Kê biên, xử lý quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong trường hợp trên đất có tài sản của người khác

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN HOÀNG DI AN

KÊ BIÊN, XỬ LÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA

NGƢỜI PHẢI THI HÀNH ÁN TRONG TRƢỜNG HỢP

TRÊN ĐẤT CÓ TÀI SẢN CỦA NGƢỜI KHÁC

LUẬN VĂN THẠC SĨ

CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

KÊ BIÊN, XỬ LÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA

NGƢỜI PHẢI THI HÀNH ÁN TRONG TRƢỜNG HỢP

TRÊN ĐẤT CÓ TÀI SẢN CỦA NGƢỜI KHÁC

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng Dân sự

Định hƣớng ứng dụng

Mã số: 60380103

Người hướng dẫn khoa học : Ts. Lê Vĩnh Châu

Học viên : Nguyễn Hoàng Di An

Lớp : Cao học Luật, Cần Thơ - Khóa 2

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn “Kê biên, xử lý quyền sử dụng đất của người

phải thi hành án trong trường hợp trên đất có tài sản của người khác” là công

trình nghiên cứu của cá nhân tôi, được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học

của Tiến sĩ Lê Vĩnh Châu.

Các số liệu, thông tin được đề cập trong luận văn là trung thực, các quan

điểm của các nhà khoa học, các nội dung trích dẫn trong luận văn đều được chú

thích đầy đủ theo đúng quy định.

Tôi xin chịu trách nhiệm hoàn toàn về lời cam đoan này.

Tác giả luận văn

Nguyễn Hoàng Di An

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

STT Từ viết tắt Từ viết thƣờng

1 BLDS năm 2015 Bộ luật Dân sự năm 2015

2 BLTTDS năm 2015 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015

4 CHV Chấp hành viên

3 Cơ quan THADS Cơ quan thi hành án dân sự

5 Luật THADS Luật thi hành án dân sự

6 Luật THADS năm 2014

Luật thi hành án dân sự năm 2008,

được sửa đổi bổ sung năm 2014, 2022

7 NĐ 33/2020/NĐ-CP

Nghị định số 33/2020/NĐ-CP ngày

17/3/2020 về sửa đổi, bổ sung một số

điều của Nghị định số 62/2015/NĐ-CP

ngày 18/7/2015 của Chính phủ quy

định chi tiết và hướng dẫn thi hành một

số điều của Luật Thi hành án dân sự

8 NĐ 62/2015/NĐ-CP

Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày

18/7/2015 của Chính phủ quy định chi

tiết và hướng dẫn thi hành một số điều

của Luật Thi hành án dân sự

9 TAND Tòa án nhân dân

10 TANDTC Tòa án nhân dân tối cao

11 THADS Thi hành án dân sự

12

TTLT số 11/2016/ TTLT-BTP￾TANDTC- VKSNDTC

Thông tư liên tịch số 11/2016/TTLT￾BTP- TANDTC-VKSNDTC ngày 01

tháng 8 năm 2016 của Bộ Tư Pháp,

Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát

nhân dân tối cao quy định một số vấn

đề thủ tục thi hành án dân sự, phối hợp

liên ngành trong thi hành án dân sự

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU ......................................................................................................1

CHƢƠNG 1. KÊ BIÊN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƢỜI PHẢI THI

HÀNH ÁN TRONG TRƢỜNG HỢP TRÊN ĐẤT CÓ TÀI SẢN CỦA

NGƢỜI KHÁC.....................................................................................................7

1.1. Thủ tục kê biên quyền sử dụng đất của ngƣời phải thi hành án trong

trƣờng hợp trên đất có tài sản của ngƣời khác.............................................7

1.2. Thực hiện việc kê biên quyền sử dụng đất của ngƣời phải thi hành án

trong trƣờng hợp trên đất có tài sản của ngƣời khác.................................13

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1...................................................................................19

CHƢƠNG 2. XỬ LÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƢỜI PHẢI THI

HÀNH ÁN TRONG TRƢỜNG HỢP TRÊN ĐẤT CÓ TÀI SẢN CỦA

NGƢỜI KHÁC...................................................................................................20

2.1. Giao quyền sử dụng đất bị kê biên cho ngƣời đƣợc thi hành án........20

2.2. Định giá và bán đấu giá quyền sử dụng đất bị kê biên .......................23

2.3. Giao tài sản, thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất.....................32

Hai, bất cập liên quan đến việc nộp các khoản thuế.......................................35

KẾT LUẬN CHƢƠNG 2...............................................................................38

KẾT LUẬN CHUNG.........................................................................................39

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

1

LỜI NÓI ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Hoạt động thi hành án dân sự nói chung là một trong những hoạt động

quan trọng, đảm bảo hiệu lực thi hành các bản án, quyết định của Tòa án, nhằm

khôi phục và bảo vệ các quan hệ xã hội bị xâm phạm. Kê biên, xử lý quyền sử

dụng đất của người phải thi hành án là một trong những biện pháp cưỡng chế đó

để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân mà pháp luật bảo vệ.

Tuy hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về thi hành án dân sự ngày

càng hoàn thiện, đã có những sửa đổi, bổ sung về luật, văn bản pháp luật; góp

phần giúp cho công tác thi hành án ngày càng thuận lợi. Mặc dù vậy, do đặc thù

việc xây dựng pháp luật, hệ thống pháp luật liên quan của chúng ta chưa thực sự

như mong muốn, bên cạch đó vấn đề lịch sử để lại của các giai đoạn áp dụng, thi

hành pháp luật trước đó đã gây ra những khó khăn nhất định trong việc hoàn thiện

và thi hành pháp luật của những thời gian sau này, và cho đến cả thời điểm này.

Qua thực tiễn công tác kê biên, xử lý quyền sử dụng đất của người phải thi

hành án trong thời gian vừa qua cho thấy các cơ quan thi hành án dân sự đã thực

hiện được rất nhiều vụ việc thuận lợi; bên cạnh đó cũng gặp một vài khó khăn,

vướng mắc, một trong số đó là trên đất có tài sản của người khác. Đây là một

trong những nguyên nhân góp phần làm cho vụ việc cưỡng chế, giao tài sản thi

hành án kéo dài, mất nhiều thời gian; để giải quyết được vấn đề trên đôi khi phụ

thuộc vào năng lực, kỹ năng của chấp hành viên được giao thụ lý vụ việc, và vì

thế không tránh được mỗi nơi có cách làm đôi khi khác nhau, chưa kể có thể dẫn

đến hệ quả tùy tiện trong thực hiện chức năng, nhiệm vụ được giao.

Nguyên nhân của thực trạng trên thì có nhiều, nhưng về cơ bản là do Luật

thi hành án dân sự và các văn bản hướng dẫn vẫn còn chưa dự liệu được hết,

hoặc có quy định nhưng chưa đầy đủ, chưa rõ ràng, chưa hợp lý, còn bất cập,

vướng mắc, như:

- Về quyền sử dụng đất, xác định phần diện tích nào trong số diện tích đất

trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải kê biên, diện tích đất nào để lại,

tạm thời để lại. Nội dung này chưa có sự đề cập của các văn bản luật, dẫn đến

quá trình áp dụng vào thực tiễn còn suy luận, quan điểm chưa thống nhất.

2

- Thực tiễn cho thấy việc kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất mà

trên đất có tài sản của người khác (tạm thời gọi là bên thứ ba, bên thứ ba có tài

sản hoặc quyền tài sản) để thi hành án thường rất khó khăn, phức tạp và phát

sinh nhiều trường hợp mà văn bản quy phạm pháp luật chưa dự liệu hết, hoặc có

nhưng chưa đầy đủ. Như các trường hợp bên thứ ba ngay tình có hợp đồng thuê

tài sản dài hạn trước đó phù hợp theo quy định pháp luật, cũng có thể họ sử dụng

điều này để đối phó gây khó khăn cho công tác thi hành án; hoặc trường hợp tài

sản có giá trị lớn và duy nhất của bên thứ ba ngay tình, không thể tháo dỡ dễ

dàng mà phải đập, phá bỏ phần lớn giá trị nhưng trường hợp này văn bản quy

phạm pháp luật chưa quy định họ được hỗ trợ cụ thể, chưa đảm bảo về quyền lợi

rõ ràng cho họ nên trên thực tế khó thực hiện việc cưỡng chế khi chính quyền địa

phương không ủng hộ… . Đây là một trong những nguyên nhân làm cho Chấp

hành viên rất khó khăn trong xử lý, dẫn đến sự chậm trễ, sai sót, vi phạm về trình

tự, thủ tục dẫn đến phát sinh khiếu nại, tố cáo kéo dài.

Trong thời gian vừa qua, đã có nhiều công trình khoa học nghiên cứu về

thi hành án dân sự, trong đó có những nghiên cứu chuyên sâu về các biện pháp

cưỡng chế thi hành án dân sự, tuy nhiên đa phần các nghiên cứu này tập trung về

các biện pháp cưỡng chế nói chung hoặc liên quan đến biện pháp cưỡng chế, kê

biên tài sản của người phải thi hành án, kể cả tài sản do người thứ ba giữ, nhưng

lại rất ít công trình nghiên cứu về kê biên, xử lý quyền sử dụng đất của người

phải thi hành án trong trường hợp trên đất có tài sản của người khác.

Trước thực tế trên, cần có một giải pháp cụ thể và hiệu quả nhất nhằm tháo

gỡ khó khăn, vướng mắc, góp phần hoàn thiện các quy định về thi hành án dân sự

nói chung, kê biên, xử lý quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản của bên thứ ba

nói riêng. Từ đó tăng cường hiệu quả của công tác thi hành án dân sự, giúp giải

quyết một cách có hiệu quả số lượng vụ việc thi hành án tồn đọng, tăng cường

pháp chế xã hội chủ nghĩa. Qua thực trạng trên, tác giả chọn đề tài “Kê biên, xử lý

quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong trường hợp trên đất có tài

sản của người khác” làm luận văn tốt nghiệp Cao học Luật của mình.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Qua việc thu thập, tìm kiếm tài liệu nghiên cứu tác giả nhận thấy chưa có

nhiều tài liệu liên quan, đặc biệt trên đất có tài sản của người khác. Tuy nhiên có

3

các bài viết của các tác giả, nhà nghiên cứu, giáo trình, luận văn thạc sỹ luật học,

các bài báo được đăng trên các tạp chí về công tác thi hành án dân sự sau đây:

* Giáo trình, sách chuyên khảo:

- Trường Đại học Luật Hà Nội, (2020), “Giáo trình Luật thi hành án dân

sự”, Nxb Công an nhân dân. Các quy định của pháp luật cũng như các vấn đề lý

luận về cưỡng chế thi hành án, các biện pháp cưỡng chế thi hành án được nhóm tác

giả phân tích, lý giải rất chi tiết, cụ thể. Đây là nguồn tài liệu tham khảo quan trọng

cho việc triển khai nghiên cứu luận văn của mình. Tuy vậy vì công trình khoa học

này được biên soạn nhằm phục vụ cho việc giảng dạy trong các cơ sở luật, vì vậy

nhóm tác giả không đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật để chỉ ra bất cập, vướng

mắc, vì vậy trong luận văn này, tác giả cần làm rõ thêm các khía cạnh pháp lý này.

- Học viện Tư pháp, (2016), “Kỹ năng thi hành án dân sự”, Nxb Tư pháp.

Giống như Giáo trình Luật Thi hành án dân sự của Trường Đại học Luật Hà Nội

đã đề cập trên, công trình khoa học này đã đề cập khá chi tiết các vấn đề lý luận

về cưỡng chế thi hành án dân sự, tuy nhiên, vì đây là tài liệu nhằm phục vụ cho

việc dạy học ở nhà trường, nên thực tiễn áp dụng cũng như vướng mắc, bất cập

trong thực tiễn áp dụng kê biên, xử lý quyền sử dụng đất của người phải thi hành

án trong trường hợp trên đất có tài sản của người khác chưa được đề cập.

*Luận án, luận văn:

- Nguyễn Anh Tuấn (2015),“Biện pháp cưỡng chế kê biên và xử lý tài sản

của người phải thi hành án dân sự”, Luận văn thạc sỹ, Trường Đại học Quốc gia

Hà Nội. Nội dung luận văn nghiên cứu các vấn đề pháp lý, trình tự thủ tục thực

hiện cũng như chỉ ra những bất cập, hạn chế trong quy định pháp luật về biện

pháp cưỡng chế kê biên và xử lý tài sản của người thi hành án mà chưa đi sâu

vào nghiên cứu vấn đề kê biên, xử lý quyền sử dụng đất của người phải thi hành

án trong trường hợp trên đất có tài sản của người khác.

- Nguyễn Văn Tiến (2015),“Kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án

dân sự qua thực tiễn thực hiện trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên”, Luận văn thạc

sỹ, Trường Đại học Quốc gia Hà Nội. Nội dung luận văn nghiên cứu các vấn đề

pháp lý cũng như chỉ ra những bất cập, hạn chế trong quy định pháp luật về kê

biên quyền sử dụng đất nói chung mà chưa đi sâu vào nghiên cứu vấn đề kê biên,

4

xử lý quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong trường hợp trên đất có

tài sản của người khác.

* Bài viết tạp chí:

- Lê Anh Tuấn (2013), “Một số vấn đề về cưỡng chế kê biên, bán đấu giá

quyền sử dụng đất để thi hành án”, Dân chủ và pháp luật, (số 9), tr. 44-52. Tác

giả đã nêu lên những khó khăn, phức tạp trong việc kê biên đối với đối tượng tài

sản là quyền sử dụng đất, qua đó đã phân tích những khó khăn, bất cập trong áp

dụng pháp luật về thi hành án cũng như pháp luật về dân sự, về đất đai để xác

định chính xác quyền sử dụng đất nào được kê biên, quyền sử dụng đất nào

không được kê biên; khó khăn trong kê biên quyền thuê đất, quyền cho thuê lại

đất; vướng mắc trong kê biên nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. Tác giả cũng

đã đưa ra một số kiến nghị định hướng chung để sửa đổi, bổ sung pháp luật và

một số lưu ý trong tác nghiệp.

- Bùi Văn Tấn (2014), “Một số vướng mắc trong việc kê biên, bán đấu giá

quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Đồng Tháp”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số

3. Nội dung bài viết xoay quanh về những khó khăn, vướng mắc trong công tác

kê biên, bán đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Đồng Tháp. Bài viết phần

nào đã nêu lên được thực trạng công tác kê biên quyền sử dụng đất nông nghiệp

hiện nay, tuy chỉ ở là một địa phương nhưng phần nào cũng phản ánh lên thực

trạngchung.

Nhìn chung các công trình khoa học nêu trên đã phần nào làm sáng tỏ các

vấn đề lý luận cũng như thực tiễn áp dụng biện pháp cưỡng chế trong thi hành án

dân sự, điều này giúp tác giả trong việc triển khai nghiên cứu đề tài của mình.

Tuy nhiên có thể khẳng định các công trình này chưa nghiên cứu chuyên sâu về

kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong trường hợp trên đất

có tài sản của người khác, vì vậy việc tiếp tục nghiên cứu về vấn đề pháp lý này

là cần thiết trong giai đoạn hiện nay.

3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

3.1. Mục đích nghiên cứu

Thông qua nghiên cứu quy định pháp luật cũng như phân tích, đánh giá thực

tiễn áp dụng pháp luật liên quan việc kê biên, xử lýquyền sử dụng đất của người

5

phải thi hành án mà trên đất có tài sản của người khác qua các vụ việc thực tế để

thấy được những mặt đạt được, những mặt còn hạn chế. Qua đó chỉ ra các bất cập

của pháp luật hiện hành và những hạn chế trong thực tiễn áp dụng, từ đó đưa ra các

đề xuất, kiến nghị hoàn thiện pháp luật nhằm khắc phục các bất cập, vướng mắc

được chỉ ra, góp phần nâng cao hiệu quả trong công tác thi hành án dân sự.

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích nghiên cứu nêu trên, nhiệm vụ của luận văn là:

- Phân tích, làm sáng tỏ quy định của pháp luật về kê biên, xử lý quyền sử

dụng đất của người phải thi hành án trong trường hợp trên đất có tài sản của

người khác;

- Đánh giá thực tiễn, chỉ ra bất cập, vướng mắc của pháp luật về kê biên,

xử lý quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong trường hợp trên đất có

tài sản của người khác;

- Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về kê biên, xử lý quyền sử dụng đất

của người phải thi hành án trong trường hợp trên đất có tài sản của người khác.

4. Giới hạn phạm vi nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu của đề tài

4.1. Giới hạn phạm vi nghiên cứu

Tác giả tập trung nghiên cứu các quy định về kê biên, xử lýquyền sử dụng

đất của người phải thi hành án trong trường hợp trên đất có tài sản của người

khác được quy định trong Luật Thi hành án dân sự năm 2008 sửa đổi, bổ sung

năm 2014, 2022.Tuy nhiên, để làm rõ hơn một số vấn đề liên quan đến đề tài, vì

vậy tác giả có sử dụng: Luật Đất đai năm 2013, BLDS năm 2015, và các văn bản

luật có liên quan, kể cả Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014. Đặc biệt là nghiên

cứu các bản án, quyết định của Tòa án các cấp, các hồ sơ vụ việc thi hành án về

kê biên, xử lýquyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong trường hợp

trên đất có tài sản của người khác.

4.2. Phương pháp nghiên cứu

Kết cấu của luận văn được chia làm 2 chương, tương ứng hai nội dung liên

quan của đề tài, từng chương sẽ giải quyết dứt điểm một vấn đề. Do vậy, ở mỗi

chương tác giả sẽ kết hợp nhiều phương pháp khác nhau, như sau: