Những vấn đề pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Bình Dương và hướng hoàn thiện

1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

THÁI THANH HẢI

NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ CHUYỂN

NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA

THỰC TIỄN TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG

VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN

Chuyªn ngµnh : LuËt kinh tÕ, nh÷ng vÊn ®Ò träng tµi

M· sè : 60.38.50

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

Ng­êi h­íng dÉn khoa häc :

TiÕn sÜ NguyÔn §×nh Huy

TP. HỒ CHÍ MINH - 2007

2

LỜI CAM §OAN

T«i xin cam ®oan ®©y lµ c«ng tr×nh nghiªn cøu cña riªng t«i. C¸c sè liÖu,

kÕt qu¶ nªu trong luËn v¨n lµ trung thùc vµ ch­a ®­îc c«ng bè trong bÊt kú

c«ng tr×nh nµo kh¸c.

T¸c gi¶

Th¸i Thanh H¶i

3

MỤC LỤC

Trang

LỜI NÓI ĐẦU ...................................................................................................................1

CH¦¥NG 1 : CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ￾ THỰC

TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG ......6

1.1 Tæng quan t×nh h×nh chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt trªn ®Þa bµn tØnh

B×nh D­¬ng tõ khi Nhµ n­íc ban hµnh LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 ®Õn nay ...................7

1.2 Nh÷ng bÊt cËp cña ph¸p luËt hiÖn hµnh vÒ chuyÓn nh­îng quyÒn

sö dông ®Êt ...............................................................................................................12

1.2.1 QuyÒn sö dông ®Êt ®­îc phÐp chuyÓn nh­îng..........................................12

1.2.2 Chñ thÓ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt................................................21

1.2.3 §iÒu kiÖn chuyÓn nh­îng, nhËn chuyÓn nh­îng quyÒn

sö dông ®Êt ..............................................................................................................27

1.2.4 Hîp ®ång chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt ............................................44

1.2.5 Thñ tôc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt ................................................57

CH¦¥NG 2 : NHỮNG KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT

VỀ CHUYỂN NHƯƠNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT...................................................65

2.1 Môc ®Ých, yªu cÇu cña viÖc hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ chuyÓn nh­îng

quyÒn sö dông ®Êt ....................................................................................................69

2.2.1 Môc ®Ých cña viÖc hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ chuyÓn nh­îng

nh­îng quyÒn sö dông ®Êt .......................................................................................69

2.2.2 Yªu cÇu cña viÖc hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ chuyÓn nh­îng

quyÒn sö dông ®Êt ...................................................................................................7

4

2.2 Nh÷ng kiÕn nghÞ nh»m hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ chuyÓn nh­îng

quyÒn sö dông ®Êt ...................................................................................................71

2.2.1 Nh÷ng kiÕn nghÞ chung..............................................................................71

2.2.2 Nh÷ng gi¶i ph¸p cô thÓ .............................................................................74

KẾT LUẬN.......................................................................................................................93

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

5

LỜI NÓI ĐẦU

1. TÝnh cÊp thiÕt cña viÖc nghiªn cøu ®Ò tµi

Giao dÞch chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt lµ mét ho¹t ®éng mang tÝnh tÊt yÕu

kh¸ch quan trong ®iÒu kiÖn chÕ ®é së h÷u toµn d©n ®èi víi ®Êt ®ai vµ yªu cÇu cña nÒn

kinh tÕ hµng hãa vËn ®éng theo c¬ chÕ thÞ tr­êng ë n­íc ta. TÝnh tÊt yÕu nµy ®· ®­îc

cô thÓ hãa trong c¸c chñ tr­¬ng, chÝnh s¸ch cña §¶ng, Nhµ n­íc vµ gÇn ®©y nhÊt lµ

B¸o c¸o chÝnh trÞ §¹i héi §¶ng toµn quèc lÇn thø IX, chiÕn l­îc ph¸t triÓn kinh tÕ –

x· héi 2001 – 2010 ®· chØ râ: “H×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, bao

gåm c¶ quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt; tõng b­íc më thÞ tr­êng bÊt

®éng s¶n cho ng­êi ViÖt Nam ë n­íc ngoµi vµ ng­êi n­íc ngoµi tham gia ®Çu t­”.

MÆc dï vËy, ng­êi sö dông ®Êt míi chØ chÝnh thøc ®­îc thùc hiÖn quyÒn chuyÓn

nh­îng quyÒn sö dông ®Êt tõ ngµy 15/10/1993, kh¸ chËm so víi quan ®iÓm ®æi míi

cña §¶ng tõ n¨m 1986. Tr¶i qua h¬n 10 n¨m thùc hiÖn, dï ph¸p luËt ®· cã nh÷ng

®iÒu chØnh tiÕn bé nh­ng c¸c quy ®Þnh vÒ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt vÉn cßn

cã kho¶ng c¸ch kh¸ lín so víi yªu cÇu cña thùc tiÔn. §iÒu nµy lµm cho viÖc qu¶n lý

nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai kÐm hiÖu qu¶, quyÒn n¨ng hîp ph¸p cña ng­êi sö dông ®Êt ch­a

thùc sù ®­îc b¶o ®¶m, c¸c giao dÞch chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt bÊt hîp ph¸p

vÉn diÔn ra vµ ngµy cµng nhiÒu, ¶nh h­ëng xÊu ®Õn ®êi sèng kinh tÕ, x· héi. ChØ

trong vßng h¬n m­êi n¨m trë l¹i ®©y, chÝnh c¸c ho¹t ®éng chuyÓn nh­îng quyÒn sö

dông ®Êt, nhÊt lµ c¸c ho¹t ®éng chuyÓn nh­îng cã môc ®Ých ®Çu c¬ ®· lµm cho gi¸

®Êt cã nhiÒu biÕn ®éng lín, Ýt nhÊt ®· tr¶i qua ba thêi kú “sèt” gi¸. LÇn thø nhÊt gi¸

®Êt “sèt” vµo c¸c n¨m 1994 -1996, lÇn thø hai vµo c¸c n¨m 1997 – 1999, lÇn thø ba

b¾t ®Çu tõ n¨m 2004 ®Õn nay vµ hiÖn cßn ®ang diÔn biÕn phøc t¹p. HËu qu¶ lµ gi¸ ®Êt

®· t¨ng rÊt cao so víi nh÷ng n¨m tr­íc ®©y, v­ît qu¸ kh¶ n¨ng ®¸p øng nhu cÇu cña

®¹i ®a sè nh÷ng ng­êi d©n.

Ph¶i thõa nhËn r»ng: cã rÊt nhiÒu nguyªn nh©n dÉn ®Õn thùc tr¹ng nªu trªn. Tuy

nhiªn, vÒ mÆt ph¸p lý, chóng ta kh«ng thÓ phñ nhËn nguyªn nh©n do sù bÊt cËp, thiÕu

sãt, thiÕu ®ång bé cña c¸c quy ®Þnh ph¸p luËt ®Êt ®ai nãi chung, ph¸p luËt vÒ chuyÓn

6

nh­îng quyÒn sö dông ®Êt nãi riªng. Thùc tÕ ®ã ®Æt ra yªu cÇu lµ ph¶i cÊp thiÕt

nghiªn cøu thùc tr¹ng ph¸p luËt vÒ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt, thùc tiÔn ¸p

dông c¸c quy ®Þnh ®ã ®Ó t×m ra nh÷ng bÊt cËp, thiÕu sãt, v­íng m¾c cña ph¸p luËt vµ

c¸c nguyªn nh©n g©y ra nh÷ng bÊt cËp, thiÕu sãt, v­íng m¾c ®ã, tõ ®ã ®Ò xuÊt c¸c

kiÕn nghÞ, c¸c gi¶i ph¸p ph¸p lý ®Ó hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ chuyÓn nh­îng quyÒn sö

dông ®Êt, gãp phÇn hoµn thiÖn hÖ thèng ph¸p luËt nãi chung, ph¸p luËt ®Êt ®ai nãi

riªng. §ã còng lµ lý do t¸c gi¶ chän ®Ò tµi “Nh÷ng vÊn ®Ò ph¸p lý vÒ chuyÓn

nh­îng quyÒn sö dông ®Êt qua thùc tiÔn t¹i tØnh B×nh D­¬ng vµ h­íng hoµn

thiÖn” ®Ó nghiªn cøu vµ thùc hiÖn luËn v¨n tèt nghiÖp cao häc luËt cña m×nh.

2. T×nh h×nh nghiªn cøu

Ph¸p luËt vÒ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt lµ mét lÜnh vùc t­¬ng ®èi míi cña

ph¸p luËt ®Êt ®ai ViÖt Nam. Tõ khi h×nh thµnh ®Õn nay, c¸c quy ®Þnh ph¸p luËt vÒ

lÜnh vùc nµy ch­a trßn 15 n¨m. Tuy ®· cã mét sè c«ng tr×nh nghiªn cøu khoa häc

hoÆc trùc tiÕp hoÆc liªn quan nghiªn cøu vÒ ®Ò tµi nµy nh­: LuËn v¨n th¹c sü luËt häc

“ChÕ ®Þnh quyÒn sö dông ®Êt trong ph¸p luËt ViÖt Nam” n¨m 1997 cña t¸c gi¶

NguyÔn ThÞ Cam; LuËn v¨n th¹c sü luËt häc “ChÕ ®é së h÷u toµn d©n ®èi víi ®Êt ®ai

trong ®iÒu kiÖn kinh tÕ thÞ tr­êng” n¨m 2000 cña t¸c gi¶ Ph¹m V¨n Vâ; LuËn v¨n

th¹c sü luËt häc “QuyÒn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt – thùc tr¹ng vµ h­íng

hoµn thiÖn” n¨m 2002 cña t¸c gi¶ Lª V¨n HiÓn; LuËn v¨n th¹c sü luËt häc “X©y dùng

vµ hoµn thiÖn ph¸p luËt thÞ tr­êng quyÒn sö dông ®Êt ë ViÖt Nam” n¨m 2003 cña t¸c

gi¶ NguyÔn ThÞ Nga; LuËn ¸n tiÕn sü luËt häc “§Þa vÞ ph¸p lý cña ng­êi sö dông ®Êt

trong c¸c giao dÞch d©n sù, th­¬ng m¹i vÒ ®Êt ®ai” n¨m 2003 cña t¸c gi¶ NguyÔn

Quang TuyÕn; LuËn v¨n th¹c sü luËt häc “Nh÷ng vÊn ®Ò ph¸p lý vÒ thuÕ kinh doanh

bÊt ®éng s¶n” n¨m 2004 cña t¸c gi¶ Tr­¬ng thÞ BÝch §µo; LuËn v¨n th¹c sü luËt häc

“Gi¶i quyÕt tranh chÊp vÒ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt tõ thùc tiÔn Thµnh phè

Hå ChÝ Minh” n¨m 2005 cña t¸c gi¶ L­¬ng Kh¶i ¢n. Nh­ng ph¸p luËt ®Êt ®ai nãi

chung, ph¸p luËt vÒ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt nãi riªng tõ khi h×nh thµnh

®Õn nay ®· nhiÒu lÇn ®­îc söa ®æi, bæ sung cho phï hîp víi thùc tiÔn. Trong ®ã, lÇn

söa ®æi, bæ sung míi nhÊt, toµn diÖn nhÊt lµ vµo n¨m 2003 bëi LuËt ®Êt ®ai n¨m

7

2003. Tõ 01/07/2004 – ngµy LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 cã hiÖu lùc ph¸p luËt cho ®Õn

nay, tuy thùc tiÔn thùc hiÖn c¸c quy ®Þnh ph¸p luËt vÒ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông

®Êt ®· ph¸t sinh nhiÒu bÊt cËp nh­ng ch­a cã mét c«ng tr×nh nghiªn cøu khoa häc

nµo trùc tiÕp nghiªn cøu mét c¸ch cã hÖ thèng vÊn ®Ò nµy. MÆt kh¸c, c¸c c«ng tr×nh

nghiªn cøu khoa häc tr­íc ®©y liªn quan ®Õn ph¸p luËt thùc ®Þnh vÒ chuyÓn nh­îng

quyÒn sö dông ®Êt ®· kh«ng cßn phï hîp. Do vËy, viÖc tiÕp tôc tiÕp cËn, nghiªn cøu

c¸c quy ®Þnh ph¸p luËt thùc ®Þnh vÒ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt nh»m t×m ra

nh÷ng bÊt cËp, thiÕu sãt, v­íng m¾c vµ nguyªn nh©n cña nh÷ng bÊt cËp ®ã ®Ó kiÕn

nghÞ söa ®æi hoÆc bæ sung nh»m hoµn thiÖn hÖ thèng ph¸p luËt trë nªn cÇn thiÕt vµ

cÊp b¸ch. Cã thÓ nãi r»ng tõ khi ¸p dông LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 ®Õn nay, ®©y lµ c«ng

tr×nh nghiªn cøu khoa häc ®Çu tiªn trùc tiÕp nghiªn cøu mét c¸ch cã hÖ thèng lÜnh

vùc ph¸p luËt vÒ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt.

3. Môc ®Ých vµ nhiÖm vô nghiªn cøu cña ®Ò tµi

Môc ®Ých cña ®Ò tµi lµ nghiªn cøu mét c¸ch cã hÖ thèng c¸c quy ®Þnh cña ph¸p

luËt vÒ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt, thùc tiÔn ¸p dông c¸c quy ®Þnh ph¸p luËt

nµy nh»m ®¸nh gi¸ ®óng thùc tr¹ng cña ph¸p luËt vÒ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông

®Êt. Trªn c¬ së ®ã, luËn v¨n ®Ò xuÊt nh÷ng kiÕn nghÞ nh»m gãp phÇn hoµn thiÖn hÖ

thèng ph¸p luËt nãi chung, ph¸p luËt ®Êt ®ai n­íc ta nãi riªng. XuÊt ph¸t tõ môc ®Ých

®ã, nhiÖm vô cña ®Ò tµi lµ:

— Nghiªn cøu thùc tr¹ng ph¸p luËt vÒ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt, thùc tiÔn

thùc hiÖn c¸c quy ®Þnh ph¸p luËt ®ã t¹i tØnh B×nh D­¬ng, t×m ra nh÷ng bÊt cËp,

thiÕu sãt, v­íng m¾c cña c¸c quy ®Þnh ph¸p luËt hiÖn hµnh vÒ chuyÓn nh­îng

quyÒn sö dông ®Êt, nguyªn nh©n cña nh÷ng bÊt cËp, thiÕu sãt, v­íng m¾c ®ã.

— §Ò xuÊt nh÷ng kiÕn nghÞ nh»m hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ chuyÓn nh­îng quyÒn sö

dông ®Êt ë n­íc ta hiÖn nay.

4. §èi t­îng vµ ph¹m vi nghiªn cøu cña luËn v¨n

Ho¹t ®éng chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt ®­îc diÔn ra kh¸ ®a d¹ng vµ phøc

t¹p tõ chñ thÓ, môc ®Ých sö dông ®Êt, lo¹i ®Êt, h×nh thøc chuyÓn nh­îng... Ho¹t ®éng

8

nµy liªn quan ®Õn nhiÒu lÜnh vùc ph¸p luËt kh¸c nhau nh­ kinh tÕ, tµi chÝnh, hµnh

chÝnh, d©n sù... Do vËy, trong khu«n khæ mét luËn v¨n tèt nghiÖp cao häc luËt, chóng

t«i kh«ng kú väng nghiªn cøu tÊt c¶ mäi lÜnh vùc cã liªn quan ®Õn ho¹t ®éng chuyÓn

nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. Chóng t«i chØ lùa chän vµ tËp trung nghiªn cøu nh÷ng

khÝa c¹nh ph¸p lý cña chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt mµ theo chóng t«i hiÖn nay

cã nhiÒu bÊt cËp nhÊt vµ diÔn ra phæ biÕn trªn thùc tiÔn ë n­íc ta. §ã lµ c¸c vÊn ®Ò vÒ

quyÒn sö dông ®Êt ®­îc phÐp chuyÓn nh­îng; chñ thÓ chuyÓn nh­îng, chñ thÓ nhËn

chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt; ®iÒu kiÖn chuyÓn nh­îng, ®iÒu kiÖn nhËn chuyÓn

nh­îng quyÒn sö dông ®Êt; hîp ®ång chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt vµ thñ thôc

chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt.

5. C¬ së lý luËn vµ ph­¬ng ph¸p nghiªn cøu

VÒ c¬ së lý luËn: luËn v¨n ®­îc thùc hiÖn trªn c¬ së vËn dông nh÷ng quan ®iÓm

cña §¶ng vµ Nhµ n­íc ta trong sù nghiÖp ®æi míi nh»m x©y dùng vµ ph¸t triÓn nÒn

kinh tÕ thÞ tr­êng ®Þnh h­íng x· héi chñ nghÜa. LuËn v¨n còng vËn dông nh÷ng quan

®iÓm cña chñ nghÜa M¸c – Lª nin vÒ hµng hãa, chÕ ®é së h÷u ®Êt ®ai, vÒ tÝnh chÊt

hµng hãa cña ®Êt ®ai.

VÒ ph­¬ng ph¸p nghiªn cøu: ®Ó thùc hiÖn luËn v¨n, chóng t«i sö dông phèi hîp

c¸c ph­¬ng ph¸p ph©n tÝch, so s¸nh, chøng minh, tæng hîp phï hîp víi tÝnh chÊt vµ

yªu cÇu cña luËn v¨n trªn c¬ së ph­¬ng ph¸p luËn duy vËt biÖn chøng vµ duy vËt lÞch

sö.

6. ý nghÜa lý luËn vµ thùc tiÔn cña luËn v¨n

§ãng gãp vÒ khoa häc cña luËn v¨n lµ nghiªn cøu mét c¸ch cã hÖ thèng nh÷ng

quy ®Þnh ph¸p luËt hiÖn hµnh vÒ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. Ngoµi ra, trªn c¬

së nghiªn cøu thùc tiÔn ¸p dông ph¸p luËt vÒ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt, luËn

v¨n ®· ph©n tÝch nh÷ng bÊt cËp, thiÕu sãt, v­íng m¾c cña ph¸p luËt hiÖn hµnh vÒ

chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt, ®ång thêi luËn v¨n còng x¸c ®Þnh nh÷ng nguyªn

nh©n cña nh÷ng bÊt cËp ®ã vµ ®Ò xuÊt nh÷ng kiÕn nghÞ nh»m hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ

chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt ë n­íc ta hiÖn nay.

9

LuËn v¨n lµ tµi liÖu tham kh¶o bæ Ých cho nh÷ng ng­êi ho¹ch ®Þnh chÝnh s¸ch,

ph¸p luËt cã liªn quan ®Õn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. §ång thêi, luËn v¨n

còng lµ tµi liÖu tham kh¶o h÷u Ých cho sinh viªn vµ nh÷ng tæ chøc, c¸ nh©n ®·, ®ang

hoÆc sÏ thùc hiÖn viÖc chuyÓn nh­îng, nhËn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt t¹i

ViÖt Nam.

7. C¬ cÊu luËn v¨n

LuËn v¨n ®­îc c¬ cÊu bëi:

+ Lêi nãi ®Çu;

+ PhÇn néi dung gåm hai ch­¬ng:

— Ch­¬ng 1: ChuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt – thùc tr¹ng ph¸p luËt

vµ thùc tiÔn ¸p dông t¹i tØnh B×nh D­¬ng;

— Ch­¬ng 2: Nh÷ng kiÕn nghÞ nh»m hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ chuyÓn

nh­îng quyÒn sö dông ®Êt;

+ KÕt luËn;

+ Danh môc tµi liÖu tham kh¶o.

10

CH¦¥NG 1

CHUYÓN NH¦îNG QUYÒN Sö DôNG §ÊT - THùC TR¹NG PH¸P

LUËT Vµ THùC TIÔN ¸P DôNG T¹I TØNH B×NH D¦¥NG

N­íc ta cã hoµn c¶nh ®Æc thï lµ lu«n g¾n víi c¸c cuéc ®Êu tranh chèng c¸c thÕ

lùc ngo¹i x©m giµnh ®éc lËp d©n téc. Do vËy, mçi mét tÊc ®Êt ®· hµm chøa rÊt nhiÒu

c«ng søc cña c¸c thÕ hÖ ng­êi ViÖt Nam. ChÝnh v× lý do ®ã mµ tõ HiÕn Ph¸p n¨m

1980, Nhµ n­íc ta ®· x¸c ®Þnh: ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do Nhµ n­íc thèng

nhÊt qu¶n lý [35, §iÒu 19 vµ §iÒu 20]. §Êt ®ai kh«ng cßn thuéc së h÷u riªng cña bÊt

kú tæ chøc, c¸ nh©n nµo n÷a. Tuy ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n nh­ng Nhµ n­íc

kh«ng tù m×nh trùc tiÕp thùc hiÖn quyÒn sö dông ®Êt mµ trao quyÒn ®ã cho tæ chøc,

hé gia ®×nh, c¸ nh©n trong n­íc; tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi trùc tiÕp sö dông. §Ó

t¹o ®iÒu kiÖn cho ®Êt ®ai ®­îc khai th¸c, sö dông tiÕt kiÖm, cã hiÖu qu¶, Nhµ n­íc

cßn cho phÐp ng­êi sö dông ®Êt ®­îc chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, cho thuª, thõa kÕ

quyÒn sö dông ®Êt... Trong nh÷ng quyÒn n¨ng ®ã, quyÒn chuyÓn nh­îng quyÒn sö

dông ®Êt lµ quyÒn n¨ng ®­îc ng­êi sö dông ®Êt thùc hiÖn mét c¸ch phæ biÕn

nhÊt [23, 18]. ViÖc Nhµ n­íc cho phÐp ng­êi sö dông ®Êt ®­îc chuyÓn nh­îng quyÒn

sö dông ®Êt kh«ng m©u thuÉn hoÆc lµm thay ®æi quyÒn së h÷u toµn d©n ®èi víi ®Êt

®ai mµ th«ng qua ®ã cßn gãp phÇn lµm cho quyÒn së h÷u ®Êt ®ai ®­îc thùc hiÖn mét

c¸ch thiÕt thùc h¬n, linh ho¹t h¬n vµ hiÖu qu¶ h¬n.

Nh­ vËy, quyÒn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt lµ mét quyÒn n¨ng ph¸p lý mµ

ng­êi sö dông ®Êt ®­îc Nhµ n­íc cho phÐp thùc hiÖn trªn c¬ së quyÒn sö dông ®Êt

cña m×nh. Theo ®ã, ng­êi sö dông ®Êt ®­îc quyÒn chuyÓn giao ®Êt vµ quyÒn sö dông

®Êt cho ng­êi nhËn chuyÓn nh­îng, cßn ng­êi nhËn chuyÓn nh­îng tr¶ cho ng­êi

chuyÓn nh­îng mét kho¶n tiÒn b»ng víi gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt do hai bªn tháa

thuËn. ChÝnh v× quyÒn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt lµ quyÒn n¨ng ®­îc Nhµ

n­íc cho phÐp thùc hiÖn nªn ng­êi sö dông ®Êt kh«ng thÓ thùc hiÖn quyÒn n¨ng nµy

mét c¸ch tïy tiÖn lµm ¶nh h­ëng ®Õn lîi Ých cña Nhµ n­íc, quyÒn vµ lîi Ých hîp ph¸p

cña c¸c chñ thÓ sö dông ®Êt kh¸c. Do vËy, víi t­ c¸ch lµ chñ thÓ qu¶n lý x· héi ®ång

thêi còng lµ chñ së h÷u ®Êt ®ai, Nhµ n­íc ph¶i ®iÒu chØnh viÖc chuyÓn nh­îng quyÒn