Giáo trình đào tạo và ôn thi chứng chỉ bất động sản

VIỆN ĐÀO TẠO BẤT ĐỘNG SẢN LIÊN VIỆT

GIÁO TRÌNH ĐÀO TẠO – ÔN THI

CHỨNG CHỈ BẤT ĐỘNG SẢN

- Môi giới Bất động sản

- Điều hành sàn giao dịch Bất động

sản

- Định giá Bất động sản

Hà Nội - 2022

HOTLINE: 0965.968.300

2

MỤC LỤC

A. KIẾN THỨC CƠ SỞ..........................................................................................4

CHUYÊN ĐỀ 1: PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 4

I. PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN....................................4

II. PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI ........................................................................11

III. PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở...........................................................................24

IV. PHÁP LUẬT VỀ DÂN SỰ ........................................................................28

V. PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ .........................................................................31

CHUYÊN ĐỀ II: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN..........................................33

I. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN33

II. PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ........................................46

III. VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS ..................50

IV. CÁC YẾU TỔ CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS.................................................53

V. VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS ...................69

VI. GIÁ TRỊ VÀ GIÁ CẢ BĐS........................................................................69

CHUYÊN ĐỀ 3: ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN..........................82

I. CÁC VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN..........................83

II. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THỰC HIỆN MỘT DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS

...................................................................................................................... 85

III. NỘI DUNG CÁC DỰ ÁN BĐS .................................................................90

IV. HỢP ĐỒNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN........................93

V. THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HỒ SƠ BẤT ĐỘNG SẢN ...............95

CHUYÊN ĐỀ 4: PHÒNG CHỐNG RỬA TIỀN TRONG KINH DOANH BẤTĐỘNG

SẢN....................................................................................................................101

I. CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÒNG CHỐNG RỬA TIỀN TRONG LĨNH VỰC KINH

DOANH BẤT ĐỘNG SẢN............................................................................101

II. CÁC PHƯƠNG THỨC, THỦ ĐOẠN RỬA TIỀN THƯỜNG GẶP TRONG LĨNH

VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.......................................................103

HOTLINE: 0965.968.300

3

III. CÁC BIỆN PHÁP PHÒNG, CHỐNG RỬA TIỀN TRONG LĨNH VỰC KINH

DOANH BẤT ĐỘNG SẢN............................................................................105

IV. CÁC GIAO DỊCH ĐÁNG NGỜ VÀ CÁCH NHẬN BIẾT GIAO DỊCHĐÁNG

NGỜ TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN....................108

V. HƯỚNG DẪN VỀ BÁO CÁO, CUNG CẤP VÀ LƯU TRỮ THÔNG TIN109

B. KIẾN THỨC CHUYÊN MÔN VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN ............112

CHUYÊN ĐỀ 1: TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN112

I. GIỚI THIỆU VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BĐS.............................................112

II. VAI TRÒ CHỨC NĂNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THỊ TRƯỜNG

BĐS.................................................................................................................112

III. NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BĐS.....................................115

IV. ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI VÀ YÊU CẦU CHUYÊNMÔN

CỦA NHÀ MÔI GIỚI BĐS............................................................................115

V. NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN SỰ PHÁT TRIỂN NGHỀ MÔI GIỚIBẤT

ĐỘNG SẢN ....................................................................................................118

VI. KINH NGHIỆM CỦA CÁC NƯỚC VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BĐS .....119

VII. ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP TRONG MÔI GIỚI BĐS .........................123

CHUYÊN ĐỀ 2: QUY TRÌNH VÀ KỸ NĂNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNGSẢN125

I. THU THẬP THÔNG TIN VỀ CUNG CẦU BĐS......................................125

II. XÁC NHẬN ĐỐI TƯỢNG VÀ CÁC BÊN THAM GIA THƯƠNG VỤ MÔI GIỚI

BẤT ĐỘNG SẢN ...........................................................................................127

III. LẬP HỒ SƠ THƯƠNG VỤ MÔI GIỚI...............................................128

IV. THỜI HẠN VÀ NHỮNG BƯỚC THỰC HIỆN THƯƠNG VỤ MÔIGIỚI128

V. MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN .............................................................129

VI. KỸ NĂNG GIAO TIẾP VÀ ĐÀM PHÁN TRONG GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

.................................................................................................................... 130

VII. TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ VĂN PHÒNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN137

HOTLINE: 0965.968.300

4

A. KIẾN THỨC CƠ SỞ

CHUYÊN ĐỀ 1: PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

I. PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Pháp luật về kinh doanh BĐS được quy định cụ thể trong Luật kinh doanh BĐS số

66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc hội nước Cộng Hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

và Nghị định 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một

số điều của Luật kinh doanh BĐS.

1. Luật kinh doanh BĐS

- Luật Kinh doanh bất động sản quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản, quyền,

nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản

có liên quan đến kinh doanh bất động sản.

- Luật Kinh doanh bất động sản bao gồm 6 Chương, 82 Điều được Quốc hội nước Cộng

hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 25/11/2014. (Nội

dung chi tiết xem phụ lục toàn văn Luật Kinh doanh bất động sản)

- Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2015

- Luật kinh doanh bất động sản quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản, bao

gồm những nội dung chính sau đây:

CHƯƠNG I: NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG

Chương này có 8 điều bao gồm:

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh: Quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh

doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.

Điều 2. Đối tượng áp dụng: Quy định những đối tượng áp dụng của Luật này gồm có Tổ

chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan

đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

Điều 3.Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

- Kinh doanh bất động sản: là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua,

nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động

sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư

vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

- Môi giới bất động sản: là việc làm trung gian cho các bên mua bán, chuyển nhượng,

cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

- Nhà, công trình xây dựng có sẵn: là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây

dựng và đưa vào sử dụng.

- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: là nhà, công trình xây dựng đang

trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

- Quản lý bất động sản: là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản

lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây

dựng hoặc người có quyền sử dụng đất.

HOTLINE: 0965.968.300

5

- Sàn giao dịch bất động sản: là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng,

cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

- Thuê mua nhà, công trình xây dựng: là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua

thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây

dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua

thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó.

- Tư vấn bất động sản: là hoạt động trợ giúp về các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất

động sản theo yêu cầu của các bên.

Điều 4.Nguyên tắc kinh doanh bất động sản

- Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp

pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.

- Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luậtnày.

- Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.

- Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ

quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có

thẩm quyền phê duyệt.

Điều 5.Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh

Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này (sau đây gọi là

bất động sản) bao gồm:

- Nhà, công trình xây dựng đã có sẵn của các tổ chức, cá nhân;

- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;

- Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho

phép đưa vào kinh doanh;

- Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo

quy định của pháp luật về đất đâi thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Điều 6.Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh

- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động

sản theo các hình thức sau đây:

• Tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;

• Tại trụ sở Ban quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất độngsản;

• Tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất

động sản.

- Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:

• Loại bất động sản;

• Vị trí bất động sản;

• Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;

• Quy mô của bất động sản;

• Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về

từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà

hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư;

• Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản;

HOTLINE: 0965.968.300

6

• Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ

có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép

bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà

ở hình thành trong tương lai;

• Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);

• Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Điều 7.Chính sách của nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản

- Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh

doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng

thời kỳ và từng địa bàn/

- Nhà nước khuyến khích và có chính sách miễn, giảm thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê

đất, tín dụng ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án được ưu đãi

đầu tư.

- Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng công trình hạ tầng

kỹ thuật ngoài hàng rào của dự án; hỗ trợ đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật trong

hàng rào đối với dự án được ưu đãi đầu tư.

- Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công ích đô

thị, công trình hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

- Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động, đảm

bảo lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng.

Điều 8.Các hành vi bị cấm

- Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

- Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã

được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất độngsản.

- Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.

- Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và

tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

không đúng mục đích theo cam kết.

- Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

- Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của

Luật này.

- Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định

của pháp luật.

CHƯƠNG II:KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÓ SẴN

Chương này từ Điều 9 đến 53 quy định về kinh doanh bất động sản có sẵn

Mục 1: Quy định chung

Điều 9: Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh

Điều 10: Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

Điều 11: Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt

Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Điều 12: Yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh

HOTLINE: 0965.968.300

7

Điều 13: Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản

Điều 14: Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản bất

động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Điều 15: Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản

Điều 16: Thanh toán trong giao dịch bất động sản

Điều 17: Hợp đồng kinh doanh bất động sản

Điều 18: Nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng

Mục 2:Mua bán nhà, công trình xây dựng

Điều 19: Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng

Điều 20: Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán

Điều 21: Quyền của bên bán nhà, công trình xây dựng

Điều 22: Nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng

Điều 23: Quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng

Điều 24: Nghĩa vụ của bên mua nhà, công trình xây dựng

Mục 3: Cho thuê nhà, công trình xây dựng

Nhà công trình xây dựng cho thuê phải đảm bảo chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường

và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và

thỏa thuận trong hợp đồng.

Điều 25: Nguyên tắc cho thuê nhà, công trình xây dựng

Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải đảm bảo chất lượng, an toàn, vệ sinh môi

trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết

kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.

Điều 26: Quyền của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng

Điều 27: Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng

Điều 28: Quyền của bên thuê nhà, công trình xây dựng

Điều 29: Nghĩa vụ của bên thuê nhà, công trình xây dựng

Điều 30: Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng

Mục 4: Cho thuê mua nhà, công trình xây dựng

Điều 31: Nguyên tắc cho thuê mua nhà, công trình xây dựng

Điều 32: Quyền của bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng

Điều 33: Nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng

Điều 34: Quyền của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng

Điều 35: Nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng

Điều 36: Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

Mục 5: Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Điều 37: Nguyên tắc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sửu dụng đất

Điều 38: Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 39: Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 40: Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 41: Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 42: Quyền của bên thuê quyền sử dụng đất

Điều 43: Nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất

HOTLINE: 0965.968.300

8

sản

Điều 44: Quyền của bên thuê quyền sử dụng đất

Điều 45: Nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất

Điều 46: Quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc cho thuê lại quyền sử dụng đất

Điều 47: Nội dung hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Mục 6: Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Điều 48: Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Điều 49: Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Điều 50: Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động

Điều 51: Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Điều 52: Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự

án bất động sản

Điều 53: Nội dung hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

CHƯƠNG III: KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG

LAI

Điều 54: Quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Điều 55: Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Điều 56: Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Điều 57: Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

Điều 58: Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình

thành trong tương lai

Điều 59: Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

CHƯƠNG IV: KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN

Mục 1: Quy định chung

Điều 60: Phạm vi kinh doanh dịch vụ bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước,

người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

Điều 61: Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản

Mục 2: Dịch vụ môi giới bất động sản

Điều 62: Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Điều 63: Nội dung môi giới bất động sản

Điều 64: Thù lao môi giới bất động sản

Điều 65: Hoa hồng môi giới bất động sản

Điều 66: Quyền của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Điều 67: Nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Điều 68:Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

- Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản khi có đầy đủ các điều

kiện sau đây:

• Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

• Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên;

• Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản.

- Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có thời hạn sử dụng là 05 năm.

HOTLINE: 0965.968.300

9

- Bộ trưởng Bộ xây dựng quy định cụ thể về việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giớibất

động sản.

Mục 3: Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

Điều 69: Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản

Điều 70: Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Điều 71: Quyền của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

Điều 72: Nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

Điều 73: Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản

Mục 4: Dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản

Điều 74: Dịch vụ tư vấn bất động sản

Điều 75: Dịch vụ quản lý bất động sản

CHƯƠNG V: QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Điều 76: Nội dung quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản

Điều 77: Trách nhiệm quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản

Điều 78: Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Điều 79: Xử lý vi phạm

CHƯƠNG VI: ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH

Điều 80: Điều khoản chuyển tiếp

- Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang hoạt động mà chưa đáp ứng đủ điều

kiện theo quy định của Luật này thì phải bổ sung đủ các điều kiện trong thời hạn 01 năm kể

từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

- Các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền

quyết định việc đầu tư, đã được giao đất, cho thuê đất, đã có văn bản cho phép chuyển

nhượng dự án hoặc ký kết hợp đồng chuyển nhượng, bán, cho thuê, cho thuê mua trước ngày

Luật này có hiệu lực thi hành thì không phải làm lại thủ tục thei quy định của Luậtnày.

- Chứng chỉ môi giới bất động sản đã được cấp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành

có giá trị pháp lý trong thời hạn 05 năm kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành; hết thời

hạn trên, người được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản phải có đủ điều kiện theo quy định

của Luật này.

- Chứng chỉ định giá bất động sản đã được cấp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành

có giá trị pháp lý trong thời hạn 05 năm kể từ ngày Luật này có hiệu kuwcj thi hành; hết thời

hạn trên, người được cấp chứng chỉ định giá bất động sản phải có đủ điều kiện về thẩm định

giá viên theo quy định của pháp luật về giá.

Điều 81: Hiệu lực thi hành

Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 20115.

Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 hết hiệu lực thi hành kể từ ngày Luật

này có hiệu lực thi hành.

Điều 82: Quy định chi tiết

Chính phủ, cơ quan có thẩm quyền quy định chi tiết các điều, khoản được giao trong

Luât.

2. Nghị định 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi

hành một số điều của Luật kinh doanh BĐS

HOTLINE: 0965.968.300

10

Nội dung chính của Nghị định này là quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh

doanh bất động sản. Nghị định này có 3 chương 16 điều cụ thể gồm:

CHƯƠNG I: NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1: Phạm vi điều chỉnh

Điều 2: Đối tượng áp dụng

Điều 3. Giải thích từ ngữ

CHƯƠNG II: MỘT SỐ QUY ĐỊNH CỤ THỂ

Mục 1: Điều kiện kinh doanh bất động sản

Điều 4: Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

Điều 5: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất

động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên

Mục 2: Hợp đồng và chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh

bất động sản

Điều 6: Hợp đồng kinh doanh bất động sản

Điều 7: Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bản, thuê mua nhà ở hình thành trong

tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn

Điều 8: Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành

trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn

Mục 3. Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Điều 9: Nguyên tắc thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Điều 10: Hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Điều 11: Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Uỷ ban

nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư (quyết định chủ trường đầu tư, quyết định đầu tư,

văn bản chấp thuận đầu tư)

Điều 12: Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án do Thủ tướng Chính phủ

quyết định việc đầu tư (quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, văn bản chấp thuận

đầu tư)

Điều 13: Lấy ý kiến và thẩm định hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất

động sản

CHƯƠNG III: ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH

Điều 14: Quy định chuyển tiếp

Điều 15: Trách nhiệm thi hành

Điều 16: Hiệu lực thi hành

1. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01 tháng 3 năm 2022.

2. Nghị định này thay thế Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 9 năm 2015 của

Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

3. Kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, các quy định về điều kiện của tổ chức,

cá nhân kinh doanh bất động sản, việc lập và ký kết các hợp đồng kinh doanh bất động sản, việc

chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, thuê mua nhà,

công trình xây dựng có sẵn, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

được quy định trong các Nghị định của Chính phủ, Quyết định của Thủ tướng Chính phủ, các

HOTLINE: 0965.968.300

11

văn bản quy phạm pháp luật do các bộ, ngành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành trước ngày

Nghị định này có hiệu lực thi hành mà có nội dung thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định này

thì thực hiện theo quy định của Nghị định này.

4. Các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ,

Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chịu trách nhiệm thi hành Nghị

định này.

HOTLINE: 0965.968.300

12

II. PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI

1. Những quy định về pháp luật

Pháp luật về đất đai được quy định cụ thể trong Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29

tháng 11 năm 2013 của Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam.

1.1. Sở hữu đất đai

- Luật Đất đai tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện

chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất

theo quy định của Luật này

1.2. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai

- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện

văn bản đó.

- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ

hành chính.

- Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy

hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất.

- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

- Quản lý việc giao đất, việc cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.

- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Thống kê, kiểm kê đất đai.

- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.

- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.

- Quản lý giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của phápluật

về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.

- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.

HOTLINE: 0965.968.300

13

- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng

đất đai

- Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.

1.3. Phân loại đất

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

1.3.1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trông lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phong hộ;

e) Đất rừng đặc dụng;

f) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác

phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trợ không trực tiếp trên đất; xây dựng

chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;

đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

1.3.2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất

xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công

nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

e) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp,

khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho

hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

f) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân

bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công

trình giao thông khác); thủy lượi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất

sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công

trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng

khác;

g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

j) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ

sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón,

máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của

người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với

đất ở;

HOTLINE: 0965.968.300

14

1.3.3. Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng

1.4. Nguyên tắc sử dụng đất

- Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

- Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi íchchính

đáng của người sử dụng đất xung quanh.

- Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời gian sử dụng đất

theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

1.5. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

- Nhận quyền sử dụng đất: Luật đất đai có quy định: “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá

nhân được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ

trường hợp quy định tại điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được

nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu

công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất

theo quy định của Chính phủ”.

- Về các quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất Luật đất đai quy định:

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ

chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển

đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử

dụng đất; không được bồi thường vè đất khi Nhà nước thu hồi đất.

+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền

thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và

Điều 170 của Luật này.

+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền

thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ chung quy định tại khoản 1

Điều 174:

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

• Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với

trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất,

tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê

đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

• Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng

đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà

tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

• Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại

các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đấtđể

hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,

doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.

+ Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê

đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách