Hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh ngân hàng phát triển khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH

NGUYỄN TRIỀU DƢƠNG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN

KHU VỰC BẮC KẠN - THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Chuyên ngành: Quản lý Kinh tế

THÁI NGUYÊN - 2013

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH

NGUYỄN TRIỀU DƢƠNG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN

KHU VỰC BẮC KẠN - THÁI NGUYÊN

Chuyên ngành: Quản lý Kinh tế

Mã số: 60.34.04.10

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THẾ PHÁN

THÁI NGUYÊN - 2013

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan: Bản luận văn này là công trình nghiên cứu cá nhân

thực sự; đƣợc thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, tình hình thực tiễn và

dƣới sự hƣớng dẫn khoa học của PGS.TS Nguyễn Thế Phán.

Các số liệu và những kết quả tính toán trong luận văn là trung thực, đƣợc

đƣa ra xuất phát từ nghiên cứu thực tiễn và kinh nghiệm.

Một lần nữa tôi xin đƣợc khẳng định về sự trung thực của lời cam đoan trên.

Học viên

Nguyễn Triều Dƣơng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

ii

LỜI CẢM ƠN

Xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thế Phán đã tận tình hƣớng

dẫn và Quý thầy cô trong Khoa Sau đại học - Trƣờng đại học kinh tế và quản

trị kinh doanh - Đại học Thái Nguyên đã truyền dạy những kiến thức trong

quá trình học tập và truyền đạt những kinh nghiệm giúp cho tôi có thể hoàn

thành luận văn của mình một cách tốt nhất.

Cảm ơn Ban lãnh đạo và tập thể Chi nhánh Ngân hàng phát triển Khu

vực Bắc Kạn - Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi về mặt số liệu và những

kinh nghiệm thực tế trong quá trình thực hiện.

Học viên

Nguyễn Triều Dƣơng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN.............................................................................................. i

LỜI CẢM ƠN ...................................................................................................ii

MỤC LỤC........................................................................................................iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................. vii

DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ .......................................................................viii

MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1

1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1

2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 3

3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu................................................................. 3

4. Những đóng góp khoa học của luận văn....................................................... 4

5. Kết cấu luận văn............................................................................................ 4

Chƣơng 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT

ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP................................................................................ 5

1.1. Tổng quan về định giá bất động sản .......................................................... 5

1.1.1. Khái niệm bất động sản....................................................................... 5

1.1.2. Khái niệm định giá bất động sản......................................................... 6

1.1.3. Các nguyên tắc định giá bất động sản................................................. 7

1.1.4. Các phƣơng pháp định giá bất động sản ............................................. 7

1.2. Tổng quan về định giá bất động sản thế chấp............................................ 8

1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp ........... 8

1.2.2. Đặc điểm của định giá bất động sản thế chấp................................... 10

1.2.3. Các căn cứ và nguyên tắc trong định giá bất động sản thế chấp ...... 11

1.2.4. Các nhân tố ảnh hƣởng đến định giá bất động sản thế chấp............. 13

1.2.5. Quy trình định giá bất động sản thế chấp ......................................... 17

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

iv

1.2.6. Các phƣơng pháp định giá bất động sản thế chấp............................. 20

1.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 22

1.3.1. Các quy định của Nhà nƣớc, của các ngân hàng và của Ngân

hàng Phát triển về định giá bất động sản thế chấp ............................. 22

1.3.2. Kinh nghiệm định giá bất động sản thế chấp của một số nƣớc

trên thế giới và một số NHTM trong nƣớc. Bài học kinh nghiệm

rút ra cho Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên .......... 25

Chƣơng 2. PHƢƠNG PHÁP VÀ HỆ THỐNG CHỈ TIÊU NGHIÊN

CỨU ĐỀ TÀI..............................................................................................................36

2.1. Thu thập thông tin .................................................................................... 36

2.1.1. Thu thập thông tin thứ cấp ................................................................ 36

2.1.2. Thu thập thông tin sơ cấp.................................................................. 37

2.2. Phƣơng pháp tổng hợp thông tin.............................................................. 37

2.3. Phƣơng pháp phân tích số liệu và nghiên cứu tình huống....................... 38

2.3.1. Các phƣơng pháp phân tích............................................................... 38

2.3.2. Nghiên cứu tình huống...................................................................... 38

2.4. Hệ thống các chỉ tiêu nghiên cứu đề tài................................................... 39

2.4.1. Hệ thống các chỉ tiêu phản ánh trực tiếp giá trị của bất động sản

đƣợc định giá….................................................................................. 39

2.4.2. Nhóm hệ thống các chỉ tiêu liên quan đến BĐS phản ánh các

yếu tố ảnh hƣởng đến kết quả định giá BĐS thế chấp ....................... 39

Chƣơng 3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG

SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NHPT KHU VỰC BẮC KẠN -

THÁI NGUYÊN ............................................................................................ 40

3.1. Một số nét cơ bản về chi nhánh nhpt khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên ....... 40

3.1.1. Quá trình hình thành và phát triển .................................................... 40

3.1.2. Đánh giá chung về những điều kiện có ảnh hƣởng đển chất

lƣợng công tác định giá bất động sản thế chấp của Chi nhánh .......... 45

3.2. Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh

NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên ................................................ 47

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

v

3.2.1. Khái quát về công tác định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh

NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên ........................................... 47

3.2.2. Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp......................... 56

3.3. Đánh giá chung về công tác định giá bất động sản thế chấp tại chi

nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên ..................................... 73

3.3.1. Những ƣu điểm.................................................................................. 73

3.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân........................................................ 75

3.3.3. Vấn đề đặt ra trong định giá BĐS thế chấp tại Chi nhánh................ 80

Chƣơng 4. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ

BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NHPT KHU VỰC

BẮC KẠN - THÁI NGUYÊN ...................................................................... 82

4.1. Định hƣớng phát triển hoạt động định giá BĐS thế chấp tại chi

nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên ..................................... 82

4.2. Các giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp

tại chi nhánh nhpt khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên.............................. 84

4.2.1. Hoàn thiện bộ máy định giá hệ thống NHPT nói chung và của

Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên nói riêng ........... 84

4.2.2. Ứng dụng linh hoạt các phƣơng pháp định giá................................. 85

4.2.3. Đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho hoạt động định giá

bất động sản thế chấp ......................................................................... 86

4.2.4. Đổi mới quy trình định giá và hoàn thiện hệ thống văn bản liên

quan đến định giá BĐS thế chấp ........................................................ 87

4.2.5. Tăng cƣờng kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt động định giá bất

động sản thế chấp ............................................................................... 90

4.2.6. Xây dựng cơ sở dữ liệu và cập nhật thông tin về bất động sản

thế chấp............................................................................................... 90

4.3. Một số kiến nghị....................................................................................... 91

4.3.1. Kiến nghị với cơ quan quản lý Nhà nƣớc ......................................... 91

4.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng nhà nƣớc .................................................. 93

4.3.3. Với Ngân hàng phát triển Việt Nam................................................. 94

KẾT LUẬN.................................................................................................... 96

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

vi

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 98

PHỤ LỤC..................................................................................................... 101

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG

BĐS Bất động sản

BĐSTC Bất động sản thế chấp

CBTD Cán bộ tín dụng

Chi nhánh CN NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên

NHPT Ngân hàng phát triển

NSNN Ngân sách Nhà nƣớc

NHTM Ngân hàng thƣơng mại

NVĐG Nhân viên định giá

TDĐT Tín dụng đầu tƣ

TCTD Tổ chức tín dụng

UBND Ủy ban nhân dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

viii

DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ

Bảng

Bảng 3.1: Tổng hợp kết quả hoạt động của Chi nhánh NHPT khu vực

Bắc Kạn - Thái Nguyên giai đoạn 2009-2012.............................. 43

Bảng 3.2: Kết quả hoạt động cho vay theo dự án có BĐS thế chấp của

Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên .................... 53

Bảng 3.3: Kết quả đảm bảo tiền vay bằng các loại tài sản............................ 54

Bảng 3.4: Kết quả cho vay thế chấp bất động sản tính theo dƣ nợ............... 54

Bảng 3.5: Giá trị bất động sản bảo đảm dƣ nợ phân loại theo BĐS ............. 55

Bảng 3.6: Ví dụ về định giá thế chấp quyền sử dụng đất tại Chi nhánh

NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên....................................... 64

Bảng 3.7: Ví dụ về định giá thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản

gắn liền trên đất tại Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn -

Thái Nguyên ................................................................................. 68

Sơ đồ

Sơ đồ 3.1: Tổ chức bộ máy của Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn -

Thái Nguyên ................................................................................. 42

Sơ đồ 4.1: Quy trình tổ chức định giá BĐS thế chấp tại Chi nhánh

NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên (đề xuất áp dụng)......... 88

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Sự phát triển của hệ thống Ngân hàng luôn tạo điều kiện cho sự phát

triển của nền kinh tế. Với một nƣớc đang phát triển nhƣ Việt Nam đang trong

quá trình thực hiện công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nƣớc và tham gia vào

quá trình hội nhập thế giới thì việc xây dựng một hệ thống Ngân hàng phát

triển bền vững là một yếu tố luôn đƣợc quan tâm và là mục tiêu cần đƣợc thực

hiện trong quá trình xây dựng và phát triển đất nƣớc. Yếu tố tạo nên sự bền

vững ấy là an toàn và hiệu quả trong kinh doanh. Hai yếu tố này tồn tại song

song nhƣng lại mâu thuẫn nhau. Hoạt động Ngân hàng là hoạt động chứa đựng

nhiều rủi ro nhất. Rủi ro xảy ra từ nhiều phía với nhiều cấp độ khác nhau có thể

dẫn tới sự sụp đổ của một Ngân hàng. Vì vậy yêu cầu hạn chế rủi ro là một trong

những yêu cầu không thể thiếu trong hoạt động không chỉ từ phía các Ngân hàng

mà còn từ phía Chính phủ. Một trong những biện pháp để hạn chế rủi ro của tất

cả các Ngân hàng là cho vay có tài sản bảo đảm, mà chủ yếu là bất động sản.

Hệ thống Ngân hàng phát triển Việt Nam là ngân hàng của Chính phủ

thực hiện chính sách tín dụng ƣu đãi đầu tƣ và tín dụng xuất khẩu của Nhà

nƣớc. Các hoạt động cho vay của NHPT có đặc thù là không vì mục đích lợi

nhuận, đối tƣợng cho vay chủ yếu tập trung vào các dự án an sinh xã hội, các

dự án thuộc đối tƣợng khuyến khích ƣu đãi đầu tƣ nhằm xây dựng cơ sở hạ

tầng, tạo ra cơ sở vật chất, tài sản cố định góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế

xã hội. Các loại hình dự án này thƣờng có tổng mức đầu tƣ lớn, thời gian vay

vốn dài, mức vốn cho vay lớn, rủi ro tín dụng cao trong khi lãi suất cho vay

thấp do đƣợc hỗ trợ từ nguồn vốn tín dụng ƣu đãi đầu tƣ của Nhà nƣớc. Do vậy

yêu cầu về bảo toàn vốn và phát triển bền vững là yêu cầu hàng đầu trong hoạt

động cho vay của NHPT. Cũng từ tính chất của các dự án thuộc đối tƣợng vay

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

2

vốn tín dụng đầu tƣ, mà tài sản bảo đảm tiền vay cho NHPT chủ yếu là chính

các tài sản hình thành trong tƣơng lai của các dự án, trong đó phần lớn là các

bất động sản nhƣ: quyền sử dụng đất, nhà xƣởng, vật kiến trúc và các tài sản

gắn liền với đất…

Nhìn chung, công tác quản lý tài sản bảo đảm tiền vay trong đó có khâu

định giá tài sản thế chấp đặc biệt là việc định giá các tài sản thế chấp là bất

động sản của hệ thống các Ngân hàng thƣơng mại của Việt nam nói chung và

hệ thống Ngân hàng phát triển Việt Nam nói riêng còn đang có rất nhiều hạn

chế và yếu kém. Lý do là thị trƣờng bất động sản ở Việt nam vẫn đang trong

giai đoạn phát triển thiếu ổn định, pháp luật về đất đai của Nhà nƣớc còn

nhiều bất cập, hệ thống các văn bản pháp lý, thủ tục, giấy tờ còn rƣờm rà

mang nặng tính hình thức, khung giá đất của Nhà nƣớc còn nhiều bất cập so

với thực tế thị trƣờng, phẩm chất đạo đức và năng lực của những ngƣời làm

công tác định giá bất động sản thế chấp còn nhiều hạn chế…

Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên cũng không phải là

một ngoại lệ. Trong quá trình công tác và làm việc tại Chi nhánh NHPT Khu

vực Bắc Kạn - Thái Nguyên, tác giả nhận thấy: Việc tập trung nghiên cứu

thực tế công tác định giá tài sản bảo đảm tiền vay, đặc biệt là vấn đề định giá

tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản để từ đó đƣa ra những giải pháp

thiết thực nhằm nâng cao chất lƣợng công tác này có ý nghĩa rất quan trọng

và cần thiết cả về lý luận và thực tiễn. Nó giúp cho công tác định giá tài sản

đƣợc chính xác hơn, đảm bảo tính pháp lý hơn, từ đó góp phần nâng cao

chất lƣợng công tác quản lý tài sản đảm bảo tiền vay của hệ thống NHPT,

thực hiện đƣợc mục tiêu an toàn, hiệu quả và phát triển bền vững mà Ngân

hàng phát triển đã đề ra đối với những dự án sử dụng vốn tín dụng đầu tƣ và

tín dụng xuất khẩu của Nhà nƣớc.

Xuất phát từ những lý do trên, tác giả chọn đề tài: ‘‘Hoàn thiện công tác