Giải pháp hạn chế rủi ro trong cấp tín dụng bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam - chi nhánh 7 thành phố Hồ Chí Minh: Luận văn thạc sĩ tài chính ngân hàng / Hoàng Ngọc Quỳnh Chi ; Nguyễn Đức Trung người hướng dẫn khoa học

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

HOÀNG NGỌC QUỲNH CHI

GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CẤP TÍN DỤNG

BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ

PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH 7

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2020

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

HOÀNG NGỌC QUỲNH CHI

GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CẤP TÍN DỤNG

BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ

PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH 7

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng

Mã số: 020120180010

LUẬN VĂN THẠC SĨ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.,TS. NGUYỄN ĐỨC TRUNG

Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2020

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết

quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất

kỳ công trình nào khác.

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã

được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được trích rõ nguồn gốc.

Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường về sự cam đoan này.

TPHCM, ngày 05 tháng 06 năm 2020

Tác giả Luận văn

Hoàng Ngọc Quỳnh Chi

ii

LỜI CẢM ƠN

Trước tiên, tôi xin gửi lời cám ơn đến Ban giám hiệu Trường Trường Đại học

Ngân hàng TPHCM đã tạo điều kiện tốt nhất cho việc hình thành và phát triển chương

trình cao học chuyên ngành Tài chính – Ngân hàng.

Tôi xin gửi lời cám ơn chân thành đến Quý Thầy Cô đã tận tình giảng dạy,

truyền đạt kiến thức về chuyên ngành Tài Chính – Ngân hàng, làm nền tảng cơ sở để

tôi thực hiện luận văn này và áp dụng vào thực tiễn công việc.

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cám ơn sâu sắc đến PGS.,TS. Nguyễn Đức Trung.

Thầy đã định hướng, đồng hành, hướng dẫn và hỗ trợ tôi trong suốt quá trình nghiên

cứu. Nhờ đó, tôi đã hoàn thành được luận văn một cách tốt nhất và hoàn thiện nhất.

Tôi cũng chân thành cám ơn Ban Giám Đốc, các anh/chị Lãnh đạo phòng và

các đồng nghiệp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam – Chi

nhánh 7 TPHCM đã tạo điều kiện thuận lợi, đồng thời hỗ trợ, tư vấn cho tôi trong

quá trình thực hiện luận văn.

Do kinh nghiệm và kiến thức còn hạn chế, nên sẽ không tránh khỏi những

thiếu sót. Rất mong nhận được những ý kiến đóng góp từ Quý Thầy Cô, đồng nghiệp

và các bạn học viên.

Tôi xin chân thành cám ơn.

iii

TÓM TẮT

1. Tiêu đề: Giải pháp hạn chế rủi ro trong cấp tín dụng bất động sản tại Ngân hàng

Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam – Chi nhánh 7 TPHCM.

2. Tóm tắt:

Trong hoạt động kinh doanh của các ngân hàng, cho vay là một sản phẩm đem

lại nhiều lợi nhuận, bên cạnh đó cũng là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro, gây ra tổn

thất cho ngân hàng. Hiện nay, trong tổng dư nợ cho vay, dư nợ bất động sản chiếm

tỷ lệ khá cao và tiềm ẩn khá nhiều rủi ro. Nợ xấu phát sinh từ hoạt động cho vay bất

động sản cũng ngày càng gia tăng. Qua thực tiễn công tác tại đơn vị, tác giả nhận

thấy dư nợ bất động sản tại chi nhánh chiếm tỷ lệ cao và đang tồn tại một số rủi ro

liên quan nên đã lựa chọn đề tài “Giải pháp hạn chế rủi ro trong cấp tín dụng bất

động sản tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam – Chi nhánh 7

Thành phố Hồ Chí Minh”.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích thực trạng rủi ro trong hoạt động

cho vay bất động sản tại VietinBank CN7, đồng thời đánh giá những biện pháp quản

lý rủi ro đang được áp dụng. Từ đó, nêu lên các giải pháp và các kiến nghị nhằm hạn

chế rủi ro trong cấp tín dụng bất động sản tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công

thương Việt Nam – Chi nhánh 7 TPHCM.

Trong đề tài này, tác giả sử dụng chủ yếu phương pháp tổng hợp các số liệu

từ đơn vị nghiên cứu, đồng thời tiến hành phân tích, so sánh và đưa ra các nhận định.

Cụ thể, đề tài khái quát những lý luận liên quan rủi ro trong cho vay bất động sản,

đồng thời phân tích thực tế rủi ro trong cho vay bất động sản, những hạn chế còn tồn

tại trong công tác quản lý rủi ro và nguyên nhân của những hạn chế đó. Sau cùng, đề

xuất các giải pháp và kiến nghị để hạn chế rủi ro.

Kết quả của luận văn có ý nghĩa đối với VietinBank CN7 trong việc nâng cao

hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản, nhất là trong giai đoạn thị trường bất động

sản có nhiều biến động như hiện nay. Đồng thời, các giải pháp và kiến nghị này cũng

có thể được mở rộng xem xét và áp dụng đối với toàn hệ thống của VietinBank hay

các NHTM trên địa bàn TPHCM.

3. Từ khóa: bất động sản, rủi ro, cho vay.

iv

ABSTRACT

1. Title: Solutions to limit risks in real estate credit granting at Vietnam Joint Stock

Commercial Bank for Industry and Trade - Ho Chi Minh City Branch 7.

2. Abstract:

In the business activities of banks, lending is a product that brings a lot of

profits, besides it is also a high-risk activity, causing losses to the bank. Currently, in

the total outstanding loans, outstanding loans of real estate accounts for a high

proportion and potentially many risks. NPLs arising from real estate lending

activities are also increasing. Through practical work at the unit, the author found

that the real estate debt at the branch accounted for a high proportion and existed

some related risks, so I chose the topic "Solutions to limit risks in real estate credit

granting at Vietnam Joint Stock Commercial Bank for Industry and Trade - Ho Chi

Minh City Branch 7”.

The research objective of the thesis is to analyze the real situation of risks in

real estate lending activities at VietinBank Branch 7, and assess the risk management

measures being applied. Since then, raising solutions and recommendations to limit

risks in real estate credit granting at Vietnam Joint Stock Commercial Bank for

Industry and Trade - Ho Chi Minh City Branch 7.

In this topic, the author mainly uses the method of aggregating data from the

research unit, at the same time, analyzes, compares and makes comments. In

particular, the thesis generalizes the theory related to risks in real estate lending, and

also analyzes the real risks in real estate lending, the remaining limitations in risk

management and causes of such restrictions. Finally, propose solutions and

recommendations to limit risks.

The results of the thesis are significant for VietinBank CN7 in improving the

effectiveness of real estate credit operations, especially in the period of real estate

market with many fluctuations as today. At the same time, these solutions and

recommendations can also be extended to consider and apply to the entire system of

VietinBank or commercial banks in Ho Chi Minh City.

3. Keywords: real estate, risk, lending.

v

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT

Từ viết tắt Cụm từ tiếng Việt

VietinBank Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam

VietinBank CN7

Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam

– Chi nhánh 7 TP HCM

NHNN Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

TMCP Thương mại Cổ phần

KHDN Khách hàng doanh nghiệp

KHBL Khách hàng bán lẻ

KHDN SME Khách hàng doanh nghiệp vừa và nhỏ

DPRR Dự phòng rủi ro

TCTD Tổ chức tín dụng

BĐS Bất động sản

NHTM Ngân hàng Thương mại

TSBĐ Tài sản bảo đảm

CBTD Cán bộ tín dụng

KH Khách hàng

TTTM Tài trợ thương mại

TTQT Thanh toán quốc tế

SPDV Sản phẩm dịch vụ

NIM Biên lợi nhuận ròng

HĐQT Hội đồng quản trị

vi

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................i

LỜI CẢM ƠN .......................................................................................................... ii

TÓM TẮT ............................................................................................................... iii

ABSTRACT .............................................................................................................iv

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT.........................................................v

DANH MỤC BẢNG BIỂU ......................................................................................x

DANH MỤC HÌNH/BIỂU ĐỒ/LƯU ĐỒ..............................................................xi

PHẦN MỞ ĐẦU .......................................................................................................1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ RỦI RO TRONG CẤP TÍN DỤNG BẤT

ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI.....................................11

1.1. Cấp tín dụng bất động sản...........................................................................11

1.1.1. Khái niệm cấp tín dụng bất động sản ................................................11

1.1.2. Phân loại cho vay BĐS......................................................................13

1.1.3. Đặc điểm cơ bản trong cấp tín dụng BĐS.........................................14

1.1.4. Vai trò của cho vay BĐS...................................................................15

1.1.4.1. Đối với nền kinh tế - xã hội............................................................15

1.1.4.2. Đối với các NHTM.........................................................................15

1.1.4.3. Đối với khách hàng ........................................................................16

1.2. Rủi ro trong cho vay bất động sản...............................................................16

1.2.1. Khái niệm ..........................................................................................16

1.2.2. Phân loại rủi ro trong cho vay BĐS ..................................................17

1.2.3. Nguyên nhân dẫn đến rủi ro trong cho vay BĐS ..............................18

1.2.4. Hệ thống chỉ tiêu đánh giá rủi ro trong cho vay BĐS.......................19

1.2.4.1. Tỷ lệ nợ xấu, nợ quá hạn................................................................19

1.2.4.2. Dư nợ cho vay BĐS/Tổng dư nợ ...................................................21

1.2.4.3. Dư nợ cho vay BĐS/Vốn huy động ...............................................22

1.2.4.4. Dự phòng rủi ro trong cho vay bất động sản..................................22

1.2.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay BĐS:.......................23

1.2.5.1. Lạm phát.........................................................................................23

1.2.5.2. Cơ chế chính sách, quy hoạch của nhà nước .................................23

1.2.5.3. Nguồn vốn cho vay BĐS................................................................24

vii

1.2.5.4. Tâm lý nhà đầu tư...........................................................................25

1.3. Kinh nghiệm hạn chế rủi ro trong cấp tín dụng BĐS..................................25

1.3.1. Bài học kinh nghiệm từ các ngân hàng nước ngoài ..........................25

1.3.1.1. Bài học kinh nghiệm từ Mỹ............................................................25

1.3.1.2. Bài học kinh nghiệm từ Nhật Bản..................................................28

1.3.2. Một số kinh nghiệm hạn chế rủi ro trong cấp tín dụng BĐS đối với các

NHTM tại Việt Nam.........................................................................................28

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1.......................................................................................30

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG RỦI RO TRONG CẤP TÍN BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM

– CHI NHÁNH 7 TPHCM.....................................................................................31

2.1. Giới thiệu về Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam – Chi

nhánh 7 TPHCM...................................................................................................31

2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng Thương mại Cổ phần

Công Thương Việt Nam ...................................................................................31

2.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển của VietinBank CN7 .....................32

2.1.3. Cơ cấu tổ chức của VietinBank CN7 ................................................33

2.1.4. Kết quả hoạt động của VietinBank CN7 giai đoạn 2015 – 2019 ......33

2.1.4.1. Kết quả kinh doanh ........................................................................34

2.1.4.2. Hoạt động tín dụng.........................................................................35

2.2. Thực trạng cấp tín dụng bất động sản tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần

Công thương Việt Nam - Chi nhánh 7 TPHCM...................................................36

2.2.1. Các điều kiện cho vay cơ bản............................................................36

2.2.1.1. Điều kiện cho vay...........................................................................36

2.2.1.2. Nguyên tắc cho vay........................................................................36

2.2.1.3. Những nhu cầu vốn không được cho vay.......................................37

2.2.1.4. Loại cho vay ...................................................................................37

2.2.1.5. Đồng tiền cho vay, trả nợ...............................................................37

2.2.1.6. Mức cho vay...................................................................................37

2.2.1.7. Thời hạn cho vay............................................................................38

2.2.1.8. Phương thức cho vay......................................................................38

2.2.2. Quy trình cho vay ..............................................................................38