Nghiên Cứu Quy Trình Và Một Số Phương Pháp Định Giá Bất Động Sản Khu Nhà Nước Thu Hồi Đất Tiểu Dự Án 02 Dự Án Sửa Chữa Và Nâng Cao An Toàn Đập Wb 8 Trên Địa Bàn Xã Thanh Sơn Huyện Lương Sơn Tỉnh Hòa Bình

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN

-----  -----

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP

NGHIÊN CỨU QUY TRÌNH VÀ MỘT SỐ PHƯƠNG PHÁP

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

TIỂU DỰ ÁN 02, DỰ ÁN SỬA CHỮA VÀ NÂNG CAO AN TOÀN

ĐẬP (WB8) TRÊN ĐỊA BÀN XÃ THANH SƠN,

HUYỆN LƯƠNG SƠN, TỈNH HÒA BÌNH

NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ NGÀNH: 7850103

Giáo viên hướng dẫn: ThS. Trần Thu Hà

Sinh viên thực hiện : Nguyễn Viết Trường

Mã sinh viên : 1754030796

Lớp : K62 – QLĐĐ

Khóa học : 2017 - 2021

Hà Nội, 2021

i

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành chuyên đề, tôi đã

nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động

viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.

Nhân dịp hoàn thành chuyên đề, cho phép em được bày tỏ lòng kính

trọng và biết ơn sâu sắc ThS. Trần Thu Hà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều

công sức, thời gian và tạo điều kiện cho em trong suốt quá trình học tập và thực

hiện đề tài.

Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu trường Đại học

Lâm nghiệp, Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn, Bộ môn Quy hoạch và

Quản lý đất đai đã tận tình giúp đỡ em trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và

hoàn thành chuyên đề.

Em xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức xã Thanh Sơn,

huyện Lương Sơn , tỉnh Hòa Bình đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho em trong suốt

quá trình thực hiện đề tài.

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi

điều kiện thuận lợi và giúp đỡ em về mọi mặt, động viên khuyến khích em hoàn

thành bài nghiên cứu.

Hà Nội, ngày ... tháng ... năm 2021

Sinh viên thực hiện

ii

MỤCLỤC

LỜI CẢM ƠN .....................................................................................................i

MỤCLỤC ..........................................................................................................ii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT...................................................................... v

DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................. vi

PHẦN 1. MỞ ĐẦU............................................................................................ 1

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI................................................................ 1

1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ....................................................................... 2

1.2.1.Mục tiêu tổng quát. .................................................................................. 2

1.2.2. Phạm vi thời gian và không gian. ........................................................... 2

1.2.3. Phạm vi nội dung:................................................................................... 2

PHẦN 2. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 4

2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ............ 4

2.1.1. Tổng quan về giá đất............................................................................... 4

2.1.2. Tổng quan về định giá bất động sản....................................................... 5

2.1.3. Các phương pháp xác định giá bất động sản ....................................... 12

2.1.4. Báo cáo định giá và chứng thư định giá............................................... 16

2.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ TRONG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

......................................................................................................................... 20

2.4. Công tác định giá bất động sản tại tỉnh Hòa Bình .................................. 23

2.4.1. Trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất tỉnh Hòa Bình........................ 23

2.4.2. Trình tự, thủ tục xây dựng giá đất cụ thể tại tỉnh Hòa Bình................. 25

2.4.3. Tình hình công tác xây dựng bảng giá đất tại tỉnh Hòa Bình .............. 25

PHẦN 3. VẬT LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................ 27

3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU....................................................................... 27

-ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU:....................................................................... 27

3.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU..................................................................... 27

3.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................ 28

iii

3.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .................................................. 28

3.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp.................................................... 28

3.3.3. Phương pháp định giá bất động sản..................................................... 29

3.3.4. Phương pháp xử lý số liệu và Phương pháp chuyên gia. ..................... 31

-Tham khảo những cán bộ, chuyên gia hoạt động trong lĩnh vực định giá tài

sản tại các công ty, doanh nghiệp tư vấn, định gía đất đã có nhiều năm kinh

nghiệm định giá bất động sản. Tham khảo những cán bộ thuộc Sở, Phòng tài

nguyên và môi trường tỉnh Hòa Bình và cán bộ xã, cán bộ địa chính, lãnh đạo

xã, các ban ngành có liên quan đến khu vực cần định giá. Nhằm đưa ra các

phương án giá đất cho phù hợp với thửa đất cần định giá............................. 31

PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 32

4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ VÀ XÃ HỘI XÃ THANH SƠN......... 32

4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 32

4.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội ...................................................................... 33

4.1.2.3. tình hình sử dụng đất.......................................................................... 35

4.2.2. Quy trình thực hiện xác định giá trị quyền sử dụng đất đối với đất ở tại

nông thôn......................................................................................................... 41

Căn cứ theo thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 06 năm 2014 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất

trong đó thực hiện phương pháp so sánh như sau: ........................................ 41

4.2.3. Quy trình thực hiện xác định giá trị quyền sử dụng đất đối với đất nông

nghiệp.............................................................................................................. 42

4.3. Kết quả điều tra, thu thập thông tin từ thị trường ................................... 43

4.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác xác định giá bất động

sản cho thuê tại địa phương............................................................................ 69

4.4.1. Thuận lợi ............................................................................................... 69

4.4.2. Khó khăn ............................................................................................... 69

4.4.3 Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác xác định giá bất động sản

cho thuê tại địa phương .................................................................................. 69

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................ 70

iv

5.1. KẾT LUẬN. .............................................................................................. 70

5.2. KIẾN NGHỊ.............................................................................................. 71

TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 72

v

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt

BTNMT Bộ tài nguyên & môi trường

BTC Bộ tài chính

KV Khu vực

BĐS Bất động sản

NĐ Nghị định

TSSS Tài sản so sánh

QL Quốc lộ

GĐVH Gia đình văn hoá

QĐ Quyết định

BHYT Bảo hiểm y tế

TNHH Trách nhiệm hữu hạn

MTV Một thành viên

TSGĐ Tài sản giả định

THCS Trung học cơ sở

TTCN Tiểu thủ công nghiệp

TT Thông tư

UBND Ủy ban nhân dân

QSD Quyền sử dụng

VT Vị trí

vi

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1. Bảng tình hình sử dụng đất của xã Thanh Sơn, Huyện Lương Sơn,

tỉnh Hòa bình năm 2019 so với năm 2014:..................................................... 35

Bảng 4.3. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh của đất nông nghiệp trên địa bàn

xã Long Sơn: ................................................................................................... 39

Bảng 4.4: Thống kê diện tích các vị trí đất của khu đất cần định giá ............ 44

Bảng 4.5: Thông tin chi tiết về các tài sản:.................................................... 50

Bảng 4.16: Năng suất và giá bán cá thương phẩm các năm 2017, 2018, 2019:

......................................................................................................................... 63

Bảng 4.17: Các khoản chi phí qua các năm 2017, 2018, 2019...................... 63

Bảng 4.18: Kết quả xác định giá bất động sản nuôi trồng thủy sản tại xã Long

Sơn (nay là xã Thanh Sơn), huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình....................... 64

Bảng 4.19: Năng suất và giá bán mía thương phẩm các năm 2017, 2018,

2019................................................................................................................. 65

Bảng 4.20: Các khoản chi phí qua các năm 2017, 2018, 2019 ...................... 65

Bảng 4.21: Kết quả xác định giá bất động sản bằng trồng cây hàng năm khác,

vị trí 1 tại xã Long Sơn (nay là xã Thanh Sơn), huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa

Bình ................................................................................................................. 66

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1: Quy trình các bước thực hiện phương pháp so sánh...................... 30

Hình 4.1. Quy trình xác định giá trị quyền sử dụng đất đối vớiđất ở tại nông

thôntại xã Thanh Sơn ...................................................................................... 42

Hình 4.2:Quy trình xác định giá trị quyền sử dụng đất đối với đất nông

nghiệp tại xã Thanh Sơn.................................................................................. 43

1

PHẦN 1. MỞ ĐẦU

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn

lực là nguồn vốn to lớn trong ngân sách nhà nước, là thành phần quan trọng hàng

đầu của môi trường sống, có ảnh hưởng rất lớn đến kinh tế, chính trị, xã hội của

đất nước.

Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý

Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với nhiều

mục đích khác nhau như tính thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường, giải

quyết tranh chấp đất đai trên thị trường...

Khoản 3, Điều 114, Luật Đất đai 2013 quy định về giá đất cụ thể như sau:

“ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá bất động sản cụ thể. Cơ quan quản lý

đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác

định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh

được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá bất động sản để tư vấn xác

định giá bất động sản cụ thể. Việc xác định giá bất động sản cụ thể phải dựa trên

cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá

đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá bất động sản phù

hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá bất động sản, cơ quan quản lý đất đai cấp

tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá bất động sản xem xét trước khi trình Ủy ban

nhân dân cùng cấp quyết định”.

Vì vậy nhiệm vụ xác định giá bất động sản cụ thể rất quan trọng làm căn cứ

trong một số trường hợp quy định tại Khoản 4, Điều 114, Luật Đất đai 2013: “Tính

tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá

nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử

dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở

đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; tính tiền

thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận

chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng

đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu

giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; tính tiền thuê đất đối

với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền

2

sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước

mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu

tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính

tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà

nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; Tính tiền bồi thường khi Nhà nước

thu hồi đất”.

Trong những năm gần đây tỉnh Hòa Bình có rất nhiều dự án cho thuê đất với

các mục đích khác nhau. Việc xác định giá bất động sản phục vụ cho thuê là hết

sức cần thiết. Để xác định được giá đất làm căn cứ cho thuê đất em thực hiện đề

tài:

“Nghiên cứu quy trình và một số phương pháp định giá bất động sản khi nhà

nước thu hồi đất tiểu dự án 02, Dự án sửa chữa và nâng cao an toàn đập (WB8)

trên địa bàn xã Thanh Sơn, huyện Lương Sơn , tỉnh Hòa Bình.”

1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

1.2.1.Mục tiêu tổng quát.

Xác định giá trị quyền sử dụng đất của diện tích thu hồi để tính tiền bồi

thường khi Nhà nước thu hồi đất Tiểu dự án 02, Dự án sửa chữa và nâng cao

an toàn đập (WB8), tỉnh Hòa Bình.

- Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác xác định giá bất

động sản cụ thể tại địa phương.

1.2.2. Phạm vi thời gian và không gian.

+ Thời gian thu thập số liệu: Tháng 1 - 4/2021

- Phạm vi không gian: thửa đất tại xã Long Sơn (nay là xã Thanh Sơn), huyện

Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình.

1.2.3. Phạm vi nội dung:

Nghiên cứu quy trình định giá bất động sản đối việc thu hồi đất tại Tiểu dự

án 02, Dự án sửa chữa và nâng cao an toàn đập (WB8), tỉnh Hòa Bình.

Nghiên cứu 02/05 phương pháp định giá bất động sản theo thông tư số

36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 06 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường quy định chi tiết phương pháp định giá bất động sản. Trong đó phương

pháp so sánh và thu nhập áp dụng lần lượt cho 2 loại đất là đất ở tại nông thôn

3

và đất nông nghiệp.Trong đó có diện tích đất bị thu hồi là đất ở tại nông thôn:

5,3m2

; đất chuyên trồng lúa nước(LUC): 365,8m2

; đất trồng lúa nước còn

lại(LUK)4.523,3m2đất trồng cây lâu năm(CLN) ; 699,4m2

, đất nuôi trồng thủy

sản (NTS): 141,2m2

;đất bằng trồng cây hàng năm khác(BHK) 696,7m2

.