Đề tài thực trạng công tác quản lý nhà nước về qui hoạch sử dụng đất trên địa bàn quận tây hồ

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUẢN LÍ NHÀ NƯỚC VỀ QUI HOẠCH

SỬ DỤNG ĐẤT

I. Những vấn đề chung về qui hoạch sử dụng đất đô thị

1. Khái niệm và đặc điểm qui hoạch sử dụng đất đô thị

1.1 Khái niệm qui hoạch sử dụng đất đô thị

1.1.1 Khái niệm và phân loại đất đô thị

1.1.1.1 Khái niệm đất đô thị

Tổ chức quần cư của con người cũng phát triển từ dạng đơn giản như bản,

xóm đến dạng phức tạp dần lên như điểm dân cư nông thôn, điểm dân cư đô thị. ở

đô thị tồn tại nhiều mối quan hệ phức tạp giữa cá nhân với cá nhân, giữa cá nhân

với cộng đồng, giữa cá nhân với các vấn đề xung quanh…. . Thật khó có thể hiểu

đúng hết các vấn đề của đô thị, tuy nhiên người ta có thể khái quát về đô thị như

sau: Đô thị là điểm tập trung dân cư với mật đô cao, chủ yếu là lao động phi nông

nghiệp, có hạ tầng cơ sở thích hợp, là trung tâm tổng hợp hay chuyên ngành, có vai

trò thúc đẩy sự nghiệp phát triển kinh tế- xã hội của cả nước, của một miền lãnh

thổ, của một tỉnh, của một huyện hoặc một vùng trong huyện.

Đô thị là trung tâm phát triển kinh tế xã hội của một vùng lãnh thổ cho nên

các vấn đề về đất đai đô thị luôn được sự quan tâm của rất mọi tổ chức, cá nhân…

Trước khi nghiên cứu các vấn đề về đất đô thị chúng ta xem xét khái niệm về đất

đô thị: Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được qui

hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản

xuất, kinh doanh, cac cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh

và các mục đích khác. ngoài ra, theo qui định các loại đất ngoại thành, ngoại thị xã

đã có qui hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị

thì cũng được tính vào đất đô thị.

1.1.1.2 Phân loại đất đô thị

Tất cả mọi hoạt động của con người từ đơn giản đến phức tạp, từ hoạt động

công cộng đến hoạt động vì lợi ích cá nhân, hay từ hoạt động sản xuất đến các hoạt

động văn hoá thể thao đều diễn ra trên một không gian nhất định. Đất đai luôn được

sử dụng vào mọi hoạt động đó của con người và con người sử dụng nó như một

1

công cụ thực hiện các hoạt động của mình.Căn cứ theo mục đích sử dụng đất đô thị

được phân thành các loại chủ yếu sau:

• Đất sử dụng vào mục đích công cộng:

Đất sử dụng vào mục đích công cộng là đất dùng để xây dựng: đường giao

thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, sông hồ, đê, đập,

trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi giải trí, quảng

trường, sân vận động, sân bay, bến cảng và các công trình công cộng khác theo qui

định của Chính phủ.

Như vậy ở đô thị, đất công cộng chiếm một tỷ trọng đáng kể trong đất đô thị.

Việc quản lí đất công cộng có vai trò quan trọng đối với công tác quản lí ở tất cả

các đô thị.

• Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh:

Các đô thị đều cần sự ổn định để phát triển cho nên ở đô thị nào cũng cần

phải có đất dành cho mục đích an ninh quốc phòng. Tuỳ theo vị trí, quy mô đô thị

mà đất dành cho mục đích an ninh, quốc phòng có tỷ lệ khác nhau ở từng đô thị.

Chính phủ quyết định việc sử dụng đất vào mục đích quốc phòng và an ninh theo

những yêu cầu của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an. Trong trường hợp đất có qui mô

nhỏ ở mức độ quan trọng không cao lắm nằm trong phạm vi quản lí của đô thị thì

Chính phủ có thể uỷ quyền cho cấp dưới( uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố) quyết

định việc sử dụng đất loại này.

Đất sử dụng cho quốc phòng, an ninh bao gồm: đất sử dụng cho các đơn vị

đóng quân; đất sử dụng làm các căn cứ không quân, hải quân và căn cứ quân sự

khác; đất sử dụng làm các công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và các công trình

công nghiệp, khoa học, kỹ thuật phục vụ quốc phòng; đất sử dụng làm kho tàng của

lực lượng vũ trang; đất sử dụng vào việc xây dựng các công trình quốc phòng, an

ninh khác do Chính phủ qui định.

•Đất ở:

Đất ở là đất được xác định chủ yếu để xây dựng nhà ở cho dân cư đô thị. Đất

ở thường có một tỷ lệ cao trong thành phần các loại đất đô thị. Đất ở nhằm thoả

mãn nhu cầu ăn ở của dân cư đô thị. Nó là một bộ phận không thể thiếu được khi

xây dựng đô thị. Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp. Đất ở

2

đô thị có nhiều loại: đất do cá nhân sử dụng, đất do tập thể sử dụng, đất cấp, đất

cho thuê,…

• Đất chuyên dùng:

Đất chuyên dùng là đất được xác định sử dụng vào mục đích không phải là

nông nghiệp, lâm nghiệp, làm nhà ở. Đất chuyên dùng bao gồm đất xây dựng các

công trình công nghiệp, khoa học kỹ thuật, hệ thống giao thông, hệ thống thuỷ lợi,

đê điều, văn hoá, xã hội, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, dịch vụ; đất sử dụng cho

nhu cầu an ninh quốc phòng; đất dùng cho thăm dò, khai thác khoáng sản, đá cát;

đất làm muối, làm gốm, gạch, ngói và các vật liệu xây dựng khác; đất di tích lịch sử

văn hoá và danh lam thắng cảnh; đất nghĩa trang, nghĩa địa, đất có mặt nước sử

dụng vào các mục đích không phải nông nghiệp.

• Đất nông nghiệp, lâm nghiệp:

Đất nông nghiệp là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào sản xuất nông

nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản hoặc nghiên cứu thí nghiệm

về nông nghiệp.

Đất lâm nghiệp là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào sản xuất lâm

nghiệp gồm có đất rừng tự nhiên, đất đang có rừng trồng và đất để sử dụng vào

mục đích lâm nghiệp như trồng rừng, khoanh nuôi, bảo vệ để phục hồi tự nhiên,

nuôi dưỡng làm giàu rừng, nghiên cứu thí nghiệm lâm nghiệp.

• Đất chưa sử dụng:

Đất chưa sử dụng là đất chưa có đủ điều kiện hoặc chưa được xác định để sử

dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, lâm nghiệp; chưa

được xác định là đất của các khu chức năng đô thị và nhà nước chưa giao cho tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân nào sử dụng ổn định lâu dài.

I.1.1 Khái niệm về qui hoạch sử dụng đất đô thị

Quy hoạch đô thị là một bộ phận của quy hoạch không gian có mục tiêu

trọng tâm là nghiên cứu những vẫn đề về phát triển và quy hoạch xây dựng đô thị,

các điểm dân cư kiểu đô thị. Quy hoạch đô thị có liên quan đến nhiều lĩnh vực

trong khoa học chuyên ngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề về tổ chức

sản xuất, xã hội, đời sống vật chất, tinh thần và nghỉ ngơi giải trí của nhân dân, tổ

3

chức có hệ thống hạ tầng kĩ thuật, nghệ thuật kiến trúc và tạo lập môi trường sống

đô thị. Quy hoạch đô thị là những hoạt động định hướng của con người tác động

vào không gian kinh tế và xã hội, vào môi trường tự nhiên và nhân tạo, vào cuộc

sống cộng đồng và xã hội nhằm thoả mãn những nhu cầu của con người. Công tác

quy hoạch đô thị phải đạt được 3 mục tiêu sau đây:

- Tạo lập tối ưu cho việc sử dụng các điều kiện không gian cho quá trình sản

xuất mở rộng của xã hội.

- Phát triển toàn diện tổng hợp những điều kiện sống, điều kiện lao động và

những tiền đề phát triển nhân cách, quan hệ cộng đồng của con người.

- Tạo lập tối ưu quá trình trao đổi giữa con người với thiên nhiên, khai thác

và bảo vệ tài nguyên môi trường.

Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp của nhà nước về tổ chức sử

dụng và quản lý đất khu dân cư đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả cao nhất thông qua

việc phân bổ quỹ đất đai và tổ chức sử dụng khu đất dân cư một cách khoa học

nhằm tiết kiệm đất đai và bảo vệ môi trường.

1.2 Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đô thị:

Chúng ta đều biết quy hoạch được lập ra từ việc nghiên cứu tổng hợp các

vấn đề liên quan như: các vấn đề về lịch sử, xã hội, tính lợi ích lâu dài,…Quy

hoạch sử dụng đất đai cũng được hình thành từ quá trình nghiên cứu đó, chính vì

vậy mà nó có các đặc điểm sau:

1.2.1 Tính lịch sử xã hội:

Ngày nay người ta đang cố gắng cải tiến phương pháp quy hoạch sử dụng

đất đô thị bằng cách nhằm vào các mục đích phát triển, nâng cao điều kiện sống,

cung cấp các dịch vụ công cộng một cách có hiệu quả… Mặc dù vậy nhưng quy

hoạch sử dụng đất vẫn luôn mang đậm màu sắc lịch sử xã hội vì lịch sử phát triển

xã hội chính là lịch sử phát triển quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất đai

thể hiện đồng thời là yếu tố thúc đẩy phát triển lực lượng sản xuất, vừalà yếu tố

thúc đẩy các mối quan hệ sản xuất. Vì vậy, nó luôn là bộ phận của phương thức sản

xuất xã hội.

4

Tuy nhiên , trong xã hội có phân chia giai cấp, quy hoạch sử dụng đất mang

tính tự phát hướng tới mục tiêu vì lợi nhuận tối đa và nặng về mặt pháp lý là

phương tiện mở rộng, củng cố bảo vệ quyền tư hữu đất đai: phân chia, tập trung đất

đai để mua, bán,…

1.2.2 Tính tổng hợp

Như chúng ta đã biết quy hoạch sử dụng đất là tổng hợp các biện pháp nhằm

đảm bảo hiệu quả cao nhất của việc sử dụng đất. Đặc điểm này thể hiện rằng quy

hoạch sử dụng đất làm nhiệm vụ tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử dụng đất, điều hoà

các mâu thuẫn, tổ chức, bố trí sử dụng đất phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế –

xã hội và hiện trạng sử dụng đất.

1.2.3 sử dụng đất

Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt vô cùng quan trọng, nó có tính chất

vĩnh cửu không mất đi trong quá trình sử dụng mà chỉ có thể là xói mòn, thoái hoá

tính chất màu mỡ của đất đai, hoặc biến đổi các tính chất khác của đất đai. Việc

tiến hành quy hoạch là để đáp ứng một cách phù hợp và có hiệu quả nhu cầu trước

mắt cũng như yêu cầu của chiến lược phát triển kinh tế xã hội trong tương lai bằng

các biện pháp sử dụng và bảo vệ đất như: thâm canh, cải tạo, bồi dưỡng tính chất

màu mỡ của đất, sử dụng bền vững đất đai.

Quy hoạch sử dụng đất là việc căn cứ vào các mục tiêu chiến lược vĩ mô

trung và dài hạn, các định hướng sử dụng đất đai và các dự báo xu thế biến động

đất đai dài hạn của những yếu tố kinh tế – xã hội, để từ đó xác định các quy hoạch

sử dụng đất cụ thể trong và dài hạn đất đai. Quy hoạch sử dụng đất đai là quy hoạch

mang tính chỉ đạo vĩ mô, tính phương hướng và khái lược về sử dụng đất.

1.2.4 Tính chính sách:

Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện rất mạnh đặc tính chính trị về chính sách

xã hội. Khi xây dựng phương án phải quán triệt các chính sách và quy định có liên

quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo thực hiện cụ htể trên mặt bằng

5

đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kế hoạch

kinh tế- xã hội, tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất đai và

môi trường sinh thái…

1.2.5 Tính khả biến:

Dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đoán trước theo nhiều phương

diện khác nhau. Quy hoạch sử dụng đất đai chỉ là một trong những giải pháp biến

đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc phát triển

kinh tế trong thời kỳ xác định. Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật ngày càng

tiến bộchính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến của quy hoạch sử dụng

đất đai không còn phù hợp thì việc chỉnh sửa, bổ sung, hoàn thiện quy hoạch và

điều chỉnh là biện pháp cần thiết, điều này thể hiện tính khả biến của quy hoạch.

Quy hoạch sử dụng đất đai luôn là quy hoạch động. Một quá trình lập lại theo hình

xoắn ốc “ quy hoạch…thực hiện… điều chỉnh…. tiếp tục thực hiện…” với chất

lượng, mức độ hoàn thiện và tính phù hợp ngày càng cao.

1.3 Vai trò của qui hoạch sử dụng đất đô thị

Luật đất đai năm 1993 khẳng định vai trò của đất đai: “ Đất đai là tài nguyên

quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng

hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở

kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng”. Thật vậy, đất đai đóng vai trò

quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của loài người, con người cũng như tất cả

các hoạt động của họ không thể tồn tại được nếu không có đất đai. Nhận thức được

vai trò quan trọng đó, con người luôn lập cho mình một quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất đảm bảo sử dụng đất hiệu quả cao nhất. Vai trò của quy hoạch sử dụng đất

đối với công tác quản lý đất đai được thể hiện như sau:

1.3.1 Nhằm hướng cho việc phát triển đô thị cũng như sử dụng đất đai một

cách có kế hoạch, định hướng đảm bảo phát triển bền vững.

Phát triển đô thị là một trong những vấn đề trọng tâm, quyết định sự đi lên

của đất nước. Đất nước ta đang trong giai đoạn tập trung đẩy mạnh công nghiệp

hoá - hiện đại hoá. Quá trình phát triển kinh tế không những làm tăng thêm số

6

lượng các đối tượng tham gia vào quan hệ sử dụng đất đai, mà nó còn làm cho mục

tiêu sử dụng đất tăng khá nhanh, thông qua các giao dịch có tính kinh tế và phi kinh

tế làm cho mọi tổ chức và cá nhân đều muốn có quyền sử dụng một diện tích đất

đai riêng, và đều cố gắng tối đa để sử dụng đất có lợi nhất. Để đảm bảo cho quá

trình phát triển đất đai tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình phát triển đô thị thì cần

có quy hoạch sử dụng đất cụ thể, việc lập quy hoạch sử dụng đất chính là một trong

những biện pháp nhằm đảm bảo cung cấp đất đai hợp lí cho quá trình phát triển bền

vững.

1.3.2 Qui hoạch là công cụ thể hiện chính sách toàn diện của nhà nước đối

với việc sử dụng đất đai.

Một trong những mục tiêu quan trọng của quy hoạch sử dụng đất đô thị là cụ

thể hoá chiến lược sử dụng đất và không gian theo quy hoạch chung đã được chính

phủ và các cấp có thẩm quyền phê duyệt. Khi quy hoạch được lập ra thì đó là công

cụ hữu hiệu trong công tác quản lí đất đai. Quy hoạch sử dụng đất là công cụ hữu

hiệu nhất giúp nhà nước thể hiện mục đích, định hướng sử dụng đất của mình mà

không phải thông qua hàng loạt các văn bản, hướng dẫn khác nhau. Chính vì vậy

quy hoạch được coi là công cụ thể hiện chính sách của nhà nước đối với việc sử

dụng đất.

1.3.3 Tạo cơ sở cho công tác quản lý và kiểm soát phát triển đô thị.

Quy hoạch được coi là công cụ thể hiện chính sách của nhà nước một cách

toàn diện nhất, thì các nhà quản lí muốn quản lí đất đai theo đúng pháp luật, theo

đúng định hướng chung của nhà nước thì cần phải căn cứ vào quy hoạch đã được

lập đó. Quy hoạch luôn có tính quyết định tới sự phát triển của đô thị, vì trong qui

hoạch ngầm chứa những qui định của nhà nước đối với vấn đề sử dụng đất đai từ

nó ảnh hưởng trực tiếp tới sự phát triển kinh tế – xã hội chung của toàn xã hội

1.4 Nội dung qui hoạch sử dụng đất đô thị

1.4.1 Khoanh định các loại đất

7