên: 1883401020084

Tôi đồng ý cung cấp toàn văn thông tin luận án/ luận văn tốt nghiệp hợp lệ về bản

quyền cho Thư viện trường đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh. Thư viện trường đại

học Mở Thành phố Hồ Chí Minh sẽ kết nối toàn văn thông tin luận án/ luận văn tốt

nghiệp vào hệ thống thông tin khoa học của Sở Khoa học và Công nghệ Thành phố

Hồ Chí Minh.

Ký tên

(Ghi rõ họ và tên)

…………………………………

Ý KIẾN CHO PHÉP BẢO VỆ LUẬN VĂN THẠC SĨ

CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

Giảng viên hướng dẫn: TS. Đỗ Thành Lưu

Học viên thực hiện: Lềnh Thị Ngọc Giàu Lớp: MBA018C

Ngày sinh: 31/03/1989 Nơi sinh: Thành Phố Hồ Chí Minh

Tên đề tài: Phân tích và quản lý rủi ro trong lĩnh vực kinh doanh nhà cho thuê lại trên

địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh.

Ý kiến của giáo viên hướng dẫn về việc cho phép học viên được bảo vệ luận văn trước

Hội đồng: Đồng ý được trình và bảo vệ trước Hội Đồng.

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày .....tháng.......năm..............

Người nhận xét

TS. Đỗ Thành Lưu

i

LỜI XÁC THỰC

Tôi xin xác thực đề tài “Phân tích và Quản lý rủi ro trong lĩnh vực kinh doanh nhà

cho thuê lại trên địa bàn TPHCM” là bài của chính tôi, được Thầy Đỗ Thành Lưu tận

tình, nhiệt tâm hướng dẫn hỗ trợ tôi, truyền tải cho tôi niềm đam mê vào bài.

Những tài liệu tham khảo tôi dùng trong nghiên cứu này đều được trích dẫn chính

xác. Không có nội dung nào của người khác được dùng mà không được trích dẫn theo

đúng quy định. Tôi khẳng định về tính xác thực kết quả của bài.

TPHCM, tháng 9 năm 2021

Người thực hiện luận văn

LỀNH THỊ NGỌC GIÀU

ii

LỜI TRI ÂN

Tôi xin được phép gửi lòng tri ân đến Thầy TS. Đỗ Thành Lưu, thầy tận tình, nhiệt

tâm hướng dẫn hỗ trợ tôi truyền tải cho tôi niềm đam mê vào bài nghiên cứu.

Tôi xin được phép gửi lòng tri ân đến Cô/ Thầy Trường ĐH Mở TPHCM đã mang

đến cho chúng tôi những chuyên đề hay hữu ích.

Tôi xin được phép gửi lòng tri ân đồng nghiệp, đối tác đã kề vai sát cánh, giúp tôi

hoàn thành đề tài tốt nghiệp.

Trân trọng.

TPHCM, tháng 9 năm 2021

LỀNH THỊ NGỌC GIÀU

iii

TÓM TẮT

Đề tài luận văn “Phân tích và quản lý rủi ro trong lĩnh vực kinh doanh nhà cho thuê

lại trên địa bàn TPHCM” nhằm (1) nhận diện rủi ro; (2) Đánh giá khả năng xảy ra và

mức độ tác động (3) Xây dựng ma trận xác định mức độ rủi ro; (4) Đưa ra các giải

pháp. Bài làm được tiến hành thông qua phương pháp nghiên cứu định tính và phương

pháp nghiên cứu định lượng.

Phương pháp nghiên cứu định tính với 11 mẫu khảo sát nhằm bổ sung các biến rủi ro

và hiệu chỉnh thang đo cho phù hợp. Nghiên cứu được thực hiện những đối tượng

đang sử dụng dịch vụ thuê và cho thuê BĐS, thành viên hiệp hội BĐS, chuyên gia

cùng ngành nghề những ở mảng khác bằng phương pháp phỏng vấn sâu, thảo luận

trực tiếp.

Phương pháp nghiên cứu định lượng được triển khai bằng hình thức là khảo sát bằng

bảng câu hỏi. Kết quả được xử lý trên phần mền Excel 2010 bằng phương pháp phân

tích, thống kê, so sánh với tổng số mẫu là 150. Trong bài nghiên cứu xác định được

22 biến rủi ro tác động trực tiếp đến: thời gian, chi phí, chất lượng và hiệu quả thông

qua 4 loại hình rủi ro chính là: rủi ro thị trường, rủi ro hoạt động, rủi ro tài chính, rủi

ro quy định.

Từ kết quả của bài nghiên cứu, các yếu tố rủi ro tác động trực tiếp lên ba đối tượng:

nguồn cung- F1- nguồn cầu do vậy quản lý rủi ro là một công việc cần làm thường

xuyên định kỳ 6 tháng/lần nhằm có những giải pháp phòng tránh và có đường đi mới

thích nghi với những sự việc như dịch bệnh Covid 19 và còn kéo dài khi chưa có

thuốc đặc trị.

ABSTRACT

The objective of the research " Risk analysis and management in the sublease in Ho

Chi Minh City" is to: (1) identify risk, (2) evaluate the likelihood and risk impact, (3)

develop a risk matrix to detemire and prioritize the risk impact, (4) propse measures

for prioritized risk management to mitigate risk impact. The study was conducted into

two periods including qualitative research and quantitative research.

The qualitative research was done with 11 people to come up with additional risk

factors, adjust scale definitions to be applied to the sublease sector. People who were

interviewed are national and international Real Estate, Banking and financial, Legal

director, Sales manager...

The quantitative research was conducted through a survey questionnaire. The template

for data processing is developed by Ms. Excel 2010 including analysis, statistics, and

result comparison. In total, 150 people were interviewed in Ho Chi Minh City.

In total 22 risk factors identified affect directly Supply - F1 - Demand on the aspects

of Cost, Time, Quality, Effective on the four dimensions of Market Risks, Operational

risks, Financial risks, Regulatory risks.

The study results are to help Supply - F1 - Demand recognize and have a better

understanding about the risk factors. Ultimately, this will allow relevant people to

come up with plans and actions to prevent, mitigate and limit the risks in order to

improve operational efficiency.

This study is a prerequisite step for further studies beacause Risk analysis and

management in the sublease are unforeseeable. Some risks can be well controlled

while others cannot be such as climate and weather, Covid 19…Therefore, nowadays,

risk management in the sublease is an essential tool for all members involved.

iv

MỤC LỤC

LỜI XÁC THỰC........................................................................................................i

LỜI TRI ÂN ............................................................................................................. ii

TÓM TẮT................................................................................................................ iii

MỤC LỤC.................................................................................................................iv

DANH MỤC HÌNH ẢNH VÀ ĐỒ THỊ................................................................ vii

DANH MỤC BẢNG.............................................................................................. viii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ..................................................................................ix

CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU ............................................................................................1

1.1. Lý do chọn đề tài nghiên cứu...........................................................................1

1.2. Câu hỏi nghiên cứu ..........................................................................................4

1.3. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................4

1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu....................................................................4

1.5. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................4

1.6. Ý nghĩa nghiên cứu..........................................................................................5

1.7. Tóm tắt chương 1.............................................................................................5

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT........................................................................6

2.1. Các khái niệm ..................................................................................................6

2.1.1. Khái niệm và phân loại...........................................................................6

2.1.2. Khái niệm đi thuê, cho thuê, hợp đồng thuê nhà ....................................7

2.1.3. Khái niệm quản lý rủi ro.........................................................................8

2.2. Lý thuyết nền .................................................................................................10

2.2.1. Các lý thuyết liên quan .........................................................................10

v

2.2.2. Khai thác cho thuê từ người sở hữu hợp pháp của BĐS ......................16

2.2.3. Quản lý rủi ro trong hoạt động kinh doanh ..........................................18

2.3. Tóm tắt các nghiên cứu trước đây..................................................................20

2.4. Đề xuất khung nghiên cứu .............................................................................22

2.4.1. Rủi ro thị trường ...................................................................................22

2.4.2. Rủi ro hoạt động ...................................................................................23

2.4.3. Rủi ro tài chính .....................................................................................23

2.4.4. Rủi ro quy định.....................................................................................23

2.4.5. Nguồn Cung - Phụ lục 01 .....................................................................24

2.4.6. Nguồn Cầu - Phụ luc 02 .......................................................................24

2.4.7. Thầu - Cải Tạo- Phân Phối - Phụ lục 03...............................................24

2.5. Tóm tắt chương 2...........................................................................................26

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..................................................27

3.1. Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................27

3.1.1. Phương pháp nghiên cứu định tính.......................................................27

3.1.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng....................................................31

3.2. Quy trình nghiên cứu .....................................................................................32

3.3. Thiết kế thang đo ...........................................................................................33

3.3.1. Khả năng xảy ra....................................................................................33

3.3.2. Mô tả mức độ tác động (Cooper, Grey, Raymond, & Walker

(2005)Bảng 3.2...................................................................................................34

3.3.3. Mức độ tác động theo PMBOK............................................................34

3.4. Nghiên cứu sơ bộ ...........................................................................................35

vi

3.4.1. Nhận diện và bổ sung rủi ro ( Bảng 3.4) ..............................................36

3.4.2. Hiệu chỉnh thang đo khả năng xảy ra ...................................................39

3.4.3. Hiệu chỉnh thang đo Mức độ tác động .................................................40

3.5. Nghiên cứu chính thức...................................................................................42

3.6. Thiết kế mẫu, chọn mẫu.................................................................................42

3.7. Thu thập dữ liệu .............................................................................................42

3.8. Phương pháp phân tích dữ liệu ......................................................................43

3.8.1. Quy ước chung .....................................................................................44

3.8.2. Tính toán chỉ số rủi ro...........................................................................45

3.8.3. Ma trận phân tích rủi ro-Khả năng xảy ra- Mức độ tác động

(Probability x Impact, P x I)...............................................................................46

3.9 Tóm tắt chương 3……………………………………………………………51

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .............................................................52

4.1. Đặc điểm mẫu khảo sát..................................................................................52

4.2. Kết quả nghiên cứu ........................................................................................53

4.2.1. Các yếu tố rủi ro tác động đến Nguồn Cung ........................................53

4.2.2. Các yếu tố rủi ro tác động đến Nguồn Cầu...........................................60

4.2.3. Các yếu tố Rủi ro tác động đến F1 .......................................................68

4.3. Xác định rủi ro ưu tiên và chiến lược ............................................................83

4.4 Tóm tắt chương 4…………………………………………………………….87

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................88

5.1. Các kết quả chính của đề tài...........................................................................88

5.2. Kiến nghị........................................................................................................90

5.2.1. Giải pháp né tránh.................................................................................90

vii

5.2.2. Giải pháp ngăn ngừa, giảm thiểu..........................................................91

5.2.3. Chuyển giao kiểm soát rủi ro................................................................91

5.2.4. Giải pháp đa dạng hoá rủi ro ................................................................92

5.2.5. Giải pháp Chấp nhận rủi ro...................................................................92

5.3. Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo.........................................................93

TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................................................94

PHỤ LỤC.................................................................................................................98

PHỤ LỤC 01 ............................................................................................................98

PHỤ LỤC 02 ..........................................................................................................100

PHỤ LỤC 03 ..........................................................................................................103

DANH MỤC HÌNH ẢNH VÀ ĐỒ THỊ

Hình 1-1 Đối tác đầu tư vốn FDI vào VN .................................................................1

Hình 1-2 FDI vào VN ................................................................................................1

Hình 1-3 Đối tác đầu tư vốn FDI vào VN .................................................................2

Hình 1-4 Tình trạng trống của các BĐS (nguồn vietnambiz)....................................3

Hình 2-1 Nguyên tắc ba vòng bảo vệ.......................................................................11

Hình 2-2 Mô hình khung quản trị rủi ro theo thông lệ tốt .......................................11

viii

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3-1 Khả năng xảy ra và hậu quả của rủi ro.....................................................34

Bảng 3-2 Mô tả mức độ tác động.............................................................................34

Bảng 3-3 Mức độ tác động theo PMBOK ...............................................................35

Bảng 3-4 Khảo sát định tính.....................................................................................36

Bảng 3-5 Mô tả khả năng xảy ra đã hiệu chỉnh .......................................................40

Bảng 3-6 Mô tả mức độ tác động đã hiệu chỉnh.......................................................40

Bảng 3-7 Ma trận phân tích rủi ro-Khả năng xảy ra- Mức độ tác động (Probability x

Impact, P x I).............................................................................................................48

Bảng 4-1 Bảng thông tin đợt khảo sát......................................................................52

Bảng 4-2 Ma trận phân tích rủi ro về chi phí đối với nguồn cung...........................53

Bảng 4-3 Ma trận phân tích rủi ro về thời gian đối với nguồn cung........................55

Bảng 4-4 Ma trận phân tích rủi ro về chất lượng đối với nguồn cung.....................57

Bảng 4-5 Ma trận phân tích rủi ro về hiệu quả đối với nguồn cung ........................59

Bảng 4-6 Ma trận phân tích rủi ro về chi phí đối với nguồn cầu.............................61

Bảng 4-7 Ma trận phân tích rủi ro về thời gian đối với nguồn cầu..........................63

Bảng 4-8 Ma trận phân tích rủi ro về chất lượng đối với nguồn cầu.......................65

Bảng 4-9 Ma trận phân tích rủi ro về hiệu quả đối với nguồn Cầu .........................67

Bảng 4-10 Ma trận phân tích rủi ro về chi phí đối với F1 .......................................69

Bảng 4-11 Ma trận phân tích rủi ro về thời gian đối với F1 ....................................70

Bảng 4-12 Ma trận phân tích rủi ro về chất lượng đối với F1 .................................72

Bảng 4-13 Ma trận phân tích rủi ro về hiệu quả đối với F1.....................................74

Bảng 4-14 Tóm tắt kết quả mức độ tác động đến các thành viên............................76

Bảng 4-15 Điểm số các yếu tố rủi ro cao.................................................................83

Bảng 4-16 Điểm số các yếu tố rủi ro trung bình......................................................85

Bảng 4-17 Điểm số các yếu tố rủi ro thấp ...............................................................87