Hoàn Thiện Công Tác Đăng Ký Giao Dịch Bảo Đảm Bằng Quyền Sử Dụng Đất Quyền Sở Hữu Nhà Ở Và Tài Sản Khác Gắn Liền Với Đất Tại Huyện Thanh Oai Thành Phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

NGUYỄN THÀNH LUÂN

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO

ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU

NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI

HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ

MÃ SỐ: 8310110

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

T.S. NGUYỄN VĂN HỢP

Hà Nội,.2022

i

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, những số liệu, kết quả nghiên cứu trong Luận

văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn

này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn này đều đã

được chỉ rõ nguồn gốc./.

Hà Nội, ngày tháng năm 2022

Tác giả luận văn

Nguyễn Thành Luân

ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình

và sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân để tôi hoàn thành Luận

văn này.

Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS. Nguyễn Văn Hợp

đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi hoàn thành Luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Trường Đại học Lâm

Nghiệp đã tạo điều kiện, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện

Luận văn này.

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của UBND huyện

Thanh Oai, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký

Đất đai huyện Thanh Oai, Chi cục Thống kê huyện Thanh Oai, UBND các xã,

thị trấn đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để

hoàn thành Luận văn.

Cuối cùng, tôi xin trân trọng cảm ơn những người thân trong gia đình

cùng toàn thể các bạn học viên cùng lớp và bạn bè đã động viên và giúp đỡ tôi

trong quá trình học tập, thực hiện Luận văn này./.

Tác giả luận văn

Nguyễn Thành Luân

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ..............................................................................................i

LỜI CẢM ƠN ...................................................................................................ii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................ v

DANH MỤC CÁC BẢNG..............................................................................vii

DANH MỤC CÁC HÌNH..............................................................................viii

ĐẶT VẤN ĐỀ................................................................................................... 1

Chương 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ ĐĂNG KÝ GIAO

DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU

NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT.................................. 5

1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyến sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..................................... 5

1.1.1. Một số khái niệm............................................................................... 5

1.1.2. Phân loại đăng ký giao dịch bảo đảm.............................................. 9

1.1.3. Nội dung hoàn thiện quy trình cung cấp dịch vụ đăng ký giao dịch

bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất ................................................................................................ 12

1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến cung cấp dịch vụ đăng ký giao dịch bảo

đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất ....................................................................................................... 20

1.2. Cơ sở thực tiễn về cung cấp dịch vụ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.... 25

1.2.1. Kinh nghiệm của một số địa phương về hoàn thiện công tác đăng

ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất.......................................................................... 26

1.2.2. Bài học kinh nghiệm cho huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội..... 27

Chương 2. ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....29

2.1 Đặc điểm cơ bản của huyện Thanh Oai................................................. 29

iv

2.1.1. Đặc điểm tự nhiên........................................................................... 29

2.1.2. Đặc điểm kinh tế, xã hội ................................................................. 32

2.1.3. Hiện trạng sử dụng đất tại Huyện Thanh Oai................................ 37

2.1.4. Đánh giá chung về đặc điểm cơ bản của huyện ảnh hưởng công tác

đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất của người sử dụng đất........................... 42

2.2. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 44

2.2.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu.............................................. 44

2.2.2. Phương pháp thu thập số liệu......................................................... 44

2.2.3. Phương pháp xử lý và phân tích số liệu thống kê .......................... 45

2.3. Chỉ tiêu nghiên cứu............................................................................... 46

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................ 47

3.1. Thực trạng quản lý công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện

Thanh Oai, Thành phố Hà Nội..................................................................... 47

3.1.1. Thực trạng quản lý công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 47

3.1.2. Trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất........................ 50

3.2. Thực trạng thanh tra, kiểm tra công tác đăng ký giao dịch bảo đảm

bằng quyền sử dụng đất tại VPĐK đất đai .................................................. 68

3.2.1. Đào tạo, bồi dưỡng phát triển đội ngũ thực hiện đăng ký giao dịch

bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất ................................................................................................ 69

3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến cung cấp dịch vụ đăng ký giao bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại

huyện Thanh Oai.......................................................................................... 70

3.3.1. Thể chế và chính sách quản lý chung của Nhà nước về đăng ký giao

v

dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất................................................................................. 70

3.3.2. Nhu cầu và trình độ của người dân, doanh nghiệp trong thực hiện

đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất................................................................ 79

3.3.3. Khả năng đáp ứng của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

huyện Thanh Oai....................................................................................... 83

3.3.4. Công tác quản lý, sử dụng đất đai tới công tác đăng ký thế chấp

giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất tại huyện Thanh Oai........................................ 85

3.4. Đánh giá chung về công tác đăng ký giao bảo đảm bằng quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Thanh Oai86

3.4.1. Những kết quả đạt được trong quản lý nhà nước về đăng ký giao

dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất huyện Thanh Oai.................................................... 86

3.4.2. Những tồn tại, hạn chế ................................................................... 88

3.4.3. Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế ....................................... 90

3.5. Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý các giao dịch bảo đảm

bằng QSD đất và tài sản gắn liền với đất huyện Thanh Oai........................ 91

3.5.1. Mục tiêu, định hướng của huyện .................................................... 91

3.5.2. Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý các giao dịch bảo đảm bằng

QSD đất và tài sản gắn liền với đất huyện Thanh Oai............................. 92

KẾT LUẬN.................................................................................................... 97

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 99

PHỤ LỤC

vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt

BLDS Bộ luật Dân sự

BLDS&TM Bộ luật Dân sự và Thương mại

BNV Bộ Nội vụ

BPBĐ Biện pháp bảo đảm

BTC Bộ Tài chính

BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường

BTP Bộ Tư pháp

CP

ĐVT

ĐVHC

Chính phủ

Đơn vị tính

Đơn vị hành chính

GDBĐ

GTGT

HĐND

Giao dịch bảo đảm

Giá trị gia tăng

Hội đồng nhân dân

NĐ

NH

Nghị định

Ngân hàng

PGD

PTTH

PTCS

PT&NT

QSH

QSDĐ

STT

TT

TTLT

Phòng giao dịch

Phổ thông trung học

Phổ thông cơ sở

Phát triển và nông thôn

Quyền sở hữu

Quyền sử dụng đất

Số thứ tự

Thông tư

Thông tư liên tịch

UBND

VPĐKQSDĐ

Ủy ban nhân dân

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1. Dân số, lao động huyện Thanh Oai năm 2021 ............................... 32

Bảng 2.2. Tỷ lệ lao động đã qua đào tạo của huyện Thanh Oai ..................... 33

Bảng 2.3. Tình hình y tế, giáo dục huyện Thanh Oai giai đoạn 2019-2021... 34

Bảng 2.4 Tăng trưởng kinh tế và cơ cấu kinh tế của huyện Thanh Oai giai

đoạn 2019 - 2021............................................................................................. 36

Bảng 2.5. Hiện trạng sử dụng đất phân theo thị trấn, xã năm 2020................ 38

Bảng 3.1. Đánh giá người dân đối với việc chuẩn bị hồ sơ............................ 57

Bảng 3.2. Kết quả đăng ký thế chấp bằng QSD đất ở, QSH nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất tại huyện Thanh Oai giai đoạn 2018 - 2022 ................. 62

Bảng 3.3. Kết quả đăng ký xóa thế chấp bằng QSD đất ở, QSH nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất tại huyện Thanh Oai giai đoạn 2018 - 2021........... 65

Bảng 3.4. Thống kê lượng hồ sơ thẩm định 2018 - 2021 .............................. 66

Bảng 3.5 .Thống kê lượng hồ sơ thẩm định bị trả lại 2018 - 2021................ 67

Bảng 3.6. Ý kiến đánh giá của người dân khi giao dịch đảm bảo tại các Ngân

hàng trên địa bàn huyện Thanh Oai ................................................................ 71

Bảng 3.7.Ý kiến đánh giá của người dân về trình tự thủ tục thế chấp trên địa

bàn huyện Thanh Oai ...................................................................................... 73

Bảng 3.8. Ý kiến đánh giá của cán bộ ngân hàng về đăng ký giao dịch bảo

đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất tại huyện Thanh Oai .................................................................................. 77

Bảng 3.9. Thông tin chung về hộ điều tra....................................................... 80

Bảng 3.10. Thông tin nhu cầu và thực tế việc thế chấp của các hộ điều tra ....... 82

viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1. Bản đồ hành chính huyện Thanh Oai - TP Hà Nội......................... 30

Hình 2.2. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2020 tỷ lệ 1:25000 ................. 40

Hình 3.1. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ĐKĐĐ huyện Thanh Oai.............. 48

Hình 3.2. Sơ đồ quy trình giao dịch đảm bảo ................................................. 52

Hình 3.3. Bộ phận một cửa Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - Chi nhánh

huyện Thanh Oai ............................................................................................. 60

1

ĐẶT VẤN ĐỀ

1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định. là

thước đo sự giàu có của một quốc gia. Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng

quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của

môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh

tế, văn hoá, xã hội, quốc phòng và an ninh. Tại Điều 54 Hiến pháp nước Cộng

hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định “Đất đai là tài nguyên đặc

biệt của Quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý

theo pháp luật”. Chính vì vậy quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả, tiết kiệm

là nhiệm vụ quan trọng của Nhà nước, là yếu tố quyết định sự phát triển một

cách bền vững của nền kinh tế, đảm bảo mục tiêu ổn định chính trị - xã hội.

Trong thời gian qua, công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã có nhiều bước tiến,

các thủ tục được công khai, minh bạch, giúp cho người dân và doanh nghiệp

dễ dàng tiếp cận nguồn vốn để phục vụ cho sản xuất, kinh doanh.

Giao dịch bảo đảm được đăng ký và công khai hoá, thì sẽ hạn chế được

những tranh chấp phát sinh trong cuộc sống do các tổ chức, cá nhân dễ dàng

tiếp cận với thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm trước khi ký

kết, thực hiện các giao dịch có liên quan đến tài sản đó. Bên cạnh đó, thông

qua hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm, Nhà nước sẽ có được những thông

tin cần thiết phục vụ cho quá trình hoạch định các chính sách mang tính vĩ

mô, đặc biệt liên quan trực tiếp đến chính sách bảo đảm an toàn tín dụng. Hệ

thống đăng ký giao dịch bảo đảm được vận hành hiệu quả sẽ khuyến khích

hoạt động cho vay phục vụ nhu cầu vốn trong xã hội, nhờ đó nguồn vốn trong

xã hội sẽ được luân chuyển liên tục, khắc phục tình trạng khan hiếm vốn và

sự mất cân đối về nhu cầu vốn giữa các thành phần kinh tế.

2

Tuy nhiên, trong thực tiễn hiện này, công tác đăng ký giao dịch bảo

đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất vẫn còn nhiều bất cập như các văn bản quy phạm pháp luật nhiều, đôi lúc

còn chưa thống nhất trong thực hiện ảnh hưởng đến việc thực hiện đăng ký

giao dịch bảo đảm cho người sử dụng đất;

Thanh Oai là huyện nằm ở cửa ngõ phía Tây Nam thành phố Hà Nội,

có diện tích gần 142km2, cách trung tâm Hà Nội 30 km. Đầu mối của nhiều

tuyến đường giao thông quan trọng, có nhiều ưu thế về vị trí, tiềm năng và thế

mạnh có khả năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong quá

trình phát triển kinh tế - xã hội của huyện.

Trong những năm gần đây, tốc độ gia tăng dân số, sự đô thị hóa trên địa

bàn diễn ra tương đối mạnh mẽ và sâu sắc. Cùng với tốc độ đô thị hóa, công

nghiệp hóa thì nhu cầu vốn ngày càng gia tăng, các giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất diễn ra khá sôi động trên địa bàn

huyện. Việc đăng ký các giao dịch trên tại các cơ quan Nhà nước theo quy định

của pháp luật ngày càng tăng. Tuy nhiên, việc quản lý các giao dịch này vẫn còn

những tồn tại, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải pháp giải quyết.

Xuất phát từ thực tế khách quan kể trên, nên học viên thực hiện đề tài:

“Hoàn thiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Thanh Oai,

Thành phố Hà Nội”.

2. Mục tiêu nghiên cứu

2.1. Mục tiêu tổng quát

Trên cơ sở đánh giá thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm

bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

tại huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội luận văn đề xuất các giải pháp nhằm

hoàn thiện quá trình cung cấp dịch vụ đăng ký đăng ký giao dịch bảo đảm

bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền đất tại

huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội.

3

Cách tiếp cận mục tiêu tổng quát theo hướng hoàn thiện quá trình cung

cấp dịch vụ đăng ký giao dịch đảm bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội.

2.2. Mục tiêu cụ thể

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác đăng ký giao dịch

bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất

- Phân tích thực trạng các hoạt động quản lý và những khó khăn trong

quá trình cung cấp dịch vụ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Thanh Oai,

thành phố Hà Nội.

- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình cung cấp dịch vụ đăng

ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất tại huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện quá trình cung cấp dịch vụ

đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1. Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu chính của đề tài là công tác đăng ký giao dịch

bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất tại huyện Thanh Oai - thành phố Hà Nội. (tiếp cận theo hướng hoàn

thiện quy trình cung cấp dịch vụ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Thanh

Oai - thành phố Hà Nội)

3.2. Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi về nội dung: Công tác đăng ký giao dịch bảo đảm và công

tác đăng ký các giao dịch bảo đảm bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất