điều kiện chuyển quyền sử dụng đất

Lêi nãi ®Çu

Êt ®ai th©n thiÕt, gÇn gòi, g¾n bã víi cuéc sèng hµng ngµy cña mçi ngêi.

“Con ngêi lµ hoa cña §Êt”, lóc nh¾m m¾t xu«i tay, con ngêi l¹i còng n¬ng

nhê ngµn thu trong lßng ®Êt.

§

§Êt ®ai lµ vÊn ®Ò ®Æc biÖt quan träng trong ®êi sèng kinh tÕ - x· héi, lµ tµi

s¶n quý gi¸ cña mçi quèc gia. §Êt ®· t¹o ra con ngêi vµ con ngêi cïng víi søc

lao ®éng, céng víi trÝ th«ng minh tuyÖt víi cña m×nh ®· lµm thay ®æi h¼n bé mÆt

cña tr¸i ®Êt. Còng tõ ®ã, ®Êt ®ai trë thµnh ®iÒu kiÖn sinh tån, thµnh c¬ së ®Ó thùc

hiÖn qu¸ tr×nh s¶n xuÊt, t¹o ra cña c¶i vËt chÊt cho s¶n xuÊt. §iÒu kú diÖn lµ søc

s¶n xuÊt cña ®Êt ®ai ch¼ng nh÷ng kh«ng bÞ h¹n chÕ mµ thËm chÝ cßn ngµy cµng

trë nªn tèt h¬n nÕu con ngêi biÕt sö dông mét c¸ch ®óng ®¾n vµ hîp lý. V× thÕ,

nh÷ng quan hÖ híng tíi ®èi tîng lµ ®Êt ®ai bao giê còng chiÕm vÞ trÝ träng yÕu

trong hÖ thèng c¸c quan hÖ x· héi. BÊt kú x· héi nµo còng ch¨m lo ®Õn vÊn ®Ò

®Êt ®ai; bÊt kú Nhµ níc nµo còng quan t©m ®Õn viÖc thiÕt lËp nh÷ng h×nh thøc së

h÷u nhÊt ®Þnh ®èi víi ®Êt ®ai vµ ®¶m b¶o nh÷ng ®iÒu kiÖn nhÊt ®Þnh cho viÖc

thùc hiÖn c¸c h×nh thøc së h÷u ®ã.

Tõ n¨m 1986, §¶ng vµ Nhµ níc ta chñ tr¬ng chuyÓn ®æi tõ nÒn kinh tÕ kÕ

ho¹ch ho¸ tËp trung sang nÒn kinh tÕ hµng ho¸ nhiÒu thµnh phÇn, vËn hµnh theo

c¬ chÕ thÞ trêng cã sù qu¶n lý cña Nhµ níc theo ®Þnh híng XHCN ®· gi¶i phãng

®îc søc s¶n xuÊt, kh¬i dËy ®îc tiÒm n¨ng cña c¸c tÇng líp nh©n d©n. Víi chñ tr-

¬ng nµy, c«ng cuéc ®æi míi do §¶ng vµ Nhµ níc l·nh ®¹o ®· thu ®îc nh÷ng

thµnh tùu v« cïng quan träng trªn mäi mÆt cña ®êi sèng x· héi. §êi sèng vËt

chÊt vµ tinh thÇn cña nh©n d©n kh«ng ngõng ®îc c¶i thiÖn. Nhu cÇu sö dông ®Êt

cña nh©n d©n ®îc ®¸p øng b»ng nhiÒu c¸ch nh: xin Nhµ níc cÊp ®Êt, thuª ®Êt, tù

khai hoang ®Êt, ®îc Nhµ níc giao quyÒn sö dông ®Êt hoÆc b»ng c¸ch ®îc chuyÓn

quyÒn sö dông ®Êt Nhµ níc giao...

C¸c giao dÞch d©n sù vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®· trë nªn phæ biÕn trong thùc

tÕ, tû lÖ thuËn víi nhÞp ®é gia t¨ng d©n sè, sù ph¸t triÓn cña nÒn kinh tÕ ®Êt níc vµ qu¸

tr×nh ®« thÞ ho¸ m¹nh mÏ. Trong ®ã, c¸c quan hÖ chuyÓn dÞch ®Êt ®ai chiÕm sè lîng

®¸ng kÓ vµ cã vÞ trÝ rÊt quan träng. Nã x¸c lËp quyÒn sö dông ®Êt cho ngêi ®îc Nhµ n￾íc giao ®Êt ®Ó sö dông, ®ång thêi gãp phÇn ®iÒu phèi l¹i diÖn tÝch ®Êt gi÷a c¸c c«ng

d©n víi nhau, ®¶m b¶o cho nh÷ng diÖn tÝch thõa ®îc sö dông mét c¸ch hîp lý.

XÐt mét c¸ch tæng quan th× thùc tr¹ng chuyÓn dÞch quyÒn sö dông ®Êt hiÖn

nay cßn tån t¹i nhiÒu vÊn ®Ò phøc t¹p. Sù vi ph¹m cña c¸c bªn trong qu¸ tr×nh x¸c

lËp, thùc hiÖn tu©n thñ c¸c ®iÒu kiÖn chuyÓn dÞch quyÒn sö dông ®Êt x¶y ra ngµy

cµng nhiÒu. C¸c tranh chÊp vÒ quyÒn sö dông ®Êt còng kh«ng ngõng t¨ng lªn. Mét

sè trêng hîp diÔn biÕn theo chiÒu híng tiªu cùc, tõ tranh chÊp d©n sù ®· trë thµnh

vô ¸n h×nh sù, x©m ph¹m tÝnh m¹ng, tµi s¶n cña c«ng d©n, kh«ng ®¶m b¶o trËt tù

trÞ an x· héi. Trong khi ®ã, ph¸p luËt liªn quan ®Õn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt l¹i

cha ®Çy ®ñ, mét sè quy ®Þnh cha phï hîp víi thùc tÕ, nhiÒu vÊn ®Ò cha ®îc c¬

quan Nhµ níc cã thÈm quyÒn gi¶i thÝch, híng dÉn thèng nhÊt, c«ng t¸c gi¶i quyÕt

1

tranh chÊp vÒ quyÒn dÞch chuyÓn sö dông ®Êt cßn gÆp nhiÒu khã kh¨n, viÖc xÐt xö

cña toµ ¸n cha thu ®îc kÕt qu¶ nh mong muèn.

Tríc thùc tr¹ng trªn, t«i ®· m¹nh d¹n chän “§iÒu kiÖn chuyÓn quyÒn

sö dông ®Êt” lµm ®Ò tµi cho b¶n luËn v¨n tèt nghiÖp. Nghiªn cøu nh÷ng c¬ së

lý luËn vµ thùc tiÔn cña ®iÒu kiÖn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt nh»m gãp phÇn

kh¾c phôc nh÷ng diÔn biÕn trong lÜnh vùc nµy, t×m ra nh÷ng nguyªn nh©n vi

ph¹m ®iÒu kiÖn chuyÓn quyÒn vµ trªn c¬ së nh÷ng quy ®Þnh cña ph¸p luËt gi¶i

quyÕt nh÷ng vi ph¹m ®ã mét c¸ch ®óng ®¾n. Tõ ®ã, ®Ò xuÊt mét sè kiÕn nghÞ ®Ó

®a ho¹t ®éng chuyÓn dÞch quyÒn sö dông ®Êt vµo khu«n khæ cña ph¸p luËt, thèng

nhÊt c¸ch gi¶i quyÕt chung cña c¸c lo¹i vi ph¹m, gãp phÇn n©ng cao hiÖu qu¶ thi

hµnh ph¸p luËt nãi chung vµ c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ “®iÒu kiÖn chuyÓn

quyÒn sö dông ®Êt” nãi riªng.

Trong khu«n khæ cã h¹n, b¶n luËn v¨n chØ ®Ò cËp chñ yÕu ®Õn c¸c ®iÒu kiÖn

lµm ph¸t sinh hiÖu lùc cña quan hÖ chuyÓn dÞch quyÒn sö dông ®Êt, mét sè vÊn

®Ò cô thÓ cña ®iÒu kiÖn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt nh ®èi tîng vµ thñ tôc chuyÓn

quyÒn sö dông, c¸c trêng hîp vi ph¹m ®iÒu kiÖn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt vµ

mét sè ý kiÕn quy ®Þnh cña Nhµ níc vÒ ®iÒu kiÖn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. §Ó

nghiªn cøu nh÷ng vÊn ®Ò trªn, t«i ®· sö dông mét sè ph¬ng ph¸p sau: ph¬ng

ph¸p duy vËt biÖn chøng, ph¬ng ph¸p thèng kª - tæng hîp, ph¬ng ph¸p ph©n tÝch,

ph¬ng ph¸p chøng minh...

Víi tr×nh ®é cßn h¹n chÕ cña mét sinh viªn, l¹i thiÕu kinh nghiÖm trong

viÖc nghiªn cøu khoa häc nªn dï rÊt cè g¾ng b¶n luËn v¨n vÉn kh«ng thÓ tr¸nh

khái nh÷ng thiÕu sãt nhÊt ®Þnh. Chóng t«i mong nhËn ®îc sù gãp ý ch©n thµnh

cña thÇy, c« vµ c¸c b¹n ®Ó b¶n luËn v¨n ®îc hoµn chØnh h¬n.

T«i xin ch©n thµnh c¶m ¬n thÇy Lª §×nh NghÞ - gi¸o viªn tæ LuËt D©n sù -

Khoa T ph¸p - Trêng §¹i häc LuËt Hµ Néi - ®· tËn t×nh híng dÉn t«i hoµn thµnh

b¶n luËn v¨n.

2

Ch¬ng I

ChuyÓn quyÒn sö dông ®Êt

I-/ Kh¸i niÖm chung vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt

1-/ Kh¸i niÖm

§Êt ®ai lµ tµi nguyªn thiªn nhiªn v« cïng quý gi¸. §Êt ®ai lµ t liªu s¶n xuÊt

chÝnh, kh«ng thÓ thay thÕ ®îc cña mét sè ngµnh s¶n xuÊt nh n«ng nghiÖp, l©m

nghiÖp. LÞch sö ph¸t triÓn n«ng, l©m nghiÖp cña loµi ngêi còng lµ lÞch sö khai

th¸c vµ b¶o vÖ ®Êt ®ai ngµy cµng cã hiÖu qu¶.

Khi nghiªn cøu vÒ gi¸ trÞ kinh tÕ cña ®Êt ®ai, C. M¸c ®· viÕt : “§Êt lµ mÑ,

søc lao ®éng lµ cha, s¶n sinh ra mäi cña c¶i vËt chÊt” (C. M¸c - F. ¡nghen -

TuyÓn tËp, tËp 23 trang 189 - NXB Sù thËt - Hµ Néi, 1979).

§èi víi ®êi sèng, ®Êt lµ n¬i trªn ®ã con ngêi x©y dùng nhµ cöa, c¸c c«ng

tr×nh ®Ó lµm chç ë vµ tiÕn hµnh c¸c ho¹t ®éng v¨n ho¸, lµ n¬i ph©n bè c¸c vïng

kinh tÕ, c¸c khu d©n c... §Êt ®ai cßn lµ c¬ së ®Ó ph¸t triÓn c¸c hÖ sinh th¸i, t¹o

nªn m«i trêng ®Ó duy tr× sù sèng cña con ngêi vµ sinh vËt.

Vai trß cña ®Êt ®ai ®èi víi s¶n xuÊt vµ ®êi sèng thËt to lín vµ ®a d¹ng. §óng

nh Héi nghÞ cña Bé trëng Ch©u ¢u n¨m 1973 (häp t¹i Lu©n §«n, Anh) ®¸nh gi¸:

“§Êt ®ai lµ mét trong nh÷ng cña c¶i quý nhÊt cña loµi ngêi, nã t¹o ®iÒu kiÖn cho

sù sèng cña thùc vËt, ®éng vËt vµ con ngêi trªn tr¸i ®Êt”. (Nh÷ng quy ®Þnh vÒ

qu¶n lý vµ sö dông ruéng ®Êt, trang 78 NXB N«ng nghiÖp Hµ Néi, 1980.

Díi gãc ®é chÝnh trÞ - ph¸p lý, ®Êt ®ai lµ mét bé phËn kh«ng thÓ t¸ch rêi cña

l·nh thæ quèc gia g¾n liÒn víi chñ quyÒn quèc gia. V× vËy, viÖc x©m ph¹m ®Êt

®ai lµ x©m ph¹m l·nh thæ vµ chñ quyÒn quèc gia, Nhµ níc lµ ®¹i diÖn cho chñ

quyÒn quèc gia, ®Ó b¶o vÖ chñ quyÒn ®ã, Nhµ níc ph¶i lu«n lu«n thùc hiÖn c¸c

biÖn ph¸p qu¶n lý, b¶o vÖ ®Êt ®ai ®Ó khái cã sù x©m ph¹m cña bªn ngoµi.

ë mçi chÕ ®é kh¸c nhau viÖc chiÕm h÷u ®Êt ®ai còng kh¸c nhau. Trong chÕ

®é phong kiÕn, t b¶n ®Êt ®ai thuéc së h÷u t nh©n, giai cÊp thèng trÞ chiÕm h÷u

hÇu hÕt diÖn tÝch ®Êt ®ai. Díi chÕ ®é XHCN ®Êt ®ai phôc vô lîi Ých chung cña

nh©n d©n lao ®éng vµ toµn thÓ x· héi. §Ó cã mét l·nh thæ nh ngµy nay, nh©n d©n

ta ®· ph¶i dòng c¶m vµ quËt cêng chiÕn ®Êu chèng bao kÎ thï ngo¹i x©m, ®Êu

tranh víi thiªn nhiªn ®Ó khai ph¸ gi÷ g×n, vèn ®Êt ®ai lµ x¬ng m¸u cña bao thÕ hÖ

con ngêi ViÖt Nam. T¸ch khái nh÷ng ®iÒu kiÖn cña Nhµ níc, cña céng ®ång th×

kh«ng mét c¸ nh©n nµo cã thÓ khai ph¸, gi÷ g×n bÊt kú mét vïng ®Êt nµo. V× thÕ,

®Êt ®ai lµ tµi s¶n v« gi¸, lµ ®èi tîng cÇn gi¶i quyÕt hµng ®Çu cña c¸c cuéc c¸ch

m¹ng trong lÞch sö.

Nhµ níc XHCN lóc míi ra ®êi ®· gi¶i quyÕt c¸c vÊn ®Ò thuéc vÒ ®Êt ®ai.

Ngay tõ khi míi giµnh ®îc chÝnh quyÒn, V.I - Lªnin ®· ký s¾c lÖnh vÒ ruéng ®Êt,

3

x¸c ®Þnh quyÒn së h÷u duy nhÊt cña Nhµ níc X« ViÕt ®èi víi ®Êt ®ai. ë níc ta,

ngay sau C¸ch m¹ng th¸ng T¸m thµnh c«ng, Nhµ níc ®· ban hµnh c¸c s¾c lÖnh,

®¹o luËt ®Ó qu¶n lý ®Êt ®ai vµ ngay c¶ khi cuéc kh¸ng chiÕn chèng thùc d©n Ph¸p

cha hoµn thµnh, Nhµ níc ViÖt Nam D©n chñ céng hoµ ®· ban hµnh “LuËt c¶i

c¸ch ruéng ®Êt” ngµy 4/12/1953 nh»m tõng bíc xo¸ bá sù bãc lét cña phong

kiÕn vµ ®Õ quèc do sù chiÕm h÷u ®Êt ®ai mang l¹i. Tõ 6 h×nh thøc së h÷u chñ yÕu

vÒ ®Êt ®ai lµ: së h÷u cña thùc d©n Ph¸p, së h÷u cña ®Þa chñ, së h÷u nhµ chung

cña tÇng líp t s¶n vµ së h÷u nhá cña ngêi n«ng d©n, së h÷u cña tÇng líp phó

n«ng. Nhµ níc chØ cßn thõa nhËn 2 h×nh thøc së h÷u chñ yÕu vÒ ®Êt ®ai lµ: së

h÷u Nhµ níc vµ së h÷u ruéng ®Êt cña ngêi n«ng d©n.

Gi÷ vai trß v« cïng quan träng, nhng ®Êt ®ai chØ cã thÓ ph¸p huy vai trß vèn

cã cña nã díi sù t¸c ®éng tÝch cùc cña con ngêi mét c¸ch thêng xuyªn. Ngîc l¹i,

®Êt ®ai kh«ng ph¸t huy ®îc t¸c dông nÕu con ngêi sö dông ®Êt mét c¸ch tuú tiÖn,

chØ khai th¸c, kh«ng thùc hiÖn viÖc c¶i t¹o vµ båi bæ ®Êt c¸c ®iÒu kiÖn ®ã phô

thuéc vµo b¶n chÊt cña mçi chÕ ®é x· héi: Díi chÕ ®é t b¶n, do ch¹y theo lîi

nhuËn tèi ®a trong sö dông lµm cho ®Êt ngµy cµng bÞ kiÖt quÖ. M¸c ®· v¹ch râ:

“Mçi bíc tiÕn cña n«ng nghiÖp t b¶n chñ nghÜa lµ mét bíc tiÕn kh«ng nh÷ng trong

nghÖ thuËt bãc lét ngêi lao ®éng mµ cßn lµ mét bíc tiÕn vÒ mÆt lµm cho ®Êt ®ai bÞ

kiÖt quÖ.” ChØ cã díi CNXH míi b¶m ®¶m ®îc c¸c ®iÒu kiÖn lµm cho ®Êt ®ai ngµy

cµng ph¸t huy ®îc vai trß to lín cña nã. Díi chñ nghÜa x· héi, viÖc khai th¸c vµ sö

dông c¸c tµi nguyªn thiªn nhiªn, trong ®ã cã ®Êt ®ai, ph¶i b¶o ®¶m nguyªn t¾c

phôc vô lîi Ých toµn x· héi. V× thÕ, viÖc qu¶n lý vµ sö dông tèt ®Êt ®ai lµ nhiÖm vô

cña toµn x· héi, mµ tríc hÕt lµ nhiÖm vô cña Nhµ níc XHCN. ChØ cã Nhµ níc míi

cã ®ñ c¸c ®iÒu kiÖn vµ kh¶ n¨ng ®Ó qu¶n lý thèng nhÊt ®Êt ®ai.

ë ViÖt Nam, do nh÷ng hoµn c¶nh lÞch sö nhÊt ®Þnh, Nhµ níc ta tõ chç cho

phÐp sù tån t¹i cña së h÷u t nh©n ®èi víi ®Êt ®ai ®· dÇn dÇn ®éng viªn ngêi d©n

vµo lµm ¨n trong c¸c hîp t¸c x· vµ tiÕn hµnh tËp thÓ ho¸ ®èi víi ®Êt ®ai. Tõ chç

c«ng nhËn trong HiÕn ph¸p 1959 ba h×nh thøc së h÷u ®Êt ®ai, ®ã lµ: Së h÷u Nhµ

níc, së h÷u tËp thÓ hîp t¸c x· vµ së h÷u t nh©n.

§Õn HiÕn ph¸p 1980, §iÒu 19 ®· quy ®Þnh ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do

Nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lý - HiÕn ph¸p 1992 - HiÕn ph¸p cña thêi kú c¶ níc

tiÕn lªn CNXH ®· quy ®Þnh: “§Êt ®ai, rõng nói, s«ng hå, nguån níc, tµi nguyªn

trong lßng ®Êt... ®Òu thuéc së h÷u toµn d©n” (§iÒu 17). Nh vËy, HiÕn ph¸p 1980

vµ 1992 b»ng sù x¸c lËp së h÷u toµn d©n ®èi víi ®Êt ®ai, th× quan hÖ ph¸p luËt

®Êt ®ai ë ViÖt Nam ®îc h×nh thµnh trªn c¬ së Nhµ níc lµ chñ thÓ ®Æc biÖt cña

quyÒn së h÷u Nhµ níc ®èi víi ®Êt ®ai.

MÆt kh¸c, ë níc ta, do ®Æc thï lµ sù tån t¹i cña nÒn n«ng nghiÖp lóa níc, ph¶i

cã thuû lîi vµ trÞ thuû lµ mét c«ng viÖc ®ßi hái sù ®iÒu hµnh, tæ chøc trªn quy m«

réng lín, ngoµi Nhµ níc th× kh«ng mét c¸ nh©n hay mét tæ chøc nµo cã thÓ tæ

chøc vµ ®iÒu hµnh trong ph¹m vi c¶ níc. Víi lý do trªn, viÖc quy ®Þnh ®Êt ®ai

thuéc quyÒn së h÷u toµn d©n lµ ®iÒu kiÖn tiªn quyÕt vµ cùc kú quan träng ®Ó ®¶m

b¶o chÕ ®é c«ng h÷u vÒ t liÖu s¶n xuÊt chñ yÕu, ®¶m b¶o ®Þnh híng CNXH.

LuËt ®Êt ®ai ®îc Quèc héi th«ng qua ngµy 29 th¸ng 12 n¨m 1987 - §¹o luËt

4

®Êt ®ai ®Çu tiªn cña níc ta ghi nhËn t¹i ®iÒu 1: “§Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n,

do Nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lý. Nhµ níc giao ®Êt cho c¸c n«ng trêng, l©m trêng,

xÝ nghiÖp, ®¬n vÞ vò trang nh©n d©n, c¬ quan Nhµ níc, tæ chøc x· héi vµ c¸ nh©n

®Ó sö dung æn ®Þnh, l©u dµi”.

LuËt ®Êt ®ai n¨m 1988 ra ®êi trong ®iÒu kiÖn ®Êt níc võa chuyÓn ®æi c¬ chÕ

qu¶n lý tËp trung quan liªu sang c¬ chÕ míi theo híng ph¸t triÓn kinh tÕ hµng

ho¸, luËt ®· thay thÕ ®îc rÊt nhiÒu c¸c v¨n b¶n ph¸p quy riªng lÎ, thiÕu ®ång bé,

th©m chÝ m©u thuÉn chång chÐo, chÕ ®é qu¶n lý thiÕu sù quan t©m ®Õn quyÒn vµ

lîi Ých hîp ph¸p cña ngêi sö dông ®Êt.

LuËt ®Êt ®ai n¨m 1988 ®· gãp phÇn tÝch cùc vµo viÖc ®iÒu chØnh kÞp thêi c¸c

quan hÖ sö dông ®Êt ®· vµ ®ang diÔn ra trong x· héi.

Tuy nhiªn, bªn c¹nh nh÷ng u ®iÓm vµ t¸c dông ®ã, LuËt ®Êt ®ai 1988 ®· béc lé

nhiÒu h¹n chÕ vµ bÊt cËp so víi sù vËn ®éng vµ ph¸t triÓn cña thùc tiÔn cuéc sèng.

Riªng ®èi víi chÕ ®Þnh quyÒn sö dông ®Êt, mÆc dï ®· ®îc x©y dùng trªn nguyªn t¾c

Nhµ níc thùc sù quan t©m ®Õn quyÒn lîi cña ngêi sö dông ®Êt, song ph¸p luËt l¹i

cha x¸c ®Þnh ®îc mèi quan hÖ gi÷a c¸c quyÒn Êy víi chñ tr¬ng ph¸t triÓn s¶n xuÊt

hµng ho¸. V× vËy, mµ ngêi sö dông chØ coi c¸c quyÒn lîi ®ã nh nh÷ng ®¶m b¶o x·

héi, nh÷ng ®iÒu kiÖn ®Ó sinh tån. Ph¸p luËt cha x©y dùng c¸c quyÒn cña ngêi sö

dông ®Êt víi ý nghÜa lµ c¬ së, lµ tiÒn ®Ò ®Ó s¶n xuÊt hµng ho¸.

Hoµn thiÖn chÕ ®é sö dông ®Êt nh»m ®¸p øng tho¶ m·n c¸c yªu cÇu nªu

trªn lµ mét ®ßi hái tÊt yÕu kh¸ch quan.

ViÖc ban hµnh LuËt ®Êt ®ai ngµy 14/7/1993 ®¸nh dÊu bíc hoµn thiÖn c¬ b¶n

trong ph¸p luËt ®Êt ®ai cña níc ta. LuËt ®Êt ®ai quy ®Þnh chÕ ®é qu¶n lý, sö dông

®Êt ®ai, quyÒn vµ nghÜa vô cña ngêi sö dông ®Êt, ®Æc biÖt lµ 5 quyÒn cña hé gia

®×nh vµ c¸ nh©n ®îc Nhµ níc giao ®Êt.

Trong qu¸ tr×nh sö dông ®Êt ®ai, Nhµ níc ta ®· ghi nhËn biÕt bao nh÷ng biÕn

®éng to lín, trong tõng thêi kú thùc hiÖn c¸c chÝnh s¸ch ®Êt ®ai ®· qua cña Nhµ n￾íc ViÖt Nam d©n chñ céng hoµ, chÝnh phñ c¸ch m¹ng l©m thêi Céng hoµ miÒn

Nam ViÖt Nam vµ Céng hoµ XHCN ViÖt Nam. ViÖc ®iÒu chØnh qu¸ tr×nh sö dông

®Êt ®ai cho phï hîp víi ®Æc ®iÓm t×nh h×nh tõng thêi kú ph¸t triÓn ®Ó thùc hiÖn c¸c

môc tiªu kinh tÕ - x· héi lµ bíc ®i tÊt yÕu. Trong LuËt ®Êt ®ai 1988, Nhµ níc chØ

quy ®Þnh mét ph¹m vi h¹n hÑp trong viÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®ai, ®Æc biÖt

chØ cho phÐp chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt víi ®Êt n«ng nghiÖp. Quy ®Þnh nh vËy cha

thùc sù t¹o ra niÒm tin cho ngêi sö dông ®Êt, v× kh¶ n¨ng chuyÓn ®æi, chuyÓn nh￾îng, cho thuª, thÕ chÊp, vµ thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt hÇu nh bÞ cÊm ®o¸n. Trong

khi ®ã c¸c quyÒn nµy vÒ mÆt thùc tÕ diÔn ra rÊt s«i ®éng vµ trèn tr¸nh sù kiÓm so¸t

cña Nhµ níc vµ ®i theo nh÷ng “kªnh ngÇm” .

Tríc 1993, tuy cha cã v¨n b¶n ph¸p luËt nµo cho phÐp ngêi sö dông ®îc

chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, nhng trªn thùc tÕ vÊn ®Ò chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®·

vµ ®ang trë thµnh nhu cÇu trong x· héi, nhÊt lµ tõ khi Nhµ níc thùc hiÖn chÝnh

s¸ch giao ®Êt, giao rõng tíi tõng hé gia ®×nh, c¸ nh©n vµ cuèi nh÷ng n¨m 1980. ë

thêi kú nµy, chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cha ph¶i lµ hiÖn tîng cã tÝnh phæ biÕn nhng

vÉn x¶y ra t¬ng ®èi nhiÒu vµ thêng diÔn ra díi c¸c h×nh thøc sau ®©y:

5