Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HCM

NGUYỄN THỊ KHÁNH NGÂN

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ

CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HCM

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng Dân sự

Mã số: 60380103

Người hướng dẫn khoa học: Ts. Lê Minh Hùng

Học viên: Nguyễn Thị Khánh Ngân

Lớp: Cao học Luật, khóa 22

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, được thực hiện

dưới sự hướng dẫn khoa học của Tiến sỹ Lê Minh Hùng. Nội dung luận văn đảm

bảo tính trung thực và tuân thủ các quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu tham

khảo. Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về lời cam đoan này.

Tác giả

Nguyễn Thị Khánh Ngân

BẢNG DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS Bất động sản

BLDS Bộ luật Dân sự

Giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất

HĐMB Hợp đồng mua bán

HTTTL Hình thành trong tương lai

Luật KDBĐS Luật Kinh doanh bất động sản

Nxb Nhà xuất bản

TAND Tòa án nhân dân

UBND Ủy ban nhân dân

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU.............................................................................................................. 1

1. Tính cấp thiết của đề tài........................................................................................1

2. Tình hình nghiên cứu đề tài ..................................................................................2

3. Mục đích nghiên cứu.............................................................................................4

4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................................5

5. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................................6

6. Các điểm mới, các đóng góp mới về mặt lý luận .................................................7

7. Bố cục của luận văn ..............................................................................................7

CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM............ 9

1.1. Khái quát hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ........................9

1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai..............9

1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương

lai ......................................................................................................................14

1.2. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai...................19

1.2.1. Điều kiện chung về chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành

trong tương lai ..................................................................................................19

1.2.2. Bên bán nhà ở hình thành trong tương lai..............................................20

1.2.3. Bên mua nhà ở hình thành trong tương lai.............................................24

1.3. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ................27

1.3.1. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai .....28

1.3.2. Phương thức và thời hạn thanh toán.......................................................30

1.3.3. Các nội dung cơ bản khác của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai............................................................................................................31

1.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành

trong tương lai.........................................................................................................35

1.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán .............................................................36

1.4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên mua ............................................................41

1.5. Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ...............44

1.6. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai.................46

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .......................................................................................47

CHƯƠNG 2. BẤT CẬP CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG MUA

BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN

THIỆN............................................................................................................................. 48

2.1. Quy định về quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá

nhân nước ngoài......................................................................................................48

2.2. Việc huy động vốn và sử dụng tiền ứng trước của chủ đầu tư ........................50

2.2.1. Về huy động vốn của chủ đầu tư............................................................50

2.2.2. Về sử dụng tiền ứng trước của chủ đầu tư .............................................53

2.3. Việc thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin của chủ đầu tư............................56

2.4. Việc thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà ở của chủ đầu tư ..................................62

2.4.1. Chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng tiến độ.........................................62

2.4.2. Chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng diện tích, chất lượng...................63

2.5. Quy định về nghĩa vụ làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất cho bên mua ................................................................................................67

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 .......................................................................................71

KẾT LUẬN..................................................................................................................... 72

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Nhà ở luôn gắn liền với cuộc sống con người. Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu

thiết yếu, không thể thiếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình. Đối với người không kinh

doanh thì nhà là nơi ăn chốn ở, nơi sinh sống của gia đình. Đối với người kinh

doanh thì đó là một kênh đầu tư sinh lợi. Vì vậy, cả về kinh tế và xã hội nhà ở có

vai trò rất quan trọng. Việt Nam là một nước có mật độ dân số cao nhưng quỹ đất có

hạn nên nhu cầu về nhà ở của người dân, đặc biệt là người dân ở các thành phố lớn

là rất cao.

Trong xu thế đó, sự phát triển nhà ở hình thành trong tương lai là tất yếu

khách quan. Hiện nay, có rất nhiều loại giao dịch đối với tài sản là nhà ở nhưng các

giao dịch về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang diễn ra hết sức sôi động

bởi đây không chỉ là giải pháp cho vấn đề sở hữu nhà, tài sản của người dân có nhu

cầu hoặc kênh đầu tư mua đi, bán lại, cho thuê mà còn là kênh huy động vốn của

chủ đầu tư. So với nhà ở có sẵn thì nhà ở hình thành trong tương lai có nhiều mức

giá phù hợp với nhiều đối tượng, người mua không phải đóng tiền một lúc mà được

chia ra nhiều đợt phù hợp với khả năng tài chính. Đối với các chủ đầu tư dự án thì

nguồn vốn huy động được từ nhà ở hình thành trong tương lai cũng rất quan trọng

để triển khai dự án.

Bản chất của hợp đồng mua bán tài sản là một hợp đồng mà ở đó, ý chí của

các bên phải được thể hiện rõ thông qua quá trình thương lượng, trao đổi, ký kết và

thực hiện trên cơ sở lợi ích của các bên tham gia. Tuy nhiên, thực tế hiện nay việc

thương lượng, trao đổi khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương

lai dường như vẫn chưa được đảm bảo mà chủ yếu dựa trên ý chí đơn phương của

chủ đầu tư thông qua một hợp đồng được chủ đầu tư soạn thảo sẵn. Với đội ngũ

pháp chế nhiều kinh nghiệm, am hiểu về pháp luật và nắm chắc thông tin về đối

tượng mua bán, chủ đầu tư đã đưa ra nhiều điều khoản có lợi cho mình cũng như dự

liệu trước nhiều tình huống để thoát khỏi hoặc hạn chế đến mức thấp nhất nghĩa vụ

bồi thường cho khách hàng. Khách hàng thường sẽ được đọc hợp đồng sau khi đã

được chủ đầu tư chuẩn bị và ký vào hợp đồng đó. Chủ đầu tư ít khi chịu điều chỉnh

nội dung hợp đồng theo ý kiến của khách hàng, mà nếu có thì cũng chỉ là những

phần không quan trọng. Nếu khách hàng không tìm hiểu, không được tư vấn kỹ

càng bởi người có chuyên môn thì dễ chịu thiệt khi tranh chấp xảy ra.

2

Ngoài ra, do đặc điểm của đối tượng của hợp đồng mua bán lại đang trong

quá trình đầu tư xây dựng, chưa có sẵn cho nên những điều khoản trong hợp đồng

mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thường không chắc chắn mà chỉ mang

tính dự đoán như “diện tích tạm tính”, “thời hạn bàn giao nhà dự kiến”… nên việc

hợp đồng có được tuân thủ hay không chủ yếu từ sự thiện chí của hai bên, đặc biệt

là bên bán trong hợp đồng. Trong khi đó các quy định của pháp luật về hợp đồng

mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn còn có những hạn chế, bất cập như:

Quy định về quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân

nước ngoài vẫn còn gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư lẫn

khách hàng khi áp dụng; các quy định về nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trước, nghĩa vụ

cung cấp thông tin, nghĩa vụ bàn giao nhà, nghĩa vụ làm thủ tục để cơ quan nhà

nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận của bên bán vẫn còn khe hở. Cho nên

trong những năm gần đây các tranh chấp, mâu thuẫn liên quan đến nhà ở hình thành

trong tương lai xảy ra liên tục.

Do vậy, việc nghiên cứu, tìm hiểu một cách có hệ thống các quy định của pháp

luật liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để đưa ra cái

nhìn toàn diện về mặt lý luận cũng như thực tiễn để từ đó có những đề xuất phù hợp

nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên, góp phần hoàn thiện pháp luật là rất quan

trọng. Xuất phát từ những lý do trên, tác giả quyết định chọn đề tài “Hợp đồng mua

bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam” cho luận văn tốt

nghiệp thạc sĩ luật học, chuyên ngành Luật Dân sự và Tố tụng Dân sự của mình.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Hiện nay các công trình nghiên cứu chuyên sâu đến đề tài không nhiều. Qua

quá trình nghiên cứu và chọn lọc các tài liệu, tác giả nhận thấy có một số công trình

nghiên cứu về lĩnh vực hợp đồng nói chung và liên quan đến tài sản hình thành

trong tương lai có giá trị, liên quan đến nội dung đề tài, tiêu biểu như:

Về giáo trình có Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại

ngoài hợp đồng của Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh (2013). Giáo trình đã

nghiên cứu các vấn đề cơ bản, có hệ thống về hợp đồng nói chung và có đề cập một

phần nhỏ đến tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên giáo trình chỉ nghiên

cứu về loại tài sản này với tư cách là đối tượng của các biện pháp bảo đảm mà

không nghiên cứu trực tiếp về đối tượng là nhà ở hình thành trong tương lai và hợp

đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

3

Đối với sách chuyên khảo Luật Hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận

bản án, Nxb. Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam của tác giả Đỗ Văn Đại (2017).

Mặc dù tác phẩm không đề cập về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương

lai nhưng tác phẩm đã cung cấp cho tác giả cái nhìn toàn diện về những vấn đề pháp

lý cơ bản của hợp đồng nói chung như: nghĩa vụ cung cấp thông tin, hình thức của

hợp đồng, thời điểm giao kết và có hiệu lực của hợp đồng…

Hiện nay, luận văn thạc sỹ liên quan đến pháp luật về mua bán nhà, công

trình xây dựng hình thành trong tương lai, có đề tài “Pháp luật về mua bán nhà,

công trình xây dựng hình thành trong tương lai” của tác giả Nguyễn Thị Kim Liên

(2014), trong bài viết tác giả đã nêu khái quát pháp luật về mua bán nhà, công trình

xây dựng hình thành trong tương lai. Tuy nhiên bài viết mới chỉ dừng lại ở việc

nghiên cứu tổng quát các quy định của pháp luật về hoạt động mua bán nhà, công

trình xây dựng hình thành trong tương lai mà chưa đi sâu vào nghiên cứu các vấn đề

liên quan đến hợp đồng nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai nói riêng cũng như chưa đưa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật liên quan

đến vấn đề này. Đồng thời, bài viết chưa phân tích, sử dụng các quy định của Luật

Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Đất đai 2013.

Liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, ở trình độ

thạc sỹ có đề tài “Pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương

lai”, của tác giả Lê Chí Cường (2011). Ở bài viết này, tác giả đã đưa ra được khái

niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và một số vấn đề pháp lý

liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, tác giả

đứng dưới góc độ kinh tế để viết bài viết này. Mặt khác, thời điểm viết bài viết trên,

Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đất đai 2013 chưa được

ban hành nên những quy định mới của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà

ở hình thành trong tương lai chưa được phân tích, bình luận trong bài viết. Do đó, tác

giả cũng chưa đưa ra được những kiến nghị để hoàn thiện pháp luật hiện hành.

Liên quan đến chủ đề nhà ở hình thành trong tương lai, có khóa luận tốt

nghiệp của tác giả Nguyễn Thị Kim Huệ (2017) với đề tài “Các biện pháp đảm bảo

quyền lợi của khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai”. Bài viết nghiên

cứu về nhà ở hình thành trong tương lai dưới góc độ bảo vệ quyền lợi của khách

hàng mua nhà. Mặc dù bài viết không nghiên cứu trực tiếp về hợp đồng mua bán

nhà ở hình thành trong tương lai nhưng tác giả đã đưa ra được một số kiến nghị

4

nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai trên cơ

sở các quy định của pháp luật hiện hành.

Bài viết “Bình luận về Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành

trong tương lai” của tác giả Phạm Quang Huy đăng trên tạp chí Nghiên cứu lập

pháp số 06/2014. Bài viết đã bình luận về các khía cạnh của hợp đồng chuyển

nhượng bất động sản hình thành trong tương lai như: Các quy định hiện hành của

pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai; chế

định tài sản hình thành trong tương lai; về loại hợp đồng, đặc điểm, nội dung, hình

thức của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai và đã

đưa ra một số kiến nghị cụ thể. Đặc biệt, trong bài viết tác giả đã dẫn chiếu đến các

quy định về hợp đồng mua bán bất động sản sẽ xây của Bộ luật Dân sự Pháp. Tuy

nhiên, các bình luận và kiến nghị của bài viết cũng chưa tập trung vào loại tài sản cụ

thể là nhà ở hình thành trong tương lai và thời điểm tác giả viết bài viết các quy

định mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014 chưa có hiệu

lực.

Bài viết “Luận bàn về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai” của tác giả

Võ Đình Nho và Tuấn Đạo Thanh đăng trên tạp chí Dân chủ và Pháp luật số

10/2009. Dù bài viết không nghiên cứu trực tiếp về hợp đồng mua bán nhà ở hình

thành trong tương lai nhưng bài viết đã giúp tác giả hiểu thêm về tính đặc thù của

tài sản hình thành trong tương lai và những vướng mắc trong việc xác định tài sản

hình thành trong tương lai, điều đó đã giúp tác giả có thêm kiến thức để viết mục

khái niệm tài sản hình thành trong tương lai.

Tuy các công trình nghiên cứu trên chưa tập trung giải quyết các vấn đề pháp

lý và thực tiễn liên quan trực tiếp đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai và có nhiều bài viết còn chưa sử dụng các quy định của văn bản pháp luật

hiện hành, nhưng đó là nguồn tài liệu rất bổ ích cho tác giả trong việc hoàn thành

luận văn của mình.

3. Mục đích nghiên cứu

Trên cơ sở đánh giá tình hình nghiên cứu các công trình đã công bố, luận văn

tập trung nghiên cứu làm sáng tỏ về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương

lai theo pháp luật Việt Nam mà các công trình trước đây chưa đề cập rõ hoặc chưa

khai thác toàn diện. Tác giả nghiên cứu dưới các góc độ: lý luận, quy định của pháp

luật, thực tiễn xét xử và kinh nghiệm pháp luật nước ngoài với các nội dung chính:

5

Thứ nhất, tác giả làm rõ những vấn đề cơ bản về hợp đồng mua bán nhà ở

hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật Việt Nam như khái niệm,

đặc điểm, chủ thể, nội dung, quyền và nghĩa vụ của các bên, hình thức và thời điểm

chuyển quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai… Những nội dung này sẽ

giúp người đọc có một bức tranh tổng quan về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành

trong tương lai.

Thứ hai, trên nền tảng những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở hình

thành trong tương lai, tác giả đánh giá các quy định pháp luật hiện hành cùng với

việc khai thác một số bản án và các tình huống thực tiễn và các quy định của Pháp,

Singapore để chỉ ra những điểm bất cập trong quy định pháp luật hiện hành. Đồng

thời tác giả đưa ra các kiến nghị hoàn thiện pháp luật cũng như các giải pháp nâng

cao hiệu quả trong việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tác giả mong muốn pháp luật về kinh doanh bất động sản nói chung và pháp

luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng sẽ hoàn thiện hơn nữa.

Quyền lợi của các bên có thể được đảm bảo và bảo vệ một cách tốt nhất khi tham

gia vào hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai theo quy định của pháp luật Việt Nam. Cụ thể tác giả nghiên cứu những

vấn đề pháp lý về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tác giả cũng

phân tích những bất cập của các quy định pháp luật thông qua nghiên cứu một số

trường hợp tranh chấp điển hình về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương

lai, từ đó đề xuất kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật.

Về văn bản pháp luật Việt Nam, tác giả nghiên cứu các quy định trong văn

bản chuyên ngành chủ yếu là Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014

và các văn bản hướng dẫn thi hành. Ngoài việc nghiên cứu sâu các quy định của

luật chuyên ngành, tác giả còn nghiên cứu thêm các quy định của pháp luật trong

lĩnh vực dân sự, đất đai, đầu tư, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng có liên quan đến

hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó tác giả còn sử

dụng một số văn bản như Bộ Luật Dân sự 2005, Luật Kinh doanh bất động sản

2006, Luật Nhà ở 2005 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành để thấy được sự phát

triển của các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương

lai.

6

Về pháp luật nước ngoài, tác giả phân tích, so sánh các vấn đề có liên quan

với pháp luật của Pháp, Singapore. Đây là những quốc gia phát triển có nhiều kinh

nghiệm về việc phát triển nhà ở hình thành trong tương lai, có thể đem lại những bài

học tốt, phù hợp với thực tiễn tại Việt Nam hiện nay.

Đối với các ví dụ thực tiễn, tác giả sẽ phân tích, bình luận các vụ việc tranh

chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai xảy ra chủ yếu trên địa

bàn Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương để làm rõ hơn những vấn đề có liên

quan đến đề tài. Đây là những thành phố lớn của Việt Nam, có nhiều dự án xây

dựng nhà ở hình thành trong tương lai. Thực tiễn là cơ sở quan trọng để tác giả đánh

giá, xem xét tính hợp lý của quy định pháp luật và hiệu quả thực thi.

5. Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện đề tài, tác giả sẽ sử dụng một số phương pháp

nghiên cứu sau:

- Phương pháp lịch sử được sử dụng khi nghiên cứu, tìm hiểu các quy định

của pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai qua

các giai đoạn tại Chương 1 của luận văn;

- Phương pháp suy luận, logic pháp lý được thực hiện khi phân tích những

hạn chế, bất cập trong các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình

thành trong tương lai tại Chương 2 của luận văn;

- Phương pháp liệt kê, khảo sát thực tiễn được thực hiện trong quá trình thu

thập, phân tích các tranh chấp xảy ra trên thực tế và các bản án từ thực tiễn hoạt

động xét xử của ngành Tòa án khi giải quyết các tranh chấp giữa bên mua và bên

bán phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Chương 1

và Chương 2 của luận văn;

- Phương pháp so sánh luật học được thực hiện nhằm tìm hiểu quy định của

pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt

Nam với quy định của pháp luật một số nước trên thế giới tại Chương 1 và Chương

2 của luận văn;

- Phương pháp phân tích, tổng hợp được sử dụng khi nghiên cứu các quy

định của pháp luật liên quan đến hợp đồng nói chung, hợp đồng mua bán nhà ở hình

thành trong tương lai nói riêng và làm rõ những nội dung cơ bản của các quy định

7

pháp luật liên quan đến từng vấn đề được nghiên cứu trong luận văn, phương pháp

này được tác giả sử dụng tại Chương 1 và Chương 2 của luận văn.

6. Các điểm mới, các đóng góp mới về mặt lý luận

Luận văn khi hoàn thành là sản phẩm tổng hợp những nội dung cơ bản về

hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật

Việt Nam. Bất cập và kiến nghị tác giả nêu ra có thể làm cơ sở xem xét, góp phần

hoàn thiện quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014 và

các văn bản hướng dẫn thi hành.

Về mặt lý luận, tác giả nghiên cứu một cách có hệ thống về hợp đồng mua

bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật Việt Nam trong

bối cảnh nhà ở hình thành trong tương lai trở thành một sản phẩm phổ biến trên thị

trường và trong điều kiện các quy định của pháp luật mới được ban hành mà chưa

có công trình nghiên cứu chuyên sâu.

Về mặt thực tiễn, tác giả đưa ra những minh chứng thực tế là các bất cập,

tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ở các thành phố

lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương để đánh giá các điểm còn chưa phù

hợp của quy định pháp luật về quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai của tổ

chức, cá nhân nước ngoài; việc huy động vốn và sử dụng tiền ứng trước của chủ đầu

tư; việc thực hiện nghĩa vụ thông tin của chủ đầu tư; việc thực hiện nghĩa vụ bàn

giao nhà ở của chủ đầu tư; quy định về nghĩa vụ làm thủ tục để cơ quan nhà nước có

thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho bên mua. Trên cơ sở đó tác giả đưa ra những

kiến nghị điều chỉnh, bổ sung nhằm tiếp tục hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua

bán nhà ở hình thành trong tương lai, đáp ứng yêu cầu của thực tiễn.

Ngoài ra, tác giả còn đưa ra một số các giải pháp để nâng cao hiệu quả trong

việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với bên bán, bên

mua và đối với cơ quan quản lý nhà nước để bảo vệ tốt hơn quyền lợi của các bên

tham gia hợp đồng, đặc biệt là bên mua trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành

trong tương lai.

7. Bố cục của luận văn

Luận văn được chia thành 2 chương:

8

Chương 1. Những vấn đề cơ bản về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành

trong tương lai theo pháp luật Việt Nam

Chương 2. Bất cập của pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà ở hình

thành trong tương lai và kiến nghị hoàn thiện

9

CHƯƠNG 1.

NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH

THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Nội dung chương này tác giả tập trung nghiên cứu về khái niệm, đặc điểm và

những vấn đề pháp lý cơ bản của HĐMB nhà ở HTTTL như: chủ thể, nội dung của

HĐMB nhà ở HTTTL, quyền và nghĩa vụ của các bên trong HĐMB nhà ở HTTTL,

hình thức của HĐMB nhà ở HTTTL và thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở HTTTL.

Những vấn đề khác về HĐMB nhà ở HTTTL như các điều kiện có hiệu lực của hợp

đồng, HĐMB nhà ở HTTTL vô hiệu và hậu quả pháp lý của nó… là những nội dung

pháp lý phức tạp và cần được nghiên cứu trong những đề tài, công trình độc lập khác.

1.1. Khái quát hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

1.1.1.1. Nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở HTTTL là một loại tài sản HTTTL rất đặc thù, nên để làm rõ khái niệm

nhà ở HTTTL, phần này tác giả sẽ phân tích sơ lược về khái niệm tài sản HTTTL.

Tài sản là vấn đề trung tâm cốt lõi của các quan hệ xã hội nói chung và quan

hệ pháp luật nói riêng. Khái niệm tài sản đã được đề cập từ rất lâu trong thực tiễn

cũng như trong khoa học pháp lý. Kế thừa và phát triển BLDS 1995, Điều 163

BLDS 2005 quy định khái niệm tài sản như sau: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ

có giá và các quyền tài sản”. Vật có thể đang tồn tại hoặc sẽ hình thành trong tương

lai. Đây là một quy định rất mới của BLDS 2005 so với BLDS 1995. Điều 172

BLDS 1995 quy định: “Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng

tiền và các quyền tài sản”. Dựa vào quy định của BLDS 1995 thì không thể có khái

niệm tài sản HTTTL được vì tài sản là vật phải có thực mà tài sản HTTTL lại là vật

chưa hình thành.

Mặc dù BLDS 2005 không có điều khoản quy định về tài sản HTTTL nhưng

có thể nói BLDS 2005 đã tạo tiền đề cho sự phát triển của quy định về tài sản

HTTTL khi BLDS 2005 mở rộng phạm vi của “vật”. Ngoài việc bỏ quy định vật

“có thực”, Điều 320 BLDS 2005 còn gián tiếp quy định về khái niệm tài sản

HTTTL trong mục bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự: “Vật hình thành trong tương

lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ

được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”.