Hoàn thiện công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank.DOC

Chuyên đề thực tập

LỜI MỞ ĐẦU

1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Tồn tại và vận hành trong nền kinh tế với tư cách là một chủ thể “đi

vay để cho vay”, để có thể hoạt động hiệu quả, các ngân hàng thương mại

không những cần phải làm tốt công tác “đi vay” mà cần phải làm tốt cả công

tác “cho vay” của mình. Trên thực tế, quá trình “cho vay” theo cách hiểu

chung nhất thì cũng chính là quá trình mà bản thân các ngân hàng thương

mại tham gia vào hoạt động đầu tư của họ. Nhưng vấn đề đặt ra là làm thế

nào để có thể thực hiện tốt công tác “cho vay” đó. Để có thể thực hiện tốt

công tác “cho vay” đòi hỏi các ngân hàng phải có một nghiệp vụ định giá tài

sản một cách hoàn thiện và chính xác, đóng góp quan trọng trong hoạt động

kinh doanh cũng như sự an toàn của các ngân hàng thương mại.

Trong những năm gần đây, sự phát triển của thị trường bất động sản

đã thu hút ngày càng nhiều các ngân hàng thương mại tham gia tài trợ vốn

thông qua cho vay thế chấp bằng bất động sản. Có thể nói, chính lúc này vai

trò của hoạt động định giá càng cần thiết. Techcombank là một trong những

ngân hàng hàng đầu ở Việt Nam đi tiên phong trong lĩnh vực đó. Trong đó

có thể kể đến định giá bất động sản thế chấp đặc biệt định giá đất là một

trong những nghiệp vụ định giá phổ biến và hiệu quả mà Techcombank đã

áp dụng để cho vay thế chấp. Bởi lẽ lĩnh vực đó rất quan trọng, căn cứ vào

đó Techcombank sẽ xác định được mức cho vay hợp lý, vừa đáp ứng được

nhu cầu vốn của khách hàng, vừa đảm bảo khả năng thu hồi vốn. Tất nhiên

đây cũng là một lĩnh vực khó và còn nhiều bất cập. Chính vì lí do đó mà em

lựa chọn đề tài: “ Hoàn thiện công tác định giá đất tại Ngân hàng

Techcombank” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp.

Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 1

Chuyên đề thực tập

2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Hệ thống hóa cơ sở khoa học về định giá đất

- Đánh giá thực trạng công tác định giá đất tại Techcombank.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc định giá bất động sản

nói chung và định giá đất nói riêng tại Ngân hàng Techcombank.

3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Nghiên cứu công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank

4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là

phương pháp điều tra, khảo cứu tài liệu và kết hợp chặt chẽ với các phương

pháp khác như phân tích, tổng hợp để làm rõ các vấn đề định giá đất và vận

dụng những vấn đề lý thuyết đó vào thực tiễn.

5. KẾT CẤU NỘI DUNG CỦA ĐỀ TÀI

Ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo, nội dung

của chuyên đề chia thành 3 chương:

Chương 1 : Cơ sở khoa học của định giá đất

Chương 2 : Thực trạng công tác định giá đất tại Ngân hàng

Techcombank

Chương 3 : Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất

tại Ngân hàng Techcombank.

Em xin bày tỏ sự biết ơn chân thành đến Th.s Nguyễn Thị Hải Yến đã

giúp em hoàn thành đề tài này

Đồng thời em cũng xin cảm ơn các anh, chị tại Phòng Định giá đã

giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình được thực tập tại

Phòng Định giá của Hội sở Techcombank.

Chương 1:

Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 2

Chuyên đề thực tập

CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT

1.1. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của đất

1.1.1. Khái niệm và phân loại đất

1.1.1.1. Khái niệm

Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi một quốc gia và

mỗi một dân tộc. Có thể nói là điều kiện tồn tại và phát triển của con người

và các sinh vật khác trên trái đất.

Đất đai là một vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời do kết quả quá

trình hoạt động của năm yếu tố: đá, thực vật động vật, khí hậu, địa hình và

thời gian.

Theo Luật đất đai 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt

Nam có ghi: “ Đất đai là tài nguyên của quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu

sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là

địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội,

an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức,

xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay.”

1.1.1.2. Phân loại đất

Tùy theo mục đích có thể có những cách phân loại khác nhau nhưng

đều nhằm mục đích nắm vững các loại đất để bố trí sử dụng và quản lý

chúng. Có 2 cách phân loại chủ yếu sau:

Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất đai được phân loại như sau:

 Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn

nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 3

Chuyên đề thực tập

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;

 Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

d) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công

nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng

cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

đ) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi, đất

xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao

phục vụ lợi ích công cộng, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng

cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính

phủ;

e) Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;

g) Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;

h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

k) Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;

 Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích

sử dụng.

Căn cứ để xác định loại đất trên thực địa:

Việc xác định loại đất trên thực địa theo các căn cứ sau đây:

Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 4

Chuyên đề thực tập

- Theo hiện trạng sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất

được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;

- Theo quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

- Theo đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp

không phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.

1.1.2. Đặc điểm của đất

Đất đai có bốn đặc điểm chủ yếu sau: Đặc tính không thể sản sinh và

tái tạo của đất đai; Là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con

người; Đặc điểm về sự chiếm hữu và sở hữu của đất đai; Tính đa dạng và

phong phú của đất đai.

a) Đặc tính không thể sản sinh và có khả năng tái tạo của đất đai

Đất đai là một tài sản cố định, giới hạn về quy mô mà nguồn gốc của

đất đai do quá trình phong hóa tự nhiên qua rất nhiều thời kỳ. Chính vì vậy

mà đất đai không thể sản sinh được. Nhưng đất đai lai có khả năng tái tạo

bởi lẽ : yếu tố quyết định chất lượng của đất đai chính là độ phì. Độ phì là

một đặc trưng về chất gắn liền với đất, thể hiện khả năng cung cấp thức ăn,

nước cho cây trồng trong quá trình sinh trưởng và phát triển. Khả năng phục

hồi và tái tạo của đất chính là khả năng phục hồi và tái tạo độ phì thông qua

tự nhiên hoặc do tác động của con người. Tùy vào mục đích sử dụng mà con

người có các giải pháp để tái tạo hay cải thiện đất cho hợp lý. Chính vì đất

không thể sản sinh được nên khi sử dụng phải hợp lý, tiết kiệm đi kèm là bảo

vệ và tái tạo đất.

b) Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người

Đất đai trở thành tư liệu sản xuất không thể thiếu được trong quá trình

hoạt động sản xuất. Bằng nhiều hình thức khác nhau, con người đã tác động

vào đất đai để phục vụ lợi ích của mình. Tác động của con người có thể làm

Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 5

Chuyên đề thực tập

thay đổi tính chất sử dụng của đất, từ đất xấu trở thành đất tốt hoặc thay đổi

mục đích sử dụng. Tất cả những tác động ấy đã biến đất đai từ một sản phẩm

tự nhiên trở thành sản phẩm lao động. Điều đó đúng trong mọi giai đoạn. Từ

xã hội tư bản chủ nghĩa, những đầu tư vào ruộng đất đã biến ruộng đất thành

tư bản và ruộng đất đã trở thành một quan hệ kinh tế xã hội. Trong xã hội có

giai cấp, các quan hệ này ngày càng phát triển. Cho đến trong điều kiện kinh

tế thị trường, đất đai trở thành đối tượng của sự trao đổi, mua bán, chuyển

nhượng và hình thành một thị trường đất đai.

c) Đặc điểm về sự chiếm hữu và sở hữu đất đai

Sở hữu đất đai về bản chất sở hữu đất đai sở hữu toàn xã hội, bởi lẽ

đất đai là sản phẩm của tự nhiên, con người khai phá và chiếm hữu thành tài

sản chung của bộ lạc, cộng đồng.

d) Tính đa dạng và phong phú của đất đai

Do đặc tính tự nhiên của đất đai và phân bố cố định trên từng vùng

lãnh thổ nhất định gắn liền với điều kiện hình thành đất quyết định, mặt khác

nó còn do yêu cầu và đặc điểm, mục đích sử dụng các loại đất khác nhau

chính vì thế mà đất đai rất đa dạng và phong phú, có rất nhiều loại phù hợp

với mỗi một mục đích sử dụng khác nhau. Điều đó, đòi hỏi con người khi sử

dụng đất phải biết khai thác triệt để lợi thế của mỗi loại đất một cách tiết

kiệm và có hiệu quả.

1.1.3. Vai trò của đất

Không phải ngẫu nhiên mà C.Mác nói rằng: Đất đai là tài sản mãi

mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu

được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp. Đúng

Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 6

Chuyên đề thực tập

vậy, đất đai có một vai trò hết sức quan trọng đối với sự sống của xã hội loài

người và sự phát triển của nền kinh tế.

Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai

ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận

của con người, con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình.

Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống.

Không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không một

quá trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loài

người.

Đất đai là một bất động sản vô cùng quan trọng của mỗi một quốc gia.

Nó tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư

liệu sản xuất đặc biệt. Đối với ngành công nghiệp( trừ ngành khai khoáng) ,

đất đai làm nền tảng, làm cơ sở, địa điểm để tiến hành những thao tác, những

hoạt động sản xuất kinh doanh. Bởi lẽ muốn xây dựng một nhà máy trước

hết phải có địa điểm, một diện tích đất đai nhất định, trên đó sẽ là nơi xây

dựng các nhà xưởng để máy móc, kho tàng, bến bãi, nhà làm việc, đường sá

đi lại trong nội bộ. Cùng với sự phát triển của ngành công nghiệp là sự phát

triển của ngành xây dựng, các công trình dân cư phát triển đòi hỏi xây dựng

nhà ở và hình thành đô thị, các khu dân cư mới. Đối với ngành nông nghiệp

thì đất đai có một vị trí đặc biệt quan trọng, là yếu tố hàng đầu của ngành sản

xuất này. Đất đai đóng vai trò là tư liệu sản xuất chủ yếu, vừa là đối tượng

sản xuất vừa là công cụ sản xuất. Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thì

đất đai có vai trò phát triển thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất

động sản nói chung.

Quả thật, đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định ( bất động

sản), hoặc đầu tư cố định, là thước đo sự giàu nghèo của mỗi quốc gia. Đất

đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chíh, như là sự

Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47 7