Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

TRẦN THỊ HIỀN

ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN

ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI

THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ

CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

ĐỊNH HƢỚNG NGHIÊN CỨU

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN

ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI

THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự

Định hƣớng nghiên cứu

Mã số CN: 8380103

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Lê Minh Hùng

Học viên: Trần Thị Hiền

Lớp: Cao học Luật khóa 28

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn Thạc sĩ Luật học “Điều kiện chuyển nhượng dự

án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam” là công trình

nghiên cứu của riêng tôi, được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của Phó giáo

sư, Tiến sĩ Lê Minh Hùng. Nội dung Luận văn bảo đảm tính trung thực và tuân thủ

các quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu tham khảo. Tôi xin chịu hoàn toàn trách

nhiệm về lời cam đoan này.

Tác giả

Trần Thị Hiền

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

CĐT Chủ đầu tư

DA NOTM Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

LĐĐ Luật Đất đai

LĐT Luật Đầu tư

LKDBĐS Luật Kinh doanh bất động sản

LNO Luật Nhà ở

QSDĐ Quyền sử dụng đất

UBND Ủy ban nhân dân

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU........................................................................................................1

CHƢƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐIỀU KIỆN CHUYỂN

NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰ ÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI..................8

1.1. Khái quát về điều kiện chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở

thƣơng mại.................................................................................................................8

1.1.1. Khái niệm về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở

thương mại............................................................................................................8

1.1.2. Đặc điểm của điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở

thương mại..........................................................................................................10

1.1.3. Ý nghĩa của quy định điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng

nhà ở thương mại ...............................................................................................12

1.2. Các điều kiện chung để chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở

thƣơng mại...............................................................................................................16

1.2.1. Điều kiện về chủ thể chuyển nhượng........................................................16

1.2.2. Điều kiện về đối tượng được chuyển nhượng...........................................20

1.3. Các thủ tục pháp lý phải thực hiện trƣớc khi tiến hành chuyển nhƣợng

dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại trên thực tế .......................................22

1.3.1. Nộp hồ sơ đề nghị chuyển nhượng...........................................................22

1.3.2. Có quyết định cho phép chuyển nhượng ..................................................24

1.3.3. Thông báo và giải quyết quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các

bên có liên quan .................................................................................................27

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1........................................................................................34

CHƢƠNG 2. ĐIỀU KIỆN ĐỐI VỚI CHỦ THỂ THAM GIA CHUYỂN

NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI.................35

2.1. Điều kiện đối với bên chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở

thƣơng mại...............................................................................................................35

2.1.1. Là chủ sở hữu dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ........................35

2.1.2. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án

chuyển nhượng ...................................................................................................41

2.2. Điều kiện đối với bên nhận chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở

thƣơng mại...............................................................................................................44

2.2.1. Thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ..................................44

2.2.2. Có đủ năng lực tài chính theo quy định của pháp luật ............................45

2.2.3. Cam kết tiếp tục triển khai dự án đúng tiến độ, nội dung dự án..............48

KẾT LUẬN CHƢƠNG 2........................................................................................55

CHƢƠNG 3. ĐIỀU KIỆN ĐỐI VỚI DỰ ÁN, PHẦN DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY

DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI ĐƢỢC CHUYỂN NHƢỢNG .........................56

3.1. Điều kiện về tính hợp pháp của dự án, phần dự án chuyển nhƣợng......56

3.1.1. Dự án đã được phê duyệt, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất,

không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành

chính của cơ quan nhà nước ..............................................................................56

3.1.2. Dự án không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất, trường hợp có vi

phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong

quyết định xử phạt ..............................................................................................62

3.2. Điều kiện về tiến độ thực hiện của dự án, phần dự án đầu tƣ xây dựng

nhà ở thƣơng mại đƣợc chuyển nhƣợng ...............................................................64

3.2.1. Dự án có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được

duyệt ...................................................................................................................64

3.2.2. Dự án, phần dự án chuyển nhượng hoàn thành việc bồi thường, giải

phóng mặt bằng và xây dựng xong kết cấu hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến

độ đã được duyệt ................................................................................................70

KẾT LUẬN CHƢƠNG 3........................................................................................74

KẾT LUẬN..............................................................................................................75

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Hiện nay, hoạt động kinh doanh bất động sản diễn ra rất phổ biến. Một trong

những đối tượng kinh doanh được doanh nghiệp chú trọng đầu tư đó là các dự án

nhà ở thương mại. Đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại mang lại nhiều lợi

nhuận nhưng cũng hàm chứa không ít rủi ro cho chủ đầu tư. Bên cạnh việc tạo lập

một ngành nghề kinh doanh mang tính chuyên nghiệp cao, kích thích sự phát triển

của nền kinh tế, đem lại một diện mạo mới cho đất nước thì cũng tồn tại không ít

những dự án “đắp chiếu” nhiều năm. Trước sự bất ổn của nền kinh tế thế giới, kinh

tế trong nước cũng chịu những tác động tiêu cực, việc huy động vốn để thực hiện

các dự án đầu tư kinh doanh nói chung và dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

gặp nhiều khó khăn, thị trường bất động sản "đóng băng" dẫn đến việc chủ đầu tư

không còn đủ năng lực tài chính để tiếp tục thực hiện dự án. Lúc này, chuyển

nhượng dự án được xem là giải pháp tối ưu mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư

tiềm năng tiếp tục thực hiện và hoàn thiện dự án.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 ra đời thay thế Luật Kinh doanh bất

động sản năm 2006 đã mở rộng đối tượng được kinh doanh bất động sản, tạo sự

bình đẳng giữa các doanh nghiệp trong và ngoài nước, giúp sàng lọc những nhà

đầu tư yếu kém, giữ lại cho thị trường những nhà đầu tư thực sự có năng lực, hoạt

động chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giữa các nhà đầu tư

gia tăng mạnh mẽ, thị trường bất động sản Việt Nam có dấu hiệu “rã đông” sau

thời gian dài đóng băng, tạo điều kiện để dự án được tiếp tục được triển khai xây

dựng. Dưới sự điều chỉnh, tác động của các chính sách pháp luật, hoạt động

chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở nước ta có những bước

tiến đáng kể nhưng cũng sớm bộc lộ những vướng mắc trong quá trình thực thi

như: hiện tượng “lách luật” để chuyển nhượng dự án, chủ thể và đối tượng tham

gia giao dịch chưa đảm bảo năng lực, tính pháp lý, chưa cân bằng được quyền và

lợi ích hợp pháp của khách hàng, các bên có liên quan đến dự án.

Tồn tại những hạn chế này, một phần xuất phát từ những quy định về điều

kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại còn có bất cập, mâu

thuẫn, thiếu nhất quán, chưa phù hợp với thực tiễn, thiếu tính đồng bộ. Bên cạnh

đó, những khó khăn từ thực tiễn áp dụng pháp luật cũng là một trở ngại rất lớn

2

khiến cho hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chưa

thực sự diễn ra hiệu quả. Trước những thách thức trên, việc nghiên cứu, đánh giá

một cách toàn diện các quy định của pháp luật về điều kiện chuyển nhượng dự án

đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là thực sự cần thiết. Nhận thức được điều này,

tác giả lựa chọn đề tài“Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở

thương mại theo pháp luật Việt Nam” để làm Luận văn Thạc sĩ Luật học.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là một

nội dung quan trọng trong quy định về chuyển nhượng dự án. Việc nghiên cứu vấn

đề này có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc. Hiện nay, số lượng các bài viết,

công trình nghiên cứu khoa học về vấn đề này lại không nhiều, có thể kể đến như:

Giáo trình Pháp luật về tài sản, quyền sở hữu tài sản và thừa kế của Trường

Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019), Lê Minh Hùng (Chủ biên), Nxb.

Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam. Giáo trình đề cập một cách khái quát về khái

niệm và các loại tài sản nhưng không đề cập trực tiếp đến các dự án đầu tư xây

dựng nhà ở thương mại. Tuy nhiên với những nội dung giáo trình cung cấp là nền

tảng để tác giả đi sâu, nghiên cứu những tính chất, đặc điểm của dự án đầu tư xây

dựng nhà ở thương mại từ đó phân tích các điều kiện cần đáp ứng đối với tài sản

này để đưa vào giao dịch chuyển nhượng dự án.

Sách Bình luận khoa học Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành của tác giả

Nguyễn Quang Tuyến (2019), Nxb. Chính trị quốc gia sự thật. Công trình nghiên

cứu một cách tổng quát có bình luận chuyên sâu về hoạt động kinh doanh bất động

sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản và vấn đề quản lý Nhà nước về kinh doanh

bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Tại Mục 6 Chương 2

của công trình này đã phân tích về hoạt động chuyển nhượng toàn bộ hoặc một

phần dự án bất động sản, tuy những điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản

chỉ được nêu ra mà chưa được lý giải một cách rõ ràng, song với những nội dung

cơ bản này đã giúp tác giả định hình được những yêu cầu cơ bản đặt ra đối với chủ

thể, đối với dự án, phần dự án bất động sản được đưa vào giao dịch chuyển

nhượng.

Sách Pháp luật kinh doanh bất động sản của tác giả Lưu Quốc Thái (2018)

Nxb. Lao động. Công trình nghiên cứu chung về hoạt động kinh doanh bất động

3

sản, giới thiệu đến đọc giả những nội dung mới nhất, từ khái quát những khái niệm

liên quan trong hoạt động kinh doanh bất động sản đến chi tiết các quy định cụ thể

về quản lý thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, hợp đồng trong lĩnh

vực kinh doanh bất động sản. Công trình nêu trên tập trung phân tích quy định của

pháp luật về hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung mang tính chất “gợi

mở” mà chưa đi sâu phân tích cụ thể về từng điều kiện chuyển nhượng dự án đầu

tư xây dựng nhà ở thương mại cần tuân thủ để đảm bảo tính hợp pháp của giao

dịch này.

Bài viết “Một số vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động sản” của

tác giả Nguyễn Thị Kiều Oanh đăng trên Tạp chí Khoa học pháp lý số 02/2014.

Trên cơ sở đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động

sản, tác giả đã đề xuất, kiến nghị sửa đổi, hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng

dự án bất động sản (hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản) như về

thuật ngữ chuyển nhượng dự án bất động sản, thực hiện ký quỹ đối với chủ đầu tư

nhận chuyển nhượng, xử lý đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong trường

hợp vi phạm cam kết, xâm phạm quyền lợi ích của khách hàng, hình thức xử lý đối

với những trường hợp chuyển nhượng dự án không đáp ứng yêu cầu và việc đơn

giản trình tự, thủ tục chuyển nhượng. Tuy nhiên, công trình này được viết theo các

văn bản pháp luật cũ nên không trùng lặp với nội dung của đề tài mà tác giả dự

kiến trình bày trong Luận văn.

Bài viết “Sửa đổi các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản trong

Luật kinh doanh bất động sản” của tác giả Lê Minh Hùng đăng trên Tạp chí Khoa

học pháp lý số 02/2014. Bài viết làm rõ các vấn đề bất cập của Luật Kinh doanh

bất động sản và dự thảo Luật sửa đổi trong đó có đề cập khái quát về đối tượng và

điều kiện của đối tượng trong hợp đồng kinh doanh bất động sản. Đây chính là cơ

sở để tác giả tìm hiểu, nghiên cứu về điều kiện đối với dự án đầu tư xây dựng nhà

ở thương mại để được tham gia vào giao dịch chuyển nhượng dự án.

Luận văn Thạc sĩ của tác giả Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương với đề tài Pháp

luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, Trường Đại học

Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2017). Luận văn đi sâu phân tích các quy định liên

quan đến hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp

luật hiện hành về điều kiện, chủ thể, hợp đồng, trình tự thủ tục, trong đó có đối

chiếu với với các quy định cũ để nêu ra những điểm chưa phù hợp của pháp luật và

kiến nghị hoàn thiện quy định chuyển nhượng dự án bất động sản.

4

Luận văn Thạc sĩ của tác giả Trịnh Diệp Ly với đề tài Pháp luật về chuyển

nhượng dự án nhà ở thương mại và thực tiễn thi hành tại thành phố Thanh Hóa,

Trường Đại học Luật Hà Nội (2017). Luận văn khái quát những vấn đề lý luận

pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại, hệ thống hóa các quy định

pháp luật chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại về chủ thể, điều kiện, hợp đồng,

quyền và nghĩa vụ của các bên và trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án nhà ở

thương mại. Từ đó, tác giả đánh giá thực trạng thi hành pháp luật về chuyển

nhượng dự án nhà ở thương mại tại thành phố Thanh Hóa và đưa ra những giải

pháp để hoàn thiện.

Nhìn chung, cả hai Luận văn Thạc sĩ trên đã mang đến cho tác giả một góc

nhìn khá toàn diện các quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động

sản nói chung, dự án nhà ở thương mại nói riêng. Các công trình này nghiên cứu

nhiều khía cạnh khác nhau trong nội dung quy định về chuyển nhượng dự án mà

chưa đi sâu tập trung phân tích quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư

xây dựng nhà ở thương mại - một trong những nội dung quan trọng của chuyển

nhượng dự án mà tác giả dự kiến trình bày trong bài Luận văn này.

Kế thừa thành quả nghiên cứu của các công trình trên đây, tác giả đi sâu tìm

hiểu một cách có hệ thống, tập trung quy định pháp luật về điều kiện chuyển

nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và đưa ra những giải pháp để

hoàn thiện các quy định này góp phần thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng dự án

nhà ở thương mại có hiệu quả.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

Đề tài nghiên cứu chuyên sâu những vấn đề lý luận và pháp luật thực định về

những điều kiện, yêu cầu đối với chủ thể tham gia và dự án đầu tư xây dựng nhà ở

thương mại cần phải được đáp ứng trước khi tiến hành giao dịch chuyển nhượng dự

án. Từ đó phân tích, đánh giá những bất cập trong quy định của pháp luật, thực tiễn

áp dụng và đề xuất hướng giải quyết nhằm đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch

chuyển nhượng và nâng cao hiệu quả của hoạt động chuyển nhượng dự án.

Để đạt được mục đích nêu trên, Luận văn có các nhiệm vụ cụ thể sau đây:

Thứ nhất, khái quát những vấn đề lý luận về khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của

điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, phân tích các

5

điều kiện tiên quyết và các thủ tục pháp lý cần đáp ứng trước khi tiến hành giao

dịch chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Thứ hai, nghiên cứu quy định của pháp luật thực định về điều kiện đối với chủ

thể tham gia giao dịch chuyển nhượng dự án và thực tiễn áp dụng. Qua đó, chỉ ra

những điểm bất cập, chưa hợp lý, thiếu tính khoa học trong quy định này để làm

cơ sở cho các kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định về điều kiện về chủ thể chuyển

nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trong thời gian sắp tới.

Thứ ba, phân tích quy định về điều kiện đối với một phần hoặc toàn bộ dự án

đầu tư xây dưng nhà ở thương mại để trở thành đối tượng của giao dịch chuyển

nhượng, có sự so sánh với quy định của pháp luật cũ, từ đó, đánh giá những điểm tiến

bộ, những điểm chưa phù hợp và kiến nghị bổ sung quy định của pháp luật để

hoàn thiện điều kiện về đối tượng được đưa vào giao dịch chuyển nhượng.

4. Đối tƣợng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài

4.1. Đối tượng nghiên cứu

Tác giả tập trung nghiên cứu các điều kiện liên quan đến dự án được chuyển

nhượng mà sản phẩm của nó là loại nhà ở thương mại, còn các dự án khác không

đáp ứng được điều kiện này thì không thuộc phạm vi nghiên cứu của đề tài. Theo

đó, tác giả tập trung nghiên cứu các yêu cầu pháp lý do pháp luật quy định về chủ

thể và đối tượng của việc chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

nhằm đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch này.

Cũng cần nhấn mạnh “điều kiện” mà tác giả phân tích là các điều kiện tiên

quyết để đưa dự án nhà ở thương mại tham gia vào hoạt động chuyển nhượng dự án

chứ không phải là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng dự án. Ngoài

điều kiện về chủ thể và đối tượng, các thủ tục pháp lý mà chủ đầu tư phải đáp ứng

được trước khi tiến hành giao dịch chuyển nhượng dự án cũng là vấn đề mà tác giả

sẽ nghiên cứu trong đề tài này.

4.2. Phạm vi nghiên cứu

Về pháp luật áp dụng, tác giả tập trung nghiên cứu về điều kiện chuyển

nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo các quy định của Luật Kinh

doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Ngoài việc

nghiên cứu quy định của pháp luật chuyên ngành tác giả nghiên cứu thêm các quy

6

định của pháp luật trong lĩnh vực đầu tư, đất đai, nhà ở, xây dựng có liên quan đến

giao dịch chuyển nhượng dự án để làm rõ hơn nội dung của từng điều kiện cụ thể.

Luận văn tập trung nghiên cứu đánh giá văn bản quy phạm pháp luật và thực

tiễn áp dụng pháp luật về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở

thương mại từ khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được ban hành cho đến

nay.

5. Phƣơng pháp nghiên cứu của đề tài

Bài luận văn được viết dựa trên một số phương pháp nghiên cứu sau:

Phương pháp phân tích, tổng hợp được sử dụng trong toàn bộ bài Luận văn

nhằm mục đích làm rõ các quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng về điều kiện

đối với chủ thể và đối tượng của việc chuyển nhượng. Sau đó xâu chuỗi lại tất cả

những vấn đề đặt ra, những thông tin đã được thu thập, những phân tích, nghiên cứu

thành một bài hoàn chỉnh, có sự thống nhất liên quan lẫn nhau, nhằm làm sáng tỏ

điều kiện chuyển nhượng dự án đâu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Phương pháp giải thích luật được sử dụng chủ yếu trong Chương 2 và Chương

3 để phân tích, giải thích các quy định của pháp luật liên quan đến từng điều kiện

chuyển nhượng của chủ thể tham gia và dự án đầu tư xây dụng nhà ở thương mại.

Trên cơ sở đó, tác giả có cơ sở đánh giá một cách khách quan về thực trạng tổng

quan pháp luật hiện hành về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở

thương mại sẽ tác động đến thực tiễn ra sao, từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện quy

định pháp luật về vấn đề này.

Phương pháp so sánh luật được áp dụng để so sánh các quy định của pháp luật

về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản qua từng thời kỳ,

từ đó đánh giá được những ưu, nhược điểm của quy định pháp luật qua từng giai

đoạn, định hướng phát triển cho hành lang pháp lý về hoạt động này được vững

chắc hơn. Theo đó, tác giả đã so sánh các điều kiện đối với chủ thể và dự án nhà ở

thương mại theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành với Luật

Kinh doanh bất động sản cũ nhằm chỉ ra những điểm tiến bộ của pháp luật về lĩnh

vực này. Đồng thời, Luận văn cũng so sánh một số điều kiện chuyển nhượng dự án

nhà ở thương mại cụ thể với pháp luật của một số nước khác trên thế giới để thấy

được sự tương đồng hoặc khác biệt từ đó xem xét, cân nhắc học hỏi những quy định

quy định tiến bộ, phù hợp với hệ thống pháp luật nước nhà và thực tiễn. Phương

7

pháp so sánh luật được sử dụng chủ yếu ở Chương 2 và Chương 3 của bài Luận

văn.

Phương pháp logic pháp lý để gắn kết những luận điểm, vấn đề đặt ra đã được

chứng minh, phân tích trong nội dung từng chương và gắn kết các chương trong

Luận văn. Chương 1 tập trung nghiên cứu một số vấn đề lý luận, khái quát chung về

điều kiện chuyển nhượng dự án; tại Chương 2, Chương 3 tác giả lần lượt đi sâu

phân tích đánh giá từng điều kiện cụ thể đối với chủ đẩu tư chuyển nhượng, chủ

đầu tư nhận chuyển nhượng dự án và dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để

được trở thành đối tượng của giao dịch chuyển nhượng, từ đó đề ra giải pháp để

khắc phục những tồn tại, hạn chế, định hướng hoàn thiện quy định pháp luật về nội

dung này.

6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của Luận văn

Về mặt lý luận: Luận văn đã hệ thống các quan điểm, khái niệm, đặc điểm, ý

nghĩa và quy định của pháp luật liên quan đến điều kiện chuyển nhượng dự án đầu

tư xây dựng nhà ở thương mại.

Về mặt thực tiễn: Luận văn đã nghiên cứu, chỉ ra những tồn tại, vướng mắc

của pháp luật thực định về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở

thương mại trong quá trình áp dụng pháp luật. Từ đó, đưa ra các giải pháp hoàn

thiện các quy định pháp luật sao cho phù hợp với tình hình thực tế, thống nhất với

các quy định trong hệ thống pháp luật hiện hành và bảo đảm sự hài hòa về lợi ích

giữa các chủ thể tham gia chuyển nhượng dự án với bên thứ ba và xã hội trong hoạt

động chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

7. Kết cấu Luận văn

Bố cục Luận văn được thiết kế thành 03 chương bao gồm:

Chương 1: Những vấn đề chung về điều kiện chuyển nhượng án đầu tư xây

dựng nhà ở thương mại;

Chương 2: Điều kiện đối với chủ thể tham gia chuyển nhượng dự án đầu tư

xây dựng nhà ở thương mại;

Chương 3: Điều kiện đối với dự án, phần dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương

mại được chuyển nhượng.

8

CHƢƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐIỀU KIỆN

CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰ ÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI

1.1. Khái quát về điều kiện chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở

thƣơng mại

1.1.1. Khái niệm về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở

thương mại

Theo cẩm nang các kiến thức cơ bản về quản lý dự án của Viện nghiên cứu

quản lý dự án quốc tế thì: “Dự án là một nỗ lực tạm thời được thực hiện để tạo ra

một sản phẩm hoặc một dịch vụ độc nhất”1

hay theo Từ điển Oxford của Anh định

nghĩa: “Dự án (project) là một ý đồ, một nhiệm vụ được đặt ra, một kế hoạch vạch

ra để hành động”2

. Luật Nhà ở năm 2014 tại khoản 8 Điều 3 đưa ra khái niệm dự

án đầu tư xây dựng nhà ở là: “tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng

vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục

vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định". Tựu

trung lại, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là tập hợp các đề xuất có liên

quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ

tầng xã hội để cải tạo, sửa chữa nhà ở nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao

chất lượng hệ thống cơ sở vật chất về nhà ở qua đó thu lợi nhuận từ việc bán, cho

thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc dự án đó.

Thuật ngữ “chuyển nhượng” trong ngôn ngữ thông thường được hiểu là

chuyển quyền sở hữu từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng. Trong

từ điển Tiếng Việt thông dụng không giải nghĩa cụ thể riêng cho thuật ngữ “chuyển

nhượng”, tuy nhiên lại có sự giải thích với một từ đồng nghĩa khác là “chuyển

giao” cụ thể: “Chuyển giao: Giao, bàn giao lại cho người khác”. Theo từ điển

Black’s Law chuyển nhượng được hiểu là di chuyển hoặc loại bỏ một vật gì từ nơi

này sang nơi khác, từ người này sang người khác; đặc biệt là thay đổi quyền sở hữu

hoặc quyền kiểm soát đối với một vật. Ngoài ra, chuyển nhượng còn có nghĩa là bán

hoặc cho đi3

. Về bản chất pháp lý chuyển nhượng chính là hành vi pháp lý, là sự

1 Đỗ Đình Đức và Bùi Mạnh Hùng (2012), Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, Nxb. Xây dựng, Hà

Nội, tr. 5.

2 Trường Đại học Oxford (2010), Từ điển Oxford, Nxb. Đại học Oxford, Oxford, tr. 1207.

3 Black’s Law Dictionary: Transfer, vb. (14c) 1. To convey or remove from one place or one person to

another; to pass or hand over from one to another, esp. to change over the possession or control of. 2.

To sell or give.

9

thỏa thuận, tự nguyện đưa tài sản thuộc sở hữu của mình cho người khác trên cơ sở

trao đổi ngang giá, người nhận sẽ có toàn quyền bao gồm quyền chiếm hữu, sử

dụng, định đoạt tài sản và chủ thể chuyển nhượng sẽ chấm dứt các quyền của mình

đối với tài sản đó.

Thuật ngữ “điều kiện” tương đối trừu tượng và có nghĩa tương đối khác nhau

tùy theo hoàn cảnh4

. Điều kiện theo ngôn ngữ thông thường được hiểu là “cái cần

phải có để cho một cái khác có thể có hoặc có thể xảy ra” hoặc “điều nêu ra như

một đòi hỏi trước khi thực hiện một việc nào đó”5

.

“Các điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực là yêu cầu pháp lý phải được

tuân thủ khi xác lập, giao kết hợp đồng mà nếu thiếu các điều kiện đó thì hợp đồng

đương nhiên vô hiệu hoặc có thể bị vô hiệu”6

. Đây là những điều kiện cần và cũng

là tiền đề pháp lý nhằm đảm bảo cho hợp đồng được xác lập hợp pháp và có hiệu

lực ràng buộc đối với các bên7

.

Điều kiện chuyển nhượng DA NOTM có nhiều nội dung, trong đó điều kiện

về chủ thể và đối tượng là những yêu cầu tiên quyết quan trọng mà khi các bên

tham gia đáp ứng được những điều kiện này sẽ có cơ sở cho việc xác lập và đảm

bảo tính hợp pháp của giao dịch chuyển nhượng DA NOTM. Đây cũng là nội dung

mà tác giả tập trung tìm hiểu trình bày trong bài Luận văn.

Điều kiện chuyển nhượng DA NOTM là điều kiện cần để đảm giao dịch

chuyển nhượng được tuân thủ đúng quy định của pháp luật. Theo đó, các chủ thể

phải đáp ứng điều kiện về tư cách chủ thể, năng lực tài chính và phải đảm bảo tính

pháp lý, tiện độ của DA NOTM trước khi tham gia vào giao dịch chuyển nhượng.

Đồng thời, việc chuyển dịch quyền sở hữu DA NOTM phải đáp ứng những thủ tục

pháp lý trước khi các bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng dự án.

Xuất phát từ hoạt động chuyển nhượng dự án mang tính chất một hoạt động

đặc thù, có liên quan đến quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản và kế hoạch

phát triển nhà ở cho nên các điều kiện chuyển nhượng được quy định khá chặt chẽ.

Điều kiện chuyển nhượng DA NOTM được đặt ra như một bước sàng lọc những

4 Đỗ Văn Đại (2018), Luật hợp đồng Việt Nam - Bản án và bình luận bản án (Tập1), Nxb. Hồng Đức – Hội

Luật gia Việt Nam, tr. 236.

5 Viện ngôn ngữ học (2003), Từ điển Tiếng Việt, Nxb. Đà Nẵng, Thành phố Đà Nẵng, tr.55.

6 Lê Minh Hùng (2015), Hiệu lực của hợp đồng, Nxb. Hồng Đức, tr. 62 – tr. 63.

7 Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam, Luận án Tiến sỹ,

Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tr.39.