Kỷ yếu hội thảo khoa học Quốc gia Khuyến nghị sửa đổi những vấn đề kinh tế trong Luật đất đai 2013

KHOA BẤT ĐỘNG SẢN

& KINH TẾ TÀI NGUYÊN

HỘI KHOA HỌC

KTNN & PTNT VIỆT NAM

KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA

KHUYẾN NGHỊ SỬA ĐỔI

NHỮNG VẤN ĐỀ KINH TẾ

TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI 2013

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

2019

CHƯƠNG TRÌNH KH&CN BĐKH/16-20

ĐỀ TÀI NHÀ NƯỚC BĐKH 41/16-20

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

TỔNG CỤC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA

“KHUYẾN NGHỊ SỬA ĐỔI NHỮNG VẤN ĐỀ KINH TẾ

TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI 2013”

BAN CHỈ ĐẠO

TT Họ và tên Chức vụ/ Đơn vị Nhiệm vụ

1 PGS.TS. Bùi Đức Thọ Phó Hiệu trưởng Trưởng ban

2 TS. Lê Thanh Khuyến Tổng Cục trưởng Tổng cục Quản lý

Đất đai- Bộ TNMT Đồng Trưởng ban

3 PGS.TS Hoàng Văn Cường Phó Hiệu trưởng Ủy viên

4 PGS.TS Tô Trung Thành Trưởng Phòng QLKH Ủy viên

5 PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo Trưởng Khoa BĐS và KTTN Ủy viên

BAN TỔ CHỨC HỘI THẢO

TT Họ và tên Chức vụ/ Đơn vị Nhiệm vụ

1 PGS.TS Hoàng Văn Cường Phó Hiệu trưởng Trưởng ban

2 PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo Trưởng khoa BĐS và KTTN Phó trưởng ban

3 TS. Nguyễn Thị Hải Yến Trưởng Bộ môn Kinh doanh BĐS Ủy viên thường trực

4 PGS.TS. Phạm Thị Bích Chi Trưởng phòng TCKT Ủy viên

5 TS. Nguyễn Đình Trung Trưởng phòng QTTB Ủy viên

6 Ths. Bùi Đức Dũng Trưởng phòng Tổng hợp Ủy viên

7 TS. Vũ Trọng Nghĩa Trưởng phòng Truyền thông Ủy viên

8 TS. Trịnh Mai Vân Phó Trưởng Phòng

Quản lý Khoa học Ủy viên

9 Ths. Vũ Thành Bao Phó Trưởng Khoa BĐS và KTTN Ủy viên

10 TS. Phạm Lan Hương Trưởng Bộ môn Địa chính Ủy viên

11 Ths. Nguyễn Thanh Lân Khoa BĐS và KTTN Ủy viên

BAN THƯ KÝ HỘI THẢO

TT Họ và tên Chức vụ/ Đơn vị Nhiệm vụ

1 TS. Nguyễn Thị Hải Yến Khoa BĐS và KTTN Trưởng ban

2 Ths. Nguyễn Thanh Lân Khoa BĐS và KTTN Ủy viên

3 Ths. Nguyễn Đình Hưng Phòng Quản lý Khoa học Ủy viên

4 Ths. Bùi Huy Hoàn Phòng Quản lý Khoa học Ủy viên

MỤC LỤC

STT Tên bài viết, tác giả Trang

ĐỀ DẪN HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA

“Khuyến nghị sửa đổi những vấn đề kinh tế trong Luật Đất đai 2013”

1

1.

MỘT SỐ KIẾN NGHỊ SỬA ĐỔI NHỮNG VẤN ĐỀ KINH TẾ TRONG

LUẬT ĐẤT ĐAI 2013

PGS.TS Hoàng Văn Cường

Phó Hiệu trưởng, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

3

2.

ĐẤT ĐAI - NGUỒN LỰC CHÍNH ĐỂ PHÁT TRIỂN

GS.TS Đặng Hùng Võ

Chuyên gia cao cấp, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

17

3.

PHÁT HUY HIỆU QUẢ TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ PHÁT

TRIỂN BỀN VỮNG

PGS.TS Nguyễn Đình Thọ

Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai,

Bộ Tài nguyên và Môi trường

31

4.

CÔNG CỤ THUẾ, PHÍ TRONG QUẢN LÝ KINH TẾ ĐẤT –NHỮNG VẤN

ĐỀ RÚT RA TỪ THỰC TIỄN VÀ MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ ĐỀ XUẤT

TS. Nguyễn Văn Phụng

Vụ trưởng Quản lý thuế Doanh nghiệp lớn, Tổng cục Thuế, Bộ Tài chính

37

5.

ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH KINH TẾ - TÀI CHÍNH VỀ

ĐẤT ĐAI, TRONG ĐIỀU KIỆN NỀN KINH TẾ VẬN HÀNH THEO

CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG, ĐỊNH HƯỚNG XÃ HỘI CHỦ NGHĨA,

DƯỚI SỰ QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC VÀ ĐANG HỘI NHẬP SÂU

RỘNG VÀO NỀN KINH TẾ TOÀN CẦU

Ông Lê Hoàng Châu

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh

47

6.

MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN CHÚ TRỌNG TRONG SỬA ĐỔI LUẬT

ĐẤT ĐAI 2013

PGS.TS. Trần Kim Chung

Phó Viện trưởng Viện Quản lý Kinh tế Trung ương

57

7.

NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT CÁC NỘI DUNG SỬA ĐỔI, BỔ SUNG

LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ KINH TẾ

ĐẤT NHẰM KHAI THÁC NGUỒN THU TỪ ĐẤT THEO CƠ CHẾ

THỊ TRƯỜNG Ở NƯỚC TA

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến

Phó Trưởng Khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội

67

STT Tên bài viết, tác giả Trang

8.

SỬ DỤNG CÔNG CỤ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG QUẢN

LÝ KINH TẾ ĐẤT THEO CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG Ở VIỆT NAM

Ông Bùi Ngọc Tuân

Nguyên CVCC, Bộ Tài nguyên và Môi trường

79

9.

NGUYÊN NHÂN THẤT BẠI CỦA CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH ĐIỀU

TIẾT GIÁ TRỊ GIA TĂNG ĐẤT ĐAI TẠI VIỆT NAM

TS. Hoàng Kim Huyền,

Ths. Nguyễn Thị Ngọc Hà

Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia

101

10.

CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH ĐIỀU TIẾT GIÁ TRỊ GIA TĂNG KHI NHÀ

NƯỚC ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG

TS.Vũ Đình Ánh

Học viện Tài Chính

117

11.

PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI: THỰC TRẠNG, NGUYÊN NHÂN VÀ KIẾN NGHỊ

PGS. TS. Nguyễn Văn Xa

Nguyên Cục trưởng Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính

121

12.

TỔ CHỨC ĐỊNH GIÁ VÀ THIẾT LẬP HỆ THỐNG THÔNG TIN VỀ GIÁ

ĐẤT - KINH NGHIỆM HÀN QUỐC VÀ VẬN DỤNG VÀO VIỆT NAM

TS. Chu Thị Quỳnh Diệp

Bộ Tài nguyên và Môi trường

145

13.

CƠ SỞ KINH TẾ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁCH MẠNG CÔNG NGHỆ

4.0 ĐẾN PHÂN PHỐI TÀI NGUYÊN ĐẤT NÔNG NGHIỆP VÀ

PHÚC LỢI XÃ HỘI

GS.TS. Nguyễn Văn Song

Học viện Nông nghiệp Việt Nam

155

14.

TỒN TẠI, BẤT CẬP TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT, ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN

PGS.TS Ngô Trí Long

Nguyên Viện trưởng Viện Quản lý giá, Bộ Tài chính

161

15.

BÀN VỀ LỢI ÍCH GIỮA NHÀ ĐẦU TƯ VÀ NHÀ NƯỚC, NGƯỜI

DÂN TRONG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

TS. Luật sư Vũ Đặng Hải Yến

Giám đốc Công ty Luật TNHH SMiC

167

16.

NGHIÊN CỨU TỔNG QUAN VỀ KINH TẾ ĐẤT VÀ KHAI THÁC

CÁC NGUỒN THU TỪ ĐẤT

PGS.TS Hoàng Văn Cường

TS. Nguyễn Thị Hải Yến

NCS.ThS Nguyễn Thanh Lân

Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

181

STT Tên bài viết, tác giả Trang

17.

HỆ THỐNG THÔNG TIN KINH TẾ ĐẤT TRONG QUẢN LÝ ĐẤT

ĐAI Ở VIỆT NAM

TS. Nguyễn Văn Hoàng

ThS. Nguyễn Thị Hiền

Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội

205

18.

VẬN DỤNG LÝ THUYẾT VỀ ĐỊA TÔ TRONG QUẢN LÝ VÀ SỬ

DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

PGS.TS. Phạm Văn Khôi

Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

213

19.

THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI

Th.s Hoàng Việt Huy,

GS.TS Hoàng Việt

Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

223

20.

KHUNG GIÁ ĐẤT, BẢNG GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ ĐẤT CỤ THỂ ĐỐI

VỚI NGUỒN THU NGÂN SÁCH TỪ ĐẤT

PGS.TS Nguyễn Thế Phán

Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

231

21. 2

TÁI CƠ CẤU SẢN XUẤT NÔNG NGHIỆP GẮN VỚI THAY ĐỔI

THỂ CHẾ NHẰM KHAI THÁC HIỆU QUẢ ĐẤT ĐAI Ở NƯỚC TA

GS.TS Hồ Văn Vĩnh

239

22.

KHUYẾN NGHỊ VỀ QUY ĐỊNH CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI

LOẠI HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN CĂN HỘ DU LỊCH (CONDOTEL)

Nguyễn Mạnh Khởi

Phó Cục trưởng, Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng

245

23.

NÂNG CAO THU NHẬP CỦA HỘ NÔNG DÂN SAU THU HỒI ĐẤT

XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP: MÔ HÌNH ĐỊNH LƯỢNG VÀ

HÀM Ý CHÍNH SÁCH

PGS.TS Đinh Phi Hổ;

Ths. Quách Thị Minh Trang

Đại học Phan Thiết

249

24.

TĂNG CƯỜNG CÁC KHOẢN THU TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI

THEO CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG TẠI VIỆT NAM

TS. Phạm Phương Nam,

PGS. TS. Phan Thị Thanh Huyền

Học viện Nông nghiệp Việt Nam

265

25.

VƯỚNG MẮC KHI SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC

TIẾP ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM

TS. Nguyễn Hồ Phi Hà,

TS. Phạm Thị Hồng Nhung

Học viện Tài chính

275

STT Tên bài viết, tác giả Trang

26.

ẢNH HƯỞNG CỦA TÍNH BỀN VỮNG VÀ HÌNH ẢNH CỦA CHỦ

ĐẦU TƯ ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN

CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

TS. Lê Văn Bính

Quỹ phát triển đất TP Hà Nội

PGS. TS. Vũ Trí Dũng

CFVG, ĐH Kinh tế quốc dân

281

27.

ỔN ĐỊNH, NUÔI DƯỠNG NGUỒN THU NGÂN SÁCH TỪ ĐẤT ĐAI

VÀ KHUYẾN KHÍCH PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ: KINH NGHIỆM CỦA

BANG PENNSYLVANIA HOA KỲ VỚI CHÍNH SÁCH THUẾ TÀI

SẢN HAI BẬC

PGS.TS Vũ Thị Minh & Ngô Sơn Hà

Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

295

28.

CƠ CHẾ KHAI THÁC HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC CHO CẢI TẠO

CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ - TRƯỜNG HỢP CẢI TẠO CÁC KHU

CHUNG CƯ CŨ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

TS. Nguyễn Thị Hải Yến

Trường Đại học Kinh tế quốc dân

305

29.

ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT SO SÁNH THỬA ĐẤT

CHUẨN TRONG XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ QUẢN LÝ

NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI: NGHIÊN CỨU ĐIỂN HÌNH TẠI PHƯỜNG

HẢI CHÂU 1, QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo

Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

ThS. Nguyễn Thị Minh Phương

Cục Kinh tế và Phát triển quĩ đất- Tổng cục Quản lý đất đai

319

30.

CÔNG CỤ HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI PHỤC

VỤ ĐẦU TƯ CƠ SỞ HẠ TẦNG ĐÔ THỊ: KINH NGHIỆM CỦA

NHẬT BẢN VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM

NCS.ThS. Nguyễn Thanh Lân

Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

331

31.

THU GOM VÀ ĐIỀU CHỈNH ĐẤT – MỘT CÔNG CỤ HIỆU QUẢ

ĐỂ TẠO NGUỒN THU TỪ ĐẤT ĐAI

TS. Phạm Lan Hương

Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

341

32.

NGHIÊN CỨU ĐỔI MỚI, HOÀN THIỆN NỘI DUNG QUY HOẠCH

SỬ DỤNG ĐẤT GÓP PHẦN TĂNG NGUỒN THU TỪ ĐẤT

TS. Nguyễn Đắc Nhẫn

Cục Quy hoạch đất đai, Tổng cục Quản lý đất đai

349

STT Tên bài viết, tác giả Trang

33.

SUY NGẪM VỀ THỰC TRẠNG THU THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN

KHI CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

TS. Nguyễn Hồ Phi Hà,

Ths. Nguyễn Thị Tuyết Mai,

Học viện Tài chính

ThS. Bùi Thị Cẩm Ngọc

Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội

363

34.

NÔNG NGHIỆP CÔNG NGHỆ CAO Ở VIỆT NAM –GIAI PHÁP

QUAN TRỌNG ĐỂ GIA TĂNG GIÁ TRỊ SỬ DỤNG ĐẤT

PGS.TS Trần Quốc Khánh

Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

371

35.

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI THU NHẬP CỦA HỘ NÔNG

DÂN CANH TÁC TRÊN ĐẤT SAU DỒN DIỀN ĐỔI THỬA TẠI

HUYỆN HẢI HẬU TỈNH NAM ĐỊNH

TS. Nguyễn Hữu Dũng

Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

379

36.

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN

GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Phan Đình Binh,

Trường ĐH Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên

Phạm Lan Hương,

Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

Lê Minh Hải

UBND huyện Bình Chánh, TP. Hồ Chí Minh

391

37.

QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÍCH HỢP QUY HOẠCH SỬ DỤNG

ĐẤT TRONG QUY HOẠCH TỈNH THEO LUẬT QUY HOẠCH

PGS.TS Nguyễn Thế Phán

Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

405

38.

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ KINH TẾ, XÃ HỘI, VÀ MÔI TRƯỜNG CỦA

MỘT SỐ MÔ HÌNH CANH TÁC TRÊN ĐẤT SAU DỒN ĐIỀN ĐỔI

THỬA HƯỚNG TỚI CẢI THIỆN SINH KẾ NÔNG DÂN TẠI HUYỆN

HẢI HẬU, NAM ĐỊNH

TS. Nguyễn Hữu Dũng

Nguyễn Hải yến

Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

411

39.

KINH TẾ ĐẤT NGẬP NƯỚC TẠI CÁC VÙNG HỒ LỚN CỦA VIỆT NAM

- TRƯỜNG HỢP HỒ THÁC BÀ, TỈNH YÊN BÁI

PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc

Trường Đại học Tài Chính - Marketing

427

STT Tên bài viết, tác giả Trang

40.

QUẢN LÝ CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT: BÀI HỌC KINH NGHIỆM

TỪ NAM ĐỊNH VÀ HẢI DƯƠNG

TS. Hoàng Mạnh Hùng

Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

435

41.

ĐỊNH GIÁ ĐẤT KHU VỰC NÔNG THÔN KHI NHÀ NƯỚC THU

HỒI- NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA CẦN GIẢI QUYẾT

ThS Trần Thị Minh Thư

Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

441

42.

ECONOMIC VALUATION OF MANGROVE ECOSYSTEMS

Nguyen Huu Dung

National Economics University

447

43.

GIẢI PHÁP TỰ ĐỘNG HÓA CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ

PHỤC VỤ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI (Ứng dụng tại

phường Xuân Phương, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội)

Nguyễn Thị Hồng Hạnh; Bùi Thị Cẩm Ngọc

Trường Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội

461

44.

ỨNG DỤNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ (GIS) VÀ PHƯƠNG

PHÁP PHÂN TÍCH THỨ BẬC (AHP) TRONG ĐÁNH GIÁ VÀ LỰA

CHỌN ĐẤT ĐAI QUY HOẠCH XÂY DỰNG (Lấy địa bàn tỉnh Quảng

Ninh làm khu vực nghiên cứu)

ThS.KS. Đặng Thị Nga

Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội

469

45.

ĐÁNH GIÁ NGUỒN THU THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG

NGHIỆP TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY

ThS. Trần Thu Thủy

Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

479

46.

STUDY THE LAND ACQUISITION: PRINCIPLE AND PRACTICE

Nguyen Thi Hoang Hoa, Tran Mai Huong, Nguyen Duc Kien

National Economics University

485

47.

QUẢN LÝ NGUỒN LỰC TÀI NGUYÊN ĐẤT TRONG QUÁ TRÌNH

HỘI NHẬP CỦA VIỆT NAM SẮP TỚI

NCS. Nguyễn Mậu Hùng

Trường Đại học Khoa học, Đại học Huế

501

48.

HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT PHỤC VỤ ĐẦU TƯ

CƠ SỞ HẠ TẦNG ĐÔ THỊ: NGHIÊN CỨU THỰC TẾ TẠI HÀ NỘI

ThS. Nguyễn Thanh Lân

TS. Phạm Lan Hương

ThS.Vũ Thành Bao

ThS. Nguyễn Thắng Trung

ThS. Trần Thu Thủy

Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

511

STT Tên bài viết, tác giả Trang

49.

XÂY DỰNG, CẢI TẠO CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HƯỚNG TỚI SỬ

DỤNG VÀ KHAI THÁC HIỆU QUẢ GIÁ TRỊ KINH TẾ TỪ ĐẤT

ĐAI - MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

ThS. Nguyễn Đức Kiên;

ThS. Nguyễn Thị Phương Thúy;

ThS. Nguyễn Thị Hoàng Hoa

Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

529

50.

KHƠI DẬY TIỀM NĂNG TỪ ĐẤT ĐAI ĐỂ DOANH NGHIỆP KINH

DOANH PHÁT TRIỂN – GÓP Ý KIẾN NGHỊ ĐỊNH HƯỚNG DẪN THI

HÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI VÀ DỰ ÁN SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013

PGS.TS. Doãn Hồng Nhung

Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội

547

51.

KHUYẾN NGHỊ VỀ QUY ĐỊNH CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI

TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI, NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH

CƯ Ở NƯỚC NGOÀI

ThS. Vương Thanh Tùng

TS. Nguyễn Hồng Phú

Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng

557

52.

GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ MÔ HÌNH HỢP TÁC CÔNG TƯ

TRONG ĐẦU TƯ CƠ SỞ HẠ TẦNG GIAO THÔNG VẬN TẢI VIỆT NAM

ThS. Nguyễn Quang Đức

Đảng Ủy Khối Doanh Nghiệp Trung Ương

561

53.

MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CHUYỂN ĐỔI

MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP VÀ TÁC ĐỘNG CỦA

NÓ ĐẾN CÁC NHÓM LỢI ÍCH

ThS. Võ Thị Hòa Loan

Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

575

1

ĐỀ DẪN HỘI THẢO KHOA HỌC

“Khuyến nghị sửa đổi những vấn đề kinh tế trong Luật Đất đai 2013”

Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc

biệt, là điều kiện tiên quyết, tất yếu cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống. Quản lý nhà

nước về kinh tế đất là một trong những nội dung cốt yếu của quản lý nhà nước về đất đai theo

cơ chế thị trường để nguồn lực đất đai trở thành động lực cho quá trình phát triển kinh tế - xã

hội. Nguồn thu từ đất đóng vai trò quan trọng trong cân đối ngân sách, đặt biệt là thuế liên

quan đến đất đai có nguồn gốc lâu đời và tồn tại tại ở nhiều nước trên thế giới.

Ở Việt Nam, các chính sách kinh tế đất nói chung, huy động nguồn thu từ đất cho

phát triển kinh tế - xã hội đã góp phần tích cực trong quản lý nhà nước về đất đai; các

khoản thu từ đất đã trở thành nguồn thu quan trọng cho ngân sách nhiều địa phương. Bên

cạnh những kết quả đạt được, vai trò quản lý nhà nước về kinh tế đất và các chính sách

kinh tế đất ở nước ta vẫn còn nhiều hạn chế, là nguyên nhân căn bản làm thất thoát nguồn

thu, tạo nên những bất cập trong công tác quản lý đất đai. Những bất cập về chính sách

kinh tế khi nhà nước giao đất cho các nhà đầu tư vào mục đích kinh doanh, khi chuyển

nhượng đất của các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước cho khu vực tư nhân, khi thực hiện

cổ phần hoá các doanh nghiệp nhà nước và thực hiện đầu tư theo phương thức hợp tác

công tư theo cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” … đang là những vấn đề nổi cộm làm thất thoát

tiền của nhà nước, là kẽ hở cho tham nhũng, gây bức xúc cho xã hội.

Trong bối cảnh đó, để góp phần giải quyết những vấn đề trên và chuẩn bị cho quá

trình sửa đổi Luật Đất đai 2013, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân: Đề tài cấp Nhà nước

BĐKH.41/16-20 “Nghiên cứu cơ sở khoa học và đề xuất các giải pháp tăng cường quản

lý kinh tế đất nhằm khai thác nguồn thu từ đất theo cơ chế thị trường ở Việt Nam” cùng

Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, phối hợp với Tổng cục Quản lý Đất đai - Bộ

Tài nguyên và Môi trường, Hội Khoa học Kinh tế Nông nghiệp và Phát triển nông thôn

Việt Nam đồng tổ chức Hội thảo khoa học Quốc gia “Khuyến nghị sửa đổi những vấn

đề kinh tế trong Luật Đất đai 2013” nhằm tạo diễn đàn trao đổi học thuật, chia sẻ kiến

thức và kinh nghiệm giữa các nhà khoa học, các chuyên gia, các nhà quản lý, các cán bộ

nghiên cứu và giảng dạy trong các trường đại học và viện nghiên cứu liên quan.

Với gần 53 bài viết mà Ban Tổ chức Hội thảo đã lựa chọn trong số các bài viết nhận

được, các nhà khoa học, các chuyên gia, các nhà quản lý, các cán bộ nghiên cứu và giảng

dạy đại học… đã nêu ra nhiều ý kiến đa chiều về các vấn đề đang nảy sinh trong thực tiễn

cũng như trong cách tiếp cận và các giải pháp nhằm hoàn thiện quản lý kinh tế đất…

Đáng chú ý, rất nhiều ý kiến thảo luận về cơ sở lý luận và đề xuất giải pháp có liên quan

trực tiếp đến việc sửa đổi, bổ sung các nội dung kinh tế đất và các nội dung khác về quản

lý đất đai trong Luật Đất đai 2013.

2

Trong Hội thảo này, Ban Tổ chức mong muốn tiếp tục nhận được nhiều ý kiến trao

đổi sâu hơn về một số vấn đề sau đây:

- Các cách tiếp cận về kinh tế đất và kinh nghiệm quốc tế trong quản lý kinh tế đất

phục vụ phát triển kinh tế - xã hội;

- Các giải pháp trong định giá đất và điết tiết giá đất theo cơ chế thị trường;

- Các vấn đề nổi cộm về chính sách và thực thi chính sách kinh tế đất theo Luật Đất

đai tại Việt Nam như là: Chính sách giao đất, cho thuê đất; chính sách trong bồi thường

khi thu hồi đất; chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất;

- Các cách thức sử dụng công cụ kinh tế trong quản lý đất đai; khả năng áp dụng

các công cụ trong điều tiết giá trị đất gia tăng không do người sử dụng đất tạo ra; các giải

pháp khai thác nguồn lực tài chính đất đai;

- Các nội dung liên quan đế xây dựng và cập nhật hệ thống thông tin về kinh tế đất

phục vụ quá trình quản lý đất đai;

- Các hướng nghiên cứu sâu thêm nhằm hoàn thiện cơ sở lý thuyết và thực tiễn

cho các cơ chế chính sách kinh tế trong quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả, tiết

kiệm và bền vững.

Ban Tổ chức Hội thảo và Trường Đại học Kinh tế Quốc dân xin trân trọng cám ơn

sự tham gia chia sẻ ý tưởng và ý kiến của các chuyên gia, các nhà khoa học, các nhà quản

lý, các cán bộ nghiên cứu và giảng dạy, các nghiên cứu sinh, học viên cao học và sinh

viên quan tâm đến vấn đề kinh tế đất và quản lý đất đai tại Việt Nam. Ban Tổ chức cũng

kỳ vọng Hội thảo sẽ cung cấp và đóng góp được nhiều ý kiến về các vấn đề kinh tế đất

trong quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 trong thời gian tới.

BAN TỔ CHỨC HỘI THẢO

3

MỘT SỐ KIẾN NGHỊ SỬA ĐỔI NHỮNG VẤN ĐỀ KINH TẾ

TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013

PGS.TS. Hoàng Văn Cường

Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

Thực hiện nhiệm vụ được giao, đề tài cấp Nhà nước BĐKH41/16-20“Nghiên cứu

cơ sở khoa học và đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý kinh tế đất, khai thác nguồn

thu từ đất theo cơ chế thị trường” đã tiến hành nghiên cứu cơ sở lý luận về kinh tế đất,

các chính sách và công cụ quản lý nhà nước về kinh tế đất, đánh giá thực trạng các chính

sách và các công cụ quản lý nhà nước về kinh tế đất đang được thực hiện ở nước ta hiện

nay. Trên cơ sở phân tích đánh giá những tồn tại, hạn chế trong quản lý kinh tế đất ở nước

ta, đề tài đã phát hiện, tìm ra những tồn tại trong cơ chế chính sách và luật pháp và đề xuất

các giải pháp để tăng cường quản lý kinh tế đất theo cơ chế thị trường nhằm khai thác sử

dụng hợp lý nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Dưới đây là một

số khuyến nghị, đề xuất sửa đổi những vấn đề kinh tế trong Luật Đất đai 2013.

1- Sửa đổi quy định về khung giá đất, bảng giá đất và đăng ký giá đất

Bỏ quy định về khung giá đất; sử dụng thống nhất một loại giá đất cụ thể cho mọi

chính sách kinh tế về đất đai. Trường hợp những thửa đất chưa đăng ký giá đất cụ thể thì

căn cứ vào bảng giá đất được xây dựng và cập nhật hàng năm để xác định giá đất cụ thể

cho mỗi thửa đất khi thực hiện các chính sách kinh tế đối với đất đai.

Điều 112 của Luật Đất đai quy định: việc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ

biến trên thị trường; Điều 113 quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05

năm 01 lần làm căn cứ xây dựng bảng giá đất; Điều 114 quy định Ủy ban nhân dân cấp

tỉnh ban hành bảng giá đất định kỳ 05 năm 01 lần để sử dụng vào các mục đích tính tiền

sử dụng đất trong hạn mức, tính thuế, phí, lệ phí, tiền xử phạt hoặc bồi thường khi người

sử dụng đất vi phạm, tính tiền trả cho người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất. Điều 114

cũng quy định giá đất cụ thể được định giá dựa vào các thông tn thị trường và dùng để

tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất

khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Việc quy định như Luật hiện hành, trên thực tế có những mâu thuẫn như sau:

- Giá đất trong bảng giá đất không tuân thủ quy định về nguyên tắc là phải phù hợp

với giá thị trường vì bảng giá đất bị phụ thuộc vào khung giá đất, trong khi khu khung giá

đất đã xác định không phù hợp với giá trị thị trường của đất đai và phải ổn định 5 năm.

Do vậy, cần bỏ Điều 113 về Khung giá đất, đồng thời bỏ quy định bảng bảng giá đất được

xây dựng 5 năm 1 lần mà phải được xây dựng, cập nhật hàng năm để phù hợp với sự thay

đổi giá trị thị trường của đất đai.

4

- Không bình đẳng giữa những người sử dụng đất khi cùng thực hiện quyền và

nghĩa vụ về tài chính đối với đất đai: khi Nhà nước xác định nghĩa vụ của người sử dụng

đất phải thực hiện các chính sách kinh tế đất đai (như thu thuế, thu tiền sử dụng đất) căn

cứ vào bảng giá đất là mức giá lạc hậu, thấp hơn so với giá trị thực làm thất thoát nguồn

thu của nhà nước. Ngược lại giá đất cụ thể khi đền bù thường đã được xác định giá cao

hơn so với giá trong bảng giá đất khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính nhưng vẫn không

được người dân thoả mãn vì giá thực tế trên thị trường biến động thường xuyên và không

có cở sở xác định mức giá nào là phù hợp. Do vậy, cần xác định một loại giá đất thống

nhất khi thực hiện các chính sách đất đai (bao gồm cả việc thực hiện các nghĩa vụ của

người sử dụng đất cũng như quyền lợi của người sử dụng đất khi thực hiện đền bù giải

phóng mặt bằng). Giá này phải phản ánh được các yếu tố yếu tố cấu thành giá trị thị

trường đất đai, phù hợp với giá cả giao dịch phổ biến trên thị trường, được mọi người khi

tham gia vào các quan hệ kinh tế đất đai công nhận. Đó chính là giá cụ thể được xác định

và đăng ký để thực hiện các chính sách kinh tế cho từng thửa đất.

- Đất đai có đặc điểm mang tính cá biệt: mỗi thửa đất có một vị trí và đặc điểm

mang tính duy nhất, riêng biệt không thể so sánh tương đương với thửa đất khác như các

hàng hóa thông thường. Do đó, giá cả đất đai trên thị trường cũng mang có tính cá biệt

rất cao và phụ thuộc vào yếu tố chủ quan như tâm lý của người giao dịch, không có được

mức giá chung phổ biến chung cho tất cả các thửa đất như mức giá chung cho các loại

hàng hoá thông thường. Bởi vậy, việc quy định về nguyên tắc định giá đất phải phù hợp

với giá đất phổ biến trên thị trường là bất khả thi mà chỉ có thể phù hợp với giá trị thị

trường của loại đất đó.

Từ những lý do trên, cần bổ sung sửa đổi những quy định về giá đất như sau:

(1) Bổ sung phân biệt khái niệm về giá cả thị trường và giá trị thị trường của đất đai

 Giá cả thị trường của đất đai là giá mua bán, trao đổi giữa người mua và người

bán thoả thuận với nhau khi mua bán, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường. Giá cả

thị trường của đất đai phụ thuộc vào giá trị thị trường của loại đất đó và yếu tố cá nhân

riêng của người mua và người bán khi thực hiện giao dịch về đất đai.

 Giá trị thị trường của đất đai là mức giá được xác định dựa trên các yếu tố thị

trường cấu thành giá trị đất đai (như khả năng sinh lợi, vị trí, kích thước, mục đích sử

dụng đất, quan hệ cung cầu và giá cả giao dịch phổ biến về loại đất đó trên thị trường

trong điều kiện bình thường).

(2) Sửa Điều 112 về Nguyên tắc định giá đất là: Giá đất được xác định phải phù

hợp với giá trị thị trường của đất đai, được sử dụng khi thực hiện tất cả các chính sách tài

chính về đất đai, không còn sự khác nhau giữa giá đất trong bảng giá với giá đất cụ thể

khi thực hiện các chính sách tài chính về đất đai.

(3) Bỏ Điều 113: bỏ quy định về khung giá đất.

5

(4) Sửa Điều 114: Giá đất và bảng giá đất. Giá đất được xác định cho từng thửa

đất dùng để tính thuế, phí và lệ phí, thu tiền sử dụng đất và bồi thường khi thu hồi đất.

Giá đất được đăng ký bắt buộc là thông tin của từng thửa đất và được cập nhật dựa trên

giá chuyển nhượng hoặc giá tính thuế đất, nhưng không thấp hơn mức giá quy định trong

bảng giá đất của địa phương. Bảng giá đất được xây dựng và cập nhật hàng năm để làm

cơ sở xác định giá đất cụ thể cho mỗi thửa đất khi thực hiện các chính sách kinh tế đối

với đất đai.

(5) Bổ sung quy định quyền ưu tiên mua của Nhà nước đối với đất đai chuyển

nhượng để phục vụ mục tiêu tạo quĩ đất cho các hoạt động cộng đồng và khắc phục tình

trạng người dân kê khai giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp để trốn thuế khi

chuyển nhượng.

(6) Bổ sung quy định về việc đăng ký và cập nhật giá đất hàng năm vào Điều 95

để giá đất là một thông tin bắt buộc trong hệ thống thông tin đất đai và phục vụ cho việc

thực hiện các chính sách điều tiết giá trị gia tăng khi Nhà nước đầu tư phát triển hạ tầng

hoặc thay đổi quy hoạch.

(7) Bổ sung thêm vào Điều 64 thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai: người

sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm

quyền sẽ bị thu hồi đất đã giao dịch chuyển nhượng.

2- Sửa đổi quy định về định giá đất cụ thể và thẩm quyền của cơ quan định giá đất

Bỏ quy định UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể dự trên ý kiến xem xét của

Hội đồng thẩm định giá đất. Giao trách nhiệm định giá đất cho một bộ phận chuyên trách

của cơ quan quản lý đất đai chịu trách nhiệm định giá và quản lý thông tin giá đất đai

trên phạm vi toàn quốc. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định chính sách giảm giá tính

nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất để khuyến khích các hoạt động sử dụng đất

được ưu tiên tại địa phương.

Điều 114 Luật Đất đai hiện hành quy định cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có

trách nhiệm xác định giá đất (có thể thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất) trình Hội đồng

thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Việc

thực hiện trên thực tế theo quy định này bộc lộ những hạn chế sau đây:

- Định giá đất là một nghiệp vụ phức tạp, khó khăn đòi hỏi cần có các chuyên gia

với các nghiệp vụ chuyên sâu. Phần lớn các thành viên tham gia Hội đồng là những người

đại diện cho các cơ quan ban ngành có liên quan, không phải là người có chuyên môn

nghiệp vụ và am hiểu sâu về định giá đất nên không thể có ý kiến xác đáng đủ để thực

hiện đúng chức năng thẩm định.

- Vì đã thông qua Hội đồng thẩm định giá đất xem xét cho ý kiến trước khi UBND

tỉnh quyết định nên khi giá đất xác định không đúng cũng không quy trách nhiệm được

cho cá nhân cụ thể vì Hội đồng đã thông qua. Hơn nữa, chủ tịch Hội đồng cũng chính là