Giao dịch bất động sản giả tạo nhằm trốn thuế theo pháp luật dân sự Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

ĐỖ QUỐC ANH

GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ

BẤT ĐỘNG SẢN GIẢ TẠO NHẰM TRỐN THUẾ

THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ

CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ

BẤT ĐỘNG SẢN GIẢ TẠO NHẰM TRỐN THUẾ

THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự

Định hướng nghiên cứu

Mã số: 8380103

Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS Lê Minh Hùng

Học viên : Đỗ Quốc Anh

Lớp : Cao học Luật - Khóa 33-34

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 10 năm 2022

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan luận văn thạc sĩ “Giao dịch dân sự về bất động sản giả

tạo nhằm trốn thuế theo pháp luật dân sự Việt Nam” là công trình nghiên cứu

khoa học do bản thân tôi thực hiện, dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Lê

Minh Hùng. Tất cả những tài liệu, số liệu được sử dụng trong luận văn bảo đảm

tính khách quan, chính xác, được trích dẫn rõ ràng. Những kết luận khoa học

của luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình

khoa học nào khác.

Tác giả

Đỗ Quốc Anh

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

TT TỪ, CỤM TỪ ĐƯỢC VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT

1. Bất động sản BĐS

2. Bộ luật dân sự BLDS

3. Bộ luật tố tụng dân sự BLTTDS

4. Giấy chứng nhận GCN

5. HĐTP HĐTP

6. Luật đất đai LĐĐ

7. Thành phố Hồ Chí Minh TP.HCM

8. Tòa án nhân dân TAND

9. Tòa án nhân dân tối cao TANDTC

10. Ủy ban nhân dân UBND

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU............................................................................................................ 1

CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ BẤT

ĐỘNG SẢN GIẢ TẠO NHẰM MỤC ĐÍCH TRỐN THUẾ THEO PHÁP LUẬT

DÂN SỰ VIỆT NAM .................................................................................................. 12

1.1. Khái niệm, đặc điểm của giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm trốn

thuế ............................................................................................................................... 12

1.1.1. Khái niệm về giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm trốn thuế............ 12

1.1.2. Đặc điểm của giao dịch dân sự giả tạo trong giao dịch dân sự về bất động sản

nhằm trốn thuế .............................................................................................................. 17

1.2. Các trường hợp giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm trốn thuế.... 19

1.2.1. Giả tạo về nội dung và bản chất của giao dịch dân sự về bất động sản ............ 19

1.2.2. Giả tạo về nội dung, giá cả trong giao dịch dân sự về bất động sản ................. 23

1.3. Căn cứ xác định giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm trốn thuế ... 29

1.3.1. Căn cứ xác định giao dịch giả tạo ...................................................................... 29

1.3.2. Căn cứ xác định hành vi trốn thuế trong việc xác lập giao dịch dân sự về bất

động sản ........................................................................................................................ 32

1.3.3. Phương thức trốn thuế trong hoạt động giao dịch dân sự về bất động sản ....... 33

1.4. Xử lý giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm mục đích trốn thuế..... 33

1.4.1. Xử lý giả tạo trong mối quan hệ giữa các bên.................................................... 33

1.4.2. Xử lý giả tạo trong mối quan hệ với bên thứ ba ................................................. 38

CHƯƠNG 2. BẤT CẬP CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ BẤT

ĐỘNG SẢN GIẢ TẠO NHẰM TRỐN THUẾ Ở VIỆT NAM VÀ KIẾN NGHỊ

HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT..................................................................................... 45

2.1. Bất cập của quy định về các trường hợp giao dịch dân sự về bất động sản giả

tạo nhằm trốn thuế và kiến nghị hoàn thiện pháp luật ........................................... 45

2.1.1. Bất cập của quy định về các trường hợp giao dịch dân sự về bất động sản giả

tạo nhằm trốn thuế ........................................................................................................ 45

2.1.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về các trường hợp giao dịch dân sự về bất động

sản giả tạo nhằm trốn thuế............................................................................................ 49

2.2. Bất cập khi xác định căn cứ giả tạo nhằm trốn thuế trong việc xác lập giao

dịch dân sự về bất động sản và kiến nghị hoàn thiện pháp luật............................. 52

2.2.1. Bất cập khi xác định căn cứ giả tạo nhằm trốn thuế trong việc xác lập giao dịch

dân sự về bất động sản.................................................................................................. 52

2.2.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật khi xác định căn cứ giả tạo nhằm trốn thuế

trong việc xác lập giao dịch dân sự về bất động sản....................................................55

2.3. Bất cập khi xử lý giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm mục đích

trốn thuế và kiến nghị hoàn thiện pháp luật ............................................................ 58

2.3.1. Bất cập khi xử lý giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm mục đích trốn

thuế ................................................................................................................................ 58

2.3.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật khi xử lý giao dịch dân sự về bất động sản giả

tạo nhằm mục đích trốn thuế......................................................................................... 59

KẾT LUẬN ................................................................................................................. 63

DANH MỤC TÀI LIỆU................................................................................................ 1

PHỤ LỤC

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Thuế nói chung là nguồn thu chủ yếu của mỗi quốc gia, nó ra đời và tồn tại

song song với chế độ của quốc gia đó. Thuế là một hình thức động viên bắt buộc

của Nhà nước nhằm tập trung một bộ phận nguồn lực của cải xã hội vào ngân sách

nhà nước để đáp ứng nhu cầu chi tiêu của Nhà nước thích ứng với từng giai đoạn

phát triển của xã hội. Chính sách Thuế là một trong những nội dung quan trọng của

chính sách tài chính quốc gia xuất phát từ vai trò quan trọng của thuế trong việc

điều tiết vĩ mô nền kinh tế quốc dân, điều tiết mọi hoạt động giữa các thành phần

kinh tế, giữa các ngành, giữa các vùng nhằm đảm bảo sự công bằng, bình đẳng về

quyền lợi và nghĩa vụ của mọi tổ chức, cá nhân trong xã hội.

Theo quy định hiện hành đối với hoạt động kinh doanh mua bán, chuyển

nhượng BĐS, cá nhân phải nộp thuế thu nhập bằng 2% giá trị chuyển nhượng,

doanh nghiệp nộp 20% trên thu nhập. Giá tính thuế là giá ghi trên hợp đồng và dựa

theo khung giá đất do Nhà nước quy định nếu hợp đồng không ghi rõ hoặc giá ghi

trên hợp đồng thấp hơn khung quy định. Tuy nhiên, nhiều trường hợp giá khai để

tính thuế thấp hơn giá giao dịch thực tế, nhằm giảm đi số thuế phải nộp, hoặc trốn

đóng thuế gây thất thu thuế cho Nhà nước và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Trước

tình trạng trên, pháp luật hiện hành quy định vẫn còn thiếu sót vì vậy các cơ quan

nhà nước chỉ có công văn chỉ đạo và đề nghị các địa phương chỉ đạo các cơ quan

liên quan tăng cường phối hợp, trao đổi, cung cấp thông tin cho cơ quan thuế để

quản lý chặt chẽ đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS.

Thất thu thuế nói chung và trốn thuế trong lĩnh vực BĐS nói riêng là vấn đề

“nóng” của nhiều tỉnh, thành trên cả nước trong thời gian qua. Thực trạng này đã

được nhiều chuyên gia trong các lĩnh vực thảo luận, chỉ ra nguyên nhân, như: Chính

sách thuế, phí và phương pháp tính thuế, thủ tục nộp thuế liên quan đến chuyển

nhượng, tặng cho BĐS còn có điểm chưa phù hợp; thiếu cơ chế kiểm soát dòng tiền

đối với các giao dịch chuyển nhượng BĐS; bảng giá đất; Bảng giá tối thiểu nhà,

công trình, vật kiến trúc để làm cơ sở tính lệ phí trước bạ nhà mà UBND tỉnh ban

2

hành chưa tương xứng với giá thị trường; hệ thống cơ sở dữ liệu giữa các ngành

chưa đồng bộ, liên thông.Trên thực tế, nguyên tắc tự do, tự nguyện thỏa thuận đã

được cố tình “vận dụng” trong nhiều trường hợp liên quan đến hợp đồng, giao dịch,

nhất là vấn đề về thỏa thuận giá cả trong giao dịch chuyển nhượng BĐS để trốn

thuế, dẫn đến việc thất thu thuế của Nhà nước mà khó có cơ sở để xác định được

hành vi vi phạm; hoặc các bên thỏa thuận hủy hợp đồng, giao dịch đã ký kết và sau

đó tiến hành ký kết hợp đồng, giao dịch tiếp với người khác để thực hiện mục đích

chuyển nhượng tài sản qua nhiều lần mà không phải nộp thuế.

Để hạn chế, ngăn chặn tình trạng trên cần thực hiện đồng bộ các giải pháp.

Đó là chỉ cho phép mua bán sản phẩm BĐS đã hình thành, quy định các giao dịch

BĐS phải thông qua sàn giao dịch và việc thanh toán thực hiện chuyển khoản qua

ngân hàng kèm theo tất cả chứng từ trong hồ sơ giao dịch nhằm bảo đảm công khai,

minh bạch; cùng với đó là phạt nặng gấp nhiều lần so với số tiền trốn thuế. Quan

trọng hơn cả, Nhà nước cần ban hành bảng khung giá đất sát với giá thị trường, bởi

giá đất Nhà nước quy định hiện còn thấp, chưa sát thực tế, được coi là “lỗ hổng” về

pháp lý. Trong bối cảnh hội nhập và phát triển của đất nước, nhu cầu về nhà ở, BĐS

của người dân ngày càng cao, hoạt động chuyển nhượng BĐS diễn ra thường xuyên

và mang lại khoản thu nhập lớn. Tuy nhiên, khoản thu nhập từ việc chuyển nhượng

BĐS thường không được kê khai đầy đủ, nhiều trường hợp đã lợi dụng kẽ hở của

pháp luật để trốn thuế, gây thất thu cho ngân sách nhà nước.

Xuất phát từ những vấn đề trên, việc nghiên cứu, xem xét một cách toàn diện

để kịp thời khắc phục những hạn chế, bổ sung, sửa đổi các quy định của pháp luật

hiện hành về vấn đề giao dịch BĐS giả tạo nhằm trốn thuế nhà nước là cần thiết,

nhằm áp dụng các quy định này trong thực tiễn hiệu quả. Với hy vọng được góp

phần vào hoàn thiện các quy định của pháp luật kinh doanh BĐS, pháp luật dân sự

nói chung và việc xác định giao dịch BĐS giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa

vụ với nhà nước nói riêng nên tác giả đã chọn đề tài “Giao dịch dân sự về bất động

sản giả tạo nhằm trốn thuế theo pháp luật dân sự Việt Nam” làm đề tài luận văn

thạc sĩ luật học.

3

2. Tình hình nghiên cứu

Qua tìm hiểu vấn đề, cho đến nay chưa có một công trình nghiên cứu toàn

diện nào ở cấp độ luận văn thạc sĩ về vấn đề “Giao dịch dân sự về bất động sản giả

tạo nhằm trốn thuế theo pháp luật dân sự Việt Nam”, vấn đề này chỉ được khái quát

trong một số công trình nghiên cứu, sách chuyên khảo và một số tài liệu khác, có

thể kể đến như sau:

- Sách chuyên khảo, giáo trình

+ Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và Bình luận bản án (Tập

1) (Sách chuyên khảo, xuất bản lần thứ tám), Nxb. Hồng Đức – Hội Luật gia Việt

Nam. Cuốn sách này tác giả đã khái quát các vấn đề về giả tạo và các loại giả tạo

trong giao kết hợp đồng. Trong phần này, tác giả có đề cập đến hợp đồng bị che dấu

hướng xử lý giả tạo trong mối quan hệ với người thứ ba và vấn đề có liên quan đến

đối tượng nghiên cứu của luận văn đó xác định giả tạo để trốn thuế chủ yếu xuất

hiện ở hợp đồng chuyển nhượng BĐS thường có hiện tượng trốn thuế trên cơ sở

bình luận các bản án. Đây là những kiến thức quan trọng đặt nền tảng cho tác giả

trong việc nhận thức những nội dung cơ bản trong việc nghiên cứu đề tài.

+ Lê Minh Hùng, Hiệu lực của hợp đồng (Sách chuyên khảo), Nxb.Hồng

Đức-Hội Luật gia Việt Nam. Cuốn sách này tác giả đã khái quát hiệu lực ràng buộc

của hợp đồng là một trong những vấn đề pháp lý cơ bản của pháp luật hợp đồng.

Nguyên tắc cơ bản của hiệu lực hợp đồng là nguyên tắc ràng buộc hợp đồng- pacta

sunt servnda. Bên cạnh đó, hiệu lực hợp đồng còn được điều chỉnh bởi nguyên tắc

đối lập- một ngoại lệ của nguyên tắc hiệu lực ràng buộc của hợp đồng- nguyên tắc

rebus sie stantibus. Khi xác lập một hợp đồng, các bên chủ thể luôn hướng đến việc

bảo đảm hiệu lực của hợp đồng bằng mọi cách thức, kinh nghiệm, khả năng, sự hiểu

biết về các qui định của pháp luật và thực tiễn pháp lý của hợp đồng là “thiêng

liêng”. Các bên tham gia hợp đồng và mọi cá nhân tổ chức khác phải tôn trọng giá

trị pháp lý của hợp đồng và tòa án khi xem xét mối quan hệ ràng buộc giữa các bên

dựa trên cơ sở của hợp đồng cũng luôn chú ý tới việc xem xét hiệu lực của hợp

đồng, để hoặc công nhận hợp đồng có giá trị pháp lý, hoặc bác bỏ hiệu lực của hợp