Nghiên cứu áp lực của quá trình đô thị hóa lên công tác quản lý đất đai - trường hợp điển hình quận 2 - Tp. Hồ Chí Minh :Luận văn Thạc sĩ - Chuyên ngành : Quản lý Tài nguyên & Môi trường

BỘ CÔNG THƢƠNG

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP TP. HỒ CHÍ MINH

VĂN PHƢƠNG

NGHIÊN CỨU ÁP LỰC CỦA QUÁ TRÌNH

ĐÔ THỊ HÓA LÊN CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT

ĐAI - TRƢỜNG HỢP ĐIỂN HÌNH QUẬN 2 –

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành : QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG

Mã chuyên ngành : 60.85.01.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NĂM 2019

Công trình đƣợc hoàn thành tại Trƣờng Đại học Công nghiệp TP. Hồ Chí Minh.

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Đinh Đại Gái

Nguời phản biện 1: PGS.TS. Tôn Thất Lãng

Ngƣời phản biện 2: TS. Thái Vũ Bình

Luận văn thạc sĩ đƣợc bảo vệ tại Hội đồng chấm bảo vệ Luận văn thạc sĩ Trƣờng Đại học

Công nghiệp thành phố Hồ Chí Minh ngày 31 tháng 07 năm 2019

Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm:

1. PGS.TS. Trƣơng Thanh Cảnh - Chủ tịch Hội đồng

2. PGS.TS. Tôn Thất Lãng - Phản biện 1

3. TS. Thái Vũ Bình - Phản biện 2

4. PGS.TS. Bùi Xuân An - Ủy viên

5. TS. Nguyễn Thanh Bình - Thƣ ký

CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG VIỆN TRƢỞNG

BỘ CÔNG THƢƠNG

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Họ và tên học viên: VĂN PHƢƠNG MSHV: 15001941

Năm sinh: 1992 Nơi sinh: Quảng Ngãi

Chuyên ngành: Quản lý tài nguyên và môi trƣờng Mã số: 60.85.01.01

I. TÊN ĐỀ TÀI:

Nghiên cứu áp lực của quá trình đô thị hóa lên công tác quản lý đất đai, trƣờng hợp

điển hình Quận 2 – Thành phố Hồ Chí Minh .

II. NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG

1. Điều tra, thu thập số liệu nhằm đánh giá quá trình ĐTH và xem xét về biến động

sử dụng đất trên địa bàn Quận 2 từ năm 2005 – 2016.

2. Đánh giá các tác động từ quá trình đô thị hóa đến công tác quản lý đất đai, tình

hình sử dụng đất và áp lực từ quá trình đô thị hóa đến khu vực dân cƣ trên địa

bàn Quận 2.

3. Phân tích những điểm yếu, điểm mạnh, cơ hội và thách thức của công tác quản lý

đất đai dƣới áp lực của quá trình đô thị hóa

4. Đề xuất các giải pháp về chính sách, pháp luật, giải pháp quy hoạch; giải pháp về

kinh tế và giải pháp bổ trợ khác

III. NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: Thực hiện Quyết định số 450/QĐ-ĐHCN ngày

22/01/2018 của Trƣờng Đại học Công nghiệp TP.HCM về việc giao đề tài và cử

ngƣời hƣớng dẫn luận văn thạc sĩ.

IV. NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: Ngày 10 tháng 04 năm 2019

V. CÁN BỘ HƢỚNG DẪN: PGS.TS. Đinh Đại Gái

Tp.HCM, ngày 10 tháng 04 năm 2019

NGƢỜI HƢỚNG DẪN

PGS. TS. Đinh Đại Gái

CHỦ NHIỆM BỘ MÔN ĐÀO TẠO

Trần Thị Thu Thủy

VIỆN TRƢỞNG VIỆN KHCN & QLMT

i

LỜI CẢM ƠN

Đề tài nghiên cứu: “Nghiên cứu áp lực của quá trình đô thị hóa lên công tác quản lý

đất đai, trƣờng hợp điển hình Quận 2 – Thành phố Hồ Chí Minh”, đƣợc hoàn thành

với sự hƣớng dẫn và giúp đỡ nhiệt tình của PGS.TS Đinh Đại Gái, ngƣời thầy đã

tận tình hƣớng dẫn và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện

đề tài.

Xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo trƣờng Đại học Công nghiệp Thành phố Hồ

Chí Minh, Viện Khoa học Công nghệ và Quản lý Môi trƣờng và Bộ môn Quản lý

Môi trƣờng đã quan tâm và tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn này.

Xin cảm ơn ban lãnh đạo phòng Đất đai Quận 2 và UBND Quận 2 đã tạo mọi điều

kiện thuận lợi, cung cấp thông tin, đóng góp các ý kiến quý báu.

Xin chân thành cảm ơn toàn bộ học viên lớp CHQLMT5A (2015 – 2017) đã động

viên, góp ý, giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn.

Sau cùng, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, ngƣời thân và bạn bè đã

quan tâm, chia sẻ khó khăn và động viên tôi trong quá trình thực hiện luận văn.

Học viên

Văn Phƣơng

ii

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ

Đề tài nghiên cứu: “Nghiên cứu áp lực của quá trình đô thị hóa lên công tác quản lý

đất đai, trƣờng hợp điển hình Quận 2 – Thành phố Hồ Chí Minh”, với mục tiêu là

đánh giá áp lực quản lý đất đai trong của quá trình đô thị hóa lên con ngƣời và công

tác quản lý đất đai. Từ đó đề xuất các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả về công

tác sử dụng, quản lý đất đai đồng thời giải tỏa tất cả các áp lực đến khu vực dân cƣ

tại Quận 2, TP. Hồ Chí Minh.

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu này, có rất nhiều phƣơng pháp phân tích đƣợc

đƣa ra nhằm tìm ra phƣơng án hợp lý để giải quyết vấn đề quản lý sử dụng đất một

cách hợp lý nhƣ: Thu thập và điều tra; Thống kê, phân tích và so sánh; Phƣơng

pháp chuyên gia.

Kết quả của quá trình nghiên cứu đã đƣa ra đƣợc nhiều giải pháp quản lý đất đai

một cách đơn giản nhờ thông qua các Nghị định, Thông tƣ và Luật đất đai đƣợc

Nhà nƣớc đƣa ra áp dụng cho địa bàn Quận 2, tạo quá trình quản lý thống kê đất đai

một cách thuận lợi giảm tải nhều áp lực, khó khăn trong công tác quản lý đất đai,

giải quyết đƣợc nhiều các vấn đề khó khăn còn tồn tại trong việc quản lý đất đai khi

quá trình Đô Thị Hóa của Quận 2 đƣợc đẩy mạnh trong tƣơng lai.

Việc giải quyết các xung đột trong quá trình sử dụng tài nguyên đất và tăng cƣờng

công tác quản lý về đất đai là hết sức cần thiết, mà trƣớc tiên là cần nghiên cứu một

cách khoa học và toàn diện về các xung đột đang xảy ra không những góp phần

quản lý, khai thác đất đai có hiệu quả mà còn góp phần ổn định trật tự an toàn xã

hội.

iii

ABSTRACT

Research topic: “Study the pressure of urbanization on land management, typical

case of District 2 - Ho Chi Minh City”, with the objective of assessing the pressure

of land management in the process of urbanization on people and land management.

Thereby proposing solutions to contribute to improving the efficiency of land use

and management and releasing all pressure on residential areas in District 2, Ho Chi

Minh City. Ho Chi Minh.

In the process of carrying out this research, there are many analytical methods that

are proposed to find a reasonable solution to solve the problem of land use

management in a reasonable way such as: Collecting and investigating; Statistics,

analysis and comparison; Professional solution.

The results of the research process have brought many simple land management

solutions through the adoption of Decrees, Circulars and Land Laws that are applied

for the District 2, creating too much The process of land statistics management

conveniently reduces the load of pressures and difficulties in land management,

resolving many of the remaining difficult problems in land management when the

process of Urban District 2's chemistry was promoted in the future.

The resolution of conflicts in the process of using land resources and strengthening

land management is essential, first of all need to study scientifically and

comprehensively about ongoing conflicts. It not only contributes to effective land

management and exploitation but also contributes to stabilizing social order and

safety.

iv

LỜI CAM ĐOAN

Tôi tên là Văn Phƣơng, là học viên thực hiện Luận văn “Nghiên cứu áp lực của quá

trình đô thị hóa lên công tác quản lý đất đai, trƣờng hợp điển hình Quận 2 – Thành

phố Hồ Chí Minh”, xin cam đoan nhƣ sau:

Luận văn này là đề tài nghiên cứu của học viên đƣợc sự hƣớng dẫn khoa học của

thầy Đinh Đại Gái cùng với sự giúp đỡ của lãnh đạo Viện khoa học Công nghệ và

Quản lý Môi trƣờng, bạn bè, đồng nghiệp và các đơn vị có liên quan. Các tƣ liệu

đƣợc tham khảo, tổng hợp và trích dẫn có nguồn gốc đáng tin cậy..

Tôi xin cam đoan các nội dung ghi trên là đúng sự thật và tôi hoàn toàn chịu trách

nhiệm về toàn bộ nội dung nghiên cứu và kết quả của Luận văn.

Tp.HCM, ngày 10 tháng 04 năm 2019

Học viên

Văn Phƣơng

v

MỤC LỤC

MỤC LỤC...................................................................................................................v

DANH MỤC HÌNH ẢNH ........................................................................................ ix

DANH MỤC BẢNG BIỂU ........................................................................................x

DANH MỤC VIẾT TẮT .......................................................................................... xi

MỞ ĐẦU.....................................................................................................................1

1. Đặt vấn đề ..............................................................................................................1

2. Mục tiêu nghiên cứu...............................................................................................2

3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu..........................................................................2

3.1 Đối tƣợng nghiên cứu...........................................................................................2

3.2 Phạm vi nghiên cứu..............................................................................................3

4. Cách tiếp cận và phƣơng pháp nghiên cứu .............................................................3

4.1 Cách tiếp cận ........................................................................................................3

4.2 Phƣơng pháp nghiên cứu......................................................................................4

5. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn...............................................................................4

5.1 Ý nghĩa khoa học của luận văn ............................................................................4

5.2 Ý nghĩa thực tiễn của luận văn.............................................................................4

CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU ................................5

1.1 Tổng quan về đô thị hóa.......................................................................................5

1.1.1 Khái niệm về đô thị hóa ....................................................................................5

1.1.2 Phân loại đô thị hóa...........................................................................................6

1.1.3 Đặc điểm của đô thị hóa....................................................................................7

1.1.6 Tổng quan về quản lý đất đai ..........................................................................12

1.2 Các công trình nghiên cứu về đô thị hóa có liên quan.......................................16

1.2.1 Trên thế giới....................................................................................................16

1.2.2 Tại Việt Nam...................................................................................................17

1.3 Tổng quan về địa bàn nghiên cứu ......................................................................18

1.3.1 Vị trí địa lý ......................................................................................................18

1.3.2 Điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội...............................................................19

vi

1.3.3 Dân số..............................................................................................................23

1.3.4 Giáo dục ..........................................................................................................23

1.3.5 Công tác quản lý đất đai ở Quận 2 hiện nay ...................................................24

1.3.6 Các vấn đề khiếu nại đất đai trong thẩm quyền Quận 2016 ...........................26

CHƢƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.........................27

2.1 Nội dung nghiên cứu..........................................................................................27

2.1.1 Điều tra, thu thập số liệu nhằm đánh giá quá trình ĐTH và xem xét về biến

động sử dụng đất trên địa bàn Quận 2 từ năm 2005 – 2016 ..........................27

2.1.2 Đánh giá các tác động từ quá trình đô thị hóa đến công tác quản lý đất đai,

tình hình sử dụng đất và áp lực từ quá trình đô thị hóa đến khu vực dân cƣ .27

2.2 Phƣơng pháp nghiên cứu....................................................................................28

2.2.1 Phƣơng pháp thu thập số liệu, tài liệu.............................................................28

2.2.2 Phƣơng pháp điều tra phiếu ............................................................................29

2.2.3 Phƣơng pháp thống kê.....................................................................................30

2.2.4 Phƣơng pháp phân tích....................................................................................30

2.2.5 Phƣơng pháp so sánh.......................................................................................30

2.2.6 Phƣơng pháp chuyên gia ................................................................................30

CHƢƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN................................31

3.1 Thực trạng kinh tế - xã hội trong quá trình đô thị hóa Quận 2 ..........................31

3.2 Hiện trạng sử dụng tài nguyên đất trong quá trình đô thị hóa Quận 2...............35

3.2.1 Phân tích biến động sử dụng các loại đất........................................................35

3.2.2 Phân tích hiện trạng sử dụng các loại đất........................................................39

3.2.3 Kết quả Thống kê đất đai năm 2017 theo cơ cấu loại đất...............................40

3.2.4 Kết quả Thống kê đất đai năm 2017 theo đối tƣợng sử dụng đất ...................41

3.2.5 Đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trƣờng, tính hợp lý của việc sử dụng

đất ...................................................................................................................42

3.3 Đánh giá nguyên nhân tồn tại trong việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất ......51

3.4 Đánh giá quá trình ĐTH lên công tác quản lý đất đai........................................52

3.4.1 Đánh giá tình hình quản lý đất đai tại Quận 2 ................................................52

vii

3.4.2 Triển khai thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất

........................................................................................................................54

3.4.3 Xác định, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, bản đồ hành chính ........55

3.4.4 Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện

trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất ......................................57

3.4.5 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ......................................................57

3.4.6 Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất .................59

3.4.7 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất..................................................................................61

3.4.8 Thống kê, kiểm kê đất đai...............................................................................62

3.4.9 Quản lý tài chính về đất đai.............................................................................64

3.4.10 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất64

3.4.11 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và

xử lý vi phạm pháp luật về đất đai .................................................................65

3.4.12 Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm

trong việc quản lý và sử dụng đất đai.............................................................66

3.4.13 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai ............................................67

3.5 Đánh giá các yếu tố phát sinh xung đột trong sử dụng tài nguyên đất từ quá

trình đô thị hoá ...............................................................................................67

3.5.1 Xung đột giữa nhu cầu phát triển đô thị và giới hạn quỹ đất..........................67

3.5.2 Xung đột giữa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu........................................69

3.5.3 Xung đột về chính sách sử dụng đất với những chính sách khác ...................71

3.5.4 Xung đột trong công tác quản lý đất đai .........................................................74

3.5.5 Xung đột giữa ngƣời dân với thực tiễn quản lý của chính quyền địa phƣơng75

3.5.6 Xung đột giữa các hình thức sử dụng đất theo các mục đích khác nhau (kinh

tế, phúc lợi xã hội và môi trƣờng)..................................................................78

3.5.7 Xung đột phát sinh giữa những ngƣời sử dụng đất.........................................80

3.5.8 Xung đột giữa các nhóm lợi ích và cộng đồng ...............................................82

3.6 Các giải pháp hạn chế, giảm nhẹ xung đột trong sử dụng tài nguyên đất nhằm

nâng cao hiệu quả sử dụng đất............................................................................83

viii

3.6.1 Nhóm giải pháp về chính sách ........................................................................84

3.6.2 Nhóm giải pháp tăng cƣờng công tác quy hoạch............................................94

3.6.3 Giải pháp nâng cao năng lực quản lý của chính quyền địa phƣơng ...............96

3.6.4 Giải pháp tăng cƣờng giám sát, kiểm soát việc sử dụng đất...........................98

3.6.5 Nhóm giải pháp về giáo dục nhận thức và truyền thông vận động.................99

3.6.5 Giải pháp về bảo vệ quyền sử dụng đất của ngƣời dân.................................100

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................99

1. Kết luận ..............................................................................................................101

2. Kiến nghị.............................................................................................................102

TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................104

PHẦN PHỤ LỤC....................................................................................................107

LÝ LỊCH TRÍCH NGANG CỦA HỌC VIÊN .......................................................118

ix

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 1.1 Hình thức nhận quyền sử dụng đât ............................................................15

Hình 1.2 Bản đồ quy hoạch sử dụng đất quận 2, TP.HCM .....................................19

Hình 3.2 Cơ cấu các ngành kinh tế năm 2013 .........................................................32

Hình 3.3 Cơ cấu các ngành kinh tế năm 2017 .........................................................32

Hình 3.4 Bản đồ ranh giới hành chính các Phƣờng của Quận 2 .............................56

Hình 3.5 Biểu đồ tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .............................62

Hình 3.6 Khu đô thị SALA ( Đô thị mới thủ Thiêm) ..............................................68

Hình 3.7 Các tuyến đƣờng chính khu đô thị mới Thủ Thiêm kết nối trung tâm

TP.HCM...................................................................................................69

Hình 3.8 Biểu đồ thái độ cuả ngƣời dân về chính sách quy hoạch đất ...................71

Hình 3.9 Tỷ lệ hiểu biết cuả ngƣời dân đối với chính sách quy hoạch đất..............76

Hình 3.10 Biểu đồ đánh giá chính sách đất đai của Nhà nƣớc ................................77

x

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1 Giao đất và cho thuê đất ...........................................................................14

Bảng 1.2 Giá đất.......................................................................................................14

Bảng 1.3 Chuyển nhƣợng sử dụng đất......................................................................15

Bảng 1.4 Giá trị sản xuất các ngành kinh tế (Theo giá cố định 1994)......................22

Bảng 1.5 Dân số của các phƣờng thuộc Quận 2 dƣới tác động của đô thị hóa .......23

Bảng 1.6 Diện tích cây gieo trồng hằng năm...........................................................25

Bảng 3.1 Tình hình thu và chi ngân sách giai đoạn 2013 – 2017 ............................31

Bảng 3.2 Cơ cấu chuyển dịch lao động qua các năm...............................................33

Bảng 3.3 Biến động sử dụng đất năm 2000 - 2005..................................................36

Bảng 3.4 Biến động sử dụng đất năm 2005 – 2017 .................................................37

Bảng 3.5 Biến động về sử dụng đất năm 2015 – 2016 – 2017 ................................38

Bảng 3.6 Cơ cấu sử dụng đất cấu Quận 2 và Thành phố năm 2017 ........................44

Bảng 3.7 Đánh giá chính sách QLĐĐ của Nhà nƣớc ..............................................54

Bảng 3.8 Mức độ hiểu biết của ngƣời dân đối với chính sách Qui hoạch SDĐ của

Nhà nƣớc..................................................................................................55

Bảng 3.9 Mức độ đồng thuận của ngƣời dân về chính sách qui hoạch SDĐ ..........55

Bảng 3.10 Diện tích theo đơn vị hành chính cấp phƣờng........................................56

Bảng 3.11 Đánh giá việc thực hiện thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai........77

Bảng 3.12 Nguyên nhân tranh chấp đất đai giữa những ngƣời sử dụng đất............81