(Luận Án Tiến Sĩ) Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Bán Căn Hộ Chung Cư Cao Cấp - Nghiên Cứu Trên Địa

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

--------

--------

NGUYỄN HỮU CƯỜNG

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN

CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP - NGHIÊN CỨU

TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI

LUẬN ÁN TIẾN SĨ

NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH

HÀ NỘI, NĂM 2020

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

--------

--------

NGUYỄN HỮU CƯỜNG

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN CĂN HỘ

CHUNG CƯ CAO CẤP - NGHIÊN CỨU

TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI

Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Mã số: 9340101

LUẬN ÁN TIẾN SĨ

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN MINH NGỌC

HÀ NỘI, NĂM 2020

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi

cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không vi

phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật.

Hà Nội, ngày tháng năm 2020

Nghiên cứu sinh

Nguyễn Hữu Cường

ii

LỜI CẢM ƠN

Trước tiên, Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy hướng dẫn khoa học của

luận án PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, người đã giúp đỡ tôi rất nhiều về kiến thức,

phương pháp nghiên cứu của luận án.

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tới các thầy cô khoa Bất động sản và Kinh tế

tài nguyên, Viện Sau đại học trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã tạo điều kiện

thuận lợi giúp tôi hoàn thành luận án này.

Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã hỗ trợ,

giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu, thực hiện luận án.

Xin gửi lời cám ơn chân thành tới tất cả mọi người!

Hà Nội, ngày tháng năm 2020

Nghiên cứu sinh

Nguyễn Hữu Cường

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................................................... i

LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................................... ii

MỤC LỤC .................................................................................................................................... iii

DANH MỤC BẢNG ................................................................................................................... vi

DANH MỤC HÌNH .................................................................................................................. viii

CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU ................................................................................................ 1

1.1. Sự cần thiết và lý do lựa chọn đề tài nghiên cứu .............................................. 1

1.2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu ......................................................................... 4

1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu ....................................................................................... 4

1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu ......................................................................................... 5

1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...................................................................... 5

1.3.1. Đối tượng nghiên cứu ..................................................................................... 5

1.3.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................ 5

1.4. Tiếp cận và quy trình nghiên cứu ...................................................................... 6

1.4.1. Tiếp cận nghiên cứu ....................................................................................... 6

1.4.2. Quy trình nghiên cứu ...................................................................................... 6

1.5. Kết quả và ý nghĩa của luận án .......................................................................... 8

1.5.1. Kết quả đạt được và điểm mới của luận án .................................................... 8

1.5.2. Ý nghĩa của luận án ........................................................................................ 8

1.6. Kết cấu luận án .................................................................................................... 8

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC

NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ................................................... 9

2.1. Tổng quan nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản ....... 9

2.1.1. Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài ........................................ 9

2.1.2. Tổng quan các công trình khoa học đã được công bố trong nước liên quan

đến đề tài ................................................................................................................. 26

2.1.3. Mô hình lý thuyết và những vấn đề nghiên cứu giải quyết trong luận án .... 31

2.2. Cơ sở lý luận về giá cả và các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản..... 35

2.2.1. Khái niệm về bất động sản và chung cư cao cấp .......................................... 35

2.2.2. Khái niệm và bản chất của phạm trù giá cả .................................................. 38

2.2.3. Đặc điểm giá trị và giá cả bất động sản ........................................................ 41

2.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả ................................................................ 42

2.3. Các lý thuyết có liên quan đến chủ đề nghiên cứu ......................................... 48

2.3.1. Lý thuyết hành vi có kế hoạch ...................................................................... 48

iv

2.3.2. Lý thuyết hiệu ứng tài sản ............................................................................ 48

2.3.3. Lý thuyết vị thế chất lượng ........................................................................... 49

Tiểu kết chương 2 ....................................................................................................................... 50

CHƯƠNG 3: BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .... 51

3.1. Bối cảnh nghiên cứu .......................................................................................... 51

3.1.1. Khái quát thị trường bất động sản khu vực Hà Nội thời kỳ 2010-2020 ....... 51

3.1.2. Quá trình phát triển mô hình nhà ở tập trung trên địa bàn thành phố Hà Nội ..... 58

3.1.3. Thực trạng về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC trên địa bàn

thành phố Hà Nội .................................................................................................................. 65

3.2. Phương pháp nghiên cứu và mô hình nghiên cứu ......................................... 70

3.2.1. Nghiên cứu định tính .................................................................................... 70

3.2.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng ........................................................... 73

3.2.3. Kết quả nghiên cứu định tính ....................................................................... 76

Tiểu kết chương 3 ....................................................................................................................... 85

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI

GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP ..................................................................... 86

4.1. Kết quả nghiên cứu định lượng sơ bộ ............................................................. 86

4.2. Kết quả nghiên cứu định lượng chính thức .................................................... 93

4.2.1. Thống kê mô tả mẫu ..................................................................................... 93

4.2.2. Thống kê mô tả các biến độc lập .................................................................. 94

4.2.3. Phân tích nhân tố khám phá .......................................................................... 98

4.2.4. Đánh giá độ tin cậy của thang đo ................................................................. 99

4.2.5. Phân tích mô hình hồi quy khi chưa có biến kiểm soát .............................. 102

4.2.6. Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu ......................................................... 104

4.2.7. Phân tích mô hình hồi quy khi có biến kiểm soát (DT) ............................. 105

Tiểu kết chương 4 ..................................................................................................................... 112

CHƯƠNG 5: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 113

5.1. Nguyên tắc xác định giá bán căn hộ CCCC ................................................. 113

5.1.1. Nguyên tắc 1: Giá bán và chất lượng sản phẩm ......................................... 113

5.1.2. Nguyên tắc 2: Giá bán và tâm lý khách hàng ............................................. 113

5.1.3. Nguyên tắc 3: Giá bán và quan hệ cung cầu trên thị trường ...................... 114

5.2. Kiến nghị và giải pháp .................................................................................... 115

5.2.1. Nghiên cứu thị trường và phân khúc khách hàng ....................................... 115

5.2.2. Hoàn thiện sản phẩm .................................................................................. 117

5.2.3. Đề xuất liên quan đến vị trí và vị thế của tòa nhà và căn hộ CCCC .......... 122

5.2.4. Xác định giá theo vị trí căn hộ.................................................................... 124

v

5.2.5. Tạo lập cảnh quan, môi trường tích cực ..................................................... 124

5.2.6. Nâng cao chất lượng dịch vụ và quản lý tòa nhà........................................ 126

5.2.7. Nâng cao uy tín và hình ảnh của Chủ đầu tư .............................................. 127

5.2.8. Kiến nghị hoàn thiện về chính sách quản lý thị trường BĐS của Nhà nước .. 132

Tiểu kết chương 5 ..................................................................................................................... 135

KẾT LUẬN ............................................................................................................................... 136

DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN

ĐẾN LUẬN ÁN ........................................................................................................................ 139

TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................................... 140

PHỤ LỤC................................................................................................................................... 151

vi

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1. Thuộc tính bên trong và thuộc tính bên ngoài ngôi nhà ............................... 13

Bảng 2.2: Bộ ba giá trị ................................................................................................... 17

Bảng 2.3. Bảng tổng kết kết quả nghiên cứu ................................................................. 24

Bảng 2.4. Bảng tổng hợp một số công trình nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến

giá cả thông qua giá trị bất động sản ............................................................................. 31

Bảng 2.5. Nội dung các thang đo trong phiếu điều tra lần 1 ......................................... 32

Bảng 2.6. Thuật ngữ và định nghĩa ............................................................................... 41

Bảng 2.7. Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản .............................................. 46

Bảng 3.1. Cầu về bất động sản nhà ở tại đô thị ............................................................. 51

Bảng 3.2. Cầu về nhà ở tại khu vực đô thị .................................................................... 52

Bảng 3.3. Thị trường căn hộ chung cư, quí 4, 2010 ...................................................... 54

Bảng 3.4. Nguồn cung nhà ở - tổng dự án tính đến 2014 .............................................. 55

Bảng 3.5: Dự báo cung cầu trên thị trường Hà Nội năm 2014-2016 ............................ 55

Bảng 3.6. Đặc điểm mẫu nhà đầu tư trong nghiên cứu định tính .................................. 77

Bảng 3.7. Thang đo các biến lần 2 ................................................................................ 80

Bảng 4.1. Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo Lần 1 - Nghiên cứu định lượng sơ

bộ ................................................................................................................................... 86

Bảng 4.2. Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo Lần 2 - Nghiên cứu định lượng sơ

bộ ................................................................................................................................... 89

Bảng 4.3. Nội dung các thang đo và mã hóa sử dụng trong nghiên cứu định lượng

chính thức ...................................................................................................................... 91

Bảng 4.4. Đặc tính của mẫu nghiên cứu ........................................................................ 93

Bảng 4.5. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Đặc điểm vật lý của căn hộ

CCCC” ........................................................................................................................... 94

Bảng 4.6. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Môi trường xung quanh” ... 95

Bảng 4.7. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Vị trí của căn hộ và vị thế của

chung cư” ....................................................................................................................... 95

Bảng 4.8. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Chất lượng dịch vụ & quản lý

chung cư” ....................................................................................................................... 96

Bảng 4.9. Thống kê mô tả đánh giá về “Đặc điểm nhân khẩu khách hàng” ................. 97

vii

Bảng 4.10. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Đặc điểm của chủ đầu tư” ....... 97

Bảng 4.11. Kiểm định KMO và Bartlett thang đo các biến độc lập .............................. 98

Bảng 4.12. Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo - Nghiên cứu định lượng chính

thức .............................................................................................................................. 100

Bảng 4.13. Tổng hợp chỉ số phân tích hồi quy bội bộ thang đo GBCHCC ................ 103

Bảng 4.14. Tổng hợp chỉ số phân tích hồi quy bội bộ thang đo GBCHCC ................ 106

Bảng 5.1. Dự báo cung cầu về căn hộ trên thị trường Hà Nội .................................... 114

viii

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1: Quy trình nghiên cứu ....................................................................................... 7

Hình 2.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản ........................................... 15

Hình 2.2. Cấu trúc phân cấp xác định giá trị của bất động sản nhà ở ........................... 16

Hình 2.3. Các thành tố của giá trị bất động sản ............................................................. 18

Hình 2.4. Các thành tố của giá trị bất động sản ............................................................. 19

Hình 2.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán bất động sản ......................................... 19

Hình 2.6. Mô hình các nhân tố tác động đến giá cả BĐS của Nguyễn Mạnh Hùng và

cộng sự (2009) ............................................................................................................... 27

Hình 2.7. Mô hình các nhân tố tác động đến quyết định mua căn hộ CCCC của

Nguyễn Quang Thu và cộng sự, 2013 ........................................................................... 28

Hình 2.8. Mô hình các nhân tố tác động đến giá cả BĐS của Lục Mạnh Hiển (2014) ........ 28

Hình 2.9. Mô hình các thành tố giá trị bất động sản với mục đích tài chính của Lê Văn

Bính (2017) .................................................................................................................... 30

Hình 2.10. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CCCC ................................................. 32

Hình 2.11. Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định về giá ............................................ 43

Hình 3.1: Yếu tố giá cả và pháp lý ................................................................................ 53

Hình 3.2: Cơ cấu căn hộ theo phân khúc thị trường ...................................................... 56

Hình 3.3. Tỷ trọng căn hộ đô thị theo phân khúc .......................................................... 60

Hình 3.4 : Giá trung bình căn hộ chung cư theo phân khúc thị trường ......................... 61

Hình 3.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp ...................... 78

1

CHƯƠNG 1:

PHẦN MỞ ĐẦU

1.1. Sự cần thiết và lý do lựa chọn đề tài nghiên cứu

Thị trường bất động sản (BĐS) có vai trò rất quan trọng đối với tất cả các quốc

gia trên thế giới và với Việt Nam. Trong đó phân khúc chung cư cao cấp là mô hình

nhà ở tập chung có chất lượng sống đạt tiêu chuẩn cao phục vụ nhu cầu ở của bộ phận

người có thu nhập cao ngày càng trở lên cấp thiết. Chiến lược đầu tư các chung cư cao

cấp không chỉ đơn thuần đảm bảo nguồn cung mới cho quỹ nhà ở quốc gia mà còn

trực tiếp góp phần vào chiến lược thu hút nhiều nguồn lực xã hội để phát triển cơ sở hạ

tầng xã hội rất cần thiết cho an sinh xã hội tại địa phương và khu vực. Chiến lược đầu

tư phân khúc chung cư thương mại phân khúc cao cấp này còn góp phần vào sự phát

triển của nền kinh tế quốc gia. Đời sống kinh tế càng phát triển thì xu hướng nhiều chủ

đầu tư chọn phân khúc Chung cư cao cấp để đầu tư - kinh doanh là chiến lược phát

triển doanh nghiệp của mình. Ngày càng có nhiều dự án chung cư cao cấp được khởi

công xây dựng ở các đô thị lớn nhanh chóng và phân khúc người có thu nhập khá giả

với chất lượng sống cao ngày càng được lan rộng.

Tỷ trọng khách hàng giầu có ngày càng tăng thì nhu cầu hưởng thụ chất lượng

sống càng cao và đa dạng do nhiều nguyên nhân. Thứ nhất, dân số phát triển ngày

càng nhanh và xu hướng dịch cư từ các vùng ngoại thành về các thành phố lớn như

khu vực Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh ngày càng gia tăng; Thứ đến là tâm lý thế

hệ trẻ muốn sinh hoạt tự do tách ra ở riêng ngày càng nhiều. Sự chia tách hộ khẩu và

nhu cầu sinh sống tự do của các thành viên gia đình khi lập gia đình và sự dồn nén cơ

học dân số từ các nơi về trung tâm ngày càng lớn thì càng đòi hỏi cao trong khi quỹ

đất nội đô ngày càng eo hẹp; Thứ ba, Vị thế uy tín của Việt Nam được các quốc gia

hùng mạnh chọn làm nơi tổ chức các cuộc họp quan trọng của thế giới và ngày càng có

nhiều các tổ chức nước ngoài và doanh nghiệp đã và đang đầu tư vào nhiều dự án bất

động sản; Kiều bào, doanh nhân và nhiều tổ chức nước ở nước ngoài sau nhiều năm

tích lũy tài chính, ngày càng có xu hướng quay trở lại Việt Nam để làm ăn để gần

người thân; Chủ yếu tập trung sinh sống, làm việc và kinh doanh tại các tỉnh thành trực

thuộc trung ương ngày càng lớn; nhiều khu đô thị mới, nhiều khu công nghiệp ven nội

thành cần lượng lao động tập trung rất lớn; nhu cầu về quỹ đất dành cho nhà ở tập trung

ngày càng cấp thiết; Thứ tư: Quy mô hộ gia đình trong xã hội có xu hướng thu nhỏ lại

để phục vụ nhu cầu ở riêng và độc lập ngày gia tăng của thế hệ trẻ. Xu hướng phát triển

2

các đô thị mới theo chiều hướng lên cao để tiết kiệm tài nguyên đất và phát triển cơ sở

hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng phúc lợi xã hội, đô thị xanh, sạch đẹp và bền vững.

Nhà ở là nơi sinh sống thiêng liêng của con người cả về phần thân mà phần

tâm thức là cốt lõi khởi sanh các trạng thái tinh thần thể hiện chất lượng cuộc sống của

con người. Chất lượng cuộc sống của con người thường được quyết định bởi điều kiện

kinh tế và nguồn thu nhập. Nhà nước dành nhiều quỹ đất để phát triển nhà ở tập trung

với đầy đủ các tiện nghi hữu ích đã trực tiếp hay gián tiếp tác động tích cực nâng cao

hơn chất lượng môi trường sống cho con người (Hamzehnejad và cộng sự, 2015). Có

thể thấy rằng những người phấn đấu cả đời để kiếm tìm nơi ở ổn định có chất lượng

cao hầu hết ưu tiên lựa chọn nơi có môi trường thiên nhiên, nơi có cơ sở hạ tầng xã hội

và dịch vụ y tế - giáo dục tốt hơn, mang lại cảm giác hài lòng và dễ chịu trong cuộc

sống hàng ngày tốt hơn cho gia đình của họ.

Trong một thập kỷ qua, thu nhập và nhu cầu thường tăng theo tỷ lệ thuận. Số

lượng và qui mô nhà ở chung cư trong nội đô và các khu đô thị mới đã bùng nổ nhanh

chóng. Các tòa nhà được quy hoạch và thiết kế khoa học hợp lý, cảnh quan môi trường

đẹp, đồng bộ về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, tích hợp nhiều tiện ích công cộng và quan

trọng nhất là kết nối các chung cư cao tầng với hệ thống giao thông đi lại thuận tiện.

Các chung cư cao cấp đã tích hợp được các yếu tố vật chất và tinh thần thoả

mãn các nhu cầu nhiều của khách hàng có thu nhập cao. Tòa nhà được bố trí nhiều

chức năng sử dụng đa dạng khác nhau, kết hợp giữa mục đích để ở với kinh doanh và

văn phòng với mật độ sử dụng cao. Các tòa nhà phát triển theo quy hoạch và bị khống

chế về chiều cao và mật độ xây dựng có tỷ lệ thấp tạo không gian thoáng đãng cho

cộng đồng. Mạng lưới đường giao thông tiếp cập với các dự án chung cư được mở

rộng và đầu tư mới nhiều hơn đa dạng phong phú. Nhà nước đầu tư xây nhiều cầu

vượt, hầm chui dân sinh, hầm xuyên qua núi, xuyên sông, mở nhiều tuyến đường đi

bộ, nâng cao chất lượng thẩm mỹ nhiều công viên cây xanh, mặt nước và kiến trúc bề

ngoài ngoại thất các tòa nhà mỹ quan đi kèm các dịch vụ tổng hợp đa dạng phong phú;

Chung cư cao cấp là sự kết tinh giữa đẳng cấp quy hoạch kiến trúc, các yếu tố

kỹ thuật, sức mạnh tài chính chất lượng quản lý và mức phí các dịch vụ của mỗi khu

chung cư. Mỗi căn hộ được sử dụng độc lập và là tài sản sở hữu mang tính riêng biệt,

được kết nối giao thông với không gian chung của chung cư; nhiều dịch vụ phái sinh

được miễn phí, cảm giác an toàn, văn minh và sạch sẽ. Xu hướng phát triển các dự án

nhà ở khác nhau đã thay đổi cơ bản về qui mô dự án, cơ cấu căn hộ, cách thức truyền

thông, cách thức huy động vốn, phương pháp bán hàng, chiến lược về giá bán nhà và

các cam kết hậu mãi. Đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản trong vài năm qua

3

là: thiếu thông tin minh bạch, thiếu và chậm chễ ban hành các chính sách định hướng

và bình ổn thị trường, nhu cầu vượt xa khả năng cung cấp, sốt ảo, thổi giá cục bộ vẫn

diễn ra ở nhiều nơi, người mua có nhu cầu sử dụng ở thật đang thiếu nhiều thông tin

về các dự án tương đồng trong khu vực, hoang mang về giá và chất lượng xây dựng

cũng như về mặt Pháp lý. Xu hướng tăng giá bán đối với phân khúc chung cư trung

bình và giảm giá bán đối với phân khúc chung cư cao cấp. Thị trường tự phát do

nhiều nguyên nhân nên lượng hàng tồn kho chủ yếu là phân khúc Chung cư cao cấp

đã gây tổn thất nặng nề về kinh tế cho các chủ đầu tư, gây hoang mang cho khách

giầu có ngoại tỉnh hay kiều bào muốn cải thiện môi trường sống; Nhà nước bị thất

thu thuế và bất ổn về an sinh xã hội.

Trong khi đó, nguồn cung đất đai có giới hạn, đặc biệt ở các thành phố lớn như

Hà Nội. Các chung cư, các toà nhà cao tầng ngày càng được xây dựng nhiều và sự ưa

thích loại nhà ở này trong dân chúng cũng ngày một tăng.

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và các nhà phát triển

BĐS luôn đặt ra những câu hỏi xoay quanh những yếu tố nào thực sự gây tác động tới

giá bất động sản và làm thế nào để áp dụng các yếu tố này nhằm hạn chế thấp nhất các

rủi ro cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐS. Korosec (2008) cho rằng có thể chia các

yếu tố ảnh hưởng tới giá BĐS này ra thành các tác nhân bên ngoài và các tác nhân bên

trong. Nguyên lý về sự hình thành giá bất động sản cho thấy các nhân tố bên ngoài và

bên trong ảnh hưởng đến giá giao dịch- đó chính là giá trị tạo thành sản phẩm nhà ở

hoàn hảo thông qua quan hệ cung cầu cũng như các nhân tố môi trường vĩ mô.

Một số khảo sát đã điều tra về "Yếu tố bên ngoài" do vị trí của các bất động sản

và môi trường sống xung quanh cùng với sự ảnh hưởng phức hợp của các dự án bất

động sản cạnh tranh (Geltner, 2007). Các nhân tố bên ngoài tòa nhà gây cảm giác ấn

tượng nếu các dự án bất động sản đó thuộc sở hữu của các doanh nghiệp tư nhân;

Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp thì chi phí đầu tư luôn được

quản lý chặt chẽ nhằm tiết kiệm chi phí nhất, nhiều lãng phí được cắt giảm hợp lý ; tận

dụng nhiều vật liệu và nhân công địa phương, nhiều ưu đãi về chính sách nhà đất được

nhà nước hỗ trợ có thể áp dụng được rộng rãi, do đó giá bán và chất lượng sản phẩm

nhà ở của khối tư nhân đầu tư luôn cao hơn khối nhà nước đầu tư (Rauch, 1993). Lợi

nhuận có thể đạt được kỳ vọng cao nhất chất lượng nhân lực nội bộ được tuyển chọn

kỹ càng có thể đạt được mục tiêu phát triển kinh tế với quy mô lớn và giúp doanh

nghiệp gia tăng giá trị tài sản (Thorsnes, 2000) và của nhiều tài sản nhỏ khi được tích

hợp lại có thể nâng cao hơn nhiều lần giá trị tài sản tổng hợp. Sự tập hợp nguồn nhân lực

cao trong tổ chức của doanh nghiệp sẽ đạt được hiệu quả đầu tư BĐS có giá trị phái sinh

4

cao. Một số nghiên cứu cho thấy những tác động tích cực của các tương tác này làm gia

tăng thêm giá trị tài sản bởi uy tín nhà đầu tư (Văn Cao và Cory, 1982; Burnell, 1985).

Diễn biến khó lường của thị trường Bất động sản buộc các nhà đầu tư và các

sàn giao dịch Bất động sản phải nâng cao khả năng nắm bắt các tín hiệu thị trường

thông qua mức độ hấp thụ các sản phẩm nhà ở. Mặt khác, cạnh tranh giữa các chủ đầu

tư cũng như áp lực từ phiá người mua buộc các nhà phát triển BĐS phải tìm kiếm lợi

thế cạnh tranh bằng nhiều cách thức quản lý mềm như: tiết giảm chi phí tiêu cực, áp

dụng nhiều sáng chế xây dựng Giá bán và cơ chế hậu mãi luôn luôn là công cụ cạnh

tranh hữu hiệu. Việc hiểu khách hàng và đo lường được cảm nhận của họ đến giá bán

căn hộ chung cư cao cấp có ý nghĩa tối quan trọng cho nhà đầu tư. Sự cần thiết phải

nghiên cứu các nhân tố hình thành giá bán chung cư cao cấp ngày càng trở nên cần

thiết đối với các chủ đầu tư. Nghiên cứu này được các nhà đầu tư, công ty xây dựng,

các nhà quản lý kinh tế mong chờ sẽ tạo nên sự khác biệt về phạm vi nghiên cứu. Xét

cả mặt lý thuyết và thực tế, phạm vi những vấn đề cần nghiên cứu rất rộng, do đó, luận

án này chỉ tập trung nghiên cứu chuyên sâu cảm nhận của khách hàng về mức giá chào

bán lần đầu của chủ đầu tư đối với căn hộ CCCC tại thành phố Hà Nội.

Chính vì vậy, chủ đề :

"Các nhân tố ảnh hướng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp - Nghiên cứu

trên địa bàn Hà Nội"

được chọn làm đề tài luận án tiến sĩ.

1.2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu

1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu

Tác giả xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CCCC trên địa bàn thành

phố Hà Nội là mục tiêu nghiên cứu nhằm đạt đợc các yêu cầu sau:

- Hệ thống tổng quát hóa những lý luận nổi trội và các nhân tố đặc thù tác động

tới giá bán căn hộ CCCC.

- Xác định và lựa chọn các nhân tố đặc thù nhất có tác động đến giá bán căn hộ

CCCC. Trên cơ sở đó, nhận diện các giả thuyết và xây dựng các mô hình nghiên cứu

các nhân tố có tác động đến giá bán căn hộ CCCC trên thị trường Hà Nội.

- Đo lường và đánh giá thực trạng về mức độ tác động của từng yếu tố được xác

định là các biến độc lập trong mô hình đến giá bán căn hộ CCCC (biến phụ thuộc).

- Xác định mức độ và tầm quan trọng của từng nhân tố đến giá bán căn hộ

CCCC tại Hà Nội.

5

- Làm rõ mức độ tác động khác biệt của các nhân tố theo đặc điểm nhân khẩu

của người mua.

- Đề xuất các giải pháp quản lý và quản trị cho các bên liên quan đến thị trường

BĐS như: chủ đầu tư kinh doanh BĐS, nhà môi giới, sàn phân phối, đơn vị truyền

thông… nhằm điều chỉnh các nhân tố tác động đến giá bán chung cư cao cấp một cách

khoa học, phù hợp với tình hình thực tế và thực hiện mục tiêu kinh doanh.

1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu

- Tại sao cần phải nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC ?

- Giá bán căn hộ CCCC trên thị trường Hà Nội chịu ảnh hưởng của những nhân tố chủ

yếu nào ? Tầm quan trọng của từng nhân tố đó như thế nào ?

- Mức độ và chiều ảnh hưởng của từng nhân tố đến giá bán căn hộ chung cư cao

cấp trên thị trường Bất động sản Hà Nội như thế nào ?

- Các nhà đầu tư cần xây dựng chiến lược giá bán căn hộ CCCC như thế nào ?

1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.3.1. Đối tượng nghiên cứu

Luận án tập trung nghiên cứu các nhân tố có ảnh hưởng đến giá bán CCCC trên

địa bàn Hà Nội. Trong luận án này, giá bán CCCC không phải là giá thực tế mà

là giá khảo sát theo thang đo.

1.3.2. Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi về nội dung nghiên cứu: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ

CCCC. Trên thực tế, chủ đầu tư kinh doanh BĐS xác định mức giá hợp lý. Tuy nhiên,

luận án sử dụng phương pháp điều tra về giá nên có thể xem giá bán CCCC là sự cảm

nhận (của các đối tượng khảo sát) về giá bán CCCC.

Về lý thuyết, giá BĐS chịu tác động đồng thời của 3 nhóm nhân tố:

(i) Nhân tố môi trường khách quan tầm vĩ mô (lãi suất, lạm phát, chính sách về

nhà ở, tăng trưởng kinh tế….);

(ii) Môi trường ngành là quan hệ cung cầu và

(iii) Nhân tố gắn liền với BĐS và giá trị BĐS.

Trong luận án này chỉ nghiên cứu những nhân tố gắn liền với những yếu tố tạo nên

giá trị căn hộ CCCC, bao gồm:

(a) Đặc điểm của căn hộ CCCC (gắn liền với biến số vật lý của căn hộ CCCC),